Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 25/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
-Secția Comercială, de Contencios
Administrativ și Fiscal-.
DOSAR NR.-
DECIZIA NR.25/C/2008 -
Ședința publică din 11 martie 2008
PREȘEDINTE:- -- JUDECĂTOR 1: Vîrtop Florica
- - - JUDECĂTOR 2: Tătar Ioana
- - - grefier
********
Pe rol fiind, pronunțarea apelului comercial formulat de pârâta domiciliată în O,-,.8, jud. B, în contradictoriu cu intimata reclamantă -" COM"SRL cu sediul în O,-, - 63,.28, jud. B și intimații intervenienți, - ambii domiciliați în,- E, jud. B împotriva sentinței nr.1352/COM din 18 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, având ca obiect -constatare nulitate act -.
Se constată că, dezbaterea cauzei în fond a avut loc la data de 4 martie 2008, când părțile prezente au pus concluzii consemnate în încheierea de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie și când s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 11 martie 2008. În termenul de pronunțare intimata reclamantă -" COM"SRL a depus la dosar concluzii scrise, la care a anexat xerocopia chitanței privind onorariul avocațial, decizia civilă nr.1164/A/18.12.2002 și decizia civilă nr.888/R/4 octombrie 2005.
CURTEA DE APEL
Deliberând:
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr. 1352/COM din 18 octombrie 2007, Tribunalul Bihora admis în parte cererea principală precizată, formulată de reclamanta - COM SRL cu sediul în O,-, -3,.28, jud.B, în contradictoriu cu pârâta cu domiciliul în O, str.-, nr.34,.8, jud.B, și cu reședința în nr.2. jud B, și în consecință:
A constatat nulitatea absolută a înscrisului denumit" Precontract de vânzare - cumpărare", încheiat la data de 12.12.2006 între reclamantă și pârâta.
A fost admisă cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții și, ambii domiciliați în orașul - E, jud B, și în consecință:
S-a constatat că pârâta ocupă fără titlu valabil imobilul proprietatea intervenienților, situat în nr.2. jud. B, înscris în CF 1634, nr. cadastral 2542, reprezentând în natură teren arabil situat în intravilan în suprafață de 282 mp, cu construcție P + M în suprafață totală de 188,01 mp( P= 89,33 mp și,68 mp).
S-a dispus pârâtei să evacueze de îndată și necondiționat imobilul identificat anterior, fiind obligată pârâta la plata sumelor de 5025 lei RON reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei și 10,30 lei RON cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea intervenienților și.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
Asupra excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța s-a pronunțat în sensul respingerii, la termenul de judecată din 24.05.2007.
Pe fondul cauzei, fiind examinate actele și lucrările dosarului, s-a reținut în fapt că, imobilul în litigiu situat în, nr. 2. județul B, înscris în CF 1634, nr. cad. 2542, reprezentând în natură arabil situat în intravilan în suprafață de 282 mp. cu construcție, în suprafață totală de 188,01 mp. (,33 mp. și,68 mp.), constituie proprietatea tabulară a intervenienților - și, în întregime, cu titlul de cumpărare, conform încheierii de carte funciară nr. 18.761/2007, fără sarcini, fiind dobândit în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 930/15.03.2007 de către, și a facturii fiscale nr. -/05.04.2007 (fila 68 din dosar), cu prețul de 248.118 lei, echivalentul sumei de 84.033,71 EURO, calculat la cursul de schimb al de la data de 15.03.2007, de 3,3810 lei/EURO, la care se adaugă, preț achitat integral conform chitanței nr. -/05.04.2007 în valoare totală de 338.100 lei (fila nr. 68 din dosarul cauzei).
Pârâta este în posesia actului sub semnătură privată intitulat "Precontract de vânzare-cumpărare", (fila nr. 31 din dosar), încheiat cu societatea reclamantă la data de 12.12.2006, act juridic ce constituie o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, neavând caracter translativ de proprietate.
De altfel, acest înscris are valoarea juridică a unei chitanțe chirografare care atestă plata sumei de 9.500 EURO, reprezentând avans pentru imobilul în cauză și pentru care s-a emis factura fiscală nr. -/12.12.2006, plata avansului fiind atestată și cu chitanța nr. -/12.12.2006 (fila 32 din dosar).
Din punct de vedere al efectelor produse, contractul de vânzare-cumpărare se înscrie în categoria contractelor constitutive sau translative de drepturi reale, pe când promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare are caracterul unui act generator al unui drept de creanță, a unui raport obligațional.
fundamentală dintre contractul de vânzare-cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare constă în aceea că în cazul contractului de vânzare-cumpărare operează transmiterea dreptului de proprietate în mod efectiv în patrimoniul dobânditorului, pe când în cazul ofertei bilaterale de vânzare-cumpărare obiectul acesteia constă în promisiunea sinalagmatică de a contracta, în concret de a transmite, respectiv prelua, în viitor, dreptul de proprietate asupra unui bun determinat. Efectul specific al acestui contract sinalagmatic constă în reciprocitatea și interdependența obligațiilor asumate de părți.
Prin urmare, la nivel comparativ, intervenienții sunt deținătorii unui titlu juridic mai caracterizat în raport cu cel invocat de către pârâtă, iar probele testimoniale administrate în cauză nu au fost în măsură să înlăture prezumția de bună-credință instituită de lege (art. 1899 alin. 2 civil) în favoarea intervenienților, aceștia fiind dobânditori de bună-credință a unui bun cu titlu oneros.
În concret, din declarația martorului, audiat în cauză la termenul de judecată din 14.06.2007, a rezultat că, încă din cursul anului 2002 intervenienții au vizitat cartierul rezidențial unde este amplasată casa din litigiu și și-au manifestat intenția de a cumpăra o astfel de casă.
Referitor la condițiile de valabilitate a actului intitulat "Precontract de vânzare-cumpărare", s-a remarcat faptul că prețul propus de către reclamantă, respectiv de 115.000 EURO, nu a fost achitat integral de către pârâtă, potrivit declarației martorei, audiată la termenul de judecată din 14.06.2007 la propunerea pârâtei, rezultând că ultima discuție dintre părți a stabilit ca dată pentru plata prețului în ianuarie 2007, diferența de bani urma a fi achitată fără eliberarea vreunui act, dar contractul nu a putut fi încheiat, deoarece reclamanta a refuzat acest lucru.
Una dintre condițiile de valabilitate a prețului contractual, ca obiect al prestației cumpărătorului corespunzând valorii lucrului vândut, este aceea de a fi sincer și serios (art. 1303.civ.), adică să fie un preț real și nu fictiv și să nu fie derizoriu, infim, atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de cumpărător de a transmite dreptul de proprietate.
Condițiile cumulative de valabilitate ale prețului contractual sunt: prețul trebuie să fie fixat în bani; determinat sau determinabil; sincer și serios, neîndeplinirea acestor condiții determinând nulitatea absolută a contractului - cel puțin ca vânzare-cumpărare - ca urmare a lipsei unui element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință (art. 1295.civ.).
În concret, prețul total oferit de către pârâtă pentru imobilul în litigiu - 38.000 EURO, achitat în rate (32.588,8 lei, echivalentul sumei de 9.500 EURO cu titlu de avans, diferența de 96.218,85 RON reprezentând echivalentul sumei de 28.500 EURO fiind achitată prin ofertă reală, conform recipisei de consemnare nr. -/1/12.03.2007) - s-a apreciat a fi mult disproporționat față de ofertele de preț ale reclamantei pentru vânzarea unor imobile similare din patrimoniul acesteia, în perioada 27.03.2007- 25.07.2007, respectiv prețul de 100.000 -110.000 EURO la cursul zilei, astfel că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de către pârâtă este afectat de nulitate absolută, pentru lipsa uneia dintre condițiile esențiale pentru validitatea convențiilor, respectiv obiectul determinat (art. 948 pct. 3.civ.).
Față de considerentele anterior expuse, în temeiul art. 948 pct. 3, art. 480 Cod civil, raportat la art. 49-56 Cod procedură civilă, instanța a admis în parte cererea principală și a admis în totalitate cererea de intervenție în interes propriu, conform dispozitivului prezentei.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, față de culpa procesuală a pârâtei, aceasta va fi obligată la plata sumelor de 5.025 lei RON reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei, cu titlu de taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial, respectiv 10,30 lei RON cu titlu de cheltuieli de judecată în favoarea intervenienților, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Împotriva hotărârii pronunțate de prima instanță a declarat apel, în termen și legal timbrat apelanta, solicitând instanței admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii atacate, în sensul respingerii acțiunii formulate de -" COM"SRL.
În dezvoltarea motivelor de apel se învederează instanței că, prin hotărârea atacată s-a admis cererea principală și s-a constatat nulitatea absolută a precontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 12 decembrie 2006 între reclamantă și pârâta apelantă, fiind admisă și cererea
de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții și, apelanta pârâtă fiind evacuată din imobilul situat în, nr.2.
Instanța de fond a reținut că, pârâta apelantă este în posesia unui act sub semnătură privată, denumit precontract de vânzare - cumpărare încheiat cu societatea reclamantă la data de 12 decembrie 2006, act juridic ce nu are caracter translativ de proprietate, constatând nulitatea acestuia, ca urmare a cumpărării lui, cu contractul de vânzare - cumpărare încheiat de reclamantă cu intervenienții, considerându-l pe acesta mai caracterizat.
S-a constatat că, antecontractul este afectat de nulitate absolută pentru lipsa uneia dintre condițiile esențiale de valabilitate, respectiv obiectul determinat, inexistența prețului.
Concluzia primei instanțe este total eronată și în vădită contradicție cu dispozițiile art.1303 Cod civil, în doctrina și practica judiciară reținându-se că, prețul serios este acela care este real, adică nefictiv.
Seriozitatea prețului indică o echivalentă valorică relativă, raportată, atât la valoarea lucrului vândut, cât și la subiectivismul părților ce sunt libere să stabilească întinderea valorii lucrului, în momentul vânzării.
Sub acest aspect solicită a se avea în vedere relațiile de prietenie dintre reclamantă și pârâtă, fapt ce a justificat stabilirea unui preț mai avantajos, cu puțin sub valoarea de circulație, prețul stabilit de 38.000 euro, neputând fi reținut ca derizoriu, ori inexistent.
Prin urmare, consideră că în speță nu se poate reține nici un motiv de nulitate a antecontractului de vânzare, el fiind perfect valabil și un titlu legitim pentru deținerea imobilului.
Referitor la contractul de vânzare - cumpărare încheiat cu intervenienții arată că la momentul încheierii lui, ambele părți contractante au fost de rea - credință, urmărindu-se practic scoaterea bunului din patrimoniul vânzătorului, pentru ca acesta să nu își poată onora obligațiile asumate prin antecontract.
În drept au fost invocate prevederile art.282 - 298 Cod procedură civilă.
Intimații intervenienți și, prin întâmpinarea depusă, au solicitat respingerea apelului ca nefondat și obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată, arătând că sunt proprietarii tabulari ai imobilului din litigiu și sunt împiedicați să intre în imobilul achiziționat, deoarece apelanta îl ocupă abuziv și refuză să-l elibereze, motiv pentru care s-a formulat cererea de evacuare.
Arată că apelanta a încercat să inducă ideea netemeiniciei cererii de evacuare, prin invocarea împrejurării că imobilul este ocupat de aceasta, însă situația creată între apelantă și reclamanta intimată, nu este culpabilă intervenienților, cumpărători de bună - credință.
Înscrisul olograf invocat de apelantă, este lipsit de atributele juridice specifice unui titlu de proprietate, neputând constitui titlu pentru ocuparea imobilului, peste titlul intervenienților.
Intimata reclamantă -" COM"SRL O, prin întâmpinarea depusă la dosar a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată, arătând că apelanta și-a manifestat intenția de a achiziționa imobilul din litigiu ca urmare a unei înțelegeri neavenite a unuia dintre asociații societății, intrând în anul 2005 în posesia imobilului, iar la finele anului 2006 întocmind înscrisul denumit precontract de vânzare - cumpărare, achitând suma de 9.500 euro avans, angajându-se ca până la sfârșitul anului să achite diferența de preț, însă nu și-a îndeplinit obligația.
Prețul vânzării stabilit în antecontractul încheiat cu asociata firmei este unul neserios, deoarece imobilul a fost înstrăinat la 15 martie 2007 de societate la prețul de 84.033,71 euro plus TVA, imobilele învecinate fiind înstrăinate la prețuri situate între 100.000 - 110.000 euro. Doar costurile de finisare ale imobilului depășesc suma de 38.000 euro stabilită în antecontract, situație în care prețul stabilit este unul neserios, fapt ce echivalează cu lipsa contraprestației cumpărătorului, motiv de nulitate absolută a actului juridic.
Instanța de apel analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu reține că este nefondat, urmând ca în baza prevederilor art.295 - 296 Cod procedură civilă să se dispună respingerea lui ca atare și menținerea în totalitate a sentinței apelate, pentru următoarele considerente:
Între apelanta și reclamanta intimată -" COM"SRL O reprezentantă de acționarul majoritar, s-a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare în data de 12 decembrie 2006 prin care părțile au convenit vânzarea - cumpărarea unui imobil, construcție și teren, situat în, nr.2. în suprafață de 282 mp. înscrisul denumit de părți " precontract" consemnând achitarea de către apelantă a unui avans în sună de 9.500 euro, diferența de preț de 28.500 euro stipulându-se că se va achita ulterior, fără ca în cuprinsul actului să se menționeze condițiile ori termenul înlăuntrul căruia urma să fie achitată diferența de preț precizată în înscris.
Ulterior încheierii acestui act, apelanta prin intermediul ofertei reale de preț, a consemnat prin recipisa nr.-/1/12 martie 2007 diferența de preț de 28.500 euro, însă înțelegerea intervenită nu s-a materializat prin încheierea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare, societatea comercială vânzătoare a imobilului, înstrăinând imobilul prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.930/15 martie 2007 în favoarea intervenienților și.
Prin acțiunea precizată formulată în fața primei instanțe, societatea comercială reclamantă a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a precontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 12 decembrie 2006 cu pârâta apelantă, invocând drept motive de nulitate, nevalabilitatea consimțământului vânzătorului la momentul încheierii actului și stipularea unui preț neserios al vânzării, ceea ce conduce la lipsa obiectului convenției.
Prima instanță a reținut ca întemeiat motivul de nulitate invocat, în sensul neseriozității prețului și implicit al obiectului convenției, prin prisma prevederilor art.948 pct.3, 1303 Cod civil.
Analizând motivele de apel invocate sub acest aspect, de către apelantă, se reține că sunt nefondate, deoarece astfel cum a reținut și prima instanță prețul vânzării stabilit în" precontract"nu a îndeplinit condiția de seriozitate a lui, acesta fiind vădit disproporționat față de valoarea reală a lucrului vândut, neputând fi considerat o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător, de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului.
Într-adevăr, astfel cum a arătat și apelanta, prețul serios este cel care constituie o cauză suficientă de a obliga vânzătorul să transmită dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării și el depinde de existența unei proporții între cuantumul prețului fixat și valoarea bunului vândut, însă această proporție, chiar dacă nu reclamă o echivalentă perfectă între preț și valoarea bunului, ea include o disproporție prea mare care ar fi nesusceptibilă de o justificare firească.
În analiza existenței sau nu a justificării stabilirii în precontract a unui preț mult mai mic decât cel stabilit și încasat pentru imobilele învecinate, trebuie avute în vedere și calitatea părților contractante.
În speță, vânzătorul imobilului este o societate comercială al cărui scop determinat în principal este acela de a efectua acte de comerț în scop de obținere de profit, scop în vederea căruia s-a demarat și proiectul de construire a ansamblului de locuințe în cadrul căruia se află și imobilul din litigiu, prețul urmărit a se încasa în urma realizării proiectului respectiv, vizând obținerea unui profit, ținându-se seama de cheltuielile de producție efectuate și cererea pieței din domeniul respectiv.
Ori, pentru imobilul din litigiu, înstrăinat la aproximativ 3 luni de la data precontractului, cât și pentru alte imobile similare din același ansamblu de locuințe, societatea vânzătoare a obținut prețuri cuprinse între 100.000 - 110.000 euro, față de cel de 38.000 euro înscris în precontract.
Sub acest aspect nu pot fi reținute favorabil argumentele invocate de apelantă, în sensul existenței unor relații de prietenie între părțile contractante, deoarece una dintre părți - vânzătorul imobilul - este persoană juridică, societate comercială ce are drept scop obținerea de profit, existența unor relații de prietenie între asociata majoritară a societății și pârâtă, neputând constitui o justificare suficientă, având în vedere că este o persoană fizică distinctă a cărui voință nu este identică cu voința socială a unei persoane juridice, cu personalitate juridică de sine stătătoare.
Existența unor relații de prietenie între cele două persoane fizice, a determinat probabil, încheierea precontractului în forma în care acesta s-a încheiat și prin exprimarea consimțământului societății comerciale prin asociata majoritară și nu prin administratorul desemnat al societății cu puteri de reprezentare a persoanei juridice, însă deoarece prin cererea de apel, instanța de apel a fost investită a analiza starea de fapt și de drept doar prin prisma motivului de nulitate absolută, vizând neseriozitatea prețului, aspectele invocate de intimata reclamantă privitoare la nevalabilitatea consimțământului societății la încheierea actului, nu pot fi analizate.
Referitor la motivele de apel privitoare la cererea intervenienților intimați, de evacuare din imobil a apelantei, se reține că sunt nefondate, deoarece astfel cum în mod corect a reținut prima instanță, intervenienții sunt proprietarii tabulari asupra imobilului din litigiu, fiind îndreptățiți a se bucura de plenitudinea prerogativelor dreptului lor de proprietate asupra imobilului, apelanta pârâtă nedeținând un titlu just pentru a avea posesia și folosința imobilului ( antecontractul invocat nefiind translativ de proprietate) situație în care aceasta nu este îndreptățită a folosi imobilul, cererea de evacuare fiind întemeiată.
Existența bunei, ori relei credințe a intervenienților și a societății comerciale la încheierea contractului autentic de vânzare - cumpărare, nu poate face obiectul analizei instanței în cauză, atâta vreme cât nu s-a formulat un capăt de cerere distinct sub acest aspect, iar părțile au arătat că se judecă pe cale separată cu privire la valabilitatea sau nu a acestui act juridic.
În consecință, instanța de apel reține că motivele de apel invocate sunt nefondate, urmând să se dispună respingerea ca nefondat a apelului și menținerea în totalitate a sentinței apelate.
În conformitate cu prevederile art.274 Cod procedură civilă instanța o va obliga pe apelantă să plătească părții intimate -" COM"SRL O suma de 3.000 lei cheltuieli de judecată, neacordând cheltuieli de judecată intimaților intervenienți, deoarece aceștia nu au făcut dovada efectuării lor, onorariul avocațial plătit, nefiind precizat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondatapelul comercial d eclarat de apelanta pârâtă domiciliată în O,-,.8, jud. B, în contradictoriu cu intimata reclamantă-" COM"SRLcu sediul în O,-, - 63,.28, jud. B și intimații intervenienți, - ambii domiciliați în localitatea,- E, jud. B împotriva sentinței nr.1352/COM din 18 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o menține în totalitate.
Obligă partea apelantă să plătească părții intimate -" COM"SRL O suma de 3.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 11 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER.
Red.dec. - jud. -
- în concept, 12.03.2008 -
Jud. fond
Tehnoredact. -S,-
12.03.2008/ 6 ex.
4 com./13.03.2008
1. - apelanta pârâtă domiciliată în O,-,.8, jud. B,
2. - intimata reclamantă-" COM"SRLcu sediul în O,-, - 63,.28, jud.
3.- intimații intervenienți ,
4.- //- -ambii domiciliați în,- E, jud. B
Președinte:Vîrtop FloricaJudecători:Vîrtop Florica, Tătar Ioana, Sabău Mirela
