Actiune in constatare Jurisprudenta comerciala. Decizia 22/2010. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 22/
Ședința publică de la 26 februarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Nicolae Durbacă
JUDECĂTOR 2: Marius Irimie
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea apelului declarat de pârâta Banca Comercială SA împotriva Sentinței civile nr.1791/C/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă consilier juridic pentru pârâta recurentă, reclamantul intimat asistat de avocat și reclamanta intimată prin avocat.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Reprezentanta Băncii Comerciale SA solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, modificarea sentinței atacate ca fiind netemeinică și nelegală și respingerea cererii reclamanților și.
Învederează instanței că acestor clauze contractuale nu le sunt aplicabile prevederile Legii nr. 193/2000 și nici ale Legii nr. 196/2004, ci dispozițiile art. 1746 și urm. civ. că tribunalul a reținut reaua credință a băncii, că cele patru condiții prevăzute de Legea nr.296/2004 au fost îndeplinite cumulativ, deși pe parcursul procesului a rezultat contrariul.
Arată că reclamanții au cunoscut produsele bancare, pe care le-au ales întrucât le ofereau costuri mai mici, iar actele au fost semnate în fața notarului public. Mai mult, aceștia au început să construiască fără acordul băncii, având interdicție în acest sens, dând chiar ultimatum-uri băncii.
Consilier juridic susține că reclamanții nu au solicitat credite bancare în vederea edificării de spații comerciale și de locuit, acest drept nefiind exclus, ci doar condiționat de acceptul băncii.
Totodată susține că, în situația în care reclamanții nu ar achita ratele, banca ar trebui să execute și, implicit, să vândă un imobil cu fundație, care i-ar scădea mult valoarea.
Solicită cheltuieli de judecată.
Avocat solicită respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii atacate.
Arată că, într-adevăr, contractele de ipotecă sunt supuse reglementărilor art. 1746 și urm. pr.civ, însă acestea sunt parte integrantă a contractelor de credit, iar contractul de credit și contractul de garanție subsecvent sunt supuse reglementărilor privind clauzele abuzive în contractele predefinite sau impuse.
Invocă prevederile art. 4 alin. 3 din Legea nr. 193/2000, susținând că nu s-a făcut dovada contrară prevăzută de acesta și apreciază că sunt îndeplinite condițiile exprese prevăzute de art. 78 din Legea nr. 296/2004 pentru ca o clauză să fie abuzivă și nenegociată direct.
Susține că refuzul băncii de a radia interdicția de construire creează un dezechilibru major, cu consecințe nedorite pentru ambele părți, fiind de neînțeles această atitudine a băncii câtă vreme anterior, a acceptat radierea interdicției de demolare.
Solicită cheltuieli de judecată, conform chitanței depuse la dosar.
În replică, reprezentanta pârâtei apelante arată că radierea interdicției de demolare a atras mărirea valorii terenului, construcția demolată fiind din chirpici, însă susține că acest fapt nu presupune implicit și radierea interdicției de construire. Precizează că garanțiile suplimentare au fost propuse de reclamanți, susținere care nu este acceptată de mandatarul acestora.
CURTEA DE APEL
Asupra apelului de față,
Constată că, prin Sentința nr. 1791/C/19.11.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr- a fost admisă acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâtei BANCA COMERCIALĂ SA Sibiu și s-a constatat abuzivă clauza prevăzută la art. V din contractul de garanție imobiliară nr. 307/27.07.2007, anexă la contractul de creditare nr. 954/27.07.2007 -respectiv clauza privind interdicția de construire ce a fost notată asupra imobilului situat în S M,-, înscris în CF 24186 S M, nr. cadastral 2525 și 2526 în suprafață de 1075 mp, asupra imobilului situat în S M,-, înscris în CF 24187. S M, nr. cadastral 2525/I și 2526/I, asupra imobilului situat în S M,- înscris în CF 24188. S M, nr. cadastral 2525/II și 2526/II, asupra imobilului situat în S M-, înscris în CF 3956. S M, nr. cadastral 2525/1 și 2526/1 în suprafață de 302 mp și curți construcții în suprafață de 300 mp și clauza prevăzută la art. V din contractul de garanție imobiliară nr. 1324/1/ 22.07.2008, anexă la contractul de creditare nr. 1324/22.07.2008 - respectiv clauza privind interdicția de construire ce a fost notată asupra imobilului situat în S M,- înscris în CF 58373 S M, nr. cadastral 2523, în suprafață de 1230 mp fiind obligată pârâta să-și dea consimțământul la radierea din CF a interdicției de construire, iar în caz de refuz, hotărârea ce se va pronunța să țină loc de consimțământ, cu obligarea pârâtei la plata sumei de 1.058 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut, in analiza coroborată a întregului material probatoriu administrat în cauză, că acțiunea reclamanților este întemeiată și a admis-o datorită următoarelor argumente:
Între reclamanți, în calitate de împrumutați și pârâta BANCA COMERCIALĂ SA, în calitate de împrumutător, s-au încheiat două contracte de creditare: contractul nr. 954/27.07.2007 și respectiv contractul nr. 1342/22.07.2008 - primul în valoare de 226.000 EUR și al doilea de 98.000 EUR, garantate cu contractele de garanție imobiliară având numerele 307/27.07.2007 și 1342/1 din 22.07.2008.
Contractele de creditare au fost încheiate pentru achiziționarea imobilului (teren) ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 3086/27.07.2007, cât și pentru construirea a trei imobile de locuit și spații comerciale pe terenul situat în intravilanul orașului SM( strada - -) nr. 27 și 29.
Angajarea ambelor credite, conform uzanțelor bancare, a fost condiționată de semnarea contractelor de garanție imobiliară arătate mai sus, în condițiile prestabilite de către bancă.
În contractele de garanție imobiliară s-a inserat clauza privind notarea interdicției de construire pe acest teren.
Datorită notării acestei interdicții, Serviciul Urbanism și Amenajarea Teritoriului din cadrul Primăriei S M nu a eliberat reclamanților autorizația de construire pentru terenurile menționate, deși, anterior, prin Hotărârea Consiliului Local S M nr. 131/24.04.2008, s-a hotărât aprobarea "planului urbanistic zonal" ansamblu de locuințe cu 48 apartamente P + 1 - 4E cu spații comerciale și 3 clădiri, în S M,-.
Prin adresa înregistrată la BANCA COMERCIALĂ SA, sub nr. 3111/21.01.2009, reclamantul învederează băncii că desfășoară activități exclusiv în domeniul construcției de locuințe și doar în acest scop a achiziționat terenul situat în S M,-.
În acest context, a propus băncii radierea interdicției de construire și inserarea clauzei potrivit căreia înstrăinarea apartamentelor care se vor construi să se facă de comun acord.
Banca pârâtă nu a răspuns afirmativ solicitării reclamantului. În cursul desfășurării procesului, deși părțile au solicitat la termenul de judecată din 20.08.2009 amânarea cauzei pentru stingerea procesului pe cale amiabilă, acest acord al părților nu s-a realizat în final.
Problema în discuție este dacă clauzele prevăzute la art. V din contractele de garanție imobiliară cu numerele 307/27.07.2007 și 1324/1/22.07.2008 sunt abuzive.
În conformitate cu art. 78 din Legea nr. 296/2004, pentru ca o clauză să fie considerată abuzivă, trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
1.Clauza nu a fost negociată cu clientul/consumatorul, adică aceasta a fost stabilită fără a da posibilitatea consumatorului să influențeze natura ei;
2. . exigențele bunei credințe;
3. Clauza negociată, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, creează în detrimentul consumatorului un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților datorită efectului prin care îl imprimă contractului respectiva clauză.
4. Clauza are ca efect imediat și direct imposibilitatea atingerii scopului pentru care a fost încheiat contractul.
Instanța apreciază că în speță cele 4 condiții au fost îndeplinite.
Este adevărat că reclamanții au acceptat toate clauzele contractelor, însă aceste clauze au fost prestabilite de către bancă.
Reclamanții intenționează să realizeze investiții profitabile, din care să aibă posibilitatea achitării obligațiilor către bancă, cu atât mai mult cu cât, până la data intentării acțiunii, și-au onorat obligațiile față de banca creditoare.
Mai mult, instanța a considerat că atitudinea reclamanților relevă bună credință în relația cu partenerul contractual, prin propunerea de vânzare numai cu acordul băncii a apartamentelor care se vor edifica.
La toate acestea se adaugă și un aspect exterior voinței părților - actuala criză economică, care afectează reclamanții, ca investitori imobiliari.
Clauza prin care se interzice reclamanților dreptul de a construi, este considerată de instanță ca abuzivă și datorită faptului că banca nu a făcut vreo dovadă în sensul că prin construirea de locuințe pe terenurile achiziționate de reclamanți ar fi prejudiciată în vreun fel.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs, recalificat drept apel, BANCA COMERCIALĂ SA Sibiu, solicitând modificarea în sensul respingerii cererii formulate de reclamanți.
În motivare, pârâta arată că, în mod greșit, instanța de fond s-a raportat la prevederile Legii nr. 123/2000, nr. 296/2004 și al Directivei nr. 87/102/CEE din 22.12.1986, întrucât acestea sunt reglementate doar de articolul 1746 și următoarele Cod civil.
Mai susține că din probele scrise administrate nu rezultă îndeplinirea cumulativă a celor patru condiții prevăzute de art. 78 din Legea nr.296/2004, întrucât reclamanții au fost informați asupra serviciilor și produselor oferite alegând pachetele de produse bancare, deoarece aveau avantaje sub aspectul dobânzilor scăzute față de creditele negarantate.
Pârâta apreciază că nu poate fi invocată reaua-credință a băncii, întrucât reclamanții au procedat la demararea proiectului imobiliar, deși nu aveau acceptul băncii și nu obținuseră autorizație de construcție, ci doar acordul privind demolarea construcției vechi.
Mai este criticată reținerea de către tribunal a creării unui dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților în detrimentul împrumutaților, ipotecile având titlu de garanție.
În ce privește imposibilitatea scopului pentru care a fost încheiat contractul apelanta consideră că, în mod eronat, instanța de fond a reținut că respectivele contracte de creditare au fost încheiate pentru achiziționarea terenului și construirea a trei imobile și spații comerciale, deoarece în contract nu se prevede expres că este vorba de un proiect imobiliar.
Apelanta mai învederează că sentința atacată cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii, simpla afirmație a împrumutaților neavând valoare probatorie.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 7,9, 312, 137 Cod pr.civilă, art. 1746 și următoarele Cod civil, art. 969, 970 Cod civil, Legea nr. 193/2000, Legea nr. 296/2004.
Reclamanții au formulat concluzii scrise (fila 16), solicitând respingerea recursului.
Examinând sentința atacată prin prisma motivelor de apel invocate de apelantă, raportat la probele dosarului și dispozițiile legale aplicabile în cauză, curtea de apel constată că apelul este nefondat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
Critica apelantei potrivit căreia clauzele contractelor de ipotecă sunt reglementzate doar de art. 1746 și următoarele Cod civil, iar nu de Legea nr.123/2000, Legea nr. 296/2004 și Directiva nr.87/102 /CEE din 22.12.1986 este nefondată, întrucât contractul de garanție imobiliară estre accesoriu contractului de credit ale cărui clauze sunt de natură comercială, astfel că și clauzele acestuia se supun legislației mai sus amintite.
Nici susținerea apelantei privind neîndeplinirea celor patru condiții cumulative prevăzute de art. 78 din Legea nr.296/2004 nu poate fi însușită de curtea de apel.
Poziția apelantei, care consideră faptul că s-au negociat clauzele contractuale prin adoptarea de către reclamanți a unui pachet bancar cu dobânda mai scăzută față de late pachete cu costuri mai ridicate care nu presupuneau garanții, nu reflectă o negociere, întrucât negocierea trebuie să existe cu privire la tipul de pprodus pentru care s-a optat și nu poate fi interpretată în sensul alegerii unui produs din mai multe pentru care se putea opta.
Reclamanții sunt în raport cu banca consumatori de credit, împrejurare ce determină aplicabilitatea Legii nr. 193/2000 și a Legii nr.296/2004.
Este neîndoielnic caracterul standard și preformulat al clauzelor contractului de garanție, iar reaua-credință a pârâtei reținută de instanța de fond decurge din caracterul abuziv al refuzului radierii interdicției de construire, care determină implicit imposibilitatea atingerii scopului pentru care a fost încheiat contractul - investiții imobiliare (a se vede pagina 1 din contractul de credit nr. 954/2007 fila 9 dosar fond).
Mai mult, acest refuz nu are justificare în condițiile în care, prin adresa nr. 2108/25.04.2008, pârâta și-a exprimat acordul privind radierea interdicției de demolare a imobilelor, susținerea apelantei că demolarea construcțiilor ar fi sporit valoarea imobilului fiind contrară realităților economice.
Dispozițiile art. 1777 cod civil invocate de pârâtă drept omise de instanța de fond referitoare la extinderea ipotecii oferă argumente în sensul majorării în fapt a garanțiilor băncii în urma edificării de construcții noi pe terenurile ipotecate, astfel că interdicția de construire nu își găsește justificare nici prin prisma intereselor economice ale băncii. Așa-zisul risc ce ar exista până la momentul înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietatea asupra construcțiilor edificate nu este sustenabil prin prisma faptului că orice construcție, chiar neterminată, conferă un plus de valoare.
Totodată, existența interdicției de construire în cartea funciară are ca efect direct imposibilitatea emiterii autorizației de construire de către primar potrivit dispozițiilor legale.
Nu este întemeiată nici critica apelantei referitoare la lipsa probelor privind calitatea de investitori imobiliari ai reclamanților, întrucât, așa cum rezultă din contractul de credit ipotecar pentru investiții imobiliare nr. 954/27.07.2007 la pagina 5 (fila 13 dosar fond) banca pârâtă a primit în garanție un bilet la ordin emis de și avalizat de și, or biletele le ordin sunt instrumente specifice rezervate exclusiv comercianților, astfel că, în mod implicit banca a recunoscut această calitate acestora.
Raportat la aceste considerente, curtea de apel constată că sentința atacată este legală și temeinică, la adăpost de criticile pârâta, urmând ca, în baza art. 296 Cod pr. civilă, să fie respins ca nefondat apelul declarat de Banca Comercială SA.
În baza art. 274 Cod pr. civilă, va fi obligată pârâta să plătească reclamantului suma de 6.000 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat, dovedit cu chitanța din 17.02.2010 (fila 15 din dosar).
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta Banca Comercială SA împotriva Sentinței civile nr.1791/C/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
Obligă pârâta Banca Comercială SA să plătească în favoarea reclamantului suma de 6.000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 26.02.2010.
Președinte Judecător
- - - -
Grefier
- -
Red.
Th.
Ex. 5/14.04.2010
Jud. fond:
Președinte:Nicolae DurbacăJudecători:Nicolae Durbacă, Marius Irimie
