Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 215/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA Operator 2928
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA NR. 215/
Ședința publică din 17.12.2009
PREȘEDINTE: Marian Bratiș Dr. - -
JUDECĂTOR 2: Cătălin Nicolae Șerban
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de pârâta BANK NV - Sucursala B - Agenția Bancară T împotriva sentinței civile nr. 474/28.04.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu reclamantul intimat, având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă av. G în reprezentarea pârâtei apelante și av. pentru reclamantul intimat.
Procedura de citare legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, reprezentantul reclamantului intimat solicită a se lua act de obiecțiunile depuse la data de 19.06.2009, din care un exemplar comunică părții adverse.
Nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, Curtea constată încheiată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentantul pârâtei apelante solicită admiterea apelului, trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, schimbarea în tot a sentinței apelate, cu cheltuieli de judecată. Depune concluzii scrise.
Reprezentantul reclamantului intimat solicită respingerea apelului și menținerea sentinței apelate, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 474/PI/28.04.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr- s-a admis cererea formulată de reclamantul -, în contradictoriu cu pârâta BANK SUCURSALA B - AGENȚIA BANCARĂ T, a fost obligată pârâta să-și exprime acordul prealabil în vederea închirierii imobilului situat în T,-, parter,.2, jud. T, proprietatea reclamantului și totodată să plătească reclamantului suma de 1019,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respingându-se cererea pârâtei privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a constatat următoarele:
Cererea de chemare în judecată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș la data de 21.10.2008 sub nr-, reclamantul - a solicitat, în contradictoriu cu pârâta BANK SUCURSALA B - AGENȚIA BANCARĂ T, obligarea pârâtei BANK SUCURSALA B - AGENȚIA BANCARĂ să emită adresa/avizul prin care aceasta să-și dea acordul pentru închirierea imobilului situat în T,-,. 2; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâta un contract de credit de investiții imobiliare și un contract de ipotecă prin care a adus ca și garanție imobilul arătat; pe parcursul derulării contractului de credit reclamantul a adus o serie de îmbunătățiri imobilului, cu respectarea clauzelor contractuale, respectiv solicitând acordul Băncii pentru modificări, după finalizarea lucrărilor întocmindu-se un raport de evaluare, evaluarea fiind superioară evaluării de la momentul acordării creditului; ulterior, reclamantul a solicitat acordul băncii pentru a închiria imobilul, acord refuzat de către bancă; în aceste condiții, reclamantul a revenit cu un memoriu, arătând că există posibilitatea închirierii cu o chirie lunară deloc de neglijat, iar pe de altă parte interdicția astfel cum este înscrisă în cartea funciară nu prevede obligația contractuală a reclamantului de a obține acordul; fiind din nou refuzat de către Bancă, de această dată fără nicio motivare, reclamantul a formulat o contestație și a solicitat o întâlnire cu reprezentanții băncii în vederea soluționării conflictului pe cale amiabilă, toate aceste demersuri rămânând fără niciun rezultat.
A apreciat reclamantul că refuzul băncii aduce atingere dreptului său de proprietate, drept ce include prerogativa proprietarului de a dispune liber de bun; ipoteca, constituind o garanție reală fără deposedarea debitorului, nu exclude posibilitatea acestuia din urmă de a înstrăina bunul ipotecat ori de a-l greva cu sarcini reale; prin urmare, acordul prealabil al creditorului ipotecar, necesar în cazul închirierii, schimbului, grevării de sarcini etc. conform contractului, nu poate fi interpretat decât ca o obligație a garantului de a face cunoscută soarta imobilului ipotecat.
În drept, reclamantul a indicat dispozițiile art. 1075-1077, 480, 482, 483, 983, 984, 993, 994.civ. art. 135 alin. 2 și 6 Constituția României, art. 82, 112, 974.proc.civ.
Întâmpinarea formulată de pârâta BANK SUCURSALA B - AGENȚIA BANCARĂ T:
Prin întâmpinarea formulată în cauză la data de 18.11.2009, pârâta BANK SUCURSALA B - AGENȚIA BANCARĂ Tar idicat excepția necompetenței teritoriale a Tribunalului Timiș, pe fond solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată.
A susținut pârâta că contractul de ipotecă este încheiat cu respectarea tuturor condițiilor impuse de lege, impunându-se reclamantului conform art. 969.civ.; clauza ce impune acordul prealabil al băncii a fost agreată de către reclamant, în fața notarului public, acesta urmărindu-și interesul primirii creditului, în timp ce pârâta a urmărit garantarea creditului; clauzele contractuale se analizează prin raportare la momentul încheierii contractului, stabilitatea raporturilor contractuale și previzibilitatea înțelegerii contractuale opunându-se ca reclamantul să-și asume anumite obligații pentru ca ulterior să se sustragă sub diferite pretexte; dacă reclamantul ar fi considerat restrictive condițiile de creditare, avea posibilitatea de a opta pentru o altă ofertă a sau a unei bănci terțe; art. 18.2 din contractul de ipotecă prevede posibilitatea transferării ipotecii asupra unui alt imobil, astfel încât reclamantul are posibilitatea de a transfera ipoteca și de a închiria ulterior imobilul ipotecat în prezent, această soluție fiind de altfel propusă reclamantului la data de 12.09.2008; clauza privind acordul este legală, art. 5 din Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar prevăzând chiar sancțiunea nulității absolute în cazul înstrăinării imobilului ipotecat fără acordul creditorului ipotecar.
A precizat pârâta că, la data negocierii contractului, reclamantului i s-a adus la cunoștință faptul că nu are posibilitatea de închiriere a imobilului, iar clauza a fost inserată pentru a facilita executarea silită a garanției, un chiriaș de rea-credință putând împiedica sau tergiversa eliberarea imobilului, înscrierea contractului de închiriere în cartea funciară și la administrația financiară fiind opozabilă și noului proprietar, adjudecatar chiar, ceea ce ar restrânge numărul celor interesați în achiziționarea imobilului.
S-a mai susținut de către pârâtă că, prin recunoașterea dreptului debitorului de a închiria imobilul, s-ar eluda dispozițiile art. 19-22 din Legea nr. 190/1999, ce permit evacuarea beneficiarului împrumutului exclusiv în baza titlurilor executorii - contractul de credit ipotecar și garanțiile reale și personale subsecvente; cât timp chiriașului nu i se pot aplica aceste dispoziții legale, evacuarea acestuia ar urma procedura de drept comun, a cărei durată diminuează faptic garanția recuperării creditului, prin imposibilitatea fructificării pentru un preț bun.
A mai arătat pârâta că, în condițiile în care băncilor nu le sunt permise operațiuni cu imobile, preluarea imobilului în contul datoriei - situație la care s-ar ajunge în lipsa unor oferte pentru un imobil ocupat de chiriași, ar pune banca într-o situație dezavantajoasă, nerespectarea dispozițiilor art. 21 din nr.OUG 99/2006 privind instituțiile de credit putând conduce la sancționarea pârâtei de către Banca Națională a României. Pe de altă parte, normele interne ale interzic acceptarea ca și garanție a imobilelor cu destinație rezidențială, iar încălcarea interdicției de închiriere generează un tip de contract de care banca nu dispune.
În fine, a apreciat pârâta că, în cauză nu se pune în discuție interpretarea unei clauze contractuale, nefiind incidente dispozițiile art. 983 și 984.civ. conținutul clauzei inserate la pct. 2.2 Contract fiind clare.
În drept, pârâta a indicat dispozițiile art. 969.civ. Legea nr. 190/1999, art. 6 CEDO.
Motivarea instanței de fond:
Prin contractul de învestiții imobiliare nr. -/12.02.2007 intervenit între pârâtă, în calitate de împrumutător și pârât, în calitate de împrumutat, pârâta a acordat reclamantului un credit de investiții imobiliare, cu garanție ipotecară. Potrivit art. 18.2 Contract, "ipoteca constituită pentru garantarea creditului, a creditelor ulterioare și plata dobânzilor, penalităților și comisioanelor aferente, precum și a oricăror altor Obligații Financiare, durează până la rambursarea integrală a acestor sume, cu condiția obținerii aprobării Bank, aprobare ce va fi lăsată în întregime la latitudinea acesteia. Împrumutatul și/sau poate transfera dreptul de ipotecă asupra unui alt imobil, sub rezerva îndeplinirii următoarelor condiții, care însă nu vor obliga Banca în ceea ce privește aprobarea solicitării: (1) s-a împlinit cel puțin 1 an de la data acordării creditului; (2) să se întrunească condițiile cerute de dispozițiile legale și de reglementările interne ale -;
La aceeași dată - 12 februarie 2007, părțile au încheiat contractul de ipotecă autentificat sub nr. 352/12.02.2007 BNP - T, instituindu-se ipoteca de 1 asupra imobilului adus în garanție de către reclamant, imobil situat în T,-,. 2, parter, jud.
Potrivit art. 2.2 Contract, garantul s-a angajat să nu înstrăineze, închirieze, schimbe, greveze de sarcini, să nu dezmembreze ori demoleze, fără acordul prealabil scris al Bank.
La data de 30 iunie 2008, reclamantul a comunicat Bank intenția de închiriere a apartamentului, solicitând comunicarea condițiilor în care banca este de acord cu închirierea. exclusiv prevederile contractuale cuprinse la art. 2.2 din Contractul de ipotecă, pârâta a comunicat că solicitarea reclamantului de închiriere nu a fost aprobată - adresa înregistrată sub nr. CM/RT 5240/17.07.2008. Ulterior, prin adresa înregistrată sub nr. CM/RT 5710/19.08.2008, banca a motivat refuzul prin aspectul practic al executării silite a garanției imobiliare, precizând că, în prezent, sucursala din România a băncii acordă credite cu ipotecă acceptând în garanție doar imobile cu destinație rezidențială ocupate de proprietari, totodată invocând Convenția Cadru încheiată cu ANCPI.
Prin cererea introductivă de instanță, reclamantul a solicitat să se constate caracterul abuziv al refuzului și, pe cale de consecință, să fie obligată banca a-și da acordul privind închirierea imobilului ipotecat.
Analizând clauza contractuală invocată de către pârâtă în justificarea refuzului, instanța de fond a constatat că această clauză permite garantului închirierea; limitările, agreate într-adevăr de către reclamant, vizează condițiile închirierii, acestea nefiind lăsate la libera apreciere a garantului și a terțului cu care se contractează, proprietarul locator fiind obligat a respecta condițiile impuse de bancă. Prin urmare, clauza oferă dreptul creditorului garantat de a impune propriile clauze contractuale, nicidecum nu interzice închirierea. De altfel, chiar pârâta consideră că, stabilitatea raporturilor contractuale și previzibilitatea înțelegerii contractuale se opune ca una dintre părți contractante să-și asume anumite obligații pentru ca ulterior să se sustragă sub diferite pretexte; or, în speță, pârâta a permis închirierea, iar faptul că în prezent normele interne impun interdicția închirierii, indiferentă fiind justificarea acestei interdicții cât timp părțile nu au agreat-o în condițiile art. 969.civ. este lipsită de relevanță.
Prin urmare, instanța a reținut refuzul abuziv al pârâtei în darea acordului privind închirierea imobilului ipotecat, cu consecința admiterii acțiunii și obligării pârâtei la exprimarea acordului, prealabil, în vederea închirierii imobilului situat în T,-, parter,. 2, jud. T, proprietatea reclamantului.
Apelul pârâtei BANK NV - Sucursala
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta BANK NV - Sucursala B, solicitând, în principal, admiterea acestuia și anularea sentinței apelate, iar în subsidiar modificarea hotărârii, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că:
1. Instanța a soluționat greșit excepția necompetenței teritoriale invocate prin întâmpinare, considerând că din punct de vedere teritorial competența de judecare a pricinii aparține instanțelor din județul T, invocând ca motiv existența mențiunii "Agenția T" pe ștampila ce s-a atașat pe contractele depuse la dosar.
Față de dispozițiile generale ale art. 7 alin. 1 din Codul d e procedură civilă, se impunea însă ca litigiul să fie judecat de către instanțele din B, sediul pârâtei fiind în
Pârâta apelantă arată că Bank NV Sucursala B este parte în dosar, cu sediul în B, neavând relevanță sub aspectul competenței adresa reprezentanților săi pentru semnarea contractelor.
Arată apelanta că a învederat primei instanțe că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 7 alin. 2 din Codul d e procedură civilă, întrucât nu are în vedere obligații ce urmează a se executa la T și nici care izvorăsc dintr-un contract încheiat printr-o reprezentanță a sa la T, întrucât Contractele au fost încheiate de Sucursala Ba J. Bank. Așa cum reiese din preambulului contractului de ipotecă, pârâta apelantă cu sediul în B am împuternicit două persoane fizice pentru încheierea Contractelor cu intimatul-reclamant. De asemenea, nu sunt aplicabile nici dispozițiile art. 13.pr.civ, întrucât cererea de chemare în judecată are în vedere aspecte legate de interpretarea contractului sau valabilitatea clauzei privitoare la interdicția de închiriere fără acord, iar nu unele ce vizează imobilul ce se află în proprietatea intimatului, care apare în speță în mod colateral.
Față de aceste aspecte, apelanta apreciază că se impune admiterea apelului, anularea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre judecare la Tribunalul București.
2. Instanța nu a analizat apărările pârâtei apelante legate de inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată.
Prin întâmpinare și prin concluzii pârâta a invocat inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată, invocând mai multe argumente bazate pe interpretarea dispozițiilor legale incidente, însă instanța nu s-a pronunțat asupra acestor apărări ale sale, analizând cererea intimatului numai sub aspectul temeiniciei.
Apelanta solicită instanței de apel să schimbe hotărârea, constatând inadmisibilitatea cererii introduse de intimatul-reclamant, având în vedere că cererea introductivă are ca obiect "obligația de a face", temeiul în drept fiind art. 1075-1077 civ. aspect evidențiat și ulterior când se arată că "după cum se poate constata din petitul cererii noastre, obiectul este obligație de a face și nu de constatare a nulității unor clauze contractuale".
În acest context, se impune a observa că "Prestația de a face (facere) este îndatorirea subiectului pasiv de a efectua o lucrare, un serviciu și, în general, prestație pozitivă în favoarea subiectului activ, cu excepția transmiterii sau constituirii drept real. Din această categorie fac parte: prestația vânzătorului de a preda bunul vândut; punerea lucrului închiriat de către locator la dispoziția locatarului; restituirea de către depozitar a lucrului aflat în depozit; întreținerea în natură a întreținutului de către întreținător".
Astfel, pentru a fi admisibilă o acțiune în justiție întemeiată pe obligația de a face trebuie să existe anterior o obligație a pârâtului asumată contractual sau legal la care instanța să-l poată obliga pe acesta din urmă, ceea ce nu există în cazul de față.
Pentru pârâta apelantă nu există nicio obligație contractuală sau legală de emitere a acordului pentru închiriere, întrucât nici din lege și nici din contract nu se poate desprinde concluzia că apelanta și-a asumat o obligație de emitere a unui acord pentru închiriere. Art. 2.2 din Contractul de ipotecă, analizat de instanța de fond, cuprinde o obligație a intimatului, iar nu a apelantei, aceasta din urmă neasumându-și obligația de a emite acest acord, deci pretinsa obligația de a face nu are izvor (legal sau contractual).
Din interpretarea art. 2.2 rezultă clar că intimatului-reclamant îi este interzis cu desăvârșire să demoleze, închirieze etc. cu excepția cazului în care banca agreează aceasta, prin urmare darea acordului este excepția, nu regula, iar darea acordului nu este un drept al intimatului și o obligație corelativă a apelantei.
În baza dispozițiilor contractuale pârâta apelantă a răspuns solicitării de acord, singura obligație ce rezultă în sarcina sa, iar răspunsul său nu a fost un refuz abuziv, așa cum a susținut prima instanță, ci unul temeinic motivat.
Față de aceste aspecte, o acțiune prin care se urmărește obligarea apelantei la a face ceva ce nu s-a obligat trebuia respinsă ca inadmisibilă, considerând faptul că nu și-a asumat o astfel de obligație, instanța de fond făcând o aplicare greșită a dispozițiilor legale care impuneau analiza apărărilor pârâtei apelante în întregime.
3. Instanța, interpretând greșit actul dedus judecății, a schimbat înțelesul lămurit al acestuia.
Deși din dispozițiile art. 2.2 din Contractul de ipotecă, rezultă în mod clar închirierea imobilului nu se poate face fără acordul prealabil scris al apelantei, făcându-se mențiune despre existența unui acord, iar nu despre o notificare, instanța de fond interpretează această clauză în sensul că limitările agreate prin contract nu au în vedere însăși existența închirierii, ci condițiile în care aceasta poate opera.
Dacă astfel ar fi fost voința părților în momentul semnării contractului, atunci ar fi scris că închirierea nu se poate face decât în condițiile aprobate în prealabil în scris de către Bank, or referirea la acordul prealabil pentru închiriere, iar nu asupra condițiilor de închiriere, face lămurit sensul contractului sub aspectul efectelor sale.
Așa cum a arătat și primei instanțe, potrivit explicativ al limbii române, acordul se definește ca "înțelegere, învoială, convenție etc. între două sau mai multe părți în vederea încheierii, modificării sau desființării unui act juridic", aspect susținut și de intimat printr-o notificare pe care a trimis-o apelantei în 19 iunie 2009, ceea ce presupune un contact de voințe uniforme, iar nu doar o analiză asupra clauzelor contractului.
Prin urmare, această clauză arată clar că nu se poate închiria imobilul fără manifestarea voinței pârâtei apelante în acest sens, iar aceasta și-a exprimat punctul de vedere prin materialele înaintate intimatului-reclamant și care nu se modifică dacă nu intervin aspecte esențiale noi în politica de creditare a băncii.
Interpretarea logică, în baza argumentuluiper absurdumvădește același sens al clauzei contractuale, căci, arătându-se că "garantul se angajează ca pe întreaga durată a prezentului Contract nu va înstrăina, închiria, schimba, greva de sarcini, dezmembra, demola fără acordul prealabil scris al Bank [.]" se generează un regim identic pentru închiriere, vânzare, schimb, demolare etc. Or, este imposibil a se considera că demolarea sau înstrăinarea imobilului se poate face la o simplă notificare înaintată către pârâta apelantă, care nu va avea decât posibilitatea analizării clauzelor contractuale și inserarea unora noi, cu atât mai mult cu cât Legea nr. 190/1999 arată expres că "Până la rambursarea integrală a creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar. Acest acord va fi necesar în legătură cu fiecare înstrăinare determinată.
Interpretarea primei instanțe, arată apelanta, o lipsește de capacitatea de a decide neînchirierea imobilului, fără a exista pentru această interpretare o susținere în clauza contractuală analizată.
Apelanta apreciază că instanța se întemeiază în soluția sa pe argumentul său de stabilitate a raporturilor contractuale, însă reține în mod greșit situația de fapt arătând că "în speță, pârâta a permis închirierea, iar faptul că în prezent normele interne impun interdicția închirierii, indiferentă fiind justificarea acestei interdicții cât timp părțile nu au agreat-o în condițiile art. 969.civ. este lipsită de relevanță".
În realitate, analiza tehnică întocmită de către managerul Risc Operațiuni Bancare Persoane Fizice a evidențiat nu faptul că acum nu se găsește în oferta Bank un produs de credit garantat cu ipotecă pe o proprietate rezidențială ocupată de chiriaș, ci că un astfel de produs nu a fost în oferta băncii niciodată, deci nici la data semnării contractului cu intimatul-reclamant.
În acest sens, apelanta a arătat și reia că încălcarea interdicției de închiriere, prin trecerea peste necesitatea acordului său în vederea nașterii unui astfel de contract, generează un tip de contract de care banca nu dispune. În acest sens, prin Analiza tehnică întocmită se arată întreaga justificare a imposibilității de a oferi un produs de creditare în care garanția să constea într-un bun ocupat de un chiriaș, realizarea unui nou produs presupunând, dincolo de decizia băncii, costuri noi și modificări ale clauzelor contractuale asumate.
Astfel, prin soluția sa, instanța a limitat în mod greșit efectele clauzei contractuale ce arăta lămurit voința părților din momentul semnării contractelor, respectiv de a nu se putea închiria decât dacă Bank, în funcție de oferta de produse disponibile, va permite aceasta.
În drept, invocă dispozițiile art. 282 și urm. Cod procedură civilă, art. 969 Cod civil. dispozițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, art. 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, precum și celelalte dispoziții invocate anterior.
Întâmpinarea intimatului reclamant:
Prin întâmpinarea depusă la dosar, reclamantul intimat a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat și nelegal, menținerea sentinței apelate ca temeinică și legală și obligarea pârâtei apelante la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare se arată că reclamantul intimat, domiciliat în T-,. 2, cod poștal -, județul T, încheie cu apelanta-pârâta un Contract de ipotecă prin care a adus ca și garanție imobilul proprietate situat în T,-, înscris în Cartea Funciara nr. 49918 T, cu număr cadastral 10328/11, constând dintr-un apartament cu nr. 2 parter, compus din patru camere plus dependințe.
Contractul de ipotecă a fost încheiat ca urmare a contractării de către reclamant a unui credit de investiți imobiliare acordat de către pârâtă în baza Contractului de Credit nr. - din data de 12.02.2007.
Pe parcursul derulării contractului de credit, reclamantul a adus îmbunătățiri ale imobilului respectând în totalitate procedura impusă de bancă, în sensul că a solicitat acordul acesteia cu privire la modificările interioare pentru îmbunătățirea confortului imobilului și a respectat și condițiile impuse de aceasta (pârâta) în sensul că s-au impus:
- să nu afecteze structura de rezistență a imobilului;
- să nu determine diminuarea valorii de circulație a imobilului;
- să respecte documentația anterioară autorizației de construire;
- să fie efectuată cu fonduri proprii ale reclamantului, fără a mai contracta alte împrumuturi suplimentare fără acordul pârâtei;
- să prezinte băncii întreaga documentație în baza căreia se fac îmbunătățirile;
- să încheie cu banca un act adițional la finalizarea lucrărilor, prin care să se modifice obiectul contractului de ipotecă, în sensul că ipoteca se va constitui și asupra tuturor lucrărilor aduse imobilului, mai mult decât atât, îl obligă pe reclamant ca toate costurile privind această operațiune să cadă în sarcina reclamantului.
Ca urmare a finalizării tuturor lucrărilor de îmbunătățire a condițiilor imobilului ipotecat, s-a făcut și o evaluare a imobilului, întocmindu-se în acest sens și un Raport de evaluare net superior celuilalt Raport întocmit înaintea acordării creditului.
Ulterior, printr-o adresă pe care o depune reclamantul băncii, acesta solicită conform contractului să-i dea acordul, respectiv avizul în vederea închirierii imobilului ipotecat. Urmare a acestei solicitări, prin adresa nr. CM//17.07.2008 BANK comunica reclamantului că cererea - NU A FOST APROBATĂ.
Intimatul-reclamant formulează și comunică băncii un Memoriu, prin care acesta învederează băncii că există un posibil chiriaș care oferă o chirie lunară, deloc de neglijat și că de fapt banca doar oferă acordul sau avizul în vederea închirierii pentru a putea fi înregistrat Contractul de închiriere la Finanțele Publice T, în vederea impozitării venitului obținut și acest acord este necesar și ca o obligație contractuală, dar mai ales că în CF este înscrisă aceasta interdicție de a închiria fără acord.
Și în urma acestui Memoriu, refuzul Băncii a fost categoric, fără a avea însa o motivație bazată pe rațiuni probatorii.
O altă încercare a reclamantului a fost aceea de a formula o Contestație și pe care a depus-o la bancă pentru a putea fi analizată de organele interne ale acesteia, abilitate cu soluționarea de diferende ivite între clienții băncii și bancă.
Toate demersurile reclamantului au fost fără rezultat, astfel că singura soluție a acestuia a fost aceea de a formula cerere de chemare în judecată.
Se arată că intimatul-reclamant s-a simțit obligat față de aceste refuzuri de a cere instanțelor de judecată aportul în rezolvarea acestei situații și la data de 21.10.2008 a înregistrat pe rolul instanței prima cerere de chemare în judecată sub nr- cu obiect - obligație de a face - soluționat de Tribunalul Timiș prin Sentința Civilă nr. 474 / PI / 2009 sentință astăzi apelată de pârâta.
Totodată, se arată că s-a înregistrat și cererea de ordonanță președințială înregistrată sub nr- soluționată irevocabil prin Decizia nr. 495/ 24.03.2009 dată de Curtea de apel Timișoara.
Poziția instanțelor dle judecată, în ambele situații, atât în ordonanța președințială cât și în prima instanță în obligația de a face, este de obligare a apelantei din dosarul de față de a emite Acordul pentru închirierea imobilului situat în T,-,. 2.
Se arată că motivele de respingere a apelului ca neîntemeiat și nelegal și de menținere a sentinței apelate ca temeinică și legală sunt acelea că, în soluționarea cererii de chemare în judecată, instanța de judecată s-a pronunțat cu privire la excepția teritorială invocată de apelanta-intimată, în sensul că a dispus respingerea acesteia.
Argumentele expuse în motivele de apel sunt aceleași motiv pentru care reclamantul intimat solicită respingerea lor având în vedere că:
În litigii privind bunuri imobile, instanța competentă este numai instanța în jurisdicția căreia se află imobilul.
Reclamantul are dreptul să aleagă la care dintre instanțele, în același timp competente, va depune cererea.
Cererea împotriva unei persoane juridice de drept privat - la instanța locului unde ea are reprezentanță pentru obligațiile ce urmează a fi executate în acel loc sau care izvorăsc din acte încheiate printr-un reprezentant al acesteia sau din fapte săvârșite de acesta.
Dispozițiile art. 13.proc.civ. indică competența în judecarea cererilor referitoare la un imobil, respectiv la instanța de la locul situării acestuia.
toate documentele încheiate între părți, poartă Ștampila Băncii - Agenția
Din aceste punct de vedere, reclamantul intimat solicită să se constate că instanțele competente teritorial sunt cele din T și corect a reținut Tribunalul Timiș cauza spre judecare ca fiind competentă.
În ceea ce privește motivele de apel, solicită respingerea lor ca nelegale și neîntemeiate, întrucât:
- clauza contractuală permite intimatului-reclamant să închirieze imobilul ipotecat, este adevărat sub anumite condiții, clauza însăși oferă dreptul creditorului de a impune, nicidecum de a interzice o închiriere.
- închirierea nu îi cauzează apelantei-pârâte nici un prejudiciu, dimpotrivă, o avantajează, intimatul-reclamant arătând atât în procedura prealabilă instanței cât și în timpul judecații că putea să-și asigure un venit suplimentar pe care îl utiliza în scopul rambursării creditului.
- interdicția închirierii imobilului ipotecat nu este justificată, nici chiar apelanta-pârâta în corespondența purtată cu intimatul-reclamant și prin care răspunde cererii adresate acestuia, nu aduce o motivație solidă atunci când refuză acordarea Avizului de închiriere.
- simpla precizare că închirierea este enunțată printre interdicțiile convenționale, care se instituie imobilului ipotecat reglementat de practicile bancare în materie de creditare, nu este argument temeinic și legal.
- dacă aceasta este însăși practica băncii în materie de creditare, este greșită și nelegală, s-ar putea spune chiar abuzivă. Nu pot fi invocate ca și argument juridic prevederile art. 969 cod civil întrucât nu-și au locul în condițiile în care în Contractul de Ipotecă, așa cum însăși apelanta-pârâtă precizează că are un "formulat tip", anexă la convenție, care în mod evident nu poate fi negociat.
- o astfel de interdicție afectează în mod grav interesul particular al intimatului-reclamant și în mod expres încalcă unul din atributele dreptului de proprietate și anume, acela de liberă folosință a bunului în condițiile art. 480.civ. Încălcarea dreptului de folosință a imobilului înseamnă o încălcare a prevederilor constituționale prin care se garantează dreptul la proprietate cât și o încălcare a dispozițiilor art.1 din Protocolul 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor și Libertăților Fundamentale ale Omului.
În drept, invocă dispozițiile art. 1075-1077.civ. disp. art. 480, 482, 483.civ. art. 983, 984, 993 și 994.civ. art. 135 (alin.2 și 6) din Constituția României, art. 82, 112.proc.civ. art. 274.proc.civ.
Soluția Curții de Apel:
Analizând apelul, conform motivelor de apel, Curtea constată că acesta este fondat, urmând a fi admis, pentru considerentele ce succed:
Prin contractul de învestiții imobiliare nr. -/12.02.2007 intervenit între pârâtă, în calitate de împrumutător și pârât, în calitate de împrumutat, pârâta a acordat reclamantului un credit de investiții imobiliare, cu garanție ipotecară.
Potrivit art. 2.2 Contract, garantul s-a angajat să nu înstrăineze, închirieze, schimbe, greveze de sarcini, să nu dezmembreze ori demoleze, fără acordul prealabil scris al Bank.
La data de 30 iunie 2008, reclamantul a comunicat Bank intenția de închiriere a apartamentului, solicitând comunicarea condițiilor în care banca este de acord cu închirierea. Prevalându-se de prevederile art. 2.2 din Contractul de ipotecă, pârâta a comunicat, prin adresa înregistrată sub nr. CM/RT 5240/17.07.2008, refuzul său cu privire la închirierea imobilului. Ulterior, prin adresa înregistrată sub nr. CM/RT 5710/19.08.2008, banca a motivat refuzul prin aspectul practic al executării silite a garanției imobiliare, precizând că, în prezent, sucursala din România a băncii acordă credite cu ipotecă acceptând în garanție doar imobile cu destinație rezidențială ocupate de proprietari, iar nu de chiriași.
Conform principiului pacta sunt servanda, principiu conținut de art. 969, alin. 1.civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Încheierea actelor juridice civile este guvernată de principiul autonomiei de voință a părților contractante, singurele limite fiind dispozițiile imperative ale legii, morala și ordinea publică. În speță, prin clauza care condiționează închirierea imobilului pentru care s-a contractat împrumutul de acordul băncii, nu se încalcă aceste limite care circumscriu libertatea contractuală.
Ca urmare, reclamantul a acceptat ca orice închiriere a imobilului, pe timpul cât acesta este ipotecat, să se facă doar cu acordul băncii. Refuzul băncii este emis în virtutea dreptului său rezultând din clauza contractuală (art. 2.2 din Contractul de ipotecă), drept conferit tocmai de către reclamantul.
Potrivit art. 79 din Legea nr. 296/2004, o clauză contractuală este considerată abuzivă, dacă sunt îndeplinite cumulativ, următoarele condiții:
1. clauza nu a fost negociată cu clientul/consumator, adică aceasta a fost stabilită fără a da posibilitatea consumatorului să influențeze natura ei, cum ar fi contractele standard, preformulate sau condițiile generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau serviciului respectiv;
2. încalcă exigențele bunei-credințe;
3. clauza nenegociată, prin ea însăși sau împreuna cu alte prevederi din contract, creează în detrimentul consumatorului un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților datorită efectului pe care îl imprimă contractului respectiva clauză.
În speță însă, nu sunt întrunite aceste condiții, întrucât inserarea clauzei respective în contractul de ipotecă, la fel ca și refuzul băncii de a-și da acceptul în vederea închirierii sunt justificate, în adresa nr. CM/RT 5710/19.08.2008, de greutățile ce s-ar putea ivi în cazul în care banca ar trece la executarea silită a imobilului ipotecat. Astfel, în cazul în care în imobil locuiește doar proprietarul, executarea silită se face în baza contractului de ipotecă, acesta constituind titlu executoriu, conform art. 79, alin. 2 din Legea 58/1998, însă, în cazul în care în imobil locuiește un chiriaș, evacuarea sa nu se va mai putea face în baza contractului de ipotecă, iar prezența sa în imobil ar putea duce la o micșorare a valorii imobilului respectiv.
Prevederi similare sunt conținute și de Legea 190/1999, privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, care arată următoarele:
"Art. 21
Contractul de credit ipotecar pentru investiții imobiliare, precum și garanțiile reale și personale subsecvente constituie titluri executorii, urmând să fie învestite cu formulă executorie de către instanța locului unde este situat imobilul.
Art. 22
(1) Executarea silită a obligațiilor de plată ale împrumutaților se va face fără condiționarea de atribuire a unui alt spațiu de locuit".
Trebuie acceptat că orice credit acordat de către bancă trebuie protejat printr-o serie de garanții care să conserve dreptul băncii și care, în ansamblu, contribuie la asigurarea unui climat de stabilitate și securitate pe piața bancară. . clauzei în litigiu, în contractul de ipotecă, oglindește preocuparea legitimă și de bună credință a băncii de a putea controla și conserva integritatea (fizică și juridică) a garanțiilor imobiliare afectate la plata creditului contractat.
Curtea reține că reclamantul chiar a obținut, anterior, permisiunea băncii de a aduce modificări interioare în imobil, în vederea creșterii confortului, însă permisiunea a fost obținută numai cu condiția să nu se diminueze valoarea de circulație a imobilului. Din această perspectivă, se observă clar că interesul băncii este de conservare a bunului ipotecat, iar condițiile puse, în acest sens reclamantului, nu sunt excesive, fiind justificate de conservarea garanției.
Curtea consideră că nu există un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților, astfel cum ele sunt prevăzute în contractul de credit și în cel de ipotecă, întrucât dreptul băncii de a controla închirierea imobilului ipotecat este justificat de normele de prudență bancară mai sus expuse.
Prin refuzul băncii de a emite acordul la închirierea imobilului nu se poate spune că se încalcă dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului respectiv, întrucât tocmai reclamantul a consimțit în sensul limitării exercițiului dreptului său de proprietate, prin contractul de ipotecă.
Prima instanță a reținut greșit că, prin clauza contractuală prevăzută de art. 2.2 din Contractul de ipotecă (" se angajează ca pe întreaga durată a prezentului Contract nu va înstrăina, închiria, schimba, greva de sarcini, dezmembra, demola, fără acordul prealabil scris al Bank.") se permite garantului (reclamantului) închirierea, iar ceea ce reclamantul a acceptat vizează doar condițiile închirierii, întrucât prevederile respectivei clauze sunt foarte clare, în sensul că închirierea nu este permisă decât cu acordul prealabil al băncii.
Pe de altă parte, Curtea constată că sunt fondate și criticile pârâtei apelante referitoare la modul în care a fost obligată să își exprime acordul prealabil în vederea închirierii imobilului.
Astfel, obligația civilă este definită ca fiind îndatorirea subiectului pasiv de a avea o anumită conduită (de a da, a face sau a nu face ceva) care, dacă nu este îndeplinită, se poate recurge la forța coercitivă a statului în vederea îndeplinirii sale.
În raporturile juridice contractuale, este cunoscut atât subiectul activ, cât și subiectul pasiv și, corelativ, oricărei obligații îi corespunde un drept.
În speță însă, deși pârâta Bank - Sucursala Baf ost obligată de către prima instanță "să facă" ceva (să emită acordul prealabil pentru închirierea imobilului), acestei obligații nu îi corespunde niciun drept al reclamantului și niciunei obligații a băncii, izvorâtă din lege.
După cum just a arătat apelanta, în motivele de apel, art. 2.2 din Contractul de ipotecă cuprinde o obligație a reclamantului, iar nu a pârâtei, aceasta din urmă neasumându-și obligația de a emite acordul, deci pretinsa obligația de a face nu are izvor (legal sau contractual).
Motivul de apel ce vizează necompetența teritorială a Tribunalului Timiș este nefondat, întrucât această instanță este competentă, având în vedere că locul unde s-a încheiat contractul, precum și unde se execută este Sunt, astfel, incidente disp. art. 10, pct. 1 și 4.proc.civ.
În consecință, în baza art. 296.proc.civ. apelul formulat de pârâta Bank - Sucursala B împotriva sentinței civile nr. 474/PI/28.04.2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr- va fi admis, iar aceasta va fi schimbată în tot, în sensul că se va respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul.
În baza art. 274, alin. 1 și 3.proc.civ. reclamantul va fi obligat să plătească pârâtei Bank - Sucursala B suma de 2.000 RON cheltuieli parțiale de judecată, în primă instanță și apel (câte 1.000 RON pentru fiecare fază procesuală).
Curtea consideră că suma de 41.872,64 RON pretinsă de către pârâta Bank - Sucursala B, cu titlu de cheltuieli de judecată este mult prea mare, raportat la obiectul litigiului (natură, valoare și complexitate) și la munca depusă de avocatul pârâtei.
Curtea a avut în vedere durata redusă a apelului, precum și dificultatea redusă a prevederilor contractuale asupra cărora a avut a se pronunța.
De asemenea, s-a avut în vedere faptul că litigiul nu prezintă o noutate în materie, importanța intereselor în cauză și rezultatele obținute pentru profitul clientului, ca urmare a muncii depuse de avocat.
Față de aceste criterii, Curtea consideră că suma de 41.872,64 RON este exagerat de mare și tinde la sancționarea reclamantului pentru a fi promovat cererea de chemare în judecată, ori cheltuielile de judecată trebuie să reflecte costurile cu procedurile judiciare suportate de partea care a câștigat procesul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulat de pârâta Bank - Sucursala B, cu sediul ales în B,--15, Clădirea S-, Corp B3-B4, împotriva sentinței civile nr. 474/PI/28.04.2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, pe care o schimbă, în sensul că respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul, domiciliat în T, str. - nr. 24,. 2, cod poștal -, jud. T și sediul ales în T,-, jud. T, împotriva pârâtei Bank - Sucursala
Obligă pe reclamantul intimat să plătească pârâtei apelante Bank - Sucursala B suma de 2.000 RON cheltuieli parțiale de judecată, în primă instanță și apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică azi, 17.12.2009.
PRESEDINTE, JUDECĂTOR,
Dr. - - - - -
GREFIER,
RED. /15.01.2010
TEHNORED./15.01.2010/4 ex./2 com.
PRIMA INSTANȚĂ: TRIBUNALUL TIMIȘ
PREȘEDINTE:
Se comunică 2 ex.: - Bank - Sucursala
-
Președinte:Marian BratișJudecători:Marian Bratiș, Cătălin Nicolae Șerban
