Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 187/2009. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 187
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE - 2009
COMPLETUL DIN:
PREȘEDINTE: Tudora Drăcea
JUDECĂTOR 2: Mariana Moț
GREFIER - -
Pe rol, judecarea apelului declarat de pârâta SC ART SRL, împotriva sentinței nr.36 din 24 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul Gorj - Secția Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamantul prin mandatar.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat reprezentând apelanta pârâtă SC ART SRL și intimatul reclamant prin mandatar asistat de avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care;
Curtea, constatând cauza în stare de judecată, a acordat cuvântul părților.
Avocat a solicitat admiterea apelului. A învederat că, prin hotărârea apelată, instanța de fond a obligat pârâta să demoleze imobilele - clădire cu două apartamente și spațiu comercial - situate pe proprietatea reclamantului, pe ideea relei credințe atât a, în speță statul, dar și a cumpărătorului. Față de reaua credință a, în cauza de față nu interesează dacă preluarea terenului de către stat a fost o măsură abuzivă sau nu, nu se verifică valabilitatea titlului de proprietate, ci faptul că statul, indiferent de modul în care a preluat terenul, a fost un constructor de bună credință. Reaua credință a cumpărătorului nu se justifică, întrucât achiziționarea imobilului s-a făcut prin participare la licitație publică, licitație la care a participat și proprietarul terenului, lucru care conferă un plus de legalitate procedurii.
Avocat a solicitat respingerea apelului. A învederat că, apelanta a criticat doar soluția dată de instanța de fond, respectiv capătul de cerere privind demolarea construcțiilor nu și cererea privind acordarea despăgubirilor pentru lipsa de folosință a terenului ocupat. Astfel, calitatea statului de constructor de rea credință, este neîntemeiată, întrucât construcțiile au fost edificate după anul 1989, cu încălcarea autorizației emise și fără să existe un titlu de proprietatea a terenului, fapt stabilit cu putere de lucru judecat, prin deciziile Curții de APEL CRAIOVA și a ÎCCJ, rămase irevocabile. Problema în litigiu nu este dacă apelanta este un cumpărător de bună credință al clădirilor, ci dacă cunoștea că nu are nici un drept asupra terenului, dar, chiar și cu privire la construcții, în chiar procesul verbal de licitație s-a menționat faptul că proprietarul terenului dorește demolarea lor, astfel că apelanta pârâtă nu poate pretinde că nu știa regimul juridic al acestora. Totodată, atât apelanta cât și vânzătoarea au acceptat în mod expres lipsa titlului de proprietate asupra terenului pe care se află edificate imobilele prin chiar actul de adjudecare, în care se specifică că terenul nu aparține vânzătoarei și că nu se transmite nici un drept asupra acestui teren. A depus concluzii scrise. A solicitat cheltuieli de judecată, depunând în acest sens notă privind cheltuieli de judecată efectuate.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin sentința nr. 36 din 24 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul Gorj - Secția Comercială în dosarul nr-, s-a admis acțiunea formulata de reclamantul prin mandatar, a fost obligată pârâta să demoleze imobilele " clădire cu două apartamente" și "spațiu comercial" situate pe terenul proprietatea reclamantului, din intravilanul comunei -, tarlaua 37, județul G, a fost obligată pârâta la plata către reclamant a lipsei de folosință a terenului pe care sunt edificate cele două construcții în sumă de 13.593 lei și la plata sumei de 2943,10 lei reprezentând onorariu avocat, onorariu experții, taxă timbru, cheltuieli de transport.
A fost autorizat reclamantul să efectueze demolarea construcțiilor în caz de refuz al pârâtei, pe cheltuiala acesteia.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut, în esență, că reclamantul în baza hotărârilor judecătorești pronunțate de Curtea de APEL CRAIOVA si ICCJ, este proprietarul terenului de 564o,50 mp situat în intravilanul comunei -, T-37, județul G, teren ce a aparținut autorilor săi și care a fost confiscat de stat prin Decretul nr. 83/1949.
Terenul reclamantului, de la confiscarea din 1949 fost folosit de stat prin fostele, IAS și SC SA, aceasta din urmă fiind supusă procedurii de insolvență prevăzută de Legea nr. 85/2006.
În perioada în care statul a exercitat o posesie precară asupra terenului, au fost edificate construcții fără autorizație de construcție, deci ilegal chiar în raport cu prevederile legale în materia construcțiilor din perioada respectivă, printre acestea numărându-se și cele solicitate a fi demolate prin acțiunea pe rol.
Terenul de 5640,50 mp a fost predat reclamantului în 2006 prin procesul verbal nr. 2844/13.06.2006 de lichidatorul judiciar al SC SA.
Pe teren sunt situate două construcții identificate sub denumirea de "clădire cu două apartamente" -fost sediu al fermei și "spațiu comercial" care au fost adjudecate în procedura falimentului SC SA de pârâta SC Art SRL.
Vânzarea bunurilor imobile din averea debitoarei SC SA a fost făcută individual conform sentinței nr. 26/23.01.2007, pronunțată de judecătorul sindic în dosarul de faliment nr. 354/F/2005 și a regulamentului de vânzare prevăzut în caietul de sarcini.
Înainte de începerea licitației s-a adus la cunoștința reprezentantului pârâtei SC Art SRL că proprietarul terenului solicită ca adjudecatarul construcțiilor să le demoleze după cumpărare, înscrisul fiind semnat de lichidatorul judiciar, de pârâtă prin reprezentantul său și de un alt participant la licitație.
Față de această situație, tribunalul a apreciat că pârâta prin reprezentantul său, a avut cunoștință la momentul ținerii licitației că se vând numai construcțiile, numai pentru acestea a licitat și numai pe acestea le-a dobândit;
La momentul licitației și întocmirii actului de adjudecare, pârâta știa că terenul pe care sunt construcțiile nu se vinde, că acesta nu este proprietatea SC SA, ci este proprietatea și că acesta solicită demolarea construcțiilor.
Reclamantul proprietar al terenului ce i-a fost predat încă din 2006 a solicitat în contradictoriu cu pârâta, adjudecatar al construcțiilor din 2007, demolarea imobilelor și despăgubiri pentru lipsa de folosință precum și autorizarea demolării pe cheltuiala pârâtei în cazul în care aceasta nu se conformează acestei obligații, susținând că pârâta este un dobânditor de rea-credință și nu îi sunt aplicabile dispozițiile art. 494 Cod civil.
În temeiul dreptului de accesiune ca mijloc de dobândire a proprietății, proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietarul construcțiilor și plantațiilor executate pe teren de un terț.
În patrimoniul reclamantului, ce a uzat de dispozițiile Legii nr. 10/2001 și folosind acțiunea judiciară, a reintrat terenul în suprafață de 5640,50 mp pe care au fost edificate construcțiile ce se vând în procedura falimentului SC SA și care sunt cumpărate de pârâtă.
Reclamantului proprietar al terenului nu-i incumbă obligația menținerii
construcțiilor ridicate pe terenul său de alte persoane - în speță, statul de la confiscarea abuzivă din 1949 - și cumpărate de pârât.
Sunt incidente prevederile art. 494 alin. 1 și 2 cod civil potrivit cu care proprietarul poate solicita ridicarea construcțiilor ridicate pe terenul său de alte persoane și daune pentru prejudiciile suferite prin edificarea acestor construcții.
Din interpretarea acestor dispoziții legale, rezultă și excepția de la regulă, în sensul că legiuitorul ocrotește constructorul dacă acesta a fost de bună credință, dacă a executat construcția crezând că este proprietarul terenului, convingere întemeiată pe un titlu ale cărei vicii nu le cunoștea.
Aprecierea bunei-credințe se face în momentul în care realizează construcția și încetează în momentul ivirii unei îndoieli în convingerea posesorului cu privire la legitimitatea titlului.
S-a apreciat că nu este de bună credință constructorul, ci SC Art, SRL a știut că dobândește doar construcțiile și că proprietarul terenului este care solicită demolarea construcțiilor.
Legea nu conferă nici un drept cumpărătorului construcției în raport cu proprietarul terenului și nici acestuia din urmă lege nu-i creează vreo obligație în raport cu dobânditorul construcției.
Dimpotrivă, probatoriile sunt în sensul că pârâtul a acceptat să cumpere o construcție deși avea deplină cunoștință că nu a cumpărat și terenul, mai mult, că proprietarul terenului solicită demolarea construcțiilor.
Pentru a fi de bună credință, la rândul său constructorul ar fi trebuit să se considere proprietar asupra terenului în temeiul unui titlu translativ de proprietate ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute potrivit art. 486 Cod civil, ori în speță nici pârâta, nici vânzătoarea către pârâtă, nu pot pretinde că se considerau proprietare asupra terenului în temeiul vreunui titlu translativ de proprietate.
S-a constatat că atât pârâta SC Art SRL cât și SC SA au acceptat expres lipsa titlului de proprietate asupra terenului pe care sunt construcțiile, iar vânzarea s-a făcut numai asupra construcțiilor ceea ce exclude aplicarea art. 494 alin.3 Cod civil.
Potrivit art. 44 alin 2 din Constituția României, proprietatea privată este garantata și ocrotită în mod egal de lege indiferent de titular, conținutul acestor prevederi rezultând și din dreptul comunitar și practica CEDO.
Așadar, între dreptul de proprietate al reclamantului pe teren care este și primul în timp și dreptul de proprietate al pârâtei asupra construcțiilor din 2007, tribunalul a apreciat că pârâta nu poate invoca buna credință, iar cererea reclamantului de demolare a celor două construcții este admisibilă, întrucât pârâta nu se poate prevala de dispozițiile art. 494 alin.3 civ.
S-a apreciat ca fiind întemeiat și capătul de cerere prin care s-a solicitat obligarea pârâtei la despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului de la data achiziționării prin licitație până la demolare în valoarea stabilită de expertiza în varianta I în sumă de 13.593 lei calculată cu prețurile de închiriere a terenurilor ocupate de spații comerciale.
Împotriva sentinței a declarat apel pârâta SC ART SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
S-a invocat că, în mod greșit instanța a considerat că statul a fost un constructor de rea credință al celor două clădiri.
Trebuie să se aibă în vedere data edificării construcțiilor de către stat prin intermediul fostelor -uri sau IAS-uri, și anume imediat după anul 1949.
În intervalul de timp 1945-1989, nu se poate pune problema unei rele credințe a statului în edificarea unei construcții, cu atât mai mult cu cât nici nu se putea pune la îndoială dreptul de proprietate al statului, neexistând nici un dubiu cu privire la calitatea statului de constructor de bună credință.
Raportat la realitățile prezente, este evident că preluarea de către stat a terenului a fost o măsură abuzivă, astfel că trebuie verificat dacă statul a fost de bună sau de rea credință la data edificării construcției, dacă cunoștea că terenul pe care construiește îi aparține sau avea reprezentarea faptului că edifică pe terenul altei persoane.
Apelanta pârâtă a susținut că, indiferent de modul în care a preluat terenul, statul a fost un constructor de bună credință.
Cu privire la situația apelantei pârâte, s-a arătat că aceasta a achiziționat construcțiile la licitație publică de la fostul IAS care nu putea avea la data edificării construcției, decât calitatea de constructor de bună credință, pe care a transmis-o și dobânditorului.
Pe de altă parte, adjudecarea bunului la licitație publică nu constituie o operațiune frauduloasă, dispozițiile dreptului comun, art.520 și următoarele pr.civ. reglementează doar evicțiunea, nu și posibilitatea considerării adjudecatarului ca fiind cumpărător de rea credință, prin neluarea în seamă a unor împrejurări anterioare sau concomitente adjudecării.
Participarea proprietarului la licitație a fost considerată greșit ca o dovadă a relei credințe a adjudecatarului, dimpotrivă acesta avea posibilitatea invocării accesiunii în cadrul procedurii insolvenței.
Examinând sentința prin prisma criticilor formulate, Curtea constată că apelul este nefondat.
Intimatului reclamant i s-a restituit în natură suprafața de teren de 5640,50. în temeiul Legii 10/2001, prin decizia nr.439 din 09.02.2005 a Curții de APEL CRAIOVA, menținută prin decizia nr.7924/06.10.2006 a ÎCCJ.
Terenul a fost predat efectiv către proprietar de lichidatorul judiciar al SC prin procesul verbal nr.2844/13.06.2006 (fila 11-dosar -), deci în timpul derulării litigiului civil.
Licitația publică organizată de lichidatorul judiciar, pentru valorificarea construcțiilor situate pe terenul restituit proprietarului, a avut loc la 13 aprilie 2007 și participanții la licitație au fost informați înainte de începerea licitației că terenul este proprietatea altei persoane care solicita demolarea construcțiilor.
, cu minime diligențe, putea să ia cunoștință de situația juridică a terenului și construcțiilor, de faptul că în hotărârile judecătorești s-a stabilit că terenul se restituie în natură, în temeiul art.10 alin.3 din Legea 10/2001, întrucât construcțiile s-au edificat după anul 1990, fără autorizație, prevederile art.10 alin.3 din legea, dispunând că se restituie în natură terenurile pe care s-au ridicat construcții neautorizate în condițiile legii, după 01.01. 1990.
Și instanța supremă a stabilit în recurs, că pe teren sunt construcții pentru care nu există autorizații, astfel că toate aceste chestiuni avute în vedere de instanțe dovedesc reaua - credință a și asupra acestora nu se mai poate face proba contrară, deoarece considerentele care justifică dispozitivul hotărârii intră și ele în puterea lucrului judecat.
De altfel, cu autorizația nr.8 din 10 martie 1993, se dovedește ca fiind neîntemeiată susținerea apelantei pârâte că imediat după preluarea terenului, în anul 1949, s-au edificat construcțiile.
Dacă pe teren construcțiile ar fi fost edificate anterior datei de 01 ianuarie 1990, cu respectarea dispozițiilor legale de la data respectivă, ar fi fost incidente prevederile art.10 alin.2 din Legea 10/2001, restituindu-se numai terenul liber, or, așa cum s-a expus anterior, instanțele civile au stabilit altă situație ce se încadrează în dispozițiile alin.3 al aceluiași articol.
Prin urmare, la data cumpărării construcțiilor la licitație publică, apelanta a avut reprezentarea că achiziționează două construcții situate pe terenul altuia, devenind incidente dispozițiile art.494 civ. iar prezența proprietarului la licitație nu a făcut decât ca adjudecatarii să cunoască poziția acestuia.
Apelanta nu se poate apăra de necunoașterea legii, de faptul că proprietarul terenului este prezumat ca fiind și proprietarul construcțiilor, al plantațiilor sau a altor lucrări de pe teren, că legea distinge între situația de rea-credință și a celui de bună credință.
Nu se poate susține că apelanta pârâtă, prin participarea la licitație și adjudecarea construcțiilor a fost de rea-credință, ci doar că aceasta a acceptat să cumpere activele situate pe terenul altei persoane care nu intenționa să le păstreze, ci dimpotrivă a cerut demolarea, astfel că și-a asumat acest risc.
Cum societatea aflată în procedura insolvenței a edificat construcțiile cu rea-credință, fără autorizație legală, după data de 01 ianuarie 1990, când se putea prevedea că se vor restitui proprietarilor imobilele preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 -aceeași calitate s-a transmis și dobânditorului-apelantei pârâte.
Prin urmare, în mod corect tribunalul a dispus ridicarea construcțiilor edificate pe terenul proprietatea reclamantului, considerând corect că acestuia nu-i incumbă vreo obligație în raport de dobânditorul construcțiilor, care le-a cumpărat cu riscul de a fi demolate, adică de a nu fi păstrate de proprietarul terenului, prin aceasta cunoscând că intimatul reclamant consideră societatea aflată în insolvență ca fiind constructor de rea credință.
În consecință, în temeiul art.296 pr.civ. se va respinge apelul, iar în temeiul art.274 pr.civ. apelanta pârâtă va fi obligată la 1800 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâta SC ART SRL cu sediul în com., com., jud. G, împotriva sentinței nr.36 din 24 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul Gorj - Secția Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu reclamantul domiciliat în B, sector 4, Calea nr.220 - 224,.69b,.42, prin mandatar, domiciliat în com., jud.
Obligă apelanta pârâtă SC ART SRL la 1800 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 06 Octombrie 2009.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
red.jud. /26.10.2009
jud.fond.
tehnored. /5ex
07 Octombrie 2009
Președinte:Tudora DrăceaJudecători:Tudora Drăcea, Mariana Moț
