Actiune in constatare Jurisprudenta comerciala. Decizia 207/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
Decizia civilă nr.207/COM
Ședința publică de la 5 decembrie 2008
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Erol Geli
JUDECĂTOR 2: Kamelia Vlad
Grefier - -
S-a luat în examinare apelul comercial d eclarat de reclamanta, cu sediul ales în mun. B,-, sector 1 la.A și Asociații, împotriva sentinței civile nr. 2343/COM/24.04.2007, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr- (în format vechi nr.1870/com/2005), în contradictoriu cu intimata-pârâtă, cu sediul în C,--40, județul C și intimata-pârâtă EUROPA SRL, cu sediul în B, nr.133, -orp A, etaj P,. camera 4, sector 4, având ca obiect acțiune în constatare acțiune în constatare.
Dezbaterile asupra motivelor de apel au avut loc în ședința publică din 17.XI.2008, și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Instanța, pentru a da posibilitatea părților de a depune la dosar concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, în conformitate cu disp. art.260 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de: 24.XI.2008; 2.XII.2008; 5.XII.2008, când a pronunțat următoarea hotărâre.
CURTEA
Asupra apelului comercial d e față, constată;
1. Obiectul litigiului și părțile din proces
Reclamanta " OG" a chemat în judecată pe pârâtele "" și " - EUROPA" și a investit Tribunalul Constanța cu soluționarea următoarelor cereri:
1.În principal:
- să constate nulitatea absolută a notificării (adresei) nr. 2859/15.04.2005 emisă de pârâta "" privind rezilierea contractului de închiriere nr. 2485/14.02.2005, pentru cauza ilicită și pentru fraudarea drepturilor reclamantei;
- să constate nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între pârâtele "" și " - EUROPA" cu privire la imobil, pentru cauza ilicită și pentru fraudarea drepturilor reclamantei;
- să constate existența dreptului de folosință al reclamantei asupra imobilului în suprafață de 87 mp. situat la parterul centrului comercial din C;
- să oblige pârâtele "" și " - EUROPA" să predea imobilul către reclamantă;
- să oblige pe pârâta "" să asigure reclamantei folosința pașnică și liniștită a imobilului pe parcursul duratei contractului de închiriere;
- să oblige pe pârâta "" la plata echivalentului în Ron, la data plății efective a sumei de 5000 Euro, cu titlu de daune-interese pentru paguba cauzată și beneficiul nerealizat de reclamantă.
2.În subsidiar:
- să oblige pe pârâta "" la plata echivalentului în Ron, la data plății efective, al sumei de 60.000 Euro, precum și la dobânda acestei sume;
- să oblige pe pârâta "" la plata echivalentului în Ron, al sumei de 5.000 Euro cu titlu de daune-interese pentru paguba cauzată și beneficiul nerealizat.
Totodată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.
II.Susținerile părților
În motivarea acțiunii, reclamanta a susținut următoarele:
Între reclamantă și pârâta "" s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2485/14.02.2005 al cărui obiect îl constituia închirierea de către România a unui spațiu comercial în incinta centrului comercial în suprafață de 87 mp.
În acest imobil, reclamanta urma să deschisă o farmacie concept " " ulterior predării și a avizării de către a planurilor de amenajare a imobilului, conform dispozițiilor art. 2.3. și 2.4 din contract.
În considerarea dispozițiilor art. 2.4, art. 3.2 și art. 4.1. din Contract reclamanta a întocmit un plan de amenajare a imobilului pe care l-a înaintat spre avizare pârâtei "" Deși, conform Regulamentului privind amenajările interioare pentru C, pârâta avea obligația ca în termen de 5 zile de la primirea proiectelor spre aprobare, să înștiințeze pe chiriaș dacă acestea sunt adecvate sau nu, nu a dat curs nici unuia dintre solicitările reclamantei cu privire la planurile de amenajare. Aceste demersuri au avut loc la 16.02. 2005, 9 martie 2005, când reclamanta a trimis pârâtei proiectul de electricitate, la 10 martie 2005 când a adresat pârâtei o scrisoare prin care a solicitat aprobarea proiectului.
La 16 martie 2005 avut loc o întâlnire între reprezentanții celor două părți contractante, dată la care reprezentanții locatorului au transmis propunerile de modificare a proiectului de amenajare, propunere la care reclamanta a răspuns la 23 martie 2005, când a trimis pârâtei proiectul modificat, însă cu privire la aceste modificări nu s-a mai comunicat un răspuns.
Reclamanta susține, totodată, că a întreprins toate aceste demersuri deși, cu rea credință, pârâta nu i-a transmis Regulamentul de amenajare, anexă la contract, decât în cursul lunii martie.
La data de 15.04.2005, cu adresa nr. 2859/15.04.2005, pârâta a notificat reclamantei încetarea contractului de închiriere nr. 2485/14.02.2005 ca urmare a aplicării dispozițiilor art. 7.3 din contract, pentru neîndeplinirea de către reclamantă a obligațiilor contractuale asumate.
Asupra cererii de constatare a nulității notificării nr. 2859/15.047.2005, reclamanta a invocat următoarele apărări de fapt și de drept.
Pârâta a susținut în notificarea menționată că reclamanta, în calitate de locatar ar fi încălcat clauzele contractuale reglementate în art. 2.2, art. 3.1, art. 3.4, art. 4.2, lit.a, c, g, r, s, t, art. 5.6. și art. 6.5.
Reclamanta susține că:
1) nu este culpabilă de încălcarea nici uneia dintre obligațiile contractuale enunțate;
2) cauza juridică a rezilierii a reprezentat-o intenția pârâtei de a încheia un alt contract de închiriere asupra spațiului, cu pârâta și " - Pharm Europa", fiind, prin urmare o cauză ilicită.
3) Cu privire la executarea obligațiilor contractuale, reclamanta a arătat, în esență, următoarele:
- obligația de a desfășura în spațiul respectiv activitatea prevăzută în contract nu a putut fi îndeplinită din culpa exclusivă a pârâtei care nu a emis acordul prealabil scris cu privire la proiectul de amenajare și intimizare;
- obligația reglementată în art. 3.1 din contract se referă la predarea spațiului de către locator locatarului și la durata contractului, obligație ce incumbă pârâtei și care este străină de natura sancțiunii aplicată de pârâtă;
- Art. 3.4. din Contract se referă la o perioadă de grație pe care pârâta era obligată să o acorde, fiind evident că reclamanta nu avea să o încalce;
- Art. 4.2 lit.a, art.5.6. și art. 6.5. din contract se referă la obligații financiare ale reclamantei, obligații pe care aceasta susține că și le-a îndeplinit.
În legătură cu executarea obligațiilor financiare, reclamanta a arătat că pârâta și-a exprimat acordul de prelungire a perioadei de grație, aspect ce rezultă din modalitatea în care pârâta însăși și-a îndeplinit propriile obligații și anume: de a comunica Regulamentul și de a aviza proiectele de amenajare.
- Art. 4.2 lit.g, r, s, t din contract reglementează obligația reclamantei de a amenaja spațiul prin executarea investițiilor imobiliare și de a desfășura activitatea în spațiul respectiv fără a obstrucționa activitatea locatorului. Despre încălcarea acestor obligații susține reclamanta, nu se poate vorbi că au fost încălcate.
Din toate aspectele semnalate, a arătat reclamanta, rezultă că nu se poate reține că aceasta este culpabilă de încălcarea uneia dintre obligațiile contractuale enunțate.
În ceea ce privește cauza emiterii adresei nr. 2589/15.04.2005, pentru rezilierea contractului, reclamanta a susținut că este ilicită, la contract în scopul urmărit de aceasta de a încheia contractul de închiriere cu pârâta 2.
În realitate, susține reclamanta, vinovată de neexecutarea contractului se face pârâta care a făcut imposibilă obținerea avizului de către reclamantă pentru desfășurarea activității de farmacie prin aceea că nu a emis o adresă prin care să confirme existența închirierii imobilului.
În aceste condiții, Colegiul Farmaciștilor din Cae mis avizul nefavorabil nr. 35/15.03.2005. Avizul a fost motivat în sensul că pentru aceeași locație s-a eliberat deja un aviz de principiu valabil până în data de 23.04.2005.
Cauza ilicită a notificării atrage, în condițiile art. 948 pct.4 și 966 Cod civil, nulitatea acesteia.
Asupra cererii de nulitate a contractului de închiriere încheiat între pârâta și pârâta " - Pharm Europa", reclamanta a invocat cauza ilicită, caracterul ilicit rezultând din faptul că notificarea de reziliere a contractului inițial are, la rândul său o cauză ilicită. Cauza noului contract este afectată de caracterul ilicit al actului juridic care a făcut posibilă încheierea lui.
Sub un alt aspect, reclamanta a subliniat conivența dintre cele două pârâte în fraudarea drepturilor sale, motivând că pârâta 2 cunoștea faptul că reclamantei nu i se permitea desfășurarea amenajărilor și obligarea avizului de la Colegiul Farmaciștilor.
Cererea de constatare a dreptului de folosință asupra spațiului închiriat este întemeiată de reclamantă pe efectele juridice ale contractului de închiriere care se produc deplin ca urmare a constatării nulității notificării privind rezilierea și este justificată din punct de vedere al interesului prin contestarea dreptului de către pârâta manifestată expres prin rezilierea contractului și încheierea unei noi convenții de închiriere în beneficiul pârâtei 2.
Obligarea pârâtelor la predarea spațiului și a pârâtei 1 la asigurarea liniștitei folosințe a acestuia constituie consecințe ale admiterii cererilor anterioare și sunt justificate prin efectul contractului de închiriere nr. 2859/2005.
Cererea de obligare a pârâtei "" la plata daunelor interese este de natură a asigura reclamantei repararea prejudiciului produs prin împiedicarea folosirii spațiului închiriat ca urmare a atitudinii abuzive a pârâtei 1.
În ceea ce privește cererea subsidiară, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 60.000 Euro reprezentând chiria achitată pârâtei 1, dacă va respinge cererea principală așa încât convenția dintre cele două părți va fi considerată ca fiind desființată. Ca urmare a faptului că folosința spațiului a fost imposibil de exercitat, din culpa exclusivă a pârâtei, datoria în vederea căreia s-a făcut plata nu există.
Cererea de obligare la plata daunelor interese a fost motivată de reclamantă încuviințându-se buna sa credință în îndeplinirea obligațiilor contractuale și de prejudiciul suferit prin imposibilitatea folosirii spațiului închiriat.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 969, art. 948 pct.4, art. 966 Cod civil, art. 1410, art. 1092 Cod civil, art. 111 Cod procedură civilă.
Pentru dovedirea acțiunii, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtelor, martori, expertiza contabilă și tehnica imobiliară.
Pârâta SC "" SA a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii
1. Pe cale de excepție a invocat:
- lipsa calității procesuale active a reclamantei în cererea de constatare a nulității absolute a notificării și a contractului de închiriere încheiat între "" și " - Pharm Europa"
- inadmisibilitatea cererii privind nulitatea absolută a notificării;
- inadmisibilitatea cererii privind obligarea pârâtei la plata sumei de 60.000 Euro pentru neîndeplinirea procedurii prealabile instituită prin dispozițiile art. 7201Cod procedură civilă.
2. Pe fondul cauzei, pârâta a susținut că rezilierea a operat cu respectarea dispozițiilor art. 7.3 din contract pentru neîndeplinirea de către reclamanta locatară a obligațiilor contractuale asumate. Între obligații încălcate de reclamantă, susține pârâta, este aceea de preluare efectivă a spațiului, de plată a închirierii începând cu data de 1.03.2005, după împlinirea termenului de grație, la datele stipulate în contract în art. 4.2 lit.a) art. 5.6 și art. 6.5, de a folosi spațiul conform scopului închirierii, respectiv pentru desfășurarea activității specifice unei farmacii de concept.
Nu poate fi primită apărarea reclamantei potrivit căreia ar fi intervenit o prelungire a termenului de grație deoarece orice modificare a contractului fiind condiționată de încheierea unui act adițional.
Este evident, susține pârâta 1, că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale principale deoarece nu a obținut avizul necesar desfășurării activității de farmacie.
În ceea ce privește cauza notificării ca și cea a contractului de închiriere cu " - Pharm Europa" nu poate fi considerată ilicită atâta vreme cât își are temeiul în încălcarea obligațiilor contractuale de către reclamantă și, totodată, în scopul oricărui comerciant de a obține profit din desfășurarea activității comerciale.
Cererile de constatare a dreptului de folosință al reclamantei asupra spațiului, de obligare a pârâtelor la predarea acestuia și de obligare la asigurarea liniștitei folosințe și posesii urmează să fie respinse, susține pârâta, ca urmare a respingerii primelor două cereri.
Asupra cererilor de obligare la plata daunelor, formulate atât pe cale principală cât și subsidiară, pârâta 1 formulat concluzii de respingere cu motivarea ca rezilierea contractului din culpa reclamantei paralizează dreptul reclamantei de a obține restituirea sumelor plătite în temeiul contractului ulterior desființat și de a obține despăgubiri.
Pe calea cererii reconvenționale, pârâta a solicitat instanței să constate că plata sumei de 60.000 Euro reprezentând chirie este datorată conform art. 3.4 din contract.
În apărare, pârâta a propus încuviințarea probei cu înscrisuri și interogatoriul reclamantei și a probei testimoniale.
Față de cererea reconvențională, reclamanta-pârâtă a invocat excepția de inadmisibilitate raportat la dispozițiile art. 111 Cod procedură civilă și obiectul cererii, apreciat de aceasta fiind constatarea unei stări de fapt nu a existenței sau inexistenței unui drept.
Pârâta " - Pharm Europa" a solicitat pe calea întâmpinării formulate respingerea acțiunii, invocând, în esență, buna sa credință în încheierea raporturilor contractuale cu pârâta
Prin încheierile motivate din 29.XI.2005 și 28.III.2006, instanța a respins excepțiile invocate relative la calitatea procesuală activă, inadmisibilitatea cererilor formulate.
În cauză au fost administrate probele solicitate de părți: înscrisuri, interogatorii, martori și expertize de specialitate.
2. Hotărârea tribunalului
Prin sentința civilă nr.2343/com/24.04.2007, Tribunalul Constanța - Secția comercială a respins acțiunea principală formulată de reclamanta, în contradictoriu cu pârâtele și EUROPA
A fost respinsă cererea subsidiară formulată de reclamanta în contradictoriu cu pârâta, ca nefondată precum și cererea reconvențională formulată de reconvenienta în contradictoriu cu pârâta reclamantă Farm, ca rămasă fără obiect.
Pentru a se pronunța în acest sens, instanța de fond, față de cererile deduse judecății și probatoriile administrate în cauză, a reținut următoarele:
Astfel cum rezultă din susținerile părților și probele administrate, între pârâta "" și reclamanta " OG" s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2485/14.02.2005.
Obiectul convenției a fost reglementat în Capitolul II art. 2.1. și îl constituie închirierea de către " România" a unui spațiu comercial în incinta centrului comercial din C, în suprafață de 87 mp. situat la parter.Art. 2.2 vine cu o precizare a obiectului contractului de închiriere menționând expres că în spațiul comercial pe care îl închiriază România aceasta va opera cu personal propriu o farmacie concept " ".
La data de 15.04.2005, locatarul emite adresa nr. 2859/2005 prin care aduce la cunoștință locatarului că înțelege să facă aplicarea pactului comisoriu de grad IV reglementat în dispozițiile art. 7.3 din convenția părților. Conform dispozițiilor art. 7.2. are dreptul exclusiv, recunoscut și însușit fără opoziție de către locatar, să rezilieze unilateral contractului, acesta fiind desființat de plin drept fără a fi nevoie de notificare sau de îndeplinirea vreunei alte formalități prealabile (fiind aplicabile prevederile legale ale pactului comisoriu de grad IV în cazul în care locatorul nu și-a îndeplinit C puțin una dintre obligațiile expres enunțate:
a) neplata de către România a oricărei sumei datorate conform termenelor stabilite prin contract timp de 5 zile de la scadența
b) desfășurarea de către România în spațiul închiriat a altor activități decât cele stabilite prin prezentul contract.
c) nerespectarea de către " - Pharm Europa" a oricărei alte clauze.
d) cesionarea totală sau parțială a drepturilor și obligațiilor din contract.
Pactul comisoriu expres redactat în această formă presupune renunțarea, cu anticipație, la caracterul judiciar al rezilierii, sancțiunea desființării contractului fiind efectul direct al neexecutării debitului și al voinței creditorului de a face efectivă această sancțiune.
Notificarea emisă de pârâtă prin adresa nr. 2859/15.04.2005 echivalează cu o declarație unilaterală de reziliere fiind forma de manifestare exterioară a voinței creditorului de a da eficiență pactului comisoriu și produce efecte dacă sunt îndeplinite condițiile generale necesare pentru angajarea răspunderii contractuale.
Având în vedere tipul pactului comisoriu, instanța a analizat declarația unilaterală de reziliere din perspectiva îndeplinirii condițiilor prevăzute în pactul comisoriu expres, deci a neexecutării culpabile a obligațiilor enunțate în art. 7.2 din contract.
Revenind la analiza și interpretarea contractului instanța a reținut că principalele obligații ale locatorului, deduse din obiectul contractului, constau în folosirea spațiului închiriat pentru desfășurarea activității unei farmacii de tip și executarea, în cuantumul și la termenele stabilite a obligației de plată a chiriei către locator.
Această considerație a instanței este susținută de prevederile art. 7.3 din convenție care, prin enunțarea acelor obligații a căror neexecutare atrage sancțiunii rezilierii de plin drept a contractului, realizează o sintetizare a obligațiilor esențiale, calificate de părți ca fiind suficient de importante pentru a determina desființarea contractului în caz de neîndeplinire.
Reclamanta a încălcat în mod culpabil două din obligațiile contractuale asumate.
1. Nu a desfășurat în spațiul închiriat activitate de farmacie de tip. Această împrejurare este recunoscută de reclamantă și rezultă, totodată, din materialul probator administrat.
Reclamanta a susținut însă că nu are nici o culpă în ceea ce privește această neexecutare, cu două motivări:
a) nu a obținut avizul favorabil din partea Colegiului Farmaciștilor.
b) nu a putut amenaja spațiul corespunzător desfășurării acestei activități.
Pentru susținerea ambelor motive, reclamanta a invocat culpa locatorului dedusă din neexecutarea unor obligații corelative.
Cu privire la obținerea avizului, instanța a reținut că locatorului nu îi revenea obligația nici unui demers pentru facilitarea acestuia. nici una dintre clauzele contractuale nu reglementează expres sau tacit obligația locatorului de a asigura sau de a înlesni locatarului obținerea avizului favorabil de la Colegiul Farmaciștilor.
Prin urmare nu poate fi primită apărarea reclamantei cu privire la culpa pârâtei 1 în legătură cu imposibilitatea obținerii acestui aviz.
În opinia instanței acesta a constituit principala cauză a neexecutării obligației de a desfășura in spațiul închiriat activitate de farmacie.
2. Neexecutarea obligației de realizare a investițiilor imobiliare constând în lucrări de amenajare, modernizare și intimizare a fost justificată de reclamantă prin neîndeplinirea unei obligații, a pârâtei despre care aceasta a susținut că este corelativă, aceea de avizare a proiectelor.
Din întregul material probator (corespondența purtată între părți, declarațiile martorilor audiați și răspunsurile la interogatoriu) rezultă că nici una dintre părțile contractante nu au îndeplinit întocmai procedura de realizare a lucrărilor sub aspectul termenelor și a aspectelor formala (număr de exemplare, cuprins, documentație, ordine de prezentare) și de fond. Aceste încălcări ale procedurii reglementate în contractul propriu-zis și în Regulamentul de amenajare, au avut drept consecință nerealizarea lucrărilor.
Însă neîndeplinirea obligației principale, aceea de a desfășura activitatea de farmacie, s-a datorat inexistenței avizului favorabil Colegiului farmaciștilor. Avizul nefavorabil emis nu este justificat de lipsa unui spațiu corespunzător amenajat așa încât, implicit, din acest punct de vedere, să poată fi angajată și răspunderea locatorului.
2. Cea de a doua obligație neexecutată de reclamanta locator și care justifică angajarea răspunderii contractuale a acesteia prin activarea pactului comisoriu o constituie neplata în termen a chiriei datorate.
Părțile au prevăzut un termen de grație de la data predării spațiului până la 1.03.2005, fără plata chiriei. În același art. 3.4 s-a stipulat că plata chiriei începe a fi datorată de la data expirării termenului de grație acordat (1.03.2005) sau de la data terminării intimizărilor și începerii activității comerciale,dacă aceasta este anterioară expirării perioadei de grație. Deoarece data terminării lucrărilor și a începerii activității nu a fost anterioară expirării perioadei de grație, 1.03.2005 este momentul de la care reclamanta datora plata chiriei.
O modificare a acestei date nu a intervenit, astfel cum a susținut reclamanta, întrucât orice modificare a convenției putea fi realizată doar prin act adițional (conform art. 9.1 din contract).
Reclamanta a plătit în avans conform art. 5.6. suma de 60.000 Euro reprezentând chiria pentru lunile martie și aprilie (primele două luni după împlinirea perioadei de grație). Conform art. 5.6. începând cu a doua lună de la data datoriei chiriei, deci cu luna aprilie 2005, locatarul s-a obligat să plătească chiria lunar, în avans, în primele 5 zile ale fiecărei luni calendaristice pentru luna următoare.
Interpretând coroborat clauzele, rezultă că până în data de 5.04.2005 reclamanta trebuie să achite chiria pentru luna mai, în cuantumul stabilit.
Reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii acestei obligații așa încât această neexecutare culpabilă atrage, în temeiul art. 7.3 sancțiunea rezilierii de plin drept a contractului.
Sub aspectul neîndeplinirii condițiilor generale de valabilitate a unui act juridic, cum este și declarația unilaterală de reziliere materializată în adresa nr. 2859/15.04.2005, instanța se va rezuma la a analiza cauza actului juridic cu privire la care se referă criticile reclamantei.
Cauza actului juridic este definită ca fiind obiectivul urmărit la încheierea actului.
În structura cauzei actului juridic intră două elemente: scopul imediat și scopul mediat.
Reclamanta a susținut caracterul ilicit al cauzei declarației de reziliere arătând că acesta a constat în fraudarea intereselor sale.
Cauza ilicită se reține a nu fi fost dovedită.
Deși efectul juridic al rezilierii constă în desființarea contractului cu consecința pierderii dreptului de folosință asupra spațiului dobândit de reclamantă prin încheierea contractului,acesta nu poate fi considerat ca fiind ilicit atâta timp cât dispoziții legale reglementează acest efect al rezilierii (art. 1020, 1021 Cod civil) și cât încetarea contractului produce și stingerea deopotrivă a drepturilor pârâtei.
Sub alt aspect, scopul urmărit de pârâtă, acela al desființării unui contract care nu își realiza obiectul și încheierea unul alt contract pentru valorificarea dreptului de proprietate deținut nu poate fi considerat ilicit.
Dispozițiile art. 968 cod civil sunt în acest sens "Cauza este nelicită cât este prohibită de lege".
Reținând din considerentele expuse că actul juridic atacat nu are o cauză ilicită și că această declarație unilaterală de reziliere îndeplinește condițiile generale, prevăzute de lege, și condițiile speciale stipulate de părți, instanța a respins cererea de constatare a nulității absolute a notificării nr. 2859/2005.
Nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între pârâtele și " - Pharm Europa" a fost invocată sub același aspect al cauzei ilicite și motivată afectării cauzei noului contract de caracterul ilicit al actului juridic care a făcut posibilă încheierea lui.
Deoarece instanța a constatat că notificarea nr. 2859/15.04.2007 nu are o cauză ilicită care să atragă nulitatea sa și, totodată, faptul că rezilierea contractului de închiriere nr. 2485/2005 s-a făcut în condițiile legii și pactului comisoriu de gradul 4, cererea privind constatarea nulității contractului de închiriere nr. 2869/2005 s-a apreciat ca neîntemeiată.
Se reține faptul că inclusiv o analiză a îndeplinirii condiției de valabilitate relativă la cauza contractului de închiriere atacat, realizată independent de actul juridic anterior (declarație unilaterală de reziliere) conduce la aceeași concluzie a valabilității acestuia.
De această dată cauza contractului sinalagmatic supus controlului judiciar a constat în obținerea contraprestației, sub aspectul scopului urmărit.
Rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. 2485/2005 are ca efect desființarea contractului pentru viitor. Ca urmare dreptul de folosință a reclamantei asupra spațiului ce a făcut obiectul închirierii, s-a apreciat ca încetat ca și obligația corelativă a pârâtei de a-i preda spațiul și de a-i asigura liniștita posesie.
Lipsa unui titlu al reclamantei pentru exercitarea dreptului de posesie și folosință a spațiului în litigiu constituie motivul pentru care instanța a respins atât cererea de constatare a dreptului respectiv în beneficiul reclamantei cât, și cererea de obligare a pârâtei, la asigurarea folosinței și predarea spațiului și a pârâtei 2 la predarea acestuia.
Obligarea pârâtei la plata daunelor interese, cerere formulată atât pe cale principală cât și subsidiară,s-a apreciat a fi condiționată de îndeplinirea condițiilor angajării răspunderii contractuale.
Cum rezilierea contractului s-a produs în condițiile legii și ale pactului comisoriu pentru motivele expuse mai sus nu mai poate fi reținută vinovăția pârâtei așa încât chiar dacă reclamanta a înregistrat un prejudiciu, pârâta nu poate fi obligată la repararea acestuia.
Cererea subsidiară de obligare a pârâtei la plata sumei de 60.000 Euro a reprezentat chirie achitată pentru o perioadă de două luni astfel că s-a apreciat a nu fi întemeiată.
Așa cum s-a arătat, obligația de plată a chiriei a fost asumată de reclamantă în condițiile art. 3.4, 5.1, 5.6 din contract. Momentul de la care reclamanta datora chiria este 1.03.2005, iar aceasta a achitat în avans două chirii lunare. Aceste sume sunt datate față de data încetării locațiunii și efectul rezilierii care se produce doar pentru viitor. Prestațiile deja executate în temeiul unui contract de executare succesivă nu se restituie ca urmare a rezilierii acestuia.
Prin respingerea cererii de obligare a pârâtei la restituirea sumelor încasate cu titlu de chirie, instanța a dispus respingerea ca rămasă fără obiect a cererii reconvenționale relativă la constatarea dreptului pârâtei reconveniente corelativ obligației reclamantei de a executa plata chiriei.
3. Apelul
Împotriva sentinței civile nr.2343/com/2007a formulat, în termen legal apel SA solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată, pentru următoarele considerente:
1. Prima instanță a făcut a apreciere eronată a probelor, având în vedere situația de fapt dedusă judecății.
Soluția primei instanțe atât cu privire la cererea principală cât și cea subsidiară, este rezultatul unei grave greșeli de judecată, determinată de incorecta stabilire a situației de fapt, făcută în urma eronatei aprecieri a probelor administrate în speță.
Astfel, în mod greșit prima instanță a apreciat că apelanta nu și-a îndeplinit două dintre obligațiile asumate prin contractul de închiriere nr.2485/14.02.2005 ( "Contract de închiriere") ceea ce conferă dreptul exclusiv al intimatei-pârâte să rezilieze acest Contract.
Sub acest aspect, greșit instanța de fond ar fi reținut că reclamanta nu a desfășurat activitate de farmacie de tip, în spațiul închiriat, aceasta fiind una dintre obligațiile nerespectate în accepțiunea instanței de fond, pe de o parte,iar pe de altă parte că nu s-a plătit chiria în termenul prevăzut în Contractul de închiriere.
Referitor la prima obligație, reținută ca nefiind respectată de către apelantă, instanța și-a motivat hotărârea pe împrejurarea ca atât obținerea avizului favorabil din partea Colegiului farmaciștilor, cât și amenajarea spațiului corespunzător cădeau în sarcina locatarului, potrivit clauzelor contractuale, locatorul fiind absolvit de orice obligație în acest sens.
Ca atare, urmează a se constata, pe de o parte că: apelanta nu se face culpabilă de încălcarea nici unuia dintre obligațiile contractuale mai sus menționate, nefiind îndeplinite condițiile pentru aplicarea pactului comisoriu de gradul IV, pentru rezilierea Contractului de închiriere, iar pe de altă parte, cauza juridică a rezilierii Contractului de închiriere a reprezentat-o intenția intimatei- pârâte de a încheia un nou contract de închiriere cu privire la imobilul în discuție cu intimata-pârâtă Pharm Europa
Instanța de fond a făcut o apreciere greșită a probelor, ceea ce impune desființarea hotărârii apelate, întrucât din întregul material probator administrat în cauză reiese fără putință de tăgadă că intimata-pârâtă nu numai ca a fost de rea credință dar nu și-a respectat obligațiile pe care și le-a asumat prin Contractul de închiriere.
Sub acest aspect, urmează a se observa că pe parcursul lunilor februarie și martie, apelanta a purtat cu intimata-pârâtă o corespondență numeroasă,prin care se aducea la cunoștință acesteia din urmă de proiectele de instalații electrice, sau îi solicita sprijinul pentru obținerea autorizațiilor și acordurilor pentru amenajarea unei farmacii în spațiul care făcea obiectul contractului de închiriere.
Or, prima instanță a omis împrejurarea că intimata-pârâtă nu numai ca nu a contestat primirea corespondenței, dar, cu rea credință, a refuzat să-și dea acordul pentru amplasarea instalațiilor electrice, motivat de faptul că planurile propuse nu au fost transmise în mai multe exemplare. Mai mult a refuzat să confirme că este singura societate care urma să desfășoare activitate de farmacie în incinta spațiului închiriat, ca pe o solicitare necontractuală de conferire a exclusivității în complexul comercial, deși aceasta era singura modalitate de a obține autorizația și avizul necesar desfășurării activității specifice de farmacie emise de către Ministerul Sănătății respectiv Colegiul Farmaciștilor
În lipsa unei clauze contractuale exprese care sa prevadă obligativitatea intimatei pârâte de elibera o adresă prin care să ateste numai faptul că societatea va desfășura activitate de tip farmacie în cadrul centrului comercial, această obligație rezultă în mod indirect din interpretarea contractului, obiectul de activitate al societății neputând fi materializat fără suportul intimatei-pârâte.
Mai mult, încă din timpul negocierilor contractuale, intimata-pârâtă a fi avut cunoștință de activitatea ce urma a fi desfășurată de către apelanta reclamantă și prin urmare cunoștea necesitatea emiterii unei asemenea adrese în vederea obținerii avizelor necesare desfășurării acestei activități.
În lipsa unei astfel de adrese prin care intimata-pârâtă confirmă faptul că în incinta centrului comercial societatea își va desfășura activitatea de farmacie, apelanta fost pusă în situația lipsei de interes pentru încheierea spațiului ce face obiectul contractului de închiriere nr.2485/14.02.2005.
In aceste condiții apreciază că, urmează a se reține că de vreme ce din culpa exclusivă a intimatei-pârâte, apelanta nu a primit acordul prealabil scris al acesteia, cu privire la Proiectul de amenajare și intimizare a imobilului în discuție, este dincolo de orice evidentă că societatea nu avea cum să înceapă desfășurarea activității potrivit Contractului de închiriere.
Mai mult, urmează a se observa că potrivit Regulamentului privind amenajările interioare pentru C, intimata-pârâtă avea obligația, ca în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea proiectelor spre aprobare, să ne informeze dacă acestea sunt adecvate sau nu, solicitările apelantei în acest sens rămânând fără nici un rezultat.
Cât privește obținerea avizului nefavorabil nr.35/15.03.2005 al Colegilor Farmaciștilor din C, se susține că intimata-pârâtă este cea căreia îi aparține culpa,întrucât motivul emiterii lui în forma nefavorabilă s-a datorat împrejurării ca pentru aceeași locație fusese deja emis un aviz favorabil de principiu. Or, avizul favorabil putea fi obținut decât dacă se făcea dovada existenței unui contract de închiriere pentru acea locație.
Ceea ce instanța de fond trebuia să rețină din conținutul înscrisurilor aflate la dosar, cărora nu le-a dat eficiență juridică, împărtășind fără nici o rezervă concluziile părților adverse,apreciază reclamanta apelantă, era faptul că ea nu a obținut acordul pentru amenajarea unei farmacii în complexul comercial, deoarece intimata-pârâtă a efectuat numeroase demersuri în sensul împiedicării societății în obținerea acestui aviz. Astfel prin intermediul unei persoane interpuse, a facilitat, chiar în intervalul de timp în care negocia cu subscrisa încheierea Contractului de închiriere,obținerea avizului de deschidere a unei alte farmacii în același complex, știut fiind faptul că legislația în materie nu permite deschiderea a două farmacii într-o singură locație comercială, respectiv complex comercial.
Relevant sub acest aspect, era faptul că intimata-pârâtă a refuzat în mod constant să confirme împrejurarea că apelanta era singura care avea dreptul să amenajeze o farmacie în complexul comercial, motivând ca această împrejurare ar echivala cu o exclusivitate, pe care nu a acordat-
Intimata - pârâtă se află în cunoștință de cauza cu privire la amenajareaa și exploatarea farmaciilor, în sensul că nu puteau fi amenajate și deschise două farmacii în același complex, este evidentă atitudinea abuzivă și vădită reaua-credință.
Or, având în vedere materialul probator aflat la dosarul cauzei (înscrisuri, declarații de martorii), acest pretins motiv de reziliere este vădit neîntemeiat, față de împrejurarea că apelanta avea dreptul și nu obligația de a prelua spațiul, acest punct de vedere urmând a fi îmbrățișat de către instanța de apel.
2. Instanța de fond a făcut o greșită aplicare a legii.
Sub acest aspect, instanța de fond a făcut o interpretare greșită a clauzelor contractuale, reținând în considerente pe de o alte parte, că din materialul probator rezultă că nici una dintre părțile contractante nu au îndeplinit întocmai procedura de realizare a lucrărilor, atât sub aspectul termenelor, cât și al celor de formă și fond, concluzionând în mod surprinzător, că răspunderea pentru nerealizarea lucrărilor aparține exclusiv locatorului.
Această motivare trebuie îndepărtată, întrucât intimata-pârâtă urmează să închirieze imobilul în discuție intimatei-pârâte Pharm Europe A anterior așa zisei rezilieri, dat fiind faptul că și-a dat acordul pentru amenajarea unei alte farmacii în spațiul comercial, pe care l- negociat încă din decembrie 2004, după cum a refuzat să confirme drepturile de a amenaja acest spațiu ca farmacie.
În considerarea motivelor de reziliere vădit netemeinice, solicită a se observa ca, așa zisa nerespectare a obligațiilor contractuale de către apelantă, a fost analizată de către prima instanță printr-o interpretare greșită a clauzelor privind termenul de grație.
Cu privire la acest aspect, se impune a se reține că termenul de grație convenit de părți în art.3.4. nu vizează un termen pentru efectuarea lucrărilor de intimizare și de amenajare necesare în spațiul închiriat, ci reprezenta un interval de timp în care societatea nu avea vreo obligație constând în plata unei chirii, astfel încât trecerea acestui termen nu putea avea altă consecință decât aceea că de la 01.03.2005, apelanta datora chirii pentru spațiu, indiferent dacă lucrările de intimizare sau amenajare a spațiului erau finalizate sau nu.
A doua precizare, tot în legătură cu termenul de grație relevantă pentru soluționarea pricinii, se referă la data la care aceste lucrări trebuiau să fie finalizate, în condițiile în care părțile contractante nu au prevăzut o dată limită, astfel încât chiar și în ipoteza în care-ar admite depășire culpabilă a termenului de 0.03.2005 pentru efectuarea lucrărilor acestea nu ar avea drept finalitate dreptul intimatei-pârâte de a cere rezilierea anticipată a contractului.
Neefectuarea lucrărilor de amenajare și intimizare, nu dădea dreptul intimatei-pârâte să rezilieze contractul ci C mult putea pretinde plata chiriei.
Instanța de apel urmează a avea în vedere și împrejurarea că intimata-pârâtă și-a exprimat și acordul pentru prelungirea perioadei de grație, acord care rezultă din:
- comunicarea de către aceasta către subscrisă a Regulamentului de funcționare a, anexa a contractului, abia în luna martie 2005, după împlinirea termenului de grație;
- refuzul intimatei- pârâte ca în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea proiectelor spre aprobare să aducă la cunoștință apelantei dacă corespund sau nu cerințelor acestora;
- îndeplinirea obligațiilor contractuale ale apelantei să verifice numai prin corelație cu cele ale intimatei-pârâte
Se susține că acestea erau concluziile pe care prima instanță trebuia să le rețină, având în vedere și poziția vădit contradictorie a intimatei-pârâte care, deși în notificarea de reziliere a contractului face referire la împrejurarea că spațiul comercial în litigiu a fost predat subscrisei,încă de la data încheierii contractului de închiriere și că, datorită împrejurării că acesta nu a fost amenajat,produce prejudicii intimatei-pârâte motiv pentru care spațiul va fi împrejmuit cu rigips, socotindu-se că el nu a fost predat.
Referitor la obligația apelantei de a plăti chiria datorată, obligație nerespectată în accepțiunea instanței de fond, ceea ce atrage angajarea răspunderii contractuale, apreciază apelanta că și sub acest aspect hotărârea urmează a fi desființată având în vedere prevederile contractuale.
În ce privește motivația instanței în legătură cu acest aspect este evident că a dat o interpretare greșită clauzelor contractuale omițând împrejurarea că la încheierea contractului subscrisa a achitat o sumă de bani (477.768.806 rol), această sumă fiind achitată cu titlu de chirie datorată pentru două luni, de la data încetării termenului de grație.
Or, la data emiterii notificării privind rezilierea contractului nu se putea pune problema neplății chiriei întrucât suma achitată acoperea inclusiv luna aprilie și mai.
Instanța de fond a reținut eronat că la data de 01.03.2005 s-a născut în sarcina subscrisei obligația plății chiriei, în lipsa unui act adițional prin care să se modifice convenția cu privire la termenul de grație, întrucât un eventual termen de grație nu poate fi calculat decât C mult de la data de 05.04.2005. Și în această ipoteză plata chiriei se putea face doar în baza unei facturi fie că era sau nu acceptată la plată, având în vedere prevederile exprese din Contractul de închiriere. Cum nu a fost emisă nici o astfel de factură, apelantei nu-i poate fi opozabilă neachitarea unei obligații de plată care nu i-a fost adusă la cunoștință.
În același sens, solicită să se rețină și concluzia potrivit căreia,intimata-pârâtă nu a apreciat că subscrisa ar datora vreo sumă de bani cu titlu de chirie pentru luna aprilie (căci astfel redacta factura proformă și încerca să facă dovada că și-a îndeplinit obligația de la art.5.8 din Contract), devenind interesată de această neexecutarea obligațiilor de către apelantă abia la momentul când, împreună cu intimata-pârâtă Pharm Europe au convenit să încheie contractul și cu privire la acest spațiu, ceea ce impunea găsirea unei aparențe juridice a încetării primului contract.
Se solicită ca instanța de apel să rețină ca pertinentă, concluzia potrivit căreia, apelanta nu avea nici o obligație de plată a chiriei pentru care nu fusese emisă o factură proformă, de vreme ce își îndeplinise obligația de a vira în conturile intimatei-pârâte o sumă substanțială (de aprobare J de miliard ROL, pentru folosința unui spațiu care nu era amenajat și care nu a putut fi amenjat din motive imputabile în mod exclusiv proprietarei intimatei-pârâte
Se apreciaztă că esențial, pentru a se reține această concluzie, era poziția intimatei-pârâte exprimată în cursul procedurii de conciliere directă, când reprezentanții săi împuterniciți, au propus și au fost de acord să restituie toate sumele încasate de la reclamanta-apelantă.
Astfel prima instanță trebuia să rețină ca rezilierea anticipată a Contractului de închiriere s-a dispus în lipsa oricărui temei legal sau contractual, astfel încât se impunea să cerceteze care a fost motivul real pentru care intimata-pârâtă a înțeles să înceteze un contract față de un locatar care nu-și încălcase obligațiile asumate.
Singura explicație pentru a astfel de atitudine este conivența frauduloasă a proprietarului spațiului și a celui de-al doilea locatar, intimata-pârâtă Pharm Europe fiind interesată să încheie un contract de închiriere pe o suprafață de peste 300 mp. în care era inclusă și suprafața în discuție, negocierile fiind derulate cu intimata-pârâtă, anterior datei de 15.04.2005. Aceasta, chiar și în condițiile în care noul contract de închiriere se făcea cu încălcarea drepturilor reclamantei, prima instanță nu a analizat înscrisurile de la dosar, precum și răspunsurile la interogatoriile administrate în cauză.
Pe de altă parte, nu lipsită de relevanță era împrejurarea că intimata-pârâtă Pharm Europe, s-a constituit pe 28.03.2005, având sediul social valabil la 18.04.2005, prin încheierea unui contract de închiriere. Mai mult, privitor recunoașterilor intimatei-pârâte Pharm Europe, aceasta a fost contactată de către reprezentanții, la Ja lunii aprilie, adică C mai târziu pe data de 15.04.2005, dată la care aceasta din urmă încă nu reziliase contractul de locațiune încheiat cu reclamanta.
Or, rapiditatea cu care prima instanță trebuie să se aplece, de vreme ce negocierile apelantei-reclamante cu intimata pârâtă, pentru un spațiu mult mai mic au durat peste 45 de zile, niciuna dintre părți nereclamând tergiversarea acestora.
Față de aceste motive, solicită apelanta a se constata că rezilierea contractului de închiriere încheiat cu apelanta-reclamantă a avut loc în lipsa unor dispoziții legale sau contractuale, părțile celui de al doilea contract de închiriere având în vedere o cauză ilicită și fraudarea intereselor apelantei - reclamante, după cum urmează:
- intimata-pârâtă a urmărit să închirieze o suprafață mai mare decât cea care făcuse obiectul contractului încheiat cu apelanta și să sprijine pe Pharm Europe să înlăture din complexul comercial, întrucât în incinta acestuia nu pot opera două farmacii;
- intimata- pârâtă Pharm Europe, a urmărit să ocupe spațiul și se preia dreptul subscrisei de a opera în complexul comercial, cunoscând că acesta era titulara unui contract de locațiune valabil încheiat.
Convenția celor două pârți fiind evidentă, consideră că aceasta trebuia să fie soluția primei instanțe, cu atât mai mult cu cât lucrările desfășurate de către Pharm Europe, au durat mai mult decât cele pentru care se pretinde că a intervenit rezilierea contractului ( noul contract fiind încheiat în aprilie, iar farmacia a fost deschisă în septembrie - punându-se întrebarea de ce nu a fost intimata-pârâtă la fel de preocupată de neefectuarea lucrărilor de amenajare în același interval pe care l-a lăsat pentru apelantă) și pe de altă parte, avizul dat de Colegiul Farmaciștilor pentru societatea interpusă a intimatei-pârâte nu a mai constituit impediment pentru ca Pharm Europe, să fie avizată favorabil în deschiderea unei farmacii.
În consecință, apelanta - reclamantă arată că așa cum a susținut și în fața instanței de fond, motivul pentru care intimata-pârâtă a denunțat unilateral contractul de închiriere, precum, și motivul pentru care s-a încheiat un nou contract de închiriere pentru același spațiu a fost acela de exclude societatea din complexul, de a prelua spațiul deținut legal și de a închiria o suprafață mai mare decât cea inițială, prejudiciind apelanta.
Aceasta reprezintă o cauză ilicită a ambelor acte juridice, precum și o formă tipică a fraudării drepturilor unei terțe părți, motiv pentru care în considerarea art.5 din Codul civil român precum și al art. 948 din același act normativ, se impune lipsirea de efecte a acestora.
Prin urmare, actele juridice întocmite cu încălcarea dispozițiilor legale mai sus menționate sunt lovite de nulitate absolută, lipsirea lor de efecte juridice conducând la menținerea contractului de închiriere încheiat între societatea reclamantă și intimata -pârâtă
3. Hotărârea instanței de fond este nelegală și în ce privește soluționarea capătului de cererea referitor la constatarea dreptului de folosință al apelantei, precum și obligarea intimatelor-pârâte la predarea imobilului.
Sub un prim aspect, de vreme ce intimatele-pârâte nu înțeleg să renunțe la drepturile născute dintr-un contract de închiriere lovit de nulitate absolută, în condițiile în care este posibilă menținerea în sarcina intimatei-pârâte proprietare a obligațiilor asumate de acesta prin contract, se impune menținerea contractului, cu constatarea drepturilor locative ale apelantei câștigate în baza Contractului de închiriere.
Sub un alt aspect, cererea de obligare a celor două intimate-pârâte să predea spațiul comercial este de asemenea, întemeiată, dată fiind existența unei obligații născute din contractul de locațiune încheiat cu intimata-pârâta dat fiind faptul că aceasta din urmă avea obligația să predea spațiul, pe de o parte, iar pe de altă parte, nu deținea un titlu care să justifice deținerea aceluiași spațiu de către intimata-pârâtă Pharm Europe, care a intrat în posesia sa nelegal, în baza unui contract de locațiune nul absolut.
4. Netemeinicia și nelegalitatea hotărârii referitor la respingerea cererii de acordare de daune interese.
Sub acest aspect, prima instanță a considerat că acordarea daunelor interese este condiționată de îndeplinirea condițiilor angajării răspunderii contractuale, iar de vreme ce rezilierea contractului de închiriere încheiat cu apelanta-reclamantă s-a făcut în condiții legale, un eventual prejudiciu suferit de apelantă nu justifică obligarea intimatei-pârâte la repararea acestuia.
Or, opinează că prejudiciul suferit de apelantă constând în beneficiu nerealizat,în intervalul de timp în care apelanta apelanta a fost lipsită de folosința spațiului pentru care a încheiat un contract de închiriere perfect valabil, cererea este vădit neîtemeiată, față de înscrisurile depuse la dosarul cauzei din care rezultă că pentru un spațiu cu mai mică suprafață,fără vadul comercial specific unui centru amenajat special în acest scop și cu cheltuieli mai mari de organizare a unei farmacii, se putea obține un beneficiu minimal de 5.000 Euro.
5. Prima instanță a pronunța o hotărâre cu aplicarea greșită a legii și cu privire la cererea reclamantei.
Deși această cerere a fost formulată de apelanta-reclamantă doar pentru ipoteza pentru care s-ar fi menținut contractul de închiriere încheiat în frauda drepturilor apelantei, hotărârea primei instanțe fiind în acest sens, cererea a fost respinsă motivat de împrejurarea că față de momentul de la care s-a născut dreptul apelantei de a achita chiria, față de efectele rezilierii care se produc doar pentru viitor, prestațiile deja executate în temeiul unui contract cu executare succesivă nu se mai restituie.
Or, în aprecierea temeiniciei acestei cereri, instanța de apel urmează ține seama de faptul că suma de 477.768.806 ROL a fost achitată în avans cu titlu de chirie,pentru folosința imobilului în discuție,apelanta neexercitând nici un moment folosința acestuia după cum a arătat din culpa exclusivă intimatei-pârâte
Mai mult, instanța de fond trebuia să ia act de recunoașterea reținerii fără temei a acestor sume de către intimata-pârâtă recunoașterea făcută neechivoc, explicit și prin reprezentanții legali ai acesteia în cursul procedurii de conciliere directă care a precedat litigiului dintre părți.
În același sens trebuiau apreciate și înscrisurile care au fost depuse la dosarul cauzei, din care rezultă neechivoc că apelanta a fost nevoită să efectueze numeroase demersuri pentru a compensa pierderea suferită prin neocuparea spațiului comercial în litigiu, fiind lipsită în același timp de posibilitatea unui beneficiu care se cuvenea în mod legitim, în raport de obiectul de activitate și de proiectul pe care l-a adus la cunoștință intimatei-pârâte
Pentru toate aceste considerente,se solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate ( mai puțin cu privire cererea reconvențională) și pe fondul cauzei admiterea cererii astfel cum a fost arătat în petitul motivelor de apel, cu obligarea intimatelor-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, s-au invocat disp. art.282 și urm. din Codul d e procedură civilă.
Prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca temeinică și legală a sentinței civile nr. 2343/2007 pronunțată de Tribunalul Constanța.
În cauză a fost administrată proba cu expertiză contabilă.
4. Curtea
Verificând legalitatea și temeinicia hotărârii apelate în raport cu criticile aduse se constată că apelurile sunt nefondate pentru următoarele considerente:
Cu privire la prima critică ce vizează împrejurarea că instanța de fond ar fi procedat la o apreciere eronată a probelor administrate în cauză raportat la situația de fapt existentă dedusă judecății se va aprecia că nu este întemeiată,că soluția primei instanțe de judecată nu reprezintă rezultatul unei grave greșeli de judecată.
Din probatoriul administrat în cauză rezultă faptul că părăta intimată în virtutea dispozițiilor contractului de închiriere nr.2485/14.02.2005 intervenit între părți și-a rezervat dreptul exclusiv de a rezilia unilateral contractul încheiat, acesta fiind astfel desființat de plin drept fără notificare sau eventuala îndeplinire a vreunei alte formalități prealabile (fiind incidente prevederile legale ale pactului comisoriu de grad IV în cazul în care locatorul nu-și îndeplinește C puțin una dintre obligațiile asumate și anume:
a) neplata de către România a oricărei sumei datorate conform termenelor stabilite prin contract timp de 5 zile de la scadența
b) desfășurarea de către România în spațiul închiriat a altor activități decât cele stabilite prin prezentul contract.
c) nerespectarea de către " - Pharm Europa" a oricărei alte clauze.
d) cesionarea totală sau parțială a drepturilor și obligațiilor din contract.
Astfel rezultă faptul că apelanta reclamantă nu si-a îndeplinit obligațiile asumate în sensul de a nu fi plătit sumele datorate părătei intimate în termenul stabilit respectiv 5 zile de la scadența lor precum și aceea de a nu desfășura în spațiul închiriat decăt activitatea stabilită prin contractul intervenit între părți.
Din clauzele contractuale rezultă într-adevăr faptul că atât obținerea autorizației căt și a avizului necesar desfășurării activității specifice de farmacie emise de către Ministerul Sănătății respectiv Colegiul Farmaciștilor C precum și amenajarea specifică a spațiului închiriat cădeau în sarcina locatarului.
Pe de altă parte pretenția apelantei reclamante că în sarcina părătei intimate s-ar fi născut prin încheierea contractului de închiriere o obligație indirectă în sensul de a proceda la eliberarea unei adrese prin care să ateste faptul că doar societatea apelantă va desfășura activitate de tip farmacie în cadrul centrului comercial nu este fondată,neputăndu-i-se atribui o asemenea poziție dominantă,exclusivă într-o economie cu caracter concurențial,prin interpretarea extensivă a unor clauze contractuale în favoarea apelantei reclamante.
Susținerea potrivit căreia cauza juridică a rezilierii Contractului de închiriere intervenit între părți ar fi reprezentat-o intenția intimatei - pârâte de a încheia un nou contract de închiriere cu privire la imobilul în discuție cu intimata-pârâtă Pharm Europa este o simplă supoziție a apelantei reclamante fără suport probatoriu,așa cum a reținut și instanța de fond rezilierea contractului s-a produs în condițiile legii și ale pactului comisoriu de grad IV.
In aceste condiții corect s-a apreciat faptul că neîndeplinirea obligației contractuale principale, aceea de a desfășura activitatea de farmacie, s-a datorat inexistenței avizului favorabil Colegiului farmaciștilor,neacordarea acestuia nu este justificată de lipsa unui spațiu corespunzător amenajat astfel că din această perspectivă nu poate fi angajată și răspunderea locatorului.
Cu privire la a doua critică adusă soluției pronunțate de către instanța de fond în sensul că aceasta ar fi procedat la o aplicare greșită a legii o apreciem de asemenea neîntemeiată neputăndu-se astfel acredita ideea potrivit căreia aceasta ar fi făcut o interpretare greșită a clauzelor contractului încheiat între părți,referitor la termenul de grație.
Se arată astfel că în optica apelantei reclamante termenul de grație convenit de părți nu ar viza un termen limită pentru efectuarea lucrărilor de intimizare și de amenajare necesare în spațiul închiriat, ci ar reprezenta un interval de timp în care societatea nu avea vreo obligație constând în plata unei chirii, astfel încât trecerea acestui termen nu ar putea avea altă consecință decât aceea că de la 01.03.2005, ea ar datora chiria pentru spațiu, indiferent dacă lucrările de intimizare sau amenajare a spațiului erau finalizate sau nu.
Se mai arată faptul că termenul de grație vizează data la care aceste lucrări trebuiau să fie finalizate, în condițiile în care părțile contractante nu au prevăzut o dată limită, astfel încât chiar și în ipoteza în care-ar admite depășire culpabilă a termenului de 01.03.2005 pentru efectuarea lucrărilor acestea nu ar avea drept finalitate dreptul intimatei-pârâte de a cere rezilierea anticipată a contractului ci doar de a pretinde plata chiriei
Sub acest aspect instanța de fond corect a reținut faptul că a doua obligație neexecutată de reclamanta locator și care justifică angajarea răspunderii contractuale a acesteia prin activarea pactului comisoriu o constituie neplata în termen a chiriei datorate ulterior termenului de grație,astfel din interpretarea normelor contractuale aceasta trebuia să achite chiria pentru luna mai pănă la data limită de 05.04.2005 operațiune neefectuată în condițiile în care între părți nu a intervenit un act adițional (nicidecum un eventual acord tacit reieșit din corespondența părților cum pretinde apelanta reclamantă) care să modifice convenția intervenită sub acest aspect,situație în care au fost valorificate disp.art. 7.3 din contractul încheiat în sensul aplicării sancțiunii rezilierii de plin drept a contractului.
In ceea ce privește cea de a treia critică adusă sentinței civile apelate în sensul că aceasta este nelegală în ceea ce privește soluționarea capătului de cererea referitor la constatarea dreptului de folosință al apelantei reclamante, precum și obligarea intimatelor-pârâte la predarea imobilului o apreciem de asemenea ca nefondată.
Astfel instanța de fond a reținut legal și temeinic faptul că rezilierea de plin drept a contractului de închiriere nr. 2485/2005 intervenit între părți produce efecte pentru viitor.
In aceste condiții dreptul de folosință al reclamantei apelante asupra spațiului ce a făcut obiectul închirierii,a încetat ca și obligația corelativă a pârâtei intimate de a-i preda spațiul și de a-i asigura liniștita posesie.
In lipsa unui titlu al reclamantei apelante de natură a justifica pentru viitor exercitarea dreptului de posesie și folosință a spațiului în litigiu instanța de fond a procedat corect la respingerea cererii de constatare a dreptului sus menționat în beneficiul apelantei reclamante precum și a celei de obligare a pârâtei intimate la asigurarea folosinței și predarea spațiului și a pârâtei Pharm Europe la predarea acestuia.
De asemenea nici critica ce vizează netemeinicia și nelegalitatea hotărârii apelate sub aspectul respingerii cererii de acordare de daune interese nu este întemeiată atăta timp căt eventuala obligare a părătei intimate la plata acestora este strict condiționată de îndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de către reclamanta apelantă ceea ce nu este cazul așa cum am subliniat mai sus,rezilierea contractului încheiat între părți producăndu-se în condițiile nereținerii vinovăției intimatei părăte
In ceea ce privește ultima critică ce vizează greșita soluționare a cererii subsidiare de obligare a pârâtei intimate la plata sumei de 60.000 Euro chirie achitată pentru o perioadă de două luni anterioară rezilierii, care produce efecte doar pentru viitor, o apreciem ca neîntemeiată deoarece prestațiile deja executate în temeiul unui contract de executare succesivă nu se mai restituie ca urmare a rezilierii acestuia.
Raportat la considerentele mai sus expuse si analizate urmează a se aprecia faptul că instanța de fond a analizat integral, complet probele administrate în cauză, a stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți cu consecința unei interpretări și abordări corecte a situației, astfel că sentința civilă apelată este temeinică și legală, motiv pentru care se va proceda la respingerea apelurilor formulate ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul comercial d eclarat de reclamanta, cu sediul ales în mun. B,-, sector 1 la.A și Asociații, împotriva sentinței civile nr. 2343/COM/24.04.2007, pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr- (în format vechi nr.1870/com/2005), în contradictoriu cu intimata-pârâtă, cu sediul în C,--40, județul C și intimata-pârâtă EUROPA SRL, cu sediul în B, nr.133, -orp A, etaj P,. camera 4, sector 4 având ca obiect acțiune în constatare.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 5 decembrie 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
jud.fond. I
Red.dec.jud.-20.01.2009
5ex/21.01.2009
Președinte:Erol GeliJudecători:Erol Geli, Kamelia Vlad
