Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 110/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
Operator date 3918
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIE NR. 110/A-
Ședința publică din 19 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Ioana Bătrînu judecător
-, judecător
- -, judecător
-, grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra apelului declarat de reclamanții, domiciliat în P, cartier, B-dul -, -bis,.A,.5, județul A, domiciliat în P, cartier, B-dul -, - bis,.A,.7, județul A și, domiciliat în P, cartier, B-dul -, - bis,.A,.13, județul A, împotriva sentinței comerciale nr. 404 din 09 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâțiASOCIAȚIA DE proprietari A D6 BIS,cu sediul în P, cartier, -,.B,.5, județul A,SC SRL CÂMPULUNG, cu sediul în Câmpulung,-, județulși SC SRL CÂMPULUNG, cu sediul în Câmpulung,-, județul.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au lipsit părțile.
Procedura este legal îndeplinită.
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în ședința publică din 13 2009, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie.
Pronunțarea asupra apelului s-a amânat pentru astăzi, când în urma deliberării s-a pronunțat următoarea decizie.
CURTEA
Constată că prin sentința comercială nr.404 din 09.04.2009 a Tribunalului Comercial Argeșa fost respinsă acțiunea formulată de, și împotriva pârâtelor Asociația de Proprietari a D6 Bis, și
Pentru a decide astfel,tribunalula constatat că, și au chemat în judecată Asociația de Proprietari a D6 Bis, și, solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului autentificat sub nr.2825 din 17.10.2008 și desființarea lucrărilor de construire mansardă începute la blocul de locuințe, sub motiv că reclamanții sunt proprietarii apartamentelor 5, 7 și 13 de pe scara Aab locului D6 Bis, iar Adunarea Generală a Asociației de proprietari a decis cedarea întregii terase a blocului, pentru executarea apartamentelor tip mansardă, deși reclamanții nu au luat parte la această adunare, aflând de aceasta odată cu începerea lucrărilor.
Se arată că deși contractul este de cedare a folosinței terasei, în realitate se cedează dreptul de proprietate căci, prin construirea apartamentelor pe terasă nu mai poate exista dreptul proprietarilor.
Mai arată că, în consecință, Asociația de proprietari nu putea avea dreptul de a dispune de terasă, pentru că ea are doar un drept de administrare a condominiului, potrivit art.27 din Legea nr.230/2007 și numai dacă toți coproprietarii erau de acord cu aceast transfer Asociația putea înstrăina terasa blocului.
Asociația de proprietari a depus întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii pe motiv că, potrivit art.39 din Legea nr.230/2007, majoritatea proprietarilor pot hotărî înstrăinarea folosinței proprietății comune prin act de concesiune, folosință, închiriere (39).
La 21.10.2008 și au depus întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii pe motiv că reclamanții nu au contestat în 45 zile hotărârea AGA a Asociației de proprietari, și că în consecință această hotărâre le este opozabilă.
Analizând cererea și întâmpinările, tribunalul a constatat că în baza hotărârii Adunării generale a proprietarilor, Asociația de proprietari a cesionat pârâtelor și dreptul de folosință al planșeului blocului în vederea acoperirii prin mansardare, încheind contractul autentificat sub nr.2825 din 17.10.2007 de notarul public.
Tribunalula mai constatat că în speță se aplică regulile Legii nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociaților de proprietari și că hotărârea luată de adunarea generală a asociaților este obligatorie și celor care nu au participat la ședință; că hotărârea se comunică în scris tuturor proprietarilor, ea putând fi atacată în 45 zile de la adoptarea ei. Cum hotărârea adunării generale a asociaților nu a fost atacată în justiție, ea a rămas irevocabilă, a reținut tribunalul.
La 19.05.2009, și au declarat apel, criticând soluția instanței de fond ca nelegală.
1. Se susține că tribunalul a aplicat greșit legea deoarece, deși reclamanții au invocat nulitatea contractului încheiat cu Asociația de proprietari pentru lipsa consimțământului lor la încheierea contractului, totuși instanța a reținut că în speță s-ar aplica Legea nr.230/2007 și nu dreptul comun, prin regula art.948 și urm. cod civil și că în consecință potrivit tezei greșite a tribunalului nulitatea contractului ar putea fi reținută doar dacă ar fi lipsit consimțământul asociației.
2. Se mai susține că greșit prima instanță a reținut că reclamanții nu ar mai putea invoca nulitatea contractului încheiat de asociația de proprietari și cele două pârâte, sub motiv că aceștia nu au contestat hotărârea adunării generale în 45 zile.
Apelanții susțin că nu au interes și contestă hotărârea adunării generale căci actul care împiedică exercițiul dreptului lor de proprietate este contractul încheiat de pârâte.
3. Greșit prima instanță nu a calificat natura actului în litigiu: este un act de înstrăinare a proprietății, și atunci el este nul deoarece asociația de proprietari nu avea dreptul să încheie un astfel de act; sau a folosinței terasei, și atunci el ar fi nul deoarece înstrăinarea folosinței pe durată nedeterminată este interzis.
La 7.08.2009 Asociația de proprietari a blocului D6 Bis, și au depus întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Se susține că potrivit art.41 și 42 din Legea nr.230/2007 modificările ive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii se vor face prin decizia comitetului executiv al asociației de proprietari, cu acordul proprietarilor direct afectați în plan vertical și orizontal. În consecință, susțin intimații, contractul în litigiu fiind încheiat cu acordul a Jp lus unul din membrii asociației de proprietari, printre care și cu cel al proprietarilor de la ultimul nivel al clădirii, direct afectați, iar hotărârea acestora nefiind atacată în 45 zile, nu există motiv de nulitate a contractului și reclamanții nu au interes în formularea acțiunii deoarece ei nu sunt prejudiciați.
Intimații mai arată că prin contractul în litigiu a fost concesionată folosința terasei blocului, pe toată durata existenței construcției ce urmează a fi edificată, și nu a fost înstrăinat dreptul de proprietate.
Prin încheierea din 21.10.2009 a Curții de Apel Piteștia fost repusă cauza pe rol pentru că membrii completului se aflau în divergență asupra fondului cauzei și se impune soluționarea cauzei în complet de divergență.
Apelul este fondat.
Curtea constată că, în esență, critica apelanților vizează nelegalitatea sentinței, reclamanții invocând nulitatea absolută a contractului încheiat de Asociația de proprietari cu celelalte două pârâte pentru că aceștia nu și-au dat consimțământul la înstrăinarea terasei blocului.
Verificând critica arătată se constată următoarele:
Împrejurările litigiului
Curtea constată că la 21.06.2007 a avut loc adunarea generală a proprietarilor din cadrul Asociației de proprietari a blocului D6 Bis ce a pus în discuție mansardarea blocului și alte lucrări. La ședință au participat 17 membri ai asociației, dintre care 3 membri nu au fost de acord cu mansardarea (150). În această ședință a fost aprobată hotărârea asociației prin care s-a decis, între altele, să cedeze întreaga suprafață a terasei blocului, către și pentru ca acestea să edifice apartamente pe terasa transferată; iar președintele asociației este învestit cu puterea de a semna actele necesare transferului arătat. Această hotărâre este semnată de 16 coproprietari din 19, la scara A și de toți coproprietarii de la scara B (28-29). Hotărârea a fost comunicată reclamanților la 17.08.2007 (167).
Literal, din contractul autentificat sub nr.2825 din 17.10.2009 rezultă că Asociația de Proprietari D6 Bis a cesionat dreptul de folosință asupra planșeului blocului D6 Bis din, P, pe durata existenței construcției ce urmează a fi edificată de beneficiarii contractului, și că dreptul de folosință dobândit va fi un drept accesoriu dreptului de proprietate al celor două societăți asupra spațiilor edificate prin mansardare, asupra acestora beneficiarii ori având dreptul de administrare și de dispoziție (18-20). În schimbul transferului arătat societățile beneficiare s-au obligat să înlocuiască rețeaua de apă și să execute lucrări de reparații pe casa scării.
Cele două societăți beneficiare au obținut autorizații de construire și au început ridicarea construcțiilor. De asemenea, a încheiat contracte de vânzare-cumpărare a viitoarelor apartamente (22-24).
II. Dreptul aplicabil
Curtea constată că la 22 august 2007 a intrat în vigoare Legea nr. 230/2007, deci contractul în litigiu a fost încheiat sub imperiul ei.
Potrivit art.26-29 din Legea nr.230/2007,acă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceștia pot ataca în justiție respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acționarea în justiție nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.
Art. 27 - Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari are următoarele atribuții:
a) alege și revocă din funcție președintele, membrii comitetului executiv și cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociației de proprietari;
b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă și modifică bugetele de venituri și cheltuieli;
d) mandatează comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari pentru angajarea și eliberarea din funcție a persoanei care ocupă funcția de administrator imobile sau a altor angajați ori prestatori, în scopul administrării și bunei funcționări a clădirii;
e) exercită alte atribuții care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociați.
Art. 28 - (1) Asociația de proprietari poate intermedia servicii între furnizori și proprietarii consumatori, în special cu privire la serviciile publice de utilități, pe baza unor contracte de prestări de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile și obligațiile cu privire la serviciul furnizat aparțin, pe de o parte, furnizorului și de cealaltă parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilități, furnizorul serviciului va acționa împotriva proprietarilor restanțieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociației de proprietari constă în: repartizarea facturilor către proprietari prin lista de plată lunară, încasarea și plata sumelor reprezentând contravaloarea consumului facturat, înștiințarea furnizorului cu privire la debitori.
Art. 29 - (1) Cu excepția atribuțiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietățile individuale, apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință, comitetul executiv reprezintă asociația de proprietari în administrarea și exploatarea clădirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuțiilor ce îi revin.
Potrivit art.39 din aceeași lege, proprietatea comună poate fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune.
Potrivit art.41,modificările ive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți, suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări, eliberate în condițiile legii.
Totodată, potrivit dispozițiilor art.1411 Cod civil,(1) Obligația este afectată de termen atunci când executarea sau stingerea ei depinde de un eveniment viitor și sigur.
(2) Termenul poate fi stabilit de părți sau de instanță ori prevăzut de lege.
În fine, potrivit art.7 din nr.OUG54/2006,contractul de concesiune se încheie în conformitate cu legea română, indiferent de naționalitatea sau de cetățenia concesionarului, pentru o durată care nu va putea depăși 49 de ani, începând de la data semnării lui.
(2) Durata concesiunii se stabilește de către concedent pe baza studiului de oportunitate.
III. Judecata
Cu privire la întinderea dreptului asupra spațiilor comune de care poate dispune asociația de proprietari. Curtea constată că potrivit art.39 din Legea nr.230/2007 asociația de proprietari poate să încheie, cu acordul majorității proprietarilor, contracte relative la spațiile comune transferând doar un drept de folosință asupra acestor spații.
Cu privire la natura juridică a operației încheiată de Asociația de proprietari și cele două societăți pârâte
Curtea constată că elementele esențiale ale "convenției" în litigiu sunt: transferul folosinței terasei blocului, în schimbul prestării unor servicii (înlocuirea rețelei de apă potabilă și menajeră; zugrăvirea casei scării pe cele două scări și asigurarea manoperei pentru izolarea termică a blocului). Implicit se deduce că transferul folosinței terasei este perpetuu pentru că transferul va înceta când va înceta să existe clădirea edificată de cele două societăți pe terasă. Dar această clădire va înceta să existe odată cu încetarea existenței blocului în întregimea lui.
În consecință, indiferent că acest contract este denumit impropriu contract de închiriere, de folosință ori de concesiune, el este nul deoarece prin el se înstrăinează un drept real, în timp ce prin fiecare din tipurile de contracte arătate mai sus se asigură dobânditorului folosinței doar un drept personal asupra obiectului ce-l folosește și pe un termen determinat.
În speță este constituit un drept real asupra terasei blocului deoarece folosința ei este transferată perpetuu, ceea ce echivalează cu transferul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate. Mai mult, membrii asociației de proprietari au pierdut și nuda proprietate căci, așa cum rezultă din "convenție", societățile pârâte, vânzând apartamentele clădite dispune și de partea din terasă aflată sub apartamente.
În concluzie, este impropriu să se mai vorbească de un drept de coproprietate asupra terasei blocului al proprietarilor membrii ai asociației căci ei nu mai dispun, pe viață, și nici succesorii lor, de vreo prerogativă a dreptului de proprietate (usus, fructusșiabusus).
Cu privire la admisibilitatea cererii de constatare a nulității contractului. Având în vedere că s-a transferat dreptul real asupra terasei, curtea constată că potrivit regimului juridic al dreptului de coproprietate, înstrăinarea bunului, obiect al dreptului de coproprietate, este supus condiției acordului unanimității coproprietarilor. În speță, cel puțin cei trei reclamanți nu și-au dat consimțământul la încheierea "convenției".
Având în vedere că terasa blocului este stăpânită în coproprietate forțată, și că deci niciodată nu se poate vorbi de partaj, curtea constată că cererea de constatare a nulității convenției este întemeiată.
Am putea considera că "convenția" este doar inopozabilă și că soarta ei s-ar decide la partaj, dacă coproprietarii s-ar afla în coproprietate obișnuită. În acest caz nu ar fi admisibilă cererea de constatare a nulității înstrăinării bunului aflat în coproprietate.
În speță, însă, părțile aflându-se în coproprietate forțată, titularul dreptului care nu a fost de acord cu închirierea lucrului nu are posibilitatea de a-și proteja dreptul pe calea partajului, motiv pentru care acestuia îi este deschisă calea acțiunii în nulitate pentru lipsa consimțământului său la transferul bunului.
Prin absurd, dacă s-ar reține că transferul folosinței nu are valoare de transfer al dreptului real, fie în întregime, fie al unui dezmembrământ, "convenția" este nulă pentru că potrivit art.1415 alin.2 Cod civil a interzis locațiunile ereditare sub forma emfiteozei.
Nu poate fi reținută teza intimatelor prin care susțin că nefiind atacată convenția în 45 zile, potrivit art.26 din Legea nr.230/2007, aceasta a rămas irevocabilă. Curtea reamintește că regula arătată privește atacarea hotărârilor adunării generale luate în limita puterilor ei. Acest text nu poate aduce atingere dreptului de proprietate în așa fel încât să se poată susține că acest drept este supus bunului plac al majorității membrilor asociației de proprietari și că neatacarea acestei hotărâri ar antrena pierderea dreptului. Așa cum se știe, nimeni nu poate dispune de dreptul de proprietate al altei persoane.
Nu se poate reține nici buna-credință a celor două societăți pârâte căci acestea au încheiat contractul în deplină cunoștință de cauză. În acest sens acestea au menționat în convenție sancțiunea neatacării hotărârii Adunării generale în 45 zile.
În consecință, se va admite apelul, se va schimba în tot sentința în sensul că se va admite cererea reclamanților și se va constata nulă convenția încheiată de părți.
Pe cale de consecință, se va dispune ridicarea construcției și repunerea părților în starea anterioară.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanții, domiciliat în P, cartier, b-dul. -, -.6 Bis,.A,.5, județul A, domiciliat în P, cartier, b-dul. -, -.6 Bis,.A,.7, județul A și, domiciliat în P, cartier, b-dul. -, -.6 Bis,.A,.13, județul A, împotriva sentinței comerciale nr.404 din 9 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în dosarul nr-, intimate fiind pârâtele ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI A 6 BIS, cu sediul în P, cartier, -.6 Bis,.B,.5, județul A, CÂMPULUNG, cu sediul în Câmpulung,-, județul și CÂMPULUNG, cu sediul în Câmpulung,-, județul
Schimbă în tot sentința și pe fond admite acțiunea, constată nulitatea absolută a convenției și dispune demolarea construcției.
Obligă pârâții în solidar la plata sumei de 7696,45 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.
Cu recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19 2009, la Curtea de Apel Pitești - Secția Comercială și de contencios Administrativ și Fiscal.
Președinte, Judecător, JUDECĂTOR 2: Dumitru
- - - - -
Grefier,
-
Red.
Tehnored.
10 ex./08.12.2009
Jud. fond:
Președinte:Ioana BătrînuJudecători:Ioana Bătrînu, Dumitru, Constantina Duțescu, Polixenia
