Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 24/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
-Secția Comercială, de Contencios
Administrativ și Fiscal-
DOSAR NR.-
DECIZIA NR.24/C/2008 -
Ședința publică din 11 martie 2008
PREȘEDINTE: Vîrtop Florica- JUDECĂTOR 2: Tătar Ioana
- - - judecător
- - - grefier
*******
Pe rol fiind pronunțarea apelului comercial formulat de pârâta-""SRLcu sediul în Aleșd, str. -, -b 3,.18, jud. B, în contradictoriu cu intimata reclamantăUNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂcu sediul în Aleșd,-, jud. B, împotriva sentinței nr.598/COM din 14 martie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, având ca obiect -evacuareși apelul formulat de apelanta reclamantă-""SRLcu sediul în Aleșd, str. -, -b 3,.18, jud. B, în contradictoriu cu intimata reclamantăUNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂcu sediul în Aleșd,-, jud. B împotriva sentinței nr.1364/COM din 24 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, având ca obiect -acțiune în constatare.
Se constată că, dezbaterea cauzei în fond a avut loc la data de 4 martie 2008, când părțile prezente au pus concluzii consemnate în încheierea de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizia și când s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 11 martie 2008. în termenul de pronunțare, apelanta a depus la dosar concluzii scrise.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra apelurilor comerciale de față, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr.598/COM din 14 martie 2007, Tribunalul Bihora admis acțiunea comercială introdusă de reclamanta UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ cu sediul în Aleșd,-, jud. B, cod poștal -, împotriva pârâtei - SRL cu sediul în Aleșd, str. -, -.18, jud. B, cod poștal -, și în consecință:
A dispus evacuarea pârâtei din spațiul situat în incinta Grupului Școlar " R", în suprafață de 8,68 mp, înscris în CF nr. 4419 Aleșd, cu obligarea pârâta să-i plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 10,3 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, reclamanta este proprietara imobilului în litigiu, dreptul său de proprietate fiind înscris sub B1 din CF nr. 4419 Aleșd, depusă la dosar.
Prin contractul de locațiune nr. 3184/19.09.2001, încheiat între părțile în litigiu, reclamanta a închiriat pârâtei spațiul situat în incinta Grupului Școlar " R", având o suprafață de 8,68 mp pentru desfășurarea activității comerciale, termenul locațiunii fiind de 5 ani, cu începere de la 01.04.2001.
Contractul a expirat la data de 01.04.2006, pârâta fiind lăsată să funcționeze doar până la sfârșitul anului școlar, și drept urmare, prin adresa nr. 7558/2006 a fost somată de către reclamantă șă-și achite restanțele la plata chiriei, comunicându-i-se totodată că, pentru închirierea spațiului se va organiza o nouă licitație.
În urma organizării licitației, spațiul a fost închiriat Societății Comerciale " " SRL, cu care reclamanta a încheiat contractul de închiriere nr. 8662/17.08.2006, imobilul fiind închiriat pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 18.08.2006.
Prin adresa nr. 8694/18.08.2006 pârâta a fost somată să elibereze spațiul în litigiu, dar aceasta a refuzat.
Instanța a reținut că în speță, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, nu a operat reînnoirea tacită a contractului, chiar dacă pârâta a continuat să folosească spațiul închiriat, deoarece, prin adresa nr. 7558/04.07.2006 reclamanta i-a notificat denunțarea contractului, comunicându-i faptul că, pentru închirierea spațiului se va organiza o nouă licitație, fapt ce a avut loc și s-a finalizat cu încheierea contractului de închiriere pentru spațiul în litigiu cu o altă societate comercială.
Întrucât contractul de închiriere încheiat de reclamantă cu pârâta pentru spațiul în litigiu a expirat și nu a fost reînnoit, în prezent pârâta folosește spațiul proprietatea reclamantei fără titlu, motiv pentru care, acțiunea reclamantei a fost admisă ca fiind întemeiată, aceasta având, potrivit dispozițiilor art. 480 cod civil dreptul de a se bucura și a dispune de bunul său în mod exclusiv și absolut, în limitele determinate de lege.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art. 274 cod procedură civilă, pârâta a fost obligată să-i plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 10,3 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Prin sentința comercială nr.1364/COM din 24 octombrie 2007, Tribunalul Bihora respins acțiunea comercială introdusă de reclamanta - SRL cu sediul în Aleșd, str. -, -.18, cod poștal -, jud. B împotriva pârâtei UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂ ALEȘD cu sediul în Aleșd,-, cod poștal -, jud. B, având ca obiect acțiune în constatare și obligația de a face, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, la data de 19.09.2001 Consiliul Local Aleșd și reclamanta - SRL au încheiat contractul de locațiune înregistrat sub nr. 3184/19.09.2001, având ca obiect folosirea spațiului situat în incinta Grupului Școlar " R" Aleșd, având o suprafață de 8,68 mp, pentru comerț, termenul locațiunii fiind de 5 ani, începând cu data de 01.04.2001, contractul de locațiune susmenționat expirând la data de 01.04.2006.
Prin adresa nr. 7558/04.07.2006 și ulterior, prin adresa nr. 8694/18.08.2006, ambele confirmate de primire de către reclamantă, potrivit înscrisurilor aflate la dosar, pârâta i-a comunicat reclamantei că, urmare a expirării contractului la data de 01.04.2006, urmează să se organizeze o nouă licitație în vederea închirierii spațiului, și că, respectiv, licitația a fost câștigată de către o altă societate, solicitându-i-se reclamantei eliberarea acestui spațiu.
Potrivit art. 1438 cod civil, când s-a notificat denunțarea contractului, locatarul, chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat, nu poate opune relocațiunea tacită.
Condiția prevăzută la art. 1437 și 1438 cod civil ca să poată opera tacita relocațiune este aceea ca locatarul, care a rămas în posesie după expirarea termenului stipulat prin contract, să fie lăsat de către locator să posede imobilul.
În speță, această condiție, a apreciat instanța nu este îndeplinită, deoarece pârâta, prin prima adresă, menționată mai sus, i-a notificat reclamantei că urmează să organizeze o nouă licitație pentru închirierea spațiului, deoarece contractul încheiat cu aceasta a expirat, iar prin cea de a doua adresă i-a pus în vedere să elibereze spațiul, deoarece licitația a fost câștigată de altă societate.
În consecință, reclamanta fiind notificată despre faptul că nu mai este lăsată să folosească spațiul închiriat, instanța a constatat că nu a operat tacita relocațiune, iar contractul de locațiune nr. 3184/2001 încheiat între părți a încetat.
Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 1438 cod civil, acțiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei, acestea nefiind solicitate.
Împotriva sentinței comerciale nr.598/COM/2007 a declarat apel pârâta, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii, având drept consecință, respingerea acțiunii în evacuare formulată de reclamantă, cu cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
În dezvoltarea motivelor de apel arată că, a încheiat cu intimata contractul de locațiune nr.3184/2001 pe un termen de 5 ani, cu începere de la data de 1 aprilie 2001, contract eae xpirat la data de 1 aprilie 2006.
Având în vedere faptul că, și după data expirării acestui termen a continuat să folosească spațiul închiriat - reprezentând un chioșc alimentar - precum și faptul că intimata nu s-a opus și a continuat să încaseze chiria lunară aferentă, consideră că nu a putut avea loc încetarea efectelor contractului, ci a operat tacita relocațiune.
Potrivit art.1437 din Codul civil " După expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatorul rămâne și este lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ după locațiunea fără termen".
Având în vedere că, în art.1436 alin.2 din Codul civil se menționează că, dacă contractul a fost fără termen, concediul ( denunțarea ) trebuie să se dea de la o parte la alta.
Cum, intimata nu a notificat societății locatare apelante concediul, conform dispozițiilor legale menționate, rezultă că, contractul continuă să producă, între părți, efecte juridice.
Faptul că la data de 18 iulie 2006, intimata a anunțat în presa locală că va organiza o licitație în vederea închirierii spațiului ocupat, fără o denunțare expresă a contractului care să-i fie comunicată, nu poate fi reținut ca temei egal pentru încetarea efectelor unui contract de locațiune care a fost reînnoit de drept.
În drept a invocat art.282 și următoarele Cod procedură civilă.
Pârâta a declarat apel și împotriva sentinței comerciale nr.1364/COM/2007, solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii apelate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, așa cum a fost formulată.
În motivarea apelului arată că, hotărârea pronunțată este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a legii, invocând în esență aceleași motive de apel.
Intimata a solicitat prin"Întâmpinarea" formulată în dosar nr- respingerea apelului ca nefondat învederând că, deoarece în incinta acestui spațiu funcționează un chioșc alimentar, nedorind că conturbe activitatea în timpul anului școlar, i-a permis pârâtei să funcționeze în continuare până la sfârșitul anului școlar.
La data de 4 iulie 2006, prin adresa nr.7588/2006 pârâta a fost somată să-și achite restanțele ce le avea la plata chiriei, învederându-i că pentru închirierea spațiului se va organiza o licitație.
Licitația s-a organizat, spațiul fiind adjudecat pentru închiriere de către o altă societate, iar prin adresa nr.8694 din 18 august 2006 pârâta a fost somată să elibereze spațiul, dar a refuzat.
Examinând apelurile prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu, în temeiul art.295 Cod procedură civilă, curtea de apel constată că sunt nefondate, urmând a fi respinse având în vedere următoarele:
Apelanta și Consiliul Local Aleșd au încheiat la data de 29 septembrie 2001, contractul de locațiune nr.3184, având ca obiect folosirea spațiului situat în incinta Grupului Școlar" R" Aleșd, termenul locațiunii fiind de 5 ani, începând cu data de 1 aprilie 2001.
Contractul de locațiune a expirat la data de 1 aprilie 2006, apelanta fiind lăsată să funcționeze în spațiu doar până la sfârșitul anului școlar, când prin adresa nr.7558 din 4 iulie 2006 fost somată de reclamantă să-și achite restanțele la plata chiriei, aceasta fiind înștiințată și despre faptul că, pentru închirierea spațiului se va organiza o nouă licitație.
Ca urmare a organizării licitației, închirierea spațiului a fost adjudecată de -" "SRL, imobilul fiind închiriat acestei societăți, conform contractului de închiriere nr.8662 din 17 august 2006.
Prin adresa nr.8694 din 18 august 2006 apelanta a fost somată să elibereze spațiul în litigiu.
Conform art.1436 alin.1 Cod civil, dacă termenul locațiunii a fost determinat prin convenția părților, locațiunea va înceta de drept prin simpla trecere a termenului fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă.
Condiția prevăzută la art.1437 Cod civil, ca să poată opera tacita relocațiune, este aceea ca locatarul care a rămas în posesie după expirarea termenului stipulat în contract să fie lăsat de către locator să posede imobilul.
Chiar dacă, locatarul, în speță apelanta, a fost lăsată o perioadă să folosească spațiul închiriat și după data expirării contractului, în prezent ea nu poate opune tacita relocațiune, deoarece prin adresele 7558 din 4 iulie 2006 și nr.8694 din 18 august 2006, însoțite de confirmarea de primire din partea acesteia, intimata i-a notificat că urmează să organizeze o licitație pentru închirierea spațiului și prin a doua adresă i-a pus în vedere să elibereze spațiul.
Cererea privind restituirea cauțiunii se va respinge ca prematur formulată, având în vedere prevederile art.723/1 alin.3 Cod procedură civilă.
Drept consecință, motivele de apel invocate sunt nefondate și nu pot duce la schimbarea hotărârilor apelate astfel că, în temeiul art.296, 298 Cod procedură civilă apelurile vor fi respinse.
Fără cheltuieli de judecată, nefiind solicitate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondateapelurile comerciale declarate de apelanta-""SRLcu sediul în Aleșd, str. -, -b 3,.18, jud. B, în contradictoriu cu intimata reclamantăUNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂcu sediul în Aleșd,-, jud. B, împotriva sentinței nr.598/COM din 14 martie 2007 și nr.1364/COM din 24 octombrie 2007, pronunțate de Tribunalul Bihor, pe care le menține în totalitate.
Respinge cererea privind restituirea cauțiunii ca prematur formulată.
Fără cheltuieli de judecată în apel.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 11 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER.
Red.dec. - jud. -
- în concept, 13.03.2008-
Jud. fond / Tehnoredact. --
14.03.2008/4 ex.
2 com./14.03.2008
1. -""SRL cu sediul în Aleșd, str. -, -b 3,.18, jud. B,
2.UNITATEA ADMINISTRATIV TERITORIALĂcu sediul în Aleșd,-, jud.
Președinte:Vîrtop FloricaJudecători:Vîrtop Florica, Tătar Ioana, Sabău Mirela
