Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 8/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
DECIZIA NR. 8/Ap. DOSAR NR-
Ședința publică din 29 ianuarie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Codruța Vodă JUDECĂTOR 2: Gabriel Ștefăniță
- - - JUDECĂTOR 3: Tataian Micu
- - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta " " împotriva sentinței civile nr.1098 din 12 iunie 2006, pronunțate de Tribunalul Brașov în dosarul nr. 1544/Com/2005.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 22 ianuarie 2008, potrivit încheierii de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea pentru data de 29 ianuarie 2008.
CURTEA,
Constată că, prin sentința civilă nr. 1098/C/2006, Tribunalul Brașova admis acțiunea formulată și precizată de reclamantul OG în contradictoriu cu pârâtele B și B și în consecință:
- a constatat nulitatea parțială a Contractului de închiriere nr. 54/01.06.1997, în ceea ce privește spațiul cu destinație de locuință reprezentând apartamentul reclamantului.
- a constatat nulitatea parțială a Contractului de leasing imobiliar nr. 2380/31.07.1998, în ceea ce privește spațiul cu destinație de locuință reprezentând apartamentul reclamantului.
- a constatat nulitatea parțială a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12/05.01.2001, în ceea ce privește spațiul cu destinație de locuință reprezentând apartamentul reclamantului.
- a dispus dezmembrarea imobilului înscris în CF nr. 16193 B sub nr. top 97/1/3/3 în două loturi: lotul nr. 1 cu nr. top nou 97/1/3/3/1 și lotul nr. 2 cu nr.top nou 97/1/3/3/2 conform Raportului de expertiză tehnică nr. 2381/2006 întocmit de expert, ce face parte integrantă din sentință;
- a dispus înscrierea în CF nr. 16193 Bas ituației nou create.
- a dispus rectificarea CF nr. 16193 B în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei L asupra lotului de sub nr. top nou 97/1/3/3/2 și reînscrierea dreptului de proprietate al pârâtei asupra aceluiași lot.
A obligat pârâtele să plătească reclamantului suma de 1555,20 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 01.06.1997 s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 54 conform căruia pârâta, în calitate de locator a închiriat pârâtei, în calitate de locatar spațiul cu destinația de birouri, hală de producție, în suprafață de 1000 mp, situat în B,-, conform descrierii din anexa nr. 1.
La data de 31.07.1998 s-a încheiat Contractul de leasing imobiliar nr. 2380 conform căruia pârâta, în calitate de locator s-a obligat să transmită dreptul de folosință și posesie către pârâta, în calitate de utilizator care s-a obligat să plătească și să preia bunul imobil situat în B,-, înscris în CF nr. 16193 compus din teren și construcție, în suprafața și structura prevăzută în anexa contractului.
Prin Actul Adițional încheiat la 21.07.1999 s-a modificat art. 1 din Contractul de leasing imobiliar nr. 2380/31.07.1998 în sensul că locatorul se obligă să transmită dreptul de folosință și posesie, iar utilizatorul să plătească și să preia bunul imobil situat în B,-, înscris în CF nr. 16193 compus din 7 încăperi cu destinația de birouri în suprafață de 169,72 mp, una hală de producție în suprafață de 224,40 mp și anexe în suprafață de 215,15 mp astfel cum acesta este descris în schița anexă, care face parte integrantă din contract.
La data de 05.01.2001 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12 conform căruia pârâta, în calitate de vânzătoare a vândut pârâtei, în calitate de cumpărătoare imobilul situat în B-, înscris în CF nr. 16193 B, la, sub nr. top nou 97/1/3/3 - Corp II de clădire format din: spațiu pentru birouri în suprafață de 185,77 mp, spațiu de producție în suprafață de 224,4 mp și spațiu de depozitare - magazii în suprafață de 213,4 mp, cu terenul aferent în suprafață de 502,29 mp, împreună cu cota de parte din părțile de uz comun care este formată din terenul cu nr. top nou 97/1/3/2 - în suprafață de 251,08 mp, rezultat din actul de dezmembrare autentificat sub nr. 11/2001 la. G și parte din cota indiviză de 1/2 parte din terenul cu nr. top 97/1/4 - în suprafață de 76,6 mp; casa scărilor, zidurile despărțitoare dintre clădiri și branșamentul instalației de gaz metan.
Prin Decizia nr. 429/R/16.05.2003 a Curții de APEL BRAȘOVs -a admis recursul declarat de reclamantul G împotriva Sentinței civile nr. 2386/17.07.2002, pronunțată de Tribunalul Brașov - secția comercială și de contencios administrativ, care a fost modificată în tot în sensul că s-a admis acțiunea formulată de reclamantul G în contradictoriu cu pârâții și, s-a admis cererea de intervenție în interesul reclamantei formulată de intervenienții și și în consecință: s-a constatat nulitatea absolută parțială a actului de dezmembrare și contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 11/05.01.2001 de G cu privire la partea I de dezmembrare a imobilului situat în B-, înscris în CF nr. 16193 B în sensul că lotul nr. 1 cu nr. top nou 97/1/3/3 în suprafață de 488,832este compus din spații cu destinație de locuință respectiv din 5 camere și vestiar; s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12/05.01.2001 încheiat între pârâta în calitate de cumpărătoare, având ca obiect imobilul înscris în CF nr. 16193 B sub nr. top 97/1/3/3 - corp II de clădire în ceea ce privește clauza referitoare la componența imobilului sus menționat în sensul includerii și a spațiilor cu destinația de locuință; s-a dispus rectificarea CF nr. 16193 B în ceea ce privește mențiunile de sub în sensul că lotul 3 înscris sub nr. top 97/1/3/3 este compus și din spații cu destinație de locuință, respectiv și din 5 camere și vestiar, potrivit înregistrărilor efectuate sub B 20 cu act. 1244-1247/2001 CF și au fost obligate pârâtele la plata cheltuielilor de judecată.
Prin Decizia civilă nr. 170/A/08.03.2004 a Tribunalului Brașov, rămasă irevocabilă, s-a admis apelul formulat de apelantul G împotriva Sentinței civile nr. 2515/27.02.2001 a Judecătoriei Brașov și în consecință s-a admis cererea formulată de apelantul-reclamant G împotriva pârâtei, fiind obligată intimata-pârâtă să încheie cu apelantul-reclamant contract de vânzare-cumpărare pentru locuința situată în B-, înscris în CF nr. 16193 sub nr. top 97/1/3.
Potrivit art. 948 cod civil condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părții ce se obligă, un obiect determinat și o cauză ilicită.
Conform art. 966 Cod civil obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită, nu poate avea nici un efect, iar în conformitate cu art. 968 Cod civil cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.
În speță, având în vedere că pârâta a închiriat imobilul în litigiu atât reclamantului cât și pârâtei contractul de închiriere nr. 54/01.06.1997 este nul parțial pentru cauză ilicită.
Reținând nulitatea parțială a contractului de închiriere mai înainte evocat s-a constatat că nu poate forma obiectul unei novații. Astfel, Contractul de leasing imobiliar nr. 2830/31.07.1998 care a înlocuit Contractul de închiriere nr. 54/01.06.1997, potrivit procesului verbal încheiat la data de 11.04.1998 cu ocazia, este la rândul său nul parțial.
Ca și consecință a constatării nulității parțiale a celor două acte evocate s-a constatat nulitatea parțială a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 12/05.01.2001, în virtutea principiului potrivit căruia desființarea actului inițial conduce la desființarea actului secundar.
Conform art. 974 Cod civil creditorii pot exercita toate drepturile și acțiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale.
Având în vedere Decizia nr. 429/R/16.05.2003 a Curții de Apel și Decizia civilă nr. 170/A/08.03.2004 a Tribunalului Brașovs -a constatat ca fiind întrunite condițiile acțiunii oblice, în ceea ce privește petitele privind dezmembrarea imobilului și rectificarea cărții funciare, reclamantul fiind creditorul pârâtei, debitoarea este inactivă, interesul creditorului este serios și legitim, iar creanța este certă, lichidă și exigibilă.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta
Contractul de închiriere se referea la o suprafață totală de 54 mp, compusă din două camere și hol; or, reclamantul avea dreptul doar la cumpărarea spațiului locativ în cauză, nu și la unul excedentar, așa cum i s-a încuviințat de instanța de fond.
Societatea pârâtă a fost de bună credință la cumpărarea întregului imobil, inclusiv a spațiului cumpărat de G; în consecință, se arată totuși că hotărârea nu dispune nimic în legătură cu despăgubirea la care societatea ar avea dreptul în situația în care o parte din imobilul cumpărat l-ar pierde odată cu anularea parțială a actului de vânzare-cumpărare.
Analizând hotărârea atacată în limitele motivelor de apel formulate, Curtea reține următoarele:
Prin decizia civilă nr. 170/A/8.03.2004, Tribunalul Brașova obligat pârâta să încheie cu reclamantul OG contract de vânzare-cumpărare pentru locuința situată în B,-, înscris în nr. 16193 sub nr. top 97/1/3.
Această hotărâre a fost pronunțată de către Tribunalul Brașov în condițiile în care a fost recunoscută încheierea și existența valabilă a unui contract de închiriere pe numele reclamantului asupra spațiului în litigiu, în aceste condiții nu mai pot fi reținute apărările apelantei privind buna sa credință la încheierea contractelor de leasing imobiliar iar în ceea ce privește despăgubirile la care ar fi fost îndreptățită, se reține că acestea nu pot fi evaluate în lipsa unei cereri introdusă regulat la instanța de fond.
În ceea ce privește întinderea spațiului în litigiu, Curtea reține că, având în vedere concluziile expertizei tehnice efectuate în cauză, reclamantului nu i s-a acordat un spațiu excedentar de către instanța de fond. Astfel, expertul a arătat că în anexa la contractul de închiriere sunt specificate date despre locuința închiriată. Se face mențiunea că în această fișă se menționează suprafața locativă și nu cea construită, suprafața locativă fiind mai mică decât suprafața construită care include și zidurile construcției.
Pentru aceste motive, în baza art. 296 Cod procedură civilă, apelul va fi respins ca nefondat.
Pentru aceste motive
În numele legii
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta B împotriva sentinței civile nr. 1098/12.06.2006 a Tribunalului Brașov - Secția Comercială, pe care o păstrează.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 29 ianuarie 2008.
Președinte, Judecător,
- - - -
Grefier,
-
Red.Șt./28.02.2008
Dact./03.03.2008/5 ex.
Jud.fond:
Președinte:Codruța VodăJudecători:Codruța Vodă, Gabriel Ștefăniță, Tataian Micu
