Constatare nulitate act juridic in drept comercial. Decizia 93/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
Dosar nr- (Număr în format vechi 2226/2009)
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 93
Ședința publică de la 19 februarie 2010
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Rodica Zaharia
JUDECĂTOR 2: Iulia Manuela Cîrnu I-- -
GREFIER ---
Pe rol pronunțarea asupra apelului declarat de apelantul împotriva sentinței comerciale nr.10127 din 24.06.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații, GENERAL GRUP și CORP.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 12 februarie 2010 susținerile fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, când Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru astăzi 19 februarie 2010 când a hotărât următoarele:
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 B reclamanții CORP, și au chemat în judecată pe pârâții și SC MANAGEMENT ȘI INVESTIȚII - SRL solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună anularea în parte a contractului de vânzare-cumpărare nr.1720/30.04.2004 încheiat între pârâte cu privire la suprafața de 80. situată la etajul 3 al imobilului din B,-, sector 1, adjudecat de reclamantă conform actului de adjudecare nr.82/2002/6.08.2004; stabilirea vecinătăților imobilului - spațiu în suprafață de 80. situat la etajul 3 al imobilului mai sus arătat, evacuarea pârâtei SC Management și Investiții SRL și a oricărei alte persoane fizice și juridice din spațiul care va fi individualizat conform capătului 2 de cerere și plata c/val. lipsei de folosință a spațiului în cauză.
Prin sentința civilă nr.14723/12.10.2006 pronunțată de Judecătoria Sector 1 B în dosarul nr- cererea a fost respinsă.
Prin decizia civilă nr.1236 A/18.10.2007 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III -a Civilă sentința civilă nr.14723/2006 a fost anulată, cauza fiind trimisă Secției Comerciale a Tribunalului București spre soluționare în primă instanță.
Prin sentința comercială nr.10127/24.06.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților și, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei cu privire la capetele de cerere 2, 3 și 4; a fost respinsă acțiunea astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată, iar capătul 1 al acțiunii formulate de reclamanta CORP a fost respins ca neîntemeiat, celelalte capete de cerere fiind respinse întrucât au fost introduse de o persoană fără calitate procesuală activă; au fost obligați reclamanții la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut, în esență, următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5427/15.10.2004 de BNP Asociați, reclamanta Corp SA a vândut către reclamanții și, în cote indivize egale de V2 fiecare, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-,.3, sector 1, compus din 4 camere și dependințe cu o suprafață de aproximativ 80 mp, dar și asupra cotei indivize din terenul aferent locuinței în suprafață de 41,33 mp, în cuprinsul actului de vânzare făcându-se referire la dobândirea dreptului de proprietate de către SC SA în baza actului de adjudecare nr.82/2002 emis în cadrul dosarului nr.82/2002 de BEJ Asociați, și.
-și calitatea de proprietari asupra imobilului în litigiu, raportat la contractul de vânzare-cumpărare anterior menționat, reclamanții, persoane fizice probează legitimarea procesuală activă în condițiile prevăzute de art.112 Cod pr.civ.
Tribunalul a constatat lipsa calității procesuale active a reclamantei Corp SA cu privire la capetele 2, 3 și 4 din acțiunea, astfel cum a fost precizată întrucât prin convenția amintită societatea a înstrăinat dreptul său la proprietate asupra imobilului, astfel încât aceasta nu este îndreptățită să solicite stabilirea vecinătăților, evacuarea pârâtei și obligarea la plata contravalorii lipsei de folosință.
Pe fond, tribunalul a reținut următoarele:
Reclamanții au solicitat instanței, prin primul capăt de cerere, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1720/30.04.2004 la BNP și încheiat între pârâtele SC SA și SC Management și Investiții SRL cu privire la suprafața de 80 mp situată la etajul 3 al imobilului din B,-, sector 1 pentru cauză ilicită și imorală.
Tribunalul constată că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5162/15.10.2001, societatea pârâtă SC SA a dobândit, de la SC SA, dreptul de proprietate asupra imobilului în suprafață de 291,3 mp (244,38 mp suprafață utilă) și a terenului aferent acestei construcții, în cotă indiviză, împreună cu dreptul de folosință asupra părților care prin natura și destinația lor sunt în proprietate comună, forțată și percepută, situate în B,-,.3, sector 1.
Prin actul de adjudecare emis la 06.08.2004 în dosarul de executare nr.82/2002 înregistrat la BEJ Asociați, și, se menționează că imobilul compus din 4 camere și dependințe situat în B,-,.3, sector 1, proprietatea debitoarei SC SA a fost adjudecat la prețul de 1.215.000.000 lei de către SC Corp care a oferit parte din creanța sa drept preț, potrivit dispozițiilor art.516 pct.8 Cod pr.civ. actul de adjudecare reprezentând titlul de proprietate al Corp. Prin încheierea de completare a actului de adjudecare dată la 14.10.2004, s-a dispus completarea actului de adjudecare nr.82/2002/06.08.2004 în sensul menționării faptului că imobilul adjudecat este compus din 4 camere și dependințe plus terenul în cotă indiviză situat sub construcție în suprafață de 41,33 mp, precum și cota parte din holul de acces.
Ulterior, reclamanta Corp a transmis către reclamanții și dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-,.3, sector 1 compus din 4 camere și dependințe cu o suprafață de aproximativ 80 mp, cota parte aferentă din holul de acces și cota parte aferentă din părțile comune aflate în coproprietate forțată pe durata existenței construcției, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5427/15.10.2004.
Se observă că prin actul de adjudecare nu a fost individualizat spațiul adjudecat prin menționarea vecinătăților și a suprafeței și nici nu au fost indicate criterii de determinare a acestuia.
Față de această împrejurare, având în vedere și faptul că obiectul contractului criticat pentru nelegalitate se referă la o suprafață mai mare (prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1720/30.04.2004, pârâta SC SA a vândut către pârâta SC Management și Investiții - SRL spațiul comercial în suprafață totală desfășurată de 291,3 mp și suprafață totală utilă de 244,38 mp de la etajul 3 al imobilului din B,-, sector 1), tribunalul a apreciat că nu poate fi declarată nulitatea absolută parțială.
Drept urmare, tribunalul a respins primul capăt de cerere al acțiunii, astfel cum a fost precizat, formulat de reclamanți ca neîntemeiat.
Capătul de cerere referitor la stabilirea vecinătăților este, de asemenea, neîntemeiat întrucât instanța nu poate suplini printr-o hotărâre judecătorească lipsa individualizării imobilului adjudecat. Emiterea actului de adjudecare este de competența executorului judecătoresc care în conformitate cu prevederile art.516 pct.7 Cod pr.civ. avea obligația de a menționa toate datele de identificare a imobilului.
Tribunalul a găsit neîntemeiat și capătul de cerere privind evacuarea, neputându-se dispune această măsură în lipsa identificării cu exactitate a spațiului (ținând seama de faptul că suprafața ocupată de pârâtă este mult mai mare).
Totodată, nu poate fi acordată contravaloarea lipsei de folosință cât timp, imobilul asupra cărora reclamanții și pretind un drept de proprietate nu a fost încă individualizat.
Împotriva acestei sentințe formulează apel reclamantul pentru următoarele motive:
Întreaga motivare a respingerii cererii de chemare în judecată pe fondul cauzei are la bază ideea că imobilul în litigiu ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5427/15.10.2004 nu individualizează imobilul în cauză, astfel că nu poate fi contestată nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr.1720/30.04.2004 prin care pârâta a înstrăinat către SC Management și Investiții - SA suprafața totală desfășurată de 291,3. din care suprafața utilă de 244,38 mp. situată la etajul 3 al imobilului din B,-.
În opinia apelantului, instanța de fond nu a analizat cu atenție probele aflate la dosar, respectiv expertiza tehnică în construcții administrată în cauză care confirma faptul că imobilul descris în actul de adjudecare se identifică cu cel din expertiza tehnică și evaluatoare efectuată de executorul judecătoresc în cadrul executării silite, descris și menționat în procesul-verbal de situație întocmit la data de 17.06.2002.
Apelantul nu este de acord cu instanța de fond care menționează că atât timp cât spațiul adjudecat nu a fost individualizat, nu poate fi constatată nulitatea parțială a contractului. Declarațiile false privind existența unei stări litigioase cu privire la acel spațiu și scopul pentru care s-a evitat cercetarea registrelor de publicitate imobiliară, cauza falsă a contractului deținut de pârâta cu titlu de proprietate atrag nulitatea absolută a întregului act care este lipsit de o cauză licită.
Apelantul consideră că individualizarea spațiului pe care pârâtele nu i-au permis de bună-voie să-l identifice prin măsurători cadastrale, se poate face în cadrul acestei acțiuni, instanța având căderea să stabilească, pe baza expertizei efectuate, care sunt cele 4 încăperi a căror suprafață corespunde spațiului adjudecat de acesta și pe care expertul judiciar l-a stabilit prin expertiza efectuată în faza executării silite.
Un alt motiv de apel se referă la faptul că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra motivelor invocate de către apelant privind cauza ilicită a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1720/30.04.2004 a cărui nulitate a cerut a se constata.
În concepția legiuitorului, cerința cauzei unui contract de a fi morală nu este distinctă, ci, dimpotrivă este o componentă a cerinței cauzei de a fi licită, aceasta din urmă cuprinzând și oad oua componentă care vizează concordanța cauzei cu legea.
În opinia apelantului, în cauză operează prezumția de cauză falsă a contractului dintre societățile pârâte.
Declarația falsă făcută de către reprezentantul legal al celor două societăți în persoana d-lui cunoscând (așa cum afirmă în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare) care sunt dispozițiile art.292 privind Cod Penal falsul în declarații, în sensul că imobilul nu face obiectul vreunui litigiu, deși cunoștea în calitatea sa de administrator al că bunul face obiectul executării silite, precum și solicitarea sa de a scuti notarul public de cercetarea registrelor de publicitate demonstrează pe deplin intenția acestuia de a frauda legea. Această declarația a fost dată tocmai pentru că în acest mod s-ar fi putut constata existența somației de executare din data de 21.06.2002 prev. de art.500 pr.civ. ceea ce ar fi împiedicat înstrăinarea imobilului.
Se invocă de către apelant considerentele deciziei civile nr.1300 A/14.10.2008 a Tribunalului București Secția a III- a Civilă (decizie prin care s-a respins apelul declarat împotriva sentinței civile nr.8881/2005 a Judecătoriei Sector 1) prin care instanța a reținut cu putere de lucru judecat că identificarea imobilului s-a făcut prin expertiză tehnică în cadrul executării silite, iar din conținutul expertizei în faza de judecată a apelului rezultă cu claritate că spațiul supus executării silite face parte dintr-un spațiu cu o suprafață mai mare, între cele două spații existând suprafețe ce se folosesc în comun.
În apel nu au mai fost administrate probe noi, părțile înțelegând să se folosească de probele administrate în cauză.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea constată că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Apelantul reclamant a solicitat instanței, în principal, să dispună anularea în parte a contractului de vânzare-cumpărare nr.1720/30.04.2004 încheiat de către intimatele pârâte, în calitate de vânzătoare și SC Management și Investiții - SRL, în calitate de cumpărătoare, anulare parțială doar cu privire la suprafața de 80. situată la etajul 3 al imobilului din B,-.
Anularea este parțială întrucât vizează suprafața de 80 mp. Din imobil, suprafață pe care pârâta SC CORP o câștigase prin licitație publică conform actului de adjudecare nr.82/2002/6.08.2004 încheiat de către executorul judecătoresc. Ulterior dobândirii proprietății adjudecatarul proprietar SC CORP vinde, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.5427/15.10.2004, suprafața de 80. reclamanților și.
Motivele de nulitate absolută invocate de către reclamanți vizează declarațiile false date de către reprezentantul legal al vânzătorului privind inexistența unei stări litigioase cu privire la spațiu, evitarea cercetării registrelor de publicitate imobiliară, cauza falsă a contractului deținut de către pârâtă cu titlu de proprietate, absența unei cauze licite.
Contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută parțială se solicită a fost încheiat anterior adjudecării imobilului în data de 6.08.2004.
Faptul că reprezentantul vânzătorului cunoștea că era în curs de desfășurare o executare silită judecătorească, faptul că pârâta cumpărătoare nu a dorit cercetarea registrelor de publicitate imobiliară, deși în cartea funciară a imobilului era notată existența stării litigioase, nu reprezintă motive de nulitate absolută, ci motive de nulitate relativă ce puteau fi invocate doar de către cumpărătorul SC Management și Investiții SRL.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1720/30.04.2004 era titulara dreptului de proprietate asupra întregii suprafețe a imobilului situat în-, neexistând la acea dată nici o cauză de nulitate absolută care să afecteze valabilitatea contractului.
În atare situație se constată existența valabilă a două titluri de proprietate cu privire la o parte a aceluiași imobil: contractul de vânzare-cumpărare Autentificat sub nr.1720/30.04.2004 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5427/15.10.2004 încheiat între adjudecatarul SC CORP și reclamanții și.
Având în vedere că prin precizarea depusă în data de 25.02.2005 (dosar fond) reclamanții au arătat că nu înțeleg să revendice în temeiul art.480 civ. cel de-al doilea capăt al cererii introductive - stabilirea vecinătăților proprietății reclamanților conf. art.584 civ. este nefondat.
Pe calea acestei acțiuni judecătorești, (în afara solicitării privind constatarea nulității absolute parțiale) apelantul reclamant, în calitate de titular al unui drept de proprietate al unei suprafețe de 80. neindividualizată, încearcă să individualizeze, să grănițuiască această suprafață în cadrul suprafeței totale, reale, neindivize, a imobilului.
În evidențele cadastrale la adresa din-,.3, sector 1 există un apartament în suprafață totală de 291,3. (244,38 mp suprafață utilă) și nu apartamentul în suprafață de 80. ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.5427/15.10.2004.
Cei doi cumpărători ai apartamentului în suprafață de 80. în- și-au asumat un risc atunci când au cumpărat, un imobil practic inexistent, lipsit de vecinătăți, având în vedere faptul că acest apartament ai cărui proprietari se consideră este de fapt un apartament într-un alt apartament unic cu o suprafață mai mare și indiviz. Este inadmisibil din punct de vedere legal să cumperi un imobil printr-un act autentic,cu respectarea tuturor formalităților de publicitate impuse de lege și ulterior să constate că acesta nu este delimitat în raport de vecinătăți solicitând acest lucru instanței de judecată.
Având în vedere cele mai sus arătate, în temeiul art.296 pr.civ. Curtea urmează să respingă apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul formulat de apelantul domiciliat în,-, Județ I, împotriva sentinței comerciale nr.10127 din 24.06.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații, cu sediul în B, BD. - -, nr.16,.2, sector 1, GENERAL GRUP cu sediul în B, BD. - -, nr.16, subsol,.31, sector 1 și SC CORP cu sediul în B, str.-. -, nr.1, -.1,.1,.5, sector 1.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 19.02.2010.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
Dr.I
GREFIER,
-
Red.Jud. -19.03.2010
Tehnored.
6 ex.
Președinte:Rodica ZahariaJudecători:Rodica Zaharia, Iulia Manuela Cîrnu
