Actiune in constatare Jurisprudenta comerciala. Decizia 29/2008. Curtea de Apel Tg Mures
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TÂRGU MUREȘ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
Decizie nr. 29/
Ședința publică din 10 Martie 2008
Completul compus din:
- Președinte
- Judecător
Grefier -
Pe rol pronunțarea asupra apelului, în rejudecare, ca efect al deciziei de casare nr. 1784/2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, formulat de -, cu sediul în - județul M și, cu domiciliul în,- județul M, împotriva sentinței nr. 1069/2004, pronunțată de Tribunalul Mureș în dosarul nr-.
În lipsa părților.
dezbaterilor și susținerile părții prezente s-au consemnat în Încheierea ședinței publice din o3 martie 2008, care face parte integrantă din prezenta, pronunțarea fiind amânată pentru data de astăzi, 10 martie 2008.
CURTEA,
Prin sentința civilă nr. 1069 din 12 mai 2004, Tribunalul Mureș în dosarul nr. 4798/2002 a admis în parte acțiunea reclamanților - și împotriva pârâtei SA și în consecință a stabilit prețul pieței de vânzare a activului nr. 6 din,-, constând în construcție, înscrisă în CF nr. 6016 nr. top. 3145/1/2/2 la suma de 2.779.301.157 lei vechi, inclusiv TVA, care va fi cuprins în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare ce se încheie între pârâta și reclamantă în baza sentinței civile nr. 6 din 8 ianuarie 2001 Curții de Apel Târgu -M, rămasă irevocabilă. S-a respins precizarea de acțiune privind stabilirea prețului activului și cu privire la terenul aferent din CF nr. 6016 nr. top. 3145/1/2/2, în suprafață de 1366,20 mp.
Hotărârea primei instanțe a fost atacată cu apel d e către pârâta SA care a solicitat schimbarea în tot în sensul respingerii cererii reclamantei, motivând că, ea are obligația să încheie contractul de leasing cu reclamanta în conformitate cu prevederile OUG nr. 32/1998 și HG nr. 865/1998, acte normative în care se menționează expres "prețul pieței" iar prețul de piață se calculează pe baza raportului dintre cerere și ofertă. Apelanta a mai învederat că față de prevederile cuprinse în Normele metodologice de privatizare referitoare la stabilirea valorii activului pe baza de raport de evaluare elaborat prin utilizarea metodelor de evaluare patrimonială, de randament și combinații ale acestora, prima instanță a dat o soluție criticabilă sub aspectul determinării valorii de circulație a imobilului. S-a precizat că nu s-au făcut calcule de randament, nu se au în vedere elementele caracteristice ale segmentului de piață care cuprinde vilele din, s-a determinat doar valoarea de reconstrucție a imobilului și ca fiind vorba de o cu 54 de camere, prețul stabilit este ridicol de mic.
Reclamanții au formulat cerere de aderare la apelul pârâtei și au cerut schimbarea în parte a sentinței, dar cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată, în sensul includerii onorariului de avocat în cuantum de 25.000.000 lei vechi. În motivare s-a arătat că prima instanță a respins capătul de cerere privind cuprinderea în contractul de leasing a terenului, or, acesta a fost formulat printr-o precizare de acțiune pentru care nu s-a suplimentat onorariul avocațial stabilit la data semnării contractului de angajament.
Instanța de apel, prin decizia nr. 61/A din 14 octombrie 2005 schimbat în parte hotărârea în sensul că a stabilit prețul de vânzare a activului nr. 6 la suma de 4.996.130.145 lei vechi, fără TVA și a obligat pârâta la plata sumei de 37.662.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată la fond, menținând restul dispozițiilor cu cheltuieli de judecată în calea de atac.
Hotărârea instanței de apel a fost atacată cu recurs de reclamanți, iar Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia nr. 1784 din 23 mai 2006 admis recursul și a casat hotărârea cu trimiterea spre rejudecare la instanța de apel. Instanța de recurs a reținut că instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize contabile pentru stabilirea valorii de piață a activului, dar în raportul de expertiză se menționează că întocmirea lui s-a făcut cu consultarea unui expert tehnic cu privire la imobil, expert care nu a fost numit de instanță și nu a depus jurământul conform art. 206 Cod procedură civilă în vigoare la acea dată. S-a considerat că se impune efectuarea unei expertize contabile cu respectarea dispozițiilor legale în materie, în vederea evaluării activului prin utilizarea metodelor speciale care să țină cont de valoarea de piață, de prețurile de vânzare reale ale imobilelor din zonă, în raport de obiectivele stabilite prin încheierea ședință din 30 noiembrie 2004.
În rejudecarea apelului după casare, instanța, respectând prevederile art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă a dispus efectuarea unei expertize contabile în vederea evaluării activului "6" din, prin utilizarea metodelor speciale care să țină cont de valoarea de piață, de prețurile de vânzare ale activelor din zonă, în raport de obiectivele stabilite prin încheierea de ședință din 30 noiembrie 2004.
Expertul desemnat în cauză a stabilit trei posibile prețuri de vânzare și anume 396.571 lei, 425.783 lei și 433.203 lei, în opinia sa, valoarea medie fiind cea mai bună reflectare pentru prețul de piață al proprietății imobiliare pentru perioada curentă. Din conținutul raportului de expertiză rezultă că, fiind vorba de un activ imobiliar cu destinația, structură de primire turistică, cu funcția exclusivă de cazare turistică, deoarece funcția de alimentație publică a fost realizată prin investiții ale chiriașei - expertul a tratat activul ca pe un fond de comerț și a folosit metoda randamentului. Totodată a ținut cont de faptul că activul a fost pus în funcție în anul 1925, durata maximă de funcționare expirând în 1985 și neavând informații despre efectuarea unor reparații capitale structurale, că gradele de confort sunt stabilite pur convențional, unitatea nefiind clasificată, fapt care practic o exclude din circuitul turistic adecvat. S-a utilizat metodologia statistică specifică pentru determinarea indicelui de utilizare netă a locurilor de cazare turistică (grad de ocupare), unitatea fiind furnizoare de date pe anii 2004, 2005, 2006 și 2007, însă exercițiul pe 2007 nefiind încheiat, acest an a fost exclus. Actualizarea datelor obținute pentru fiecare an s-a efectuat prin amplificarea prețurilor anuale obținute cu indicele de consum pentru servicii pe anul considerat de față, octombrie 2007 și cu un coeficient de apreciere ce exprimă practica și prudența evaluatorului.
Expertul a precizat că nu a putut lua în calcul prețurile de vânzare ale imobilelor similare din Stațiunea, nefiind alcătuită nici la nivel de țară și nici local, o adevărată piață imobiliară și în plus similitudinea imobilelor ar fi trebuit constatată în prealabil prin evaluări de către aceeași evaluatori.
Intimata pârâtă SA a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, subliniind că expertul a greșit, determinând valoarea de utilizare și nu valoarea de piață, nu este în relații cu piața și că trebuia avută în vedere cea mai bună utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi obținută în urma vânzării sale.
Expertul a răspuns la obiecțiuni, susținând metoda de evaluare prin randament, randament (rentabilitate) care se poate manifesta și determina numai în cazul unei utilizări specifice și de continuitate, fiind singura pertinentă, față de destinația și folosința imobilului. În ceea ce privește veniturile și cheltuielile, expertul a subliniat că acestea au fost extrase din registrul jurnal de încasări și plăți și existența unor fapte de evaziune fiscală nu se poate doar presupune, ele trebuind indicate concret și sesizate dacă e cazul, organelor abilitate.
Referitor la valoarea de piață, s-a menționat că, nu are relevanță metoda comparațiilor directe între prețurile la care se încheie tranzacțiile, deoarece nu se cunosc cu exactitate prețurile iar bazele de date ale imobilelor și agențiilor imobiliare nu constituie informații publice, nu există reglementări sau constrângeri orientative menite să apropie prețurile de piață, nu există credibilitate, unul și același imobil la distanțe scurte de timp se vinde și se revinde cu prețuri diferind semnificativ. Cu toate aceste inconveniente, expertul a obținut informații privind 15, cumpărată în 2001-2002 cu 70.000 $ cu teren de cca 1200 mp, o construcție apreciată mult mai bună ca poziție decât din litigiu care, la nivelul lunii octombrie 2007 fost apreciată la cca. 182.000 $ fără teren aferent, adăugându-se și faptul că a fost complet și structural renovată, practic reconstruită. De asemenea, s-a menționat 21, într-o poziție mai bună, renovată complet în anii 1995-1997, cu restaurant și bucătărie modernă, clasificată ca și la 3 stele, aceasta vânzându-se cu tot cu terenul de cca 950 mp în 2005 cu cca 200.000 euro, prețul propriu-zis al fiind cca 143.000 euro. În raport cu prețul stabilit pentru 6, fără teren, la suma exprimată în euro la cursul din octombrie 2007, acela de cca 127.000 euro, expertul a concluzionat că prețul determinat prin expertiză este cea mai bună reflectare pentru prețul de piață.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, intimatele reclamante au acceptat prețul stabilit prin expertiză, iar apelanta pârâtă a susținut în concluziile sale scrise că valorile stabilite prin expertiză nu sunt sume care să reflecteze valoarea de piață a imobilului din litigiu. S-a precizat că este de notorietate faptul că în, un apartament de bloc se vinde cu peste 200.000 RON, iar prin comparație, prețul stabilit de expert pentru o cu 54 de camere, situată în centrul stațiunii este ridicol de mic și nu are legătură cu piața.
Cu toate acestea, apelanta pârâtă nu solicită efectuarea unei noi expertize, rezumându-se la a critica metoda folosită de expert și modul în care a răspuns la obiecțiuni, considerate ca un refuz de completare a expertizei.
Instanța de apel consideră că independent de termenii și modalitatea de exprimare folosită de expert cu privire la obiecțiunile pârâtei, maniera de răspuns care nu poate fi acceptată nici de instanță, în răspunsul la obiecțiuni s-a făcut totuși referire la alte două vile și la prețul de vânzare al acestora, oferindu-se elemente comparative care practic au scos în evidență justețea prețului calculat de expert, pe baza metodei de randament. Argumentele expertului pentru susținerea metodei folosite sunt pertinente fie și pentru faptul că nu se poate face abstracție de utilizarea specifică și de mențiunea din procesul verbal din 19 ianuarie 2002 care prevedea obligația utilizatorului de a folosi bunul () conform destinației avute la predare.
Nu se poate reține argumentul apelantei pârâte că valoarea de utilizare nu este în relație cu piața, pentru că cel care dorește să cumpere o astfel de, într-o structură funcțională cu scop turistic, de cazare, are în vedere această funcțiune a imobilului.
Pe de altă parte, fluctuațiile mari de preț pe piața imobiliară îngreunează mult metoda comparativă cu prețurile tranzacțiilor imobiliare, argumentele expertului nefiind de neglijat. Argumentul esențial rămâne însă, necesitatea raportării unui asemenea preț la imobile asemănătoare sub aspectul elementelor de atractivitate și a celorlalți parametrii tehnici calitativ, or, aceasta presupune evaluări ale acestor imobile, situație greu de realizat în condițiile socio-economice actuale.
De asemenea, pârâta apelantă susține prețul ridicol de mic pentru o cu 54 de camere comparativ cu prețul "notoriu" al unui apartament de bloc, făcând însă abstracție de constatările expertului privind vechimea construcției, funcționalitatea, dotările, gradul de confort, clasificarea, neincluderea terenului aferent în preț.
Instanța însă va stabili ca preț apropiat de cerințele vizate de obiectivele expertizei, valoarea stabilită la nivelul anului 2006 aceea de 433.203 RON și nu cea medie, tocmai datorită faptului că anul 2007 nu a fost luat în calcul nefiind încheiat exercițiul financiar și datorită evoluției prețului pe piața imobiliară.
În ceea ce privește cererea de aderare la apel, este justificată pretenția reclamantei la includerea în cheltuielile de judecată a onorariului avocațial, în cuantum total de 25.000.000 lei vechi, nefiind corectă reducerea acesteia față de respingerea capătului de cerere privind terenul aferent din precizarea de acțiune, pentru care, într-adevăr nu s-a perceput onorariu avocațial suplimentar. Reducerea cuantumului cheltuielilor de judecată putea viza doar suma corespunzătoare timbrajului acestui petit suplimentar.
Față de cele ce preced, văzând și prevederile art. 297 Cod procedură civilă instanța va admite apelul pârâtei precum și cererea de aderare la apel, va schimba în parte sentința nr. 1069/2004 în sensul că va stabili prețul de vânzare al activului 6 la suma de 433.203 lei inclusiv TVA și va obliga pârâta la plata sumei de 25.00.00 lei vechi cu titlu de onorariu avocațial.
Restul dispozițiilor sentinței atacate vor fi menținute, iar cheltuielile de judecată efectuate de părți în calea de atac vor fi compensate până la limita valorii celei mai mici, urmând ca pârâta SA să plătească apelantei - suma de 1250 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, sumă rămasă necompensată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâta SA precum și cererea de aderare la apel formulată de în calitate de reprezentant al - - cu sediul în, împotriva sentinței civile nr. 1069 din 12 mai 2004, pronunțată de Tribunalul Mureș în dosarul nr. 4798/2002.
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că stabilește prețul de vânzare a activului 6 din,-, constând în construcție înscrisă în CF nr. 6016 nr. top 3145/1/2/2 la suma de 433.203 lei inclusiv TVA, care va fi cuprinsă în contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare ce se încheie între pârâtă și reclamantă în baza sentinței civile nr. 6/2001 a Curții de Apel Târgu -M, irevocabilă prin decizia nr. 7105/2001 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție - Secția Comercială.
Obligă pârâta și la plata sumei de 25.000.000 lei vechi cu titlu de onorariu avocațial.
Menține restul dispozițiilor sentinței atacate.
Compensează cheltuielile de judecată efectuate de părți în apel reprezentând contravaloarea raportului de expertiză și obligă apelanta SA să plătească apelantei - cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 1250 lei.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 10 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR 1: Nemenționat
GREFIER,
Red.
Tehnored. BI/5ex
Jud.fond:
-11.04.2008-
Președinte:NemenționatJudecători:Nemenționat
