ICCJ. Decizia nr. 389/2004. Comercial
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
Înalta curte de casaţie şi JUSTIŢIE
SECŢIA COMERCIALĂ
Decizia nr.491
Dosar nr.8555/200.
Şedinţa publică din 10 februarie 2004
Asuprarecursului de faţă:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la nr.1698/1999, reclamanta S.C. G.B. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. R. S.R.L., solicitând a se constata prorogarea pe durată nelimitată, prin tacită relocaţiune a contractului de închiriere privind spaţiul comercial situat în Braşov,obligarea pârâtei la plata sumei de 1,5 miliarde lei, reprezentând contravaloare investiţii „amenajare" Restaurant Transilvania, în valoare de 90.768,3 dolariSUA executate de reclamantă, să se constate că a operat compensaţia legală pentru suma de 80 milioane lei, reprezentând contravaloare chirie restantă până la introducerea cererii, rămânând un debit de 1.420.000.000 lei, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa nr.1196/C din 18 octombrie 2000, Tribunalul Braşov a admis în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamantă în sensul că a constatat prorogarea pe durată nedeterminată prin tacită relocaţiune a contractului de închiriere, că pârâta care are faţă de reclamantă o datorie de 1,5 miliarde lei, reprezentând contravaloare investiţii amenajare restaurant Transilvania, în valoare de 90.763,3 dolariSUA, executată de reclamantă.
A obligat pârâta la plata către reclamantă la suma de 1,5 miliarde lei, cu acest titlu. A instituit în favoarea reclamantei un drept de retenţie asupra spaţiului, până la recuperarea integrală a debitului.
A constatat că a operat compensaţia legală pentru suma de 80 milioane lei, reprezentând contravaloare chirie restantă, astfel că debitul neachitat este de 1.420.000.000 lei.
A acordat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut următoarele:
- în vederea transmiterii cu plată a spaţiului comercial deţinut de reclamantă în baza contractului de închiriere încheiat cu pârâta, a fost desemnată o comisie de experţi pentru stabilirea valorii de circulaţie şi a preţului minim de negociere a spaţiului comercial potrivit HG 389/1996, HG 906/1996 şi HG 887/1995.
Conform concluziilor raportului de expertiză, valoarea lucrărilor de investiţii (modernizări, amenajări) efectuate de locatar, la data de 1 mai 1998 era de 777.259.609 lei, sau 90.768,3 dolariSUA, preţul de circulaţie fiind de 182.948,44 dolariSUA.
S-a mai reţinut că lucrările efectuate de reclamantă au avut la bază autorizaţia de construcţie nr.206/14 iunie 1996 a Consiliului Local Braşov, avizul 124/1995 a situaţiei Monumentelor istorice precum şi acordul locatorului, respectiv pârâtului.
Deşi reclamanta a achitat avansul de 20% din preţul imobilului, vânzarea spaţiului nu s-a finalizat, dat fiind caracterul de monument istoric al clădirii, iar avansul a fost restituit reclamntei.
Urmare a cererii de prelungire a contractului de închiriere, pârâta înştiinţează reclamanta că, contractul acesteia se consideră valabil în mod tacit potrivit art. 1486, 1437, 1438 C. civ.
Tribunalul, în raport de cele mai sus arătate a concluzionat că prin lucrările efectuate de către reclamantă a sporit substanţial valoarea imobilului, astfel că urmează a se constata dreptul de creanţă al reclamantei la valoarea de 90.768,3 dolariSUA, că se impune instituirea unui drept de retenţie asupra spaţiului. Totodată, s-a conchis că nefiind notificat concediul, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 1437 C. civ., iar în privinţa compensării, instanţa a stabilit incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 1143, 1144 C. civ., însă se va respinge compensarea pentru viitor, creanţele nefiind exigibile.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părţi, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Curtea de Apel Braşov, prin Decizia nr.327/Ap din 6 iunie 2001, a admis apelul declarat de reclamanta S.C. R. S.R.L. şi pe cale de consecinţă a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul că a respins acţiunea reclamantei.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că reclamanta nu poate solicita constatarea tacitei relocaţiuni, deoarece nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală, respectiv plata chiriei, iar în contractul nr. 100/16 septembrie 1992 nu este inserată vreo clauză privind compensarea eventualei datorii între părţi.
Cu privirela pretenţia reclamantei la despăgubiri, reprezentând contravaloarea investiţiilor efectuate, instanţa de apel a reţinut că, în adevăr aceste investiţii s-au făcut din convingerea că acest spaţiu i se va vinde însă din actul nr. 6079 din 10 martie 1996 încheiat între părţi, rezultă că acordul pentru efectuarea amenajărilor s-a dat cu menţiunea expresă fără pretenţii la despăgubiri.
Mai mult, apreciează aceeaşi instanţă că valoarea amenajărilor a depăşit cu mult valoarea de 40 milioane lei, înscrisă în autorizaţia de construire nr.106/1996.
S-a mai argumentat că raporturile juridice dintre părţi sunt cele din materia închirierii, ori în acest caz, investiţiile efectuate fără acordul proprietarului sau cu acordul lui condiţionat „fără pretenţii de despăgubiri", nu îndreptăţeşte reclamanta – chiriaş la recuperarea lor.
Cu privire la soluţionarea de către instanţa de fond a petitului privind compensarea, Curtea de Apel Mureş a reţinut că în mod greşit s-a făcut aplicaţiunea dispoziţiilor art. 1143 şi 1144 C. civ., pe considerentul că, reclamanta nefiind îndreptăţită la despăgubiri, compensarea nu poate opera.
Prin apelul declarat de reclamanta S.C. G. S.R.L. împotriva sentinţei instanţei de fond, s-a solicitat actualizarea datoriei la cursul leu – dolar, ajungându-se la valoarea de 975.000.000 lei.
Curtea de Apel Braşov, prin Decizia mai sus arătată pentru considerentele expuse, a respins ca nefondat apelul reclamantei.
La data de 13 septembrie 2001, reclamanta S.C. G.B. S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, cu respectarea termenelor prevăzute de art. 301 şi 303 C. proc. civ.
Recurenta şi-a întemeiat cererea pe prevederile art. 304 pct.9 şi 10 C. proc. civ., criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie, sub următoarele aspecte:
- cu privire la tacita relocaţiune, recurenta reclamantă arată că prin adresa nr.2690 din 19 martie 1998 i s-a comunicat prelungirea contractului de închiriere, iar pârâta, prin întâmpinare nu a depus o cerere reconvenţională privind încetarea locaţiunii ci a invocat neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, astfel că, instanţa de fond, examinând îndeplinirea reciprocă a obligaţiilor dintre părţi, corect a prorogat reînnoirea tacită a locaţiunii.
- soluţia de respingere a petitului privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor făcute cu repararea şi amenajarea spaţiului închiriat, este de asemenea greşită, susţine recurenta, având în vedere că prin adresa nr.3330 din 16 mai 1995 recurenta a solicitat acordul pârâtei pentru efectuarea de investiţii de 300 milioane lei, valoare cu care pârâta a fost de acord, iar suma de 40 milioane, înscrisă în autorizaţia de construire a fost declarată orientativ, pentru plata taxei aferente pentru eliberarea acestei autorizaţii.
Mai susţine recurenta că autorizaţia pentru executarea lucrărilor a fost eliberată la data de 14 martie 1996, iar comunicarea pârâtei în sensul că lucrările se vor executa fără pretenţii la despăgubiri a fost transmisă cu câteva zile înainte, împrejurare ce nu a mai permis reclamantei negocierea acestei condiţionări.
În concluzie, pentru aceste motive, recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate cu menţinerea soluţiei pronunţate la fond.
Curtea, examinând recursul declarat de reclamantă, prin prisma motivelor invocate constată că este nefondat şi urmează a-l respinge, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
Este neîndoielnic faptul că raporturile juridice dintre părţi sunt guvernate de regulile privind contractul de închiriere, în speţă nr.100/16 septembrie 1992.
Este adevărat că potrivit art. III din acest contract termenul de închiriere este de 5 ani şi prin urmare a expirat în 1997.
Însă prin acţiune introductivă, reclamanta însăşi a arătat că nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei, solicitând compensarea acesteia cu contravaloarea investiţiilor efectuate la imobil.
Având în vedere că în contractul părţilor nu este inserată nici o clauză de compensare a unor eventuale datorii reciproce a părţilor, că însăşi reclamanta recunoaşte neîndeplinirea obligaţiei ce ţine de esenţa contractului (plata chiriei), rezultă că nu poate fi solicitată constatarea reînoierii locaţiunii pe durată nedeterminată.
Susţinerea recurentei că neplata chiriei s-ar datora majorării unilaterale a acesteia de către pârâtă, tocmai din reevaluarea preţului imobilului, ca urmare a investiţiilor efectuate, nu are suport juridic, pe de o parte, iar pe de altă parte, din corespondenţa părţilor se deduce că investiţiile au putut fi amortizate pe durata de valabilitate a contractului, şi nicidecum în sensul unei compensări legale cu chiria neachitată.
Prin urmare, critica formulată de reclamantă cu privire la constatarea reînoirii locaţiunii nu poate fi privită decât ca nefondată, astfel că instanţa de apel corect a reţinut că nu sunt incidente în cauză prevederile art. 1437 C. civ..
Cu privire la plata cheltuielilor efectuate cu investiţiile de amenajare a spaţiului comercial, Curtea reţine că acordul pârâtei a fost dat cu menţiunea expresă fără pretenţii la despăgubiri şi fără garanţia că spaţiul va fi vândut reclamantei.
În acest context, conform dispoziţiilor art. 1447 C. civ., aceste investiţii exced reparaţiilor acolo menţionate şi ca atare, reclamanta nu este îndreptăţită a le solicita pârâtei. De altfel şi acordul pârâtei (condiţionat) se rezuma la suma de 40 milioane lei, cât este prevăzut în autorizaţia de construire nr.206/1996.
Susţinerea recurentei că nu a avut posibilitatea negocierii valorii din autorizaţie, din motive birocratice, nu poate constitui temei de impunere în sarcina pârâtei a plăţii acestor lucrări.
În consecinţă, constatându-se că reclamanta recunoaşte neplata chiriei (neavând relevanţă motivaţia acesteia) precum şi că pârâta nu datorează contravaloarea cheltuielilor efectuate cu investiţiile, Curtea reţine că nu poate opera nici reînoirea tacitei relocaţiuni şi ca atare nici compensarea legală, astfel că în temeiul art. 312 teza 2 C. proc. civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanta S.C. G.B. S.R.L., împotriva deciziei nr.327/Ap din 6 iunie 2001, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia comercială şi de contencios administrativ, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 10 februarie 2004.
| ← ICCJ. Decizia nr. 487/2004 Comercial | ICCJ. Decizia nr. 485/2004. Comercial → |
|---|
