Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 82/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Operator date - 2928
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 82/
Ședința publică din data de 21 aprilie 2008
PREȘEDINTE: Florin Moțiu
JUDECĂTOR 2: Petruța Micu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de pârâta - SRL A împotriva sentinței comerciale nr. 2862/10.12.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, în contradictoriu cu în contradictoriu cu reclamanta - - SRL, având ca obiect constatarea nulității.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru pârâta apelantă avocat, lipsă fiind reclamanta intimată.
Procedură este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care, Curtea, constatând că la termenul anterior de judecată pentru pârâta apelantă s-a prezentat avocat, dispune îndreptarea erorii materiale strecurate în încheierea de ședință de la termenul din 31.03.2008, în sensul că pârâta apelantă a fost reprezentată de avocat și nu de avocat, cum din eroare s-a consemnat.
Reprezentanta apelantei arată că nu mai are alte cereri.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, Curtea acordă cuvântul părților în dezbaterea apelului.
Reprezentanta apelantei solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței primei instanțe, iar pe fond respingerea cererii reclamantei, arătând că s-a considerat de către prima instanță că în cauză este vorba despre o condiție pur potestativă, nefiind îndeplinite condițiile acesteia. Astfel, cauza nu a depins de voința nici uneia dintre părți, ci de voința instituției emitente a autorizației, și nu a depins nici de voința debitoarei obligației, în speță debitoarea fiind chiar reclamanta. Apreciază că este greșită și referirea instanței de fond la art. 1008 cod civil privind clauza imposibilă, care se bazează pe greșita interpretare a autorizației. Astfel, din eroare s-a considerat că se permitea construirea doar 45 % din teren, locația fiind de fapt o subunitate a zonei principale a orașului, respectiv centrale, în care procentul maxim de ocupare a terenului este de 80%, rezultând astfel că nu suntem în prezența unei clauze imposibile, existând doar o interdicție de demolare și construire. Arată că până la apariția acestor reglementări, în A se aplicau cotele de la nivel național.
După apelarea cauzei, dar înainte de închiderea dezbaterilor se prezintă pentru reclamanta intimată avocat, care depune la dosar note de ședință pe care le apreciază ca fiind concluzii scrise și copie factură fiscală nr. - reprezentând onorariu avocat.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 2862/10.12.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-, s-a admis acțiunea formulată de - - A SRL A împotriva pârâtei - SRL A; s-a constatat nulitatea clauzei stipulate în promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5232/21.10.2005 la. din A, str. - nr. 33-37 la alin. 4 și a clauzei stipulate în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5618/16.11.2005 la BNP alin.1; a obligat pârâtă să restituie reclamantei suma de 144.548 lei RON, echivalent al sumei de 40.000 euro, la cursul Băncii România, reprezentând plată nedatorată în urma executării scrisorii de garanție bancară emisă de reclamantă în favoarea pârâtei și a obligat pârâtă la 4.768,2lei cheltuieli de judecată față de reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a constatat că prin acțiunea introductivă formulată de reclamanta - - SRL A împotriva pârâtei - SRL A, aceasta a solicitat să se dispună constatarea nulității clauzei stipulate în promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5232/21.10.2005 la Biroul Notarial Public din A, str. -, nr. 33-37, la alin. 2 raportat la alin. 1; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 144.548 lei echivalentul sumei de 40.000 Euro la cursul Băncii România de la data plății achitată de către reclamantă pârâtei ca urmare a executării scrisorii de garanție bancară, aceasta fiind o plată nedatorată ca urmare a constatării nulității clauzei care a determinat plata. În subsidiar reclamanta a solicitat să fie obligată pârâta la restituirea sumei antemenționate întrucât încasarea acestei sume de către pârâtă era condiționată de situația în care pârâta nu ar fi obținut autorizațiile necesare lucrărilor care urmau a fi executate pe o suprafață de 80% din terenul achiziționat, condiție care nu a fost realizată. Reclamanta a mai solicitat obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că între părți a fost încheiată inițial o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 5232/21.10.2005 la Biroul Notarial Public din A, Bd. -. -, nr.33-37, prin care se menționa faptul că pârâta cumpără imobilul din litigiu de la reclamantă cu intenția de a demola actuala construcție și de a construi un imobil de birouri și locuințe, parcare subterană, pe o suprafață reprezentând aproximativ 80% din terenul total care face obiectul vânzării.
Părțile au convenit la data semnării promisiunii că în cazul în care cumpărătoarea va fi în imposibilitatea de a-și realiza proiectul datorită neexistenței condițiilor necesare sau îl va realiza parțial, prețul de vânzare al imobilului va fi diminuat cu 10%, sumă pentru care reclamanta constituia la data semnării contractului de vânzare-cumpărare definitiv, în favoarea cumpărătoarei, o garanție constând într-o fidejusiune bancară.
La data semnării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5619/16.11.2005 la același birou notarial s-a menționat obligația reclamantei de constituire a garanției sub forma unei fidejusiuni bancare până la data de 16.12.2005, cu precizarea că aceasta este necesară pentru îndeplinirea condițiilor prev. în alin. 4 din promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentică ce face parte integrantă cu actul de vânzare-cumpărare.
În garanția de plată anexă a convenției de credit încheiată cu Banca România se menționa faptul că banca se angajează "irevocabil" să plătească la prima cerere a pârâtei, independent de valabilitatea și efectele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți și renunțând la toate drepturile de obiecție și la formularea de apărări rezultând din aceasta suma de 144.548 lei, după primirea cererii pârâtei de efectuare a plății. Singura condiție cerută de bancă pentru efectuarea plății a fost existența unei declarații a pârâtei că a fost în imposibilitate să-și realizeze proiectul de demolare total sau parțial datorită neexistenței condițiilor necesare și că reclamanta nu i-a returnat suma de 144.548 lei.
În ultima zi a termenului stabilit pârâta a încasat garanția bancară.
Reclamanta a considerat că clauza de plată a garanției este afectată de o condiție pur potestativă, nulă potrivit art. 1010 Cod civil, invocând doctrina și jurisprudența în materie publicată în Revista de Drept Bancar și Financiar nr. 1/2006, editura, pag. 48 și adaugă faptul că pârâta a întocmit documentația pentru eliberarea autorizației de demolare și construcție în condiții prezentate de ea însăși, obținând avize favorabile și din partea celorlalte instituții abilitate, neexistând temei legal pentru ca pârâta să rețină 10% din prețul stabilit de părți.
În probațiune reclamanta a depus la dosarul de fond al cauzei scrisoarea de garanție bancară, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.5232/21.10.2005 de BNP B din A, Bd. - nr.33-37 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat la același BNP sub nr. 5618/16.11.2005, scrisoarea România din 17.11.2006 prin care a înștiințat pe reclamantă despre plată în baza scrisorii de garanție de plată, dovada invitării pârâtei la conciliere directă potrivit disp. art. 7201Cod procedură civilă, certificat de urbanism nr. 1607/21.06.2006 eliberat de Primăria Mun. A și avizele acordate de diferite autorități, plan de situație, proiectul nr. 106/2004 privind expertizare și extindere imobil- mun. A, planșe foto, schițe de proiect,.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii pe care a apreciat-o ca netemeinică deoarece părțile au convenit prin acord liber consimțit să adopte inclusiv clauza invocată de reclamantă și care se referea la faptul că pârâta beneficiară intenționa, la data încheierii promisiunii sinalagmatice și a contractului de vânzare-cumpărare, să demoleze construcția existentă și să edifice o nouă construcție constând din birouri și locuințe, cu parcare subterană pe o suprafață reprezentând aproximativ 80% din terenul total și în mod condiționat de obținerea tuturor autorizațiilor de demolare și de executare a construcției, a avizului inspecției în construcții și a altor avize obligatorii. În cazul în care acest fapt nu era posibil datorită neexistenței condițiilor necesare, prețul de vânzare al imobilului urma să fie diminuat cu 10%, sumă pentru care promitenta reclamantă se angaja să constituie o garanție constând într-o fidejusiune bancară.
S-a mai arătat că scrisoarea de garanție de plată nr. 120 GI 54030 cu număr de intrare 4110/15.12.2005 constituit la Banca România SA Sucursala Aaf ost semnată de ambele părți și acceptată de bancă.
Deoarece pârâta a fost în imposibilitate de a realiza proiectul în proporție de 80%, s-a considerat că este îndeplinită condiția convenită de părți și a încasat garanția, având în vedere că autorizația de construire a fost aprobată prin Hotărârea Consiliului Local al Mun. A nr. 276/27.09.2006 pentru o suprafață reprezentând aproximativ 50% din terenul total.
Pârâta a mai arătat că prima variantă depusă la Primăria A pentru construirea pe suprafața de 80% din suprafața totală a terenului cumpărat de la reclamantă a fost refuzată iar proiectul a fost restituit cu cerința reducerii suprafeței construite pentru aproximativ 50% din suprafața totală a terenului.
În probațiune pârâta a depus la dosarul de fond al cauzei un set de acte prin care și-a dovedit susținerile.
La cererea ambelor părți instanța a solicitat Primăriei Municipiului A - Serviciul construcții și urbanism, date suplimentare cu privire la procentul de ocupare a terenului, la dosar fiind depusă adresa acestui serviciu nr. 68.625/29.10.2007, adresă din care rezultă că planul urbanistic de detaliu aprobat prin hotărârea Consiliului Local al Mun. A nr. 276/27.09.2006, a fost avizat pentru un procent de ocupare a terenului de 51,26% și că planul urbanistic general din zonă fusese aprobat prin Hotărârea CLM nr. 89/1997.
Instanța de fond a reținut astfel că părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5618/16.11.2005 de BNP B din A, precedat de încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare autentificat la același notar sub nr. 5232/21.10.2005, promisiune care făcea parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare. În promisiunea sinalagmatică antemenționată părțile conveneau ca reclamanta vânzătoare să constituie o garanție de 10% din prețul vânzării constând într-o fidejusiune bancară, ce urma să fie încasată de către cumpărătoarea pârâtă în cazul în care aceasta ar fi fost în imposibilitate de a-și realiza proiectul datorită neexistenței condițiilor necesare sau îl va realiza parțial, aceasta arătând în aceeași clauză că intenționa să demoleze construcția veche și să construiască un imobil de birouri și locuințe cu parcare subterană pe o suprafață reprezentând " aproximativ 80% din terenul total ce face obiectul vânzării și pe o arie desfășurată construită de circa 3800 mp, fără a lua în calcul suprafața parcării subterane și în mod condiționat de realizarea intenției sale, fapt ce comportă obținerea tuturor autorizațiilor de demolare și de executare a construcției, a avizului inspecției în construcții și a altor avize obligatorii".
Instanța de fond a mai constatat că la momentul la care părțile au contractat exista un Plan Urbanistic General al Municipiului A aprobat prin Hotărârea Consiliului Local al Mun. A nr. 89 din 1997, plan în care strada - pe care se află situat și imobilul în litigiu la nr. 10 fost declarată "subzonă predominat rezidențială cu clădiri de tip aflată în interdicție temporară de construire (după aprobare PUZ sau )", potrivit Cap. 3 "regimul tehnic" din Certificatul de Urbanism nr. 1607/21.06.2006.
Potrivit Anexei nr.2 punctul 2.1.5 din HG nr. 525/1996 procentul de ocupare a terenurilor pentru zone predominant rezidențiale este de 40% din terenul pe care se edifică orice construcție.
Problema care se punea în cazul imobilului ce a făcut obiectul convenției dintre părți era aceea că zona în care se afla imobilul era declarată în inderdicție temporară de demolare și construcție, ceea ce putea duce la nerealizarea proiectului cumpărătoarei în proporție de 100%, în aceste condiții părând a fi justificată reducerea prețului convenit de părți.
În nici un caz la momentul contractării cumpărătoarea nu putea spera la aprobarea unui proiect privind demolarea și construcția pe o suprafață de 80% din totalul terenului cumpărat, deoarece acel procent de ocupare a terenului potrivit HG nr. 525/1996 se aplica doar zonelor centrale, zona în care se afla imobilul nefăcând parte dintr-o astfel de zonă.
În aceste condiții, instanța de fond a apreciat că pârâta cumpărătoare a beneficiat de aprobarea unui proiect de demolare și construcție pe un procent de ocupare a terenului de 51,26% din suprafața totală a terenului achiziționat, chiar mai mult decât prevede reglementarea legală în materie.
De altfel, clauza se referea la un procent de ocupare a terenului de "aproximativ 80% din suprafața totală a terenului cumpărat", părțile acceptând o aproximare a procentului care duce la concluzia că încă de la început nu erau foarte sigure de procentul pe care ar fi dorit să construiască.
Potrivit dispozițiilor art. 1006 Cod civil "condiția potestativă este aceea care face să depindă perfectarea convenției de un eveniment, pe care și una și alta din părțile contractante poate să-l facă a se întâmpla, sau poate să-l împiedice". Fiind vorba despre o dispoziție inclusă într-un act normativ, este evident că nici una dintre părți nu avea posibilitatea de a determina modificarea ei, condiția fiind imposibil de realizat.
Potrivit dispozițiilor art. 1010 Cod civil o condiție potestativă din partea celui care se obligă este nulă când s-a contractat sub această condiție.
Față de dispozițiile de mai sus instanța de fond a constatat nulitatea clauzei stipulată în promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, alin. 4, promisiune autentificată sub nr. 5232/21.10.2005 la BNP B din A, str. - nr. 33-37 și preluată în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5618/16.11.2005 la același BNP. Pe cale de consecință și în baza dispozițiilor art. 966 și 969 și următoarele Cod civil, constatând totodată că pârâta a încasat garanția de 10% din prețul convenit pusă la dispoziția sa prin scrisoarea de fidejusiune bancară, încasând o plată nedatorată, în baza dispozițiilor art. 1092, alin. 1 Cod civil va obliga pe pârâtă să restituie reclamantei suma de 144.548 lei echivalentul sumei de 40.000 Euro la cursul Băncii România. De asemenea, în baza dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, a obligat pârâtă să plătească reclamantei suma de 4768, 2 lei reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar și onorariul avocațial în sumă de 595 lei.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta - SRL A, solicitând admiterea apelului și schimbarea în totalitate a sentinței primei instanțe, în sensul respingerii acțiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului se arată că soluția primei instanțe este netemeinică și nelegală, întrucât s-a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1004-1010 Cod civil, reținând fără temei că în speță, clauza contractuală atacată de reclamantă este lovită de nulitate absolută în temeiul art. 1010 Cod civil, întrucât conține o obligație sub condiție pur potestativă. Această concluzie nu subzistă întrucât în materia obligațiilor se face o distincție clară între condiția pur potestativă și potestativă simplă, iar potrivit doctrinei, condiția pur potestativă este atunci când realizarea evenimentului respectiv depinde în exclusivitate de voința uneia dintre părți. Pe de altă parte, condiția potestativă simplă este atunci când realizarea evenimentului depinde atât de voința uneia dintre părți, cât și de un eveniment exterior sau de voința unei terțe persoane determinate. Astfel, consideră că apare evident că în speță, condiția conținută de clauza în litigiu este una potestativă simplă, întrucât realizarea ei, respectiv posibilitatea pârâtei de a construi pe cca. 80% din suprafața terenului vândut, nu depindea de voința părților contractante, ci numai de factori exteriori, în concret de limitele impuse de autoritățile publice locale în ceea ce privește coeficientul de ocupare a terenului, limite ce urmau a fi stabilite ulterior, cu ocazia aprobării planului urbanistic de detaliu și a emiterii autorizației de construire, dat fiind că imobilul vândut este situat în zona de protecție a monumentelor istorice. Or, potrivit art. 1010 Cod civil, sunt lovite de nulitate absolută numai obligațiile asumate sub condiție pur potestativă, obligațiile sub condiție potestativă simplă, din partea oricăreia din părți, fiind unanim recunoscute ca valabile
Pârâta apelantă - SRL A consideră că drept urmare, întrucât clauza contractuală în litigiu conține o obligație sub condiție potestativă simplă, ea nu intră sub incidența dispozițiilor art. 1010 Cod civil și este perfect valabilă. Pe de altă parte, chiar și în materia obligațiilor sub condiție pur potestativă, doctrina statuează unanim că numai obligația sub condiție pur potestativă suspensivă din partea debitorului este lovită de nulitate în temeiul art. 1010 Cod civil. Astfel, nulitatea prevăzută de art. 1010 Cod civil operează numai în situația în care realizarea condiției depinde în exclusivitate de voința debitorului obligației respective. Cât privește clauza în litigiu, privind diminuarea cu 10 % a prețului de vânzare al imobilului, este evident că aceasta instituie o obligație de plată, de restituire a unui procent de 10 % din preț în ipoteza nerealizării condiției privind gradul de ocupare a terenului și că debitorul acestei obligații este vânzătorul, respectiv reclamanta - - SRL
Pârâta consideră că de aici rezultă că nici din acest punct de vedere, în cauză nu primesc incidență dispozițiile art. 1010 Cod civil, întrucât condiția continuată de clauza în litigiu nu depinde a de voința debitorului obligației de restituire, respectiv a reclamantei, aceasta fiind singura situație prevăzută de textul legal în care o obligație sub condiție pur potestativă este lovită de nulitate. Clauza contractuală în litigiu nu poate fi considerată nulă nici în temeiul art. 1008 Cod civil, respectiv pentru motivul că ar conține o condiție ilicită, imposibil de realizat din cauza unei interdicții legale. Solicită să se observe că la data încheierii promisiunii sinalagmatice și a contractului de vânzare-cumpărare, singura lege în vigoare în materia imobilelor monumente istorice era Legea 422/2001, care nu prevedea nici o limitare a coeficientului de utilizare a terenului în zona de protecție a monumentelor istorice. Dimpotrivă, art. 22 din lege statua doar ca, pentru orice intervenții asupra monumentelor istorice, este necesar avizul prealabil al Ministerului Culturii și cultelor sau al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, astfel că înainte de încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, pârâta arată că s-a interesat la Direcția pentru Cultură, Culte și Patrimoniu Cultural Național a Județului A, instituție care i-a confirmat că în legislația specifică monumentelor istorice nu există restricții în ceea ce privește gradul de ocupare a terenului, ci se aplică Regulamentul general și local de urbanism, în acest sens fiind și răspunsul nr. 106/20.02.2006.
Drept urmare, apelanta arată că în baza unui proiect sumar al construcției pe care preconizează să o identifice, în care s-a indicat și coeficientul de utilizare a terenului de 80 %, reclamanta a solicitat în numele pârâtei un certificat de urbanism, al cărui scop era tocmai de a afla care sunt restricțiile impuse in zona de regulamentul local de urbanism (inclusiv in privinta coeficientului de utilizare a terenului). Or, nici in certificatul de urbanism eliberat anterior vânzării, nici în cel emis dupa încheierea contractului de vânzare-cumparare (cu nr.1607/21.06.2006), Primăria nu a facut nici o mențiune referitoare la limitarea coeficientului de utilizare a terenului in zona.
Apelanta arată că a aflat despre aceasta imprejurare abia în luna iulie 2007, cand cu ocazia depunerii la Primaria Municipiului A a documentatiei privind planul urbanistic de detaliu (), i s-a adus la cunostinta că, coeficientul maxim de ocupare a terenului in zona era de 50%, otiv pentru care a fost necesara refacerea intregii documentatii privind planul urbanistic de detaliu si a proiectului constructiei noastre. Consideră că aceasta dispozitie a autoritatilor locale nu poate echivala, insa, cu o interdictie legala a construi pe mai mult de 50% din suprafata terenului, câtă vreme nici un act normativ cu utere p. de lege nu prevedea in mod imperativ o astfel de restrictie. Sub acest aspect, Apelanta apreciază că nici -ul aprobat prin nr. 89/1997 - care instituia in zona o interdictie temporara de demolare si construire - nici HG nr.525/1996, nu pot constitui un criteriu de apreciere a legalitatii clauzei in litigiu, câtă vreme: (1) planul urbanistic general, chiar aprobat printr-o hotarare a Consiliului Local, nu prezinta un act normativ cu putere de lege, ci este un simplu act administrativ; (2) dispozitiile HG 525/1996 privitoare la coeficientul de utilizare a terenului in diferitele zone ale localităților au un caracter supletiv, plafonul maxim concret de ocupare a terenului fiind stabilit prin regulamentul local de urbanism; (3) atat regimul de utilizare a terenului prevazut in, cât si coeficientii de utilizare indicați in Anexa 2 la HG 525/1996 au un caracter orientativ si sunt susceptibili de modificări cu ocazia executarii in detaliu a planului urbanistic.
Apelanta pârâta - SRL învederează că dovada clară in acest sens o constituie insusi -ul intocmit, dupa modificarea proiectului inițial, de catre această societate și avizat de către Primaria Municipiului A, prin care s-a aprobat un coeficient de utilizare a terenului de 51,26%. Aceasta desi -ul aprobat in 97 (până în prezent nemodificat) instituia în zonă o interdicție de demolare și construire, iar 525/ 1996 stabilea un maxim de 40%.
Pentru aceste motive, pârâta - SRL solicită ca instanța să aprecieze că la data încheierii promisiunii si a contractului de vânzare-cumpărare, condiția prevăzută de clauza în litigiu nu era prohibita de nici o lege, ca desi a solicitat in mod expres relatii, Primaria Municipiului A nu i-a adus la cunoștință nici o restrictie administrativa în privința coeficientului de utilizare a terenului in zonă, și că in aceste conditii clauza atacata de catre reclamantă este perfect valabila si obligatorie pentru părțile contractante. Astfel, apreciază ca prima instanta a savarsit o incalcare a art. 969 Cod civil, potrivit carora conventiile legal facute au putere de lege intre partile ractante, considerând că este de necontestat că clauza în litigiu a fost legal inclusa in contract, nefiind prohibita de nici o lege și a fost asumată de ambele părti cu bună-credință, intrucat la momentul respectiv părțile nu au avut cunostință despre vreo restricție administrativă de a construi in zona, interdicția temporară de demolare și construire prevăzută în nemaifiind operantă.
Pârâta - SRL A susține că a depus toate diligențele pentru a verifica eventualele restrictii prevăzute de regulamentul local de urbanism, certificatul de urbanism emis de Primarie - care nu revedea p. nici o astfel de restrictie, i-a creat convingerea ca proiectul său inițial privind edificarea construcției pe cca. 80% din suprafața terenului cumpărat, era pe deplin realizabil. n aceste conditii, clauza in litigiu, concepută pentru a repara prejudiciul cauzat societății pârâte prin imposibilitatea de a utiliza terenul la potențial maxim, este perfect valabilă și consideră inadmisibil ca, prevalându-se de o reglementare administrativa necunoscută recurentei la data incheierii contractului și cu caracter pur orientativ, reclamanta să se sustragă de la executarea unei obligatii contractuale legal asumate. Aceasta cu atat mai mult cu cât Apelanta arată că a fost efectiv prejudiciată prin reducerea coeficientului de utilizare a terenului la 51,26%, profitul preconizat de aceasta (in calitate de dezvoltator imobiliar) la momentul cumpararii terenului fiind mult diminuat prin imposibilitatea de a exploata terenul la potențial maxim.
Reclamanta intimată - - SRL a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nelegal, cu motivarea că în fapt, instanta de fond a admis acțiunea sa, pronunțând o solutie temeinică si legală, în aplicarea dispozițiilor 1006 si 1010 Cod Civil. Astfel, instanța a apreciat că în conformitate cu normele legale in materie la data încheierii contractului dintre cele doua societăți, îndeplinirea condiției de care depindea executarea garanției bancare era imposibilă indi eret de conduita păților contractante.
Se mai arată de către intimată că motivele apelului vizează în principal faptul ca la data incheierii promisiunii sinalagmatice a contractului de vânzare cumpărae nu ar fi existat niciun act normativ care să limiteze coeficientul de utilizare a terenului în cazul ridicării unei construcții. n acest sens, apelanta a considerat că dispoziția autorităților locale si de asemenea -ul aprobat prin nr. 89/1997, precum și HG 525/1996, nu pot constitui acte normative cu putere de lege, acestea fiind simple acte administrative, astfel că ceastă susținere nu poate fi luată în considerare intrucât, indiferent de caracterul normativ ori administrativ al normelor arătate, acestea sunt obligatorii și coercitive vis-a-vis de posibilitatea petentului n ceea ce privește condițiile ridicării construcției.
Reclamanta intimată - - SRL A susține e aseenea, că în conformitate cu art. 1006 Cod civil, condiția potestativă. chiar simplă, este aceea care face să depindă erfectaea conventiei de un eveniment pe care și una și alta din părțile contractate poate sa-l facă a se întimpla sau poate sa-l împiedice. Astfel, chiar și în situația în care s-ar considera condiția inserată în actul semnat de părți a fi o codiție potestativă simplă și nu una pur potestativă, este evident că niciuna și nici alta dintre părțile contractante nu putea determina ori împiedica realizarea construcției în proporție de ocupare a terenului de 80%, întrucit acest lucru era prestabitit printr-un act normativ local general obligatoriu, iar iminuarea cu 10% a prețului de vânzare al imobilului în cazul în care nu s-ar obține un coeficient de ocupare a terenului de 80%, reprezintă în fapt o clauză penală stabilită de părți.
Reclamanta susține că în situația de față, având în vedere că îndeplinirea codiției de care depindea executarea garanției bancare ținea exclusiv de modalitatea prin care autoritațile locale au înțeles să reglementeze regiul construcțiilor, acest fapt fiind unul extern si străin debitorutui, neîndeplinirea acesteia nu poate sub nicio formă atrage răspunderea contractual Astfel, reclamanta apreciază că este evident ca nu poate fi vorba de stabilirea vreunei culpe ori a vinovăției societății debitoare în executarea contractului. În consecință, nefiind antrenate toate condițiile necesare pentru atragerea răspunderii contractuale a debitorului, clauza penală nu poate avea eficacitate. De asemenea, claua penală reprezentând o convenție tre părți, pentru a fi validă trebuie ă aiba o cauză ilicită si morală. Or, n situatia de față debitoarei îi era imposibil sa realizez obligația stipulată, cauza clauzei penale fiind ilegală.
Intimata mai arată că n literatura de specialitate s-a stabilit că atunci când "raportul e supus unei condiții imosibile p. pozitivă, raportul e nul, căci din două lucrul unu "sau părțile n-au tratat în mod serios; sau ele au tratat din eroare, în necuoștința imposibilității" ( - Elementele Dreptului Civil, Editura, pagina 507). Având în vedere cele arătate mai sus, reclamanta apreciază că nu se poate da eficacitate clauzei penale stipulate de către părți, acestea fiind in eroare în momentul semnării contractutui, raportat la normativele în vioare în regimul construcțiilor și prin urmare aceasta este lovită de nulitate.
Examinând apelul declarat de pârâta - SRL A prin prisma motivelor de apel și a prevederilor art. 295. pr. civ. Curtea constată că acesta este întemeiat, urmând a fi admis, pentru motivele care urmează.
Astfel în mod corect prima instanță a reținut că între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5618/16.11.2005 de BNP B din A, prin care pârâta a cumpărat de la reclamantă un imobil cu intenția de a construi un ansamblu de birouri și locuințe. Acest contract a fost precedat de încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare autentificat la același notar sub nr. 5232/21.10.2005, promisiune care făcea parte integrantă din contractul de vânzare-cumpărare.
În această promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare părțile au convenit ca reclamanta vânzătoare să constituie o garanție de 10% din prețul vânzării constând într-o fidejusiune bancară, ce urma să fie încasată de către cumpărătoarea pârâtă în cazul în care aceasta ar fi fost în imposibilitate de a-și realiza proiectul datorită neexistenței condițiilor necesare sau îl va realiza parțial, pârâta arătând în aceeași clauză că intenționa să demoleze construcția veche și să construiască un imobil de birouri și locuințe cu parcare subterană pe o suprafață reprezentând " aproximativ 80% din terenul total ce face obiectul vânzării și pe o arie desfășurată construită de circa 3800 mp, fără a lua în calcul suprafața parcării subterane și în mod condiționat de realizarea intenției sale, fapt ce comportă obținerea tuturor autorizațiilor de demolare și de executare a construcției, a avizului inspecției în construcții și a altor avize obligatorii".
Prima instanță a greșit însă când a considerat că la momentul contractării cumpărătoarea nu putea spera la aprobarea unui proiect privind demolarea și construcția pe o suprafață de 80% din totalul terenului cumpărat, deoarece acel procent de ocupare a terenului potrivit HG nr. 525/1996 se aplica doar zonelor centrale, zona în care se afla imobilul nefăcând parte dintr-o astfel de zonă.
În acest sens, prima instanță a invocat Planul Urbanistic General al Municipiului A aprobat prin Hotărârea Consiliului Local al Mun. A nr. 89 din 1997, plan în care strada - pe care se află situat și imobilul în litigiu la nr. 10 fost declarată "subzonă predominat rezidențială cu clădiri de tip aflată în interdicție temporară de construire (după aprobare PUZ sau )", potrivit Cap. 3 "regimul tehnic" din Certificatul de Urbanism nr. 1607/21.06.2006 și faptul că potrivit Anexei nr.2 punctul 2.1.5 din HG nr. 525/1996 procentul de ocupare a terenurilor pentru zone predominant rezidențiale este de 40% din terenul pe care se edifică orice construcție.
Această susținere a primei instanțe este combătută prin înscrisurile depuse la dosarul instanței de apel d e către pârâtă, din care rezultă faptul că imobilul în cauză este situat în zona centrală a orașului În acest sens, din adresa nr. 19139/28.03.2008 a Primăriei Mun. A rezultă că imobilul situat în A,- este situat în zona centrală a Mun. A, iar potrivit anexei 2 la HG nr. 525/2006 privind Regulamentul general de urbanism pentru zonele centrale procentul maxim de ocupare este de 80 % (art. 2.1.1)
În aceste condiții nimic nu îndreptățea prima instanță să aprecieze că la data încheierii promisiunii si a contractului de vânzare-cumpărare condiția prevăzută de clauza în litigiu era prohibita de lege, clauza invocată de catre reclamantă fiind perfect valabila si obligatorie pentru părțile contractante. Astfel, conform art. 969 Cod civil, "conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante", clauza în litigiu fiind legal inclusa in contract, nefiind prohibita de nici o lege și a fost asumată de ambele părti cu bună-credință, intrucat la momentul respectiv părțile nu au avut cunostință despre vreo restricție de a construi in zonă.
Așa fiind, întrucât nu poate fi vorba în cauză despre o condiție pur potestativă sau imposibilă, care să atragă nulitatea clauzei în litigiu, în baza art. 296. pr. civ. Curtea va admite apelul declarat de pârâta - SRL A și va schimba în tot sentința apelată, în sensul că va respinge acțiunea formulată de reclamanta - - SRL A împotriva pârâtei.
Fiind în culpă procesuală, reclamanta va fi obligată la plata sumei de 4.246 RON cheltuieli de judecată în apel către pârâtă, reprezentând taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de pârâta - SRL A împotriva sentinței comerciale nr. 2862/10.12.2007 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr-.
Schimbă în tot sentința apelată, în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamanta - - SRL A împotriva pârâtei.
Obligă reclamanta la plata sumei de 4.246 RON cheltuieli de judecată în apel către pârâtă.
Definitivă și executorie.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 21.04.2007.
PRESEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - - -
Red./06.05.2008
Tehn./07.05.2008/2 ex.
Primă instanță: Tribunalul Arad
Judecător:
Președinte:Florin MoțiuJudecători:Florin Moțiu, Petruța Micu
