Anulare hotarare aga Spete. Decizia 47/2009. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIE Nr. 47
Ședința publică de la 09 Iunie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Claudia Susanu
JUDECĂTOR 2: Anca Ghideanu
Grefier - -
Pe rol judecarea cauzei Comercial privind pe apelant " " și pe intimat, având ca obiect acțiune în anulare, apel formulat împotriva sentinței nr. 3035/com/05.12.2009 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică, lipsă părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează instanței că dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 25.05.2009, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când, din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea la data de 01.06.2009, când din lipsă de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea la data de astăzi 09.06.2009:
CURTEA DE APEL
Asupra cauzei comerciale de față, reține următoarele:
Prin sentința comercială nr. 3035 din 5 decembrie 2008 Tribunalul Iașia respins cererea formulată de "" I în contradictoriu cu pârâtul, a respins excepția lipsei coparticipării procesuale pasive invocată de pârâtul "", a respins cererea reconvențională formulată de reclamantul în contradictoriu cu pârâtul "" SRL și a respins cererea părților de acordare a cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut că - la data de 4.06.2004 - între părți a fost încheiat un antecontract de vânzare -cumpărare, având ca obiect înstrăinarea cotei de din spațiul comercial în suprafață de 111,72. situat în intravilanul municipiului I, B-dul - nr. 38, jud. I și a cotei de din terenul aferent, în suprafață de 20, 50. p, în schimbul prețului de 1.377.000.000 lei ROL, echivalentul a 34.000 euro, reprezentantul I obligându-se la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică, până la data limită de 4.07.2004.
Întrucât prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 14708/ 1.06.2004 încheiat cu Consiliul Local al municipiului I, prin care societatea reclamantă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor ce fac, în parte, obiectul antecontractului de vânzare - cumpărare menționat anterior, s- prevăzut interdicția înstrăinării lor - prin acte între vii - timp de 3 ani de la data dobândirii, părțile au încheiat, în ziua de 29.06.2004, actul adițional autentificat la același birou notarial, sub nr. 5610, prin care au hotărât de comun acord să modifice termenul până la care se va încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, pentru data de 1.07.2007.
Verificând prevederile antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat între părți, instanța a constatat că acestei convenții nu îi este incidentă vreo cauză de nulitate.
Ținând seama de principiul potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante (consacrat de art. 969 alin. 1 Cod civil) instanța, observând hotărârea comună a acestora, de a modifica termenul de perfectare a contractului de vânzare - cumpărare, pentru data de 1.07.2007, prin actul adițional din 29.06.2004, a considerat că interdicția legală - prevăzută de Legea nr. 550/ 2002, referitoare la faptul că înstrăinarea imobilelor respective, prin acte între vii, nu este permisă timp de 3 ani de la data dobândirii lor - a fost respectată, bunurile imobile fiind achiziționate la 1.06.2004 și data de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare între părți, în formă autentică, era stabilită pentru ziua de 1.07.2007.
În ceea ce privește interdicția cetățenilor străini de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor din România, instanța a constatat că, potrivit prevederilor art. 44 alin. 2 din Constituția României și art. 3 din Legea nr. 312 / 2005, nu mai este de actualitate, acest aspect neputând atrage nulitatea absolută a antecontractului de vânzare - cumpărare, în condițiile în care, în prezent, interdicția nu mai este prevăzută de legile interne, clauzele contractuale trebuind a fi interpretate în sensul în care sunt în măsură să producă efecte, în acord cu voința exprimată de părți la momentul încheierii lor.
Mai mult, la momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare nu s-au creat, pentru societatea reclamantă, condiții defavorabile, în situația în care aceasta, prin reprezentanții ei, era interesată. de procurarea sumei de bani necesare pentru achitarea prețului, stabilit în contractul nr. 14708/2004, încheiat cu Consiliul Local al Municipiului I, de cumpărare a imobilului respectiv, după cum se arată în cuprinsul antecontractului de vânzare -cumpărare, în care se menționează că societatea va folosi suma primită de la cu ocazia încheierii antecontractului respectiv, plătită de acesta cu titlu de preț, pentru a achita spațiul comercial în cauză.
De asemenea, faptul că, ulterior încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare, imobilele respective ar face obiectul unor cereri de retrocedare în baza Legii nr. 10/2001, nu constituie motiv de nulitate al acestui antecontract. Totuși, instanța a reținut că reprezentantul pârâtului -reclamant a făcut dovada, prin înscrisul depus la fila 54 dosar judecătorie, că imobilele în discuție nu figurează ca fiind revendicate în baza actului normativ menționat anterior.
Având în vedere termenii clari în care a fost redactat antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat între părți, instanța a considerat că obiectul acestuia constă, în mod indiscutabil, în promisiunea de vânzare - cumpărare a unor imobile, fiind exclusă interpretarea potrivit căreia convenția respectivă ar reprezenta un contract de împrumut, variantă în care ar fi schimbată esențial și nejustificat natura juridică a convenției părților.
Pentru aceste motive și reținând că este legală înțelegerea părților, de înstrăinare a unei părți din terenul aferent spațiului comercial în cotă indiviză, instanța a considerat că cererea reclamantei este neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea reconvențională, ce are ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, tribunalul a reținut că nu poate fi admisă, deoarece în antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat de părți nu s-au indicat suficiente elemente pentru determinarea obiectului viitorului contract de vânzare - cumpărare.
Astfel, promisiunea de vânzare - cumpărare face referire la cota de din spațiul comercial și cota de din terenul aferent, reclamantul restrângându-și cererea la prima dintre ele.
Tribunalul a constatat că încheierea unui contract de vânzare - cumpărare care are ca obiect cota de dintr-un spațiu comercial ar crea o stare de indiviziune voluntară între părți, fapt ce contravine uneia dintre condițiile obligatorii pentru validitatea unei convenții, enunțate de art. 948 pct. 3 Cod civil, referitoare la necesitatea ca obiectul să fie determinat, a considerat tribunalul.
În antecontractul de vânzare - cumpărare încheiat părțile au prevăzut un criteriu important de determinare a obiectului viitorului contract, stabilind cota procentuală din imobil cu privire la care urmează a fi transferat dreptul de proprietate.
Acest criteriu este - însă - insuficient, urmând ca părțile să hotărască, de comun acord, asupra altor elemente suplimentare, de natură a face determinabil obiectul contractului de vânzare - cumpărare la încheierea căruia acestea s-au obligat, stabilind cu exactitate partea din spațiul comercial respectiv ce va reveni fiecăreia dintre ele.
Modalitatea de determinare a obiectului antecontractului de vânzare - cumpărare (folosită de părți și prezentată mai sus) nu afectează valabilitatea acestuia întrucât, în cazul unei promisiuni de vânzare - cumpărare, ea reprezintă un criteriu suficient în funcție de care să se determine - în viitor - obiectul contractului de vânzare - cumpărare, nefăcând imposibilă încheierea acestuia, atât timp cât ambele părți înțeleg să-și execute, cu bună-credință, obligațiile contractuale asumate, criteriul respectiv fiind ales și considerat de ambele părți, la momentul încheierii antecontractului, drept suficient și cel mai important pentru determinarea obiectului contractului la care s-au obligat.
În condițiile în care se prezumă, până la dovada contrarie, că părțile au încheiat antecontractul de vânzare - cumpărare în scopul producerii efectelor stipulate - de ele - în convenția respectivă, se impune ca acestea să arate disponibilitate, pentru identificarea și a celorlalte elemente, în funcție de care obiectul viitorului contract de vânzare-cumpărare va deveni determinabil, nimic împiedicându-le în acest demers, în situația în care ambele părți manifestă bună-credință în executarea obligaților contractuale asumate.
Deoarece, până la determinarea cu exactitate a obiectului contractului de vânzare - cumpărare a cărui încheiere a fost convenită de părți, acesta nu poate fi perfectat, instanța a respins cererea reconvențională, vizând pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta -pârâtă "" SRL I, criticându-o în ce privește soluția de respingere a acțiunii principale. Apelanta învederează că tribunalul trebuia să analizeze valabilitatea contractului raportat la data încheierii lui - respectiv anul 2004 - și nu față de modificările intervenite ulterior în legislație. "" SRL pretinde că - în realitate - între părți s-a încheiat un împrumut și că pârâtul a recunoscut - la interogatoriu - că a cunoscut că nu poate dobândi proprietatea asupra imobilului. Reprezentantul societății apelante susține că este de acord să restituie suma plătită de intimat, socotind că vânzarea spațiului nu este posibilă, deoarece nici în prezent "" SRL nu a finalizat vânzarea -cumpărarea. Apelanta susține și că era fondată excepția lipsei coparticipării procesuale pasive. De asemenea, invocă - din nou - că data stabilită în actul adițional, raportat la data vânzării de Consiliul local, se încadra în cei trei ani în care vânzarea era interzisă.
Pârâtul - reclamant a formulat cerere de aderare la apelul "" SRL, solicitând admiterea cererii reconvenționale. arată că soluția corectă - de respingere a acțiunii principale - trebuie logic însoțită de admiterea cererii reconvenționale, deoarece s-ar crea o situație în care antecontractul este considerat valabil, dar nu produce efecte, nici de bunăvoie și nici pe cale silită.
susține că a achitat prețul întreg al vânzării care urma să se efectueze, direct în contul Consiliului local al municipiului El învederează că termenul de încheiere a contractului cu reclamanta - pârâtă a fost prelungit, prin acordul părților, devenind 1 iulie 2007, interdicția de înstrăinare prevăzută de articolul 28 din Legea nr. 550/2002 expirând la 1 iunie 2007.
Pârâtul - reclamant invocă dispozițiile articolului 978 din Codul civil, potrivit cu care convenția trebuie interpretată în sensul în care poate produce un efect și arată că - și în situația în care s-ar considera nevalabilă promisiunea de vânzare a cotei din teren - regula este cea a nulității parțiale, restul clauzelor din antecontract rămânând valabile și producându-și efectele. În fine, susține că refuzul SC "" SRL de a perfecta vânzarea în formă autentică este un abuz de drept.
Intimatul a formulat întâmpinare la apelul reclamantei - pârâte, solicitând respingerea acestuia. El arată că este judicioasă concluzia primei instanțe, potrivit căreia antecontractul nu contravine niciunei dispoziții legale imperative. Intimatul învederează că bunul se afla în proprietatea reclamantei la data încheierii antecontractului și că este neadevărat că imobilul ar fi fost revendicat. El susține că între părți nu s-a încheiat un contract de împrumut și că abuziv pretinde reclamanta că promisiunea de vânzare i-ar îngrădi dreptul de a dispune de bunuri în condiții mai favorabile.
Apelanta principală nu a formulat întâmpinare la aderarea la apel a pârâtului -reclamant.
Examinând actele și lucrările dosarului, curtea constată următoarele:
1. Apelul principal al "" SRL este nefondat, în condițiile în care argumentele prezentate de societatea reclamantă, în motivarea cererii de constatare a nulității absolute a promisiunii de vânzare - cumpărare, nu constituie motive de nulitate absolută a convenției. Este de principiu că - pentru formarea contractelor - condițiile esențiale sunt acelea arătate în articolul 948 cod civil (capacitatea, consimțământul, obiectul determinat și cauza licită) și dezvoltate în articolele următoare ale codului.
Instanța de apel reține că este ținută a examina doar motivele de pretinsă nulitate invocate în cererea introductivă, nu și motivele prezentate pentru prima oară în apel, întrucât articolul 294 alineat (1) Cod procedură civilă interzice schimbarea - în apel - a cauzei sau obiectului cererii de chemare în judecată. Raportat la obiectul investirii primei instanțe, curtea constată că impedimentul reprezentat de dispozițiile Legii nr. 550/2002 a fost depășit prin acordul părților, care au încheiat actul adițional din 29 iunie 2004. De asemenea, instanța reține că este neîntemeiată susținerea reclamantei, potrivit căreia imobilul în litigiu ar face obiectul Legii nr. 247/2005.
SC "" SRL nu a detaliat susținerea referitoare la existența - în promisiunea de vânzare-cumpărare - a unor prevederi care i-ar îngrădi dreptul de a dispune de bunuri și - din verificarea conținutului antecontractului - nu rezultă prezența unor astfel de clauze. Calitatea pârâtului, de cetățean al unui alt stat decât acelea membre ale UE și (pentru care ar opera interdicția de dobândire a terenurilor, în proprietate) a fost invocată abia în concluziile scrise la fond, cu mult după prima zi de înfățișare, în sensul articolului 132 Cod procedură civilă.
Curtea de apel mai constată că și susținerea privitoare la împrumut s-a făcut de reclamantă după prima zi de înfățișare, ea neavând, oricum, corespondent în dovezile administrate.
În fine, instanța de apel reține că tribunalul a examinat valabilitatea antecontractului raportat la momentul încheierii sale - astfel cum este judicios - dar ținând cont și de caracteristica esențială a promisiunii de vânzare - cumpărare și anume aceea de a da naștere unei obligații de "a face" și nu de a transmite dreptul de proprietate.
2. În ce privește aderarea la apel, curtea constată - cu titlu preliminar - că sunt îndeplinite toate cerințele stipulate în alineatul 1 al articolului 293 Cod procedură civilă. În același timp se reține că nu operează alineatul 2 al aceluiași articol (prima teză), cuvenindu-se examinarea fondului cererii. Instanța de apel constată că este întemeiată cererea reconvențională, impunându-se pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare - cumpărare, astfel cum pârâtul - reclamant a restrâns obiectul cererii reconvenționale. Curtea de apel observă că tribunalul a stabilit judicios validitatea antecontractului, dar că este eronată constatarea insuficientei determinări a obiectului convenției. Obiectul convenției răspunde cerințelor art. 948 punctul 3 și 962 - 965 Cod civil, fiind reprezentat de o cotă indiviză, determinată de părți la o doime, dintr-un spațiu comercial. Nu se poate pretinde ca în antecontract să se fi făcut și ieșirea din indiviziune (cum ar rezulta din considerentele sentinței apelate) deoarece s-ar depăși cadrul înțelegerii părților, iar promisiunea de vânzare a unei cote indivize s-ar transforma într-o promisiune privind un spațiu delimitat.
Instanța de apel mai reține că în chiar convenția părților este stipulată posibilitatea solicitării unei hotărâri de recunoaștere a dreptului de proprietate al beneficiarului promisiunii, în cazul în care promitenta SC "" nu încheie actul autentic în termenul convenit. În condițiile în care prețul a fost plătit de iar pârâta - reclamantă este proprietara întregului spațiu comercial, având calitatea de a înstrăina cota indiviză de, se cuvine ca - în temeiul art. 1073, 1077 și 970 alineat (2) Cod civil - să se constate dreptul de proprietate al pârâtului - reclamant asupra cotei indivize ce face obiectul promisiunii sinalagmatice de vânzare - cumpărare.
Raportat considerentelor expuse și în aplicarea art. 296 Cod procedură civilă curtea va respinge apelul și va admite aderarea la apel, schimbând în parte sentința Tribunalului Iași. Va fi admisă cererea reconvențională, iar reclamanta - pârâtă va fi obligată la suportarea cheltuielilor de judecată, potrivit art. 274 Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de reclamanta-pârâtă SC "" SRL I împotriva sentinței comerciale nr. 3035/com din 5 decembrie 2008 Tribunalului Iași.
Admite aderarea la apel formulată de pârâtul-reclamant și schimbă în parte sentința comercială nr. 3035/com din 5 decembrie 2008 Tribunalului Iași, în sensul că:
Admite cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC "" SRL
Constată că este proprietarul cotei indivize de din spațiul comercial în suprafață totală de 111,72 mp, situat în I,-, cotă dobândită prin cumpărare de la SC "" SRL.
Prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare în ce privește cota indiviză menționată.
dispozițiile sentinței Tribunalului Iași, care nu contravin prezentei.
Obligă SC "" SRL I să-i plătească lui suma de 4007 lei, cheltuieli de judecată la fond și suma de 9125 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 9 iunie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
Grefier
-
Red.
Tehnored.
2 ex.
10.07.2009
Tribunalul Iași:
-
Președinte:Claudia SusanuJudecători:Claudia Susanu, Anca Ghideanu
