Anulare hotarare aga Spete. Decizia 59/2008. Curtea de Apel Bacau
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BACĂU
SECȚIA COMERCIALĂ, contencios ADMINISTRATIV SI FISCAL
DECIZIA Nr. 59
Ședința publică de la 23 septembrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Claudia Popescu
JUDECĂTOR 2: Aurelia Saftiuc
Grefier - -
La ordine a venit în pronunțare apelul comercial promovat de apelanta - pârâtă ASOCIAȚIA DE proprietari " 163", împotriva sentinței civile nr. 1341 din 10.10.2007, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr-.
Dezbaterile au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 16 septembrie 2008.
CU RTEA
-DELIBERÂND-
Asupra apelului comercial declarat de Asociația de Proprietari "- 163" - B, împotriva sentinței civile nr. 1341/10 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bacău, se reține următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1341 din 10 octombrie 2007, Tribunalul Bacău a admis acțiunea formulată de reclamanții, llie, în contradictoriu cu pârâții Asociația de Proprietari "- 163" B și ROMÂNIAN SA
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de locațiune nr. CR
4008/SA/19.09.2005 încheiat între Asociația de Proprietari "- 163"
și "" ROMÂNIAN
" A
S-a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii
contractului.
A fost obligată pârâta " ROMANIAN " să ridice Stația Radio cu tot echipamentul și instalațiile aferente de pe suprafața închiriată de 75, situată pe terasa nr. 139. A, str. -, județul B și să repare terasa și fațada, conform operațiunilor indicate în Anexa 1 la Raportul de expertiză tehnică -.
S-a reținut de instanța de fond că prin cererea înregistrată sub nr. 3449/06.10.2006, reclamanții, llie, a chemat în judecată pârâții Asociația de Proprietari - nr.163 B și. ROMÂNIAN "SA B, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de locațiune nr.4008 SA/19.09.2005 încheiat între cele două pârâte, repunerea părților în situația anterioară, repararea pagubelor, cu cheltuieli de judecată.
Instanța, analizând probatoriile administrate în cauză, reținut următoarele:
Conform art.12 din OG nr.85/2001 "Modificările constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirilor cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendări de stâlpi, pereți, scări interioare și alte asemenea, se vor putea face numai pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectați și după caz pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări eliberată în condițiile legii".
Din probele administrate în cauză, instanța reține faptul că în speță nu au fost respectate condițiile imperative cerute de textul de lege menționat, în sensul că nu a existat o hotărâre a Adunării Generale a proprietarilor.
Din analiza procesului verbal încheiat în data de 5.09.2005 [fila 159] nu rezultă că în cadrul Adunării Generale a Asociației de proprietari - 163, s-a adoptat vreo hotărâre a acestei asociații cu privire la închirierea unei suprafețe de 75 mp situată pe terasa nr.139 de pe strada - către SC""SA, ci s-a menționat doar că scopul acestei adunări este dezbaterea și aprobarea unor probleme referitoare la: închirierea unei suprafețe de 75 către "" A, situată pe terasa 139 de pe strada -, cu
o chirie de 150 Euro pe lună, împuternicirea administratorului și
președintelui asociației pentru a semna contractul de închiriere și
administra banii rezultați din închiriere, folosirea contului IBAN
Cu alte cuvinte, procesul verbal încheiat în data de 5.09.2005 cuprinde doar ordinea de zi ce urma să fie pusă în dezbaterea și aprobarea Adunării Generale a Asociației de Proprietari "- 163" B, fără a se menționa numărul de participanți Ia această adunare, în ce mod au fost convocați (anunțați în scris [individual sau prin afișare) cu cel puțin 10 zile înainte, anunț care trebuia să cuprindă în mod obligatoriu și ordinea de zi a ședinței], supunerea spre aprobare a ordinei de zi, consemnarea dezbaterilor, numărul de voturi exprimate pro și contra, hotărârea luată, fiind încălcate dispozițiile art.8.1 din Statutul Asociației de Proprietari.
De fapt, chiar din declara iile martorilor audia i n cauz, rezult ă o astfel de Adunare General a Asocia iei Proprietarilor, nu a avut loc, nu au fost convoca i n scris n mod individual sau prin anun i drept urmare, condi ia imperativ stipulat n art.12 din OG nr.85/2001 ".se vor putea facenumaipe baza hot ri adun rii generale a proprietarilor." Nu este ndeplinit.
De asemenea, acest fapt rezult i din tabelul nominal semnat de to i proprietarii apartamentelor situate n blocul 139,. A de pe Strada -, care sus in nu au fost convoca i i nu a avut loc o adunare general, n cadrul reia fie dezb tut i supus aprob rii obiectul contractului de loca iune CR 4008SA/19.09.2005 (fila 111). Instan a, a mai re inut faptul nici cealalt condi ie referitoare la acordul proprietarilor, direct afecta i, nu a fost ndeplinit.
ntr-adev r, din tabelul cu semn turi ale proprietarilor nr.139,. A de pe Strada -, rezult proprietarii de Ia apartamentele direct afectate i anume: - apartament 41, - apartamentul nr.42, - apartamentul nr.43 i - apartamentul nr.44, au semnat tabelul depus Ia dosarul cauzei (filele 51-52).
Dar, a cum rezult din declara iile martorilor audia i n instan ță, n momentul nd administratorul asocia iei s-a prezentat cu acest tabel pentru a ob ine acordul proprietarilor, nu i-a informat pentru ce trebuie ob inute acele acorduri, mul i dintre ei crez nd semneaz tabelul prezentat pentru interfon, casa liftului, etc. astfel acordul dat n aceste condi ii echivaleaz cu neacordarea, acest aspect aplic ndu-se cu at t mai mult numitului -proprietarul apartamentului nr.42, care conform adresei de Ia fila 163 a Consiliului Jude ean B sufer de " tulburare schizo afectiv ".
n ce prive te cap tul de cerere privind repunerea ilor n situa ia anterioar i repararea pagubelor a cum rezult din expertiza tehnică efectuat n cauz, n urma instal rii sta iei radio de tre C " ROMANIAN " A, acoperi ul a avut de suferit, n sensul echipamentul sta iei i antena au fost fixate pe placa de beton, iar n cazul n care acestea vor fi ridicate, terasa trebuie ref cut de Ia cota +37 m, costul repara iilor fiind n cuantum de 12.756,08 lei.
De asemenea, vor trebui astupate toate urile ce s-au practicat pe fa ada, pentru fixarea cablurilor i refacerea acestora.
Având în vedere motivele de fapt și de drept reținute, instanța va admite acțiunea, va constata nulitatea absolută a contractului de locațiune nr. CR 4008/SA/19.09.2005, va dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului în sensul că va obliga pârâta SC " ROMANIAN " SA B să ridice Stația Radio cu tot echipamentul și instalațiile aferente și să repare terasa și fațada conform operațiunilor indicate în teza 1 Ia Raportul de expertiză tehnică -.
Împotriva hotărârii pronunțate de Tribunalul Bacăua promovat apel pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI " 163" B, considerând-o nelegală,în esență, pentru următoarele motive:
-instanța nu a avut rol activ în administrarea probatoriului;
-greșit s-a reținut că administratorul nu informat locatarii despre motivul adunării;
-s-a făcut o greșită interpretare a Legii 114/1996;
-hotărârea Adunării generale trebuia atacată în 60 zile de la luarea acesteia.
La termenul din 08 iulie 2008, ROMANIAN B, în scris, invocat excepțiile procedurale pronunțării cererii de chemare în judecată formulată de reclamanți, în sensul că anterior acesteia, trebuia atacată în justiție hotărârea Adunării generale, după care puteau solicita constatarea nulității absolute a contractului de locațiune;
Analizând actele și lucrările dosarului, motivele de apel și susținerile părților precum și sentința apelată, instanța - Curtea de APEL BACĂU - constată următoarele:
Instanța de fond a reținut o corectă situație de fapt și de asemenea a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale; astfel, fiind investită cu soluționarea cererii de constatare nulitate absolută a contractului de locațiunesituație în care s-a analizat îndeplinirea cerințelor prevăzute de legea în materie pentru încheierea acestui act juridic.
Conform art. 11 (1) din Ordonanța Guvernului nr. 85 din 30 august 2001 închirierea sau folosirea de către persoane fizice ori juridice spațiilor aflate în proprietatea comună a proprietarilor se face numai prin contract de închiriere sau de folosință, semnat din partea asociației de proprietari de către președinte,pe baza hotărârii adunării generale a proprietarilor, cu acordul proprietarilor direct afectați.
Din actele dosarului și ala cum reține și instanța de fond, condiția esențială a încheierii contractului și anume - hotărârea adunării generale - nu a fost îndeplinită.
Apelanta, Asociația de proprietari - prezentat un tabel nominal al proprietarilor și un proces - verbal încheiat la 05 septembrie 2005 (fila 57 fond) semnat de președinte, vicepreședinte, secretar și un membru al asociației.
În acest proces - verbal se menționează doar ce urmează a se dezbate sau aproba, dar nu se concluzionează ce hotărâre s-a luat, așa cum cere art. 11 din Ordonanța Guvernului; nu se arată câți membri au participat și nici dacă membrul asociației ar fi fost împuternicit de aceiași proprietari.
Mai mult, comparând tabelul prezentat de apelantă (filele 51 - 52) cu cel al proprietarilor ce nu și-au exprimat acordul (filele 111 - 112), se regăsesc aceleași persoane, cum ar fi ,.
Față de cele maisusmenționate, rezultă atât faptul că excepția procedurală invocată de apelantă, respectiv cea a prematurității, este nefondată, atâta timp cât nu există nicio hotărâre a adunării generale cât și legalitatea și temeinicia sentinței civile, contractul de locațiune fiind într-adevăr lovit de nulitate absolută.
În consecință, instanța - Curtea de APEL BACĂU - va respinge ca nefondată excepția prematurității acțiunii și în temeiul art. 296 Cod procedură civilă va respinge ca nefondat apelul, păstrând în totalitate sentința apelată.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă va obliga apelanta, la plata cheltuielilor de judecată, justificate de intimații - reclamanți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge excepția prematurității acțiunii formulată de intimata " Romanian Mobile Telecomunication" B, ca nefondată.
II. Respinge, ca nefondat, apelul comercial declarat deAsociația de Proprietari "- 163" -cu sediul în-,. 1,. D,. 1, județul B, împotriva sentinței civile nr. 1341 din 10 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bacău în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații reclamanți domiciliată în B,-, bI.A3,.44,și,domiciliați în B, str. -, nr.139, bI.A3,.43,și,domiciliați în B,-, bI.A3,.25,și,domiciliați în B,-, bI.A3,.36,și,domiciliați în B,-, bI.A3,.10,și,domiciliați în B,-, -.12 și intimata - pârâtă" ROMANIAN" A B,cu sediul în-, sector 1.
Obligă apelanta să plătească intimaților - reclamanți suma de 1.785 lei, cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.09.2008.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, |
GREFIER, |
Red.
Red. a Cl.
tehnored. 15 ex.
20/21 oct. 2008
Președinte:Claudia PopescuJudecători:Claudia Popescu, Aurelia Saftiuc
