Reziliere contract comercial Spete. Decizia 214/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA Operator 2928
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA NR. 214/
Ședința publică din 17.12.2009
PREȘEDINTE: Cătălin Nicolae Șerban
JUDECĂTOR 2: Marian Bratiș
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanții Municipiul T prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T împotriva sentinței civile nr. 519/19.05.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții - SRL T și - SRL T, având ca obiect pretenții, reziliere contract, evacuare și, pe cale reconvențională, prelungire contract închiriere.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pentru reclamanții apelanți și avocat în reprezentarea pârâtei intimate - SRL, lipsă fiind pârâta intimată - SRL
Procedura de citare legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care, nemaifiind alte cereri de formulat și excepții de invocat, Curtea acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentanta reclamanților apelanți solicită admiterea apelului, trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Timiș - Secția contencios administrativ, iar în subsidiar modificarea hotărârii apelate în sensul admiterii apelului și respingerea cererii reconvenționale.
Reprezentantul pârâtei intimate - SRL, solicită respingerea apelului cu cheltuieli de judecată conform facturii depuse la dosar.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Cerea de chemare în judecată în primă instanță:
Instanța de fond a constatat că prin cererea înregistrată la Tribunalul Timiș, ulterior precizată, reclamanții Municipiul T reprezentat de Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T au chemat în judecată pârâtele - SRL și - SRL, solicitând instanței să oblige pârâta - SRL la plata debitului de 769,317 lei, din care 101.225 lei chirie restantă la data de 31.12.2004, majorări de întârziere în sumă de 662.018 lei pentru perioada 01.01.2005 - 31.07.2008 și penalități de întârziere de 6.074 lei datorate pentru perioada ianuarie 2005 - decembrie 2005 aferente contractului de închiriere nr. 1304/2002, cu privire la spațiul situat în T-; rezilierea contractului de închiriere nr. 1304/2002 încheiat între Primăria Municipiului T și - SRL; evacuarea necondiționată a pârâtei - SRL din imobilul situat în T- ca o consecință a rezilierii contractului de închiriere nr. 1304/2002; evacuarea necondiționată a pârâtei - SRL din imobilul situat în T-, pentru lipsa unui titlu în baza căruia să ocupe acest spațiu, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că, spațiul situat în T- a fost închiriat către pârâta - SRL, care l-a subînchiriat către pârâta - SRL; că, potrivit clauzelor contractuale cuprinse la art. 4, alin. 2, chiria lunară urma să fie reactualizată pe durata derulării contractului, prin hotărâri ale consiliului local, chiriile modificate abrogându-le pe cele anterioare. Astfel, prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului T nr. 42/2000 se stabilește la art. 1 că "începând cu data de 01.01.2001 se modifică tarifele de bază, pe metru pătrat pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință", reactualizarea chiriei a avut în considerare rata inflației și alți factori care impun cerințe de natură economică ori financiară, nivelul chiriei pe piața internă și externă, zonă de interes, destinația pentru care bunul respectiv a fost închiriat.
În drept, reclamanții au invocat prevederile art. 969 - 970, 1020 - 1021. civil, OG 92/2003 privind Codul d e procedură fiscală iar pentru neplata la scadență a obligațiilor, au fost calculate dobânzi și penalități de întârziere pentru fiecare zi, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență, respectiv 01.01.2005 și până la stingerea sumei datorate iar penalitățile de întârziere de 0,5% au fost calculate pentru fiecare lună și/sau fracțiune de lună, începând cu data de întâi a lunii următoare a scadenței, până la achitarea integrală, respectiv pentru perioada 01.01.2005 - 31.12.2005. Atât penalitățile cât și dobânzile au fost calculate raportat la diferența de chirie în cuantum de 101.225 lei pentru perioada 01.01.2001 - 31.12.2004.
Întâmpinarea pârâtei - SRL:
Prin întâmpinarea formulată în cauză, - SRL a invocat, în principal, excepția de litispendență motivat de faptul că, pe rolul Tribunalului Timiș există. nr- având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. 1304/2002 și evacuarea sa cât și a - SRL din spațiul situat în T-; excepția de netimbrare a acțiunii principale care trebuia să fie timbrată la valoarea pretențiilor; excepția prescripției dreptului la acțiune în temeiul art. 4, 7, 16 și 23 din Decr. 167/1958, cu referire la dreptul la orice acțiune pentru restituirea diferențelor de preț rezultate din recalcularea prețurilor în temeiul dispozițiilor legale și care se prescrie în termen de 6 luni, cursul prescripției nefiind întrerupt prin nici un act începător de executare; excepția prematurității introducerii cererii fără a încerca soluționarea pe cale amiabilă potrivit art. 7201.pr.civ.
Pe fondul cauzei, solicită respingerea cererii, reclamanții fiind cei care au încălcat prevederile contractuale și l-au modificat unilateral, nefiindu-i adusă la cunoștință actualizarea chiriei pentru a-și putea exprima punctul de vedere potrivit art. 11 din contractul nr. 825/1999, iar la art. 6 părțile au prevăzut posibilitatea calculării de penalități de întârziere pentru o perioadă de maxim 30 zile calendaristice, după care contractul se consideră reziliat de drept.
Cererea reconvențională formulată de pârâta - SRL:
Pe cale reconvențională, ulterior precizată, pârâta - SRL a solicitat instanței să constate că sunt îndeplinite cerințele art. 4 din nr. 34/02.03.1998 de prelungire a contractului de închiriere nr. 1304/2002 pentru o perioadă de 10 ani, începând cu data de 01.01.2009, sub sancțiunea unor penalități de 1000 lei/zi întârziere potrivit art. 5 din același HCL, în caz de refuz, hotărârea să suplinească consimțământul părților la prelungirea contractului, cu cheltuieli de judecată.
Răspunsul la întâmpinare formulat de reclamanți:
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanții învederează faptul că nu se poate reține excepția de litispendență deoarece obiectul - este o ordonanță președințială (ulterior pârâta a renunțat la această excepție); excepția de netimbrare nu poate fi admisă, aceștia fiind scutiți de la plata taxei de timbru; excepția prescripției dreptului la acțiune este neîntemeiată, fiind aplicabile dispozițiile Codului Fiscal cu referire la termenul de prescripție de 5 ani a creanțelor bugetare, reclamanții făcând trimitere la dispozițiile OG 45/2003 referitoare la Finanțele Publice Locale și la definirea veniturilor bugetare; referitor la excepția neîndeplinirii procedurii prealabile solicită respingerea acesteia întrucât societatea a fost convocată în mai multe rânduri prin adrese și înștiințări de plată dar a refuzat încercarea de soluționare pe cale amiabilă a litigiului.
Pe fondul cauzei, solicită să fie admisă în întregime acțiunea formulată și respinsă cererea reconvențională, arătând că, pârâta nu a înțeles să respecte clauza prevăzută și acceptată fără obiecțiuni la art. 4 din contractul de închiriere iar pe parcursul derulării contractului, Consiliul Local al Municipiului T în calitate de administrator al fondului locativ, a hotărât majorarea tarifelor de închiriere pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință, fiind adoptată în acest sens nr. 42/2000 în baza căreia a stabilit în sarcina pârâtei - SRL noua chirie ca urmare a aplicării noilor tarife începând cu data de 01.01.2001 până la 28.02.2003, rezultând o diferență de 101.225 lei, la care s-au calculat penalități și majorări de întârziere. Reclamanții fac o diferențiere între penalitățile de întârziere care se percep pentru perioada 01.01.2005 - 31.12.2005, perioadă în care acestea au fost reglementate de OG 92/2003 privind Codul d e procedură fiscală, în timp ce majorările de întârziere se percep de la data de 01.01.2005 până la data plății și fiind reglementate de nr. 182/2001.
Cu privire la cererea reconvențională prin care se solicită prelungirea contractului de închiriere pentru o perioadă de 10 ani, reclamanții invocă prevederile art. 1410 civil și ale art. 948 alin. 1 pct. 2 civil privitor la consimțământul valabil al părții care se obligă, liber și neviciat, la faptul că reclamanții nu pot fi obligați la această prelungire cât timp pârâta nu și-a îndeplinit obligațiilor contractuale, dimpotrivă potrivit art. 3 alin. 2 din contractul de închiriere nr. 1304/2002, la expirarea termenului pentru care a fost încheiat, chiriașul trebuie să-și manifeste intenția de prelungire a contractului, în scris, cu cel puțin 30 de zile înaintea expirării acestuia, în caz contrar, acesta se reziliază de drept.
Soluția primei instanțe:
Prin sentința civilă nr. 519/PI/19.05.2009 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, s-au respins excepțiile de netimbrare, litispendență și prematuritate formulate de pârâte, s-a admis excepția prescripției dreptului la acțiune a cererii de obligare a - SRL la plata chiriei restante, a majorărilor de întârziere și a penalităților de întârziere, s-a respins cererea reclamanților Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T privind evacuarea pârâtelor - SRL și - SRL ca rămasă fără obiect, s-a respins cererea reclamanților de reziliere a contractului de închiriere nr. 1304/2002, ca neîntemeiată și s-a respins cererea de obligare a pârâtei - SRL la plata chiriei restante cu majorări și penalități de întârziere ca prescrisă.
Prin aceeași sentință, s-a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională - SRL și au fost obligați reclamanții - pârâți reconvenționali la prelungirea contractului de închiriere nr. 1304/2002 pentru spațiul situat în T,-, pentru o perioadă de 10 ani, respectiv 01.01.2009 - 31.12.2018, în caz contrar, hotărârea urmând a ține loc de contract, s-a luat act de renunțarea reclamantei reconvenționale - SRL la constatarea dreptului de retenție, la despăgubiri (c/val. îmbunătățirilor aduse imobilului), la cererea privind permisiunea de a rămâne în spațiu până la achitarea de către pârâții reconvenționali a sumei de 100.000 euro, cât și la cererea de avizare favorabilă a contractului de colaborare încheiat cu - SRL, a fost anulată ca netimbrată cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională - SRL și au fost obligați reclamanții față de pârâta - SRL la 2380 lei cheltuieli de judecată.
Considerentele soluției primei instanțe:
Din analiza coroborată a actelor și lucrărilor de la dosar, prin prisma dispozițiilor legale în vigoare, instanța de fond a reținut următoarele:
Între Primăria Municipiului T, reprezentată prin Primar și - SRL a intervenit contractul de închiriere nr. 1304/21.02.2002, având ca obiect folosința spațiului cu altă destinație decât cea de locuit, situat în T,- pentru perioada 01.02.2002 - 01.01.2009, la expirarea căruia "chiriașul trebuie să-și manifeste intenția prelungirii contractului de închiriere, în scris, cu cel puțin 30 zile înaintea expirării acestuia, în caz contrar contractul de închiriere se va rezilia de drept" ( art. 3, alin. 2), în schimbul unei chirii cu mențiunea că "chiria lunară va fi reactualizată (modificată) pe durata derulării contractului, prin hotărâri ale Consiliului Local al municipiului T" ( art. 4, alin. 2).
Reclamanții au depus la dosar înștiințări de plată și notificări, fără a se face și dovada că acestea au fost primite de către pârâta - SRL, mai mult, nu a produs dovezi în sensul art. 1169 civil cu referire la culpa contractuală a acesteia, motiv de reziliere a contractului. Dimpotrivă, înaintea expirării contractului - 01.01.2009 - la cererea pârâtei - SRL s-a dispus prelungirea termenului contractului de închiriere nr. 1304/2002, modificat prin actul adițional nr. 1/03.02.2003, până la data de 01.01.2004, condiționat de îndeplinirea până la data de 31.12.2008, cumulativ, a condițiilor prevăzute la art. 1, lit. a - d din Hotărârea nr. 529/16.12.2008 privind prelungirea termenului contractului de închiriere nr. 1304/2002 modificat prin actul adițional nr. 1/03.02.2003 pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință din T-, emisă de Municipiul T - Consiliul Local.
Printre condițiile impuse pârâtei era și renunțarea la toate litigiile, achitarea până la 31.12.2008 a unui debit de 45.166 lei cu titlu de chirie restantă și achitarea sumei de 161.870, 06 EURO, sumă solicitată de constructorul lucrării de reabilitare prevăzută în proiectul de revitalizare a fortificației T-ul precum și eliberarea spațiului (hotărâre anexată la concluziile scrise).
Chiar dacă hotărârea de mai sus a devenit caducă, prin neaducerea la îndeplinire a clauzelor înserate în aceasta, din conținutul său se desprinde concluzia că - SRL nu se află în culpă procesuală de neexecutare a contractului, care ar fi fost prelungit dacă aceasta ar fi achitat sumele aberante solicitate, fără bază legală deși spațiul în cauză a fost eliberat de către cele două societăți.
Cu privire la suma solicitată de reclamanți de 769.317 lei, din care diferența de chirie reprezintă doar 101.225 lei, iar restul de cca. 6 - 7 ori îl reprezintă penalitățile și majorările de întârziere, instanța constată că raporturile dintre părți au natură convențională, guvernate de contractul de locațiune și de dispozițiile legislației civile, inclusiv ale Decr. 167/1958, iar veniturile realizate din închirieri de bunuri nu se încadrează în sfera creanțelor fiscale, așa cum sunt definite de art. 21 din Codul d e Procedură Fiscală, aceste venituri provin din închirieri și nu din impozite, taxe sau alte contribuții, neavând relevanță faptul că aceste sume se varsă în contul bugetului local. Acest aspect rezultă și din modul în care părțile au stabilit penalitățile prin contract care, nu încep să curgă de la 1 ianuarie al anului următor celui în care s-a născut creanța fiscală, așa cum prevăd dispozițiile Codului d e procedură fiscală.
În speță, neintervenind nicio cauză de suspendare sau întrerupere a cursului prescripției, dreptul la acțiune al reclamanților era prescris la data introducerii acțiunii - 29 iulie 2008, față de perioada pentru care se solicită diferența de chirie iar potrivit art. 1 (2) din Decr. 167/1958, odată cu stingerea dreptului la acțiune privind un drept principal, se stinge și dreptul la acțiune privind drepturile accesorii (majorări, penalități, dobânzi).
Pentru considerentele expuse, s-a respins acțiunea reclamanților de obligare a pârâtei - SRL la plata sumei de 769.317 lei ca prescrisă, cererea de reziliere a contractului ca neîntemeiată, iar cererea de evacuare a ambelor pârâte ca rămasă fără obiect, întrucât au evacuat imobilul de bună voie.
Cererea reconvențională, ulterior precizată, este întemeiată sub aspectul obligării pârâtei la prelungirea contractului de închiriere, în temeiul art. 4 din HCL nr. 33/1998, fiind îndeplinite cerințele acestui text, respectiv - SRL și-a manifestat intenția de prelungire a contractului de închiriere, dovadă fiind acea Hotărâre nr. 529/16.12.2008, prin care contractul a fost prelungit condiționat de îndeplinire unor cerințe în lipsa cărora, hotărârea a devenit caducă, pârâta locatară nu a încălcat clauzele contractuale de natură să conducă la rezilierea contractului, altfel nu s-ar fi încheiat aceeași hotărâre, iar ultima cerință a textului se referă la acceptarea noului model al contractului de închiriere, cu care pârâta a fost de acord. Prin analiza acestor elemente, de natură să fie puse în practică dispozițiile HCL nr. 33/1998, instanța nu s-a substituit voinței juridice a locatorului, impunându-i un consimțământ cu încălcarea art. 948 civil, ci a constatat îndeplinirea cerințelor impuse de această hotărâre care, dacă nu s-ar aplica, ar rămâne fără substanță și fără finalitate juridică, scopul pentru care a fost adoptată fiind acela de a se putea prelungi contractele de locațiune, a nu da eficiență în practică acestei hotărâri echivalează cu un abuz din partea părții responsabile.
Instanța de fond a respins cererea reclamantei reconvenționale de obligare a reclamanților la 1000 lei/zi întârziere, neexistând o legătură între un eventual prejudiciu și neexecutarea obligației de prelungire a contractului.
S-a luat act, în temeiul art. 246 pr.civ. la renunțarea reclamantei reconvenționale la restul capetelor de cerere ce vizau dreptul de retenție, obligarea reclamanților - pârâți reconvenționali la c/valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului, de avizare a contractului de colaborare încheiat cu - SRL și la rămânerea în continuare în spațiu a reclamantei reconvenționale.
S-a dispus anularea cererii reconvenționale formulată de pârâta - reclamantă reconvențională - SRL ca netimbrată.
S-a respins excepția de netimbrare a acțiunii principale de către reclamanți, dovada taxei de timbru în cuantum de 28 lei existând la dosar; excepția de prematuritate a introducerii cererii nu a fost întemeiată, din multitudinea adreselor de corespondență și litigii, rezultând că acestea aveau cunoștință despre toate aceste aspecte învederate de ambele părți, scopul legii fiind atins, acela ca părțile să fie aduse la masa dialogului pentru soluționarea litigiului pe cale amiabilă, ceea ce nu a mai devenit posibil; excepția de litispendență de asemenea nu a fost întemeiată, pe rolul Tribunalului Timiș existând -, având ca obiect cerere de ordonanță președințială astfel încât, nu pot fi incidente disp.art. 163 pr.civ.
În temeiul art. 274.pr.civ. s-a reținut culpa procesuală a reclamanților care au fost obligați la cheltuieli de judecată constând în onorariu avocațial.
Apelul reclamanților-pârâți reconvențional:
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții Municipiul T reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T, solicitând în principal admiterea apelului așa cum a fost formulat, desființarea hotărârii judecătorești atacate și trimiterea dosarului la instanța de contencios administrativ, ca primă instanță, unde se judecă dosarul nr-, având ca obiect obligarea instituției reclamante la prelungirea contractului de închiriere nr. 1304/2002 pe o perioadă de 10 ani, iar în subsidiar, admiterea apelului, schimbarea hotărârii judecătorești atacate și rejudecând pe fond, admiterea cererii formulate de instituția reclamantă.
Reclamanții apelanți invocă excepția de necompetență materială a Tribunalului Timiș - Secția Comercială - și solcicită trimiterea dosarului instanței competente Tribunalul Timiș - Secția Contencios Administrativ, având în vedere art. 8 alin.2 din Legea nr. 554/2004.
Astfel, potrivit prevederilor legale mai sus amintite: "Instanța de contencios administrativ este competenta sa soluționeze litigiile care apar în fazele premergătoare încheierii unui contract administrativ, precum și orice litigii legate de Încheierea, modificarea, interpretarea, executarea și încetarea contractului administrativ".
Având în vedere faptul că obiectul prezentului litigiu îl constituie obligarea instituției reclamante la încheierea contractului de închiriere cu privire la imobilul situat în -, care este contract administrativ, solicită a se observa că este competentă Secția de Contencios Administrativ al Tribunalului Timiș, astfel că solicită trimiterea dosarului acestei secții, spre competentă soluționare.
De asemenea, invocă excepția de litispendență. raportat la art. 163 al. 1.proc.civ. având în vedere că pe rolul Tribunalului Timiș este înregistrat Dosar nr-, având același obiect cu cel din prezenta speță, cu termen de judecată la data de 09.09.2009.
Având în vedere dispozițiile art. 163 al.3, solicită trimiterea dosarului instanței mai întâi investită, respectiv conexarea la Dosar nr-, raportat la capătul de cerere, privind obligarea la prelungirea contractului de închiriere nr. 1304/2002.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune, solicită a se observa faptul că această excepție a fost admisă în mod neîntemeiat de către prima instanță, deoarece, în speță, sunt aplicabile dispozițiile Codului fiscal, termenul de prescripție fiind de 5 ani, sumele solicitate cu titlu de diferență de chirie, penalități și majorări de întârziere fiind creanțe bugetare.
În acest sens, reclamanții apelanți arată că, potrivit nr.OUG 45/2003 referitoare la Finanțele Publice Locale, veniturile bugetare sunt definite ca totalitatea resurselor bănești care se cuvin bugetelor locale formate din impozite, taxe, contribuții, alte venituri, alte vărsăminte, cote defalcate din unele venituri ale bugetului de stat, precum cele prevăzute la art. 5. alin.1. lit. b-d din actul normativ mai sus menționat.
De asemenea, sumele încasate din concesionarea sau din închirierea unor bunuri aparținând domeniului public sau privat al unităților administrativ-teritoriale reprezintă creanțe bugetare, cumulate la nivelul unității administrativ-teritoriale și evidențiate în detaliu în Anexa nr. 1 la OUG nr. 45/2003, anexă care cuprinde lista impozitelor, taxelor și a altor venituri la bugetele locale.
Mai mult, se arată că, în conformitate cu Ordinul Ministerului Finanțelor Publice nr. 1917/12.12.2005 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea și conducerea contabilității instituțiilor publice, venituri din chirii, precum și accesoriile acestora sunt venituri proprii ale instituțiilor publice, incluse în grupa veniturilor din activități economice, acestea înregistrându-se ca și venituri la bugetul local al Municipiului T, utilizate în realizarea obiectivelor de interes local.
În acest sens, practica judiciară a statuat că sumele datorate în baza HCL nr. 42/2000 constituie creanțe bugetare, amintind astfel sentința civilă nr. 709/CA/22.11.2005 și sentința civilă nr. 708/CA/22.11.2005 unde se arată că, creanțelor bugetare li se aplică termenul special de prescripție de 5 ani și nu termenul general de prescripție de 3 ani.
Potrivit art. 91 din OG nr. 92/24.12.2003, republicată privind Codul d e procedură fiscală, publicată în Of. nr. 513/31 iulie 2007:
"1) Dreptul organului fiscal de a stabili obligații fiscale se prescrie în termen de 5 ani, cu excepția cazului în care legea dispune altfel.
2) Termenul de prescripție a dreptului prevăzut la alin.(1) începe să curgă de la data de 1 ianuarie a anului următor celui în care s-a născut creanța fiscală potrivit art. 23, dacă legea nu dispune altfel."
Se arată că, deși sumele datorate de pârâtă se prescriu după un termen special, acela de 5 ani, potrivit Codului fiscal, totuși pretențiile nu sunt prescrise nici dacă prescripția se calculează funcție de termenul general de 3 ani, deoarece prescripția a fost întreruptă.
Potrivit art. 1865 pct. 1.civ. întreruperea civilă operează "printr-o cerere făcută în judecată, fie introductivă de instanță sau numai incidentă într-o instanță deja începută".
Potrivit art. 1867.civ. "întreruperea, fie civilă, fie naturală, șterge cu totul orice prescripție începută înaintea sa; în nici un caz acea prescripție nu mai poate fi continuată. sau debitorul pot începe o nouă prescripție după ce actele constitutive de întrerupere încetează conform naturii lor și regulilor aici mai jos stabilite" (a se vedea art. 1864, art. 1866, art. 1868.civ.).
Ori, așa cum s-a arătat și în acțiune, nr. 42/2000 a fost contestată în instanță de Asociația din Comerț, Alimentație publică și Turism și intervenienții Prefectul jud. T, precum și un număr mare de chiriași, prin care a fost solicitată anularea respectivei hotărâri de consiliu local. Acțiunea aceasta a făcut obiectul dosarului nr. 317/3.01.2001, dosar soluționat prin admiterea acțiunii, cu consecința anulării nr. 42/2000, prin sentința civilă nr. 24/PI/28.02.2001.
Împotriva acestei sentințe, Consiliul Local al Municipiului Tad eclarat recurs, care a fost admis prin Decizia civilă nr. 471/1.10.2002. Urmare a admiterii recursului, Sentința civilă nr. 24/PI/28.02.2001 a fost modificată în sensul că acțiunea reclamantei Asociația din Comerț, Alimentație și Turism Taf ost respinsă, cu consecința menținerii nr. 42/2000.
Pe perioada judecării contestației, hotărârea nr. 42/2000 a Consiliului Local Taf ost suspendată, iar pentru spațiile locative cu altă destinație decât aceea de locuințe, au fost facturate chiriile la tarifele nemodificate.
Se arată faptul că termenul scadent de plată a diferențelor reprezentând chirie stabilită potrivit nr. 42/2000, a fost prorogat de mai multe ori, până la data de 31.12.2004, dată până la care se puteau plăti aceste diferențe, fără a se calcula majorări și penalități de întârziere.
Față de cele de mai sus. consideră că nu poate opera prescripția dreptului de a cere plata diferenței de chirie, întrucât, termenul de prescripție nu s-a scurs, iar dreptul apelanților nu este prescris.
Referitor la fondul cauzei, solicită instanței admiterea în întregime a acțiunii ca temeinică și legală.
Se mai arată că pârâta, deși invocă principiul potrivit căruia "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", nu a înțeles să respecte clauza prevăzută și acceptată fără obiecțiuni, așa cum rezultă din contractul de închiriere mai sus precizat (art.4), că spațiul cu altă destinație decât aceea de locuința situat în T,-. a fost închiriat câtre parata -. " " SRL în baza contractului de închiriere nr. 1304/2002, că potrivit clauzelor contractului de închiriere anterior menționat respectiv art. 4 alin. 2, chiria lunară practicată urma să fie reactualizată (modificată) pe durata derulării contractului prin hotărâri ale Consiliului Local al Municipiului T, sens în care se arată că, succesiv, chiriile au fost modificate prin astfel de hotărâri care le abrogau pe cele anterioare, astfel că în aceste condiții, încheierea valabilă a contractului determină părțile să-și asume toate obligațiile stipulate în clauzele contractuale.
Hotărârea 42/2000 tocmai la această clauză contractuală face referire când stabilește în art.1 că "începând cu data de 01.01.2001 se modifică tarifele de bază pe la chiriile pentru spatiile cu altă destinație decât aceea de locuință."
Reactualizarea chiriei se referă atât la rata inflației, cât și la alți factori cum ar fi modificările impuse de cerințe de natură economică ori financiară a, precum nivelul chiriei pe piața internă si externă pentru bunuri similare, zona de interes, destinația pentru care a fost închiriat bunul respectiv.
Recalcularea tuturor chiriilor pentru spațiile cu altă destinație, calcularea diferențelor de chirie pentru toate spațiile cu altă destinație și comunicarea acestora către chiriași necesitând un volum mare de lucru, prin Hotărârea nr. 18/20.07.2004 privind modificarea art.3 din HCL nr. 37/25.02.2003 - pentru revocarea HCL 332/2002 privind modificarea tarifelor de baza pe la chiriile pentru spatiile cu altă destinație decât aceea de locuință, modificata prin HCL nr.95/22.04.2003 și HCL 13/27.01.2004, prevede faptul că "Achitarea diferenței din anul 2001 până la 28.02.2003, fără majorări si penalități de întârziere se putea face până la data de 31.12.2004", dată de la care se vor calcula penalitățile de întârziere și majorările legale.
Așa cu s-a arătat mai sus, potrivit OG nr. 92/24.12.2003 privind Codul d e Procedură Fiscală, pentru neplata la termenul de scadență de către debitor a obligațiilor de plată, se datorează dobânzi și penalități de întârziere, dobânzile se calculează pentru fiecare zi, începând cu ziua imediat următoare a termenul de scadență respectiv 01.01.2005 și până la data stingerii sumei datorate inclusiv, iar penalitățile de întârziere sunt de 0,5 % pentru fiecare lună și/sau fracțiune de lună de întârziere începând cu data de întâi a lunii următoare a scadentei până la achitarea integrală respectiv, 01.01.2005 - 31.12.2005, în anul 2006 actul normativ mai sus menționat nu mai prevede perceperea de penalități de întârziere.
HCL nr.42/2000 este un act administrativ, în adoptarea căreia este abilitat prin Legea administrației publice locale iar dispozițiile art. 4 din contract au dobândit la rândul lor putere de lege între părți, conform art.969-970.civ.
Este dreptul oricărui proprietar de a decide modul, condițiile și prețul la care înțelege să fructifice bunurile din proprietate și să le culeagă fructele astfel obținute.
Hotărârea unilaterală a proprietarului prin care stabilește suma la care înțelege să fructifice proprietatea este un act de gestiune ce nu produce efecte juridice prin simpla manifestare unilaterală a voinței. Această voință va fi impusă actualilor și viitorilor chiriași numai dacă voința manifestată a proprietarului se va întâlni cu voința locatarilor sau viitorilor locatari și se materializează într-un acord de voință.
Având în vedere că, prin contract, părțile au convenit în privința reactualizării chiriei, iar nr.42/2000 a fost adoptată cu respectarea dispozițiilor legale, se poate constata că - " " SRL nu a fost vătămată sub nicio formă în drepturile sale.
În vederea respectării principiilor egalității și echității specifice unui stat de drept, hotărârile sunt obligatorii pentru toate părțile ce intră sub incidența acestora, astfel că este inadmisibil ca unele societăți să plătească chiria în formă modificată în raport cu aceste hotărâri iar celelalte societăți, prevalându-se de faptul că nu li s-au comunicat fișele de calcul ale chiriei sau facturile aferente, astfel încât noul cuantum al chiriei să devină o clauză contractuală obligatorie.
Se arată că pentru spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat în T-. închiriat la -. " " SRL a rezultat o diferență de chirie pe perioada 01.01.2001 31.12.2004 de 101.225 lei.
Având în vedere faptul că, aceasta nu a achitat diferența de chirie mai sus menționată până la data de 31.12.2004, conform 18/20.07.2004, au rezultat penalități de întârziere pe perioada 01.01.2005 - 31.12.2005 în sumă de 6.074 lei și majorări de întârziere pe perioada 01.01.2005 - 31.10.2007 de 662.018 lei, calculate conform contractului de închiriere.
Apelanții arată că, prin adresele nr. -1630/30.01.2004, - 158/08.02.2005 și -7572/30.04.2007, instituția a solicitat achitarea sumei restante, pârâta neconformându-se, respectiv nu a achitat chiria restantă. Mai mult, pârâta nu a atacat adresele mai sus menționate, acceptând tacit sumele înscrise în acestea.
Hotărârea nr. 42/2000 este, după cum rezultă din cuprinsul său, un act administrativ de autoritate, prin care se hotărăște modificarea unor taxe legale, respectiv a tarifelor la chiriile pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, act de autoritate care stă la baza încheierii ulterioare a actului administrativ de gestiune - care în ce privește cauza de față este contractul de închiriere între părți.
Mai mult, se arată faptul că, prin înștiințarea de plată nr. -.2007-7572/30.04.2007, instituția apelantă prin serviciul de specialitate Biroul Urmărire Venituri a adresat societății pârâte o invitație privind soluționarea pe calea amiabilă a eventualelor contestații referitoare la debitele restante în termen de 15 zile de la data luării acesteia la cunoștință, însă - " " SRL nu s-a prezentat în vederea soluționării prezentului litigiu prin conciliere directă pe cale amiabilă.
Reaua-credință a reclamantei rezultă și din faptul că, prin adresa nr. -263/15.01.2008, aceasta și-a luat angajamentul de a preda spațiul din T,-, până la data de 15.02.2008 în vederea realizării proiectului PHARE, lucru nerealizat până la data de 01.01.2009.
De asemenea, se arată faptul că, autoritatea publică - Consiliul Local al Municipiului Taa probat Hotărârea nr. 529/16.12.2008 privind prelungirea termenului contractului de închiriere nr. 1304/2002 modificat prin actul adițional nr. 1/03.02.2003, pentru spațiul cu alta destinație decât aceea de locuința din T,- încheiat cu - până la data de 01.01.2024, prin act adițional, condiționat de îndeplinirea de către reclamantă, până la data de 31.12.2008, cumulativ, a următoarelor condiții:
a) Renunțarea în mod definitiv și irevocabil până la data de 31.12.2008 de către L și la toate procesele intentate în instanță împotriva Consiliului Local al Municipiului
b) Achitarea debitului acumulat potrivit dispozițiilor contractului de închiriere nr. 1304/2002 în suma de 45166 RON, până la data de 31.12.2008.
c) Achitarea penalităților în sumă de 161.870,06 Euro solicitate de Constructorul prevăzut în proiectul "Reabilitarea și revitalizarea fortificației T ul ", întrucât acestea au fost solicitate ca urmare a culpei celor două societăți, și, acestea nedorind să evacueze spațiul pentru derularea proiectului "Reabilitarea și revitalizarea fortificației T ul ", până la data de 31.12.2008.
d) Eliberarea întregului spațiu de către cele două societăți, și, deținut în prezent prin contractul de închiriere nr. 1304/2002. până la data de 31.12.2008, eliberare care va fi materializată prin încheierea unui proces verbal de predare-primire a întregului spațiu către Primăria Municipiului
Se arată că încheierea actului adițional la contractul de închiriere nr. 1304/2002, pentru spațiul cu altă destinație din T,-, privind prelungirea contractului era condiționată de îndeplinirea cumulativă a condițiilor prevăzute la art. 1 lit.(a), (b), (c) și (d), pentru destinația prevăzută în proiectul Reabilitarea și revitalizarea fortificației T ul ".
De asemenea, în actul adițional la Contractul de închiriere va fi prevăzută o clauză specială cu următorul cuprins: "Dacă în cursul anului 2009 se pierde finanțarea din fonduri europene din cadrul Programului PHARE, indiferent de cauză, Contractul de închiriere se anulează".
În cazul neîndeplinirii cumulative a tuturor condițiilor prevăzute la art. 1 lit. (a), (b), (c) și (d) până la data de 31.12.2008, prezenta hotărâre devine caducă, nemaiproducând nici un efect.
- " " a îndeplinit doar condiția prevăzută la litera d), eliberând și predând întregul spațiu închiriat prin contractul de închiriere nr. 1304/2002 modificat prin actul adițional nr. 1/03.02.2003 pe bază de proces verbal de predare - primire încheiat în 31.12.2008, neîndeplinind condițiile impuse prin punctele b) și c), astfel că Hotărârea nr. 529/16.12.2008 a devenit caducă, nemaiproducând nici un efect.
De asemenea, se arată că, în prezent, imobilul din T,- care făcea obiectul contractului de închiriere nr. 1304/2002 este supus unor ample lucrări prin proiectul "Reabilitarea și revitalizarea fortificației T ul ", în cadrul Programului PHARE 2004-2006 Economică și Socială - Proiecte mari de infrastructură regională.
După finalizarea lucrărilor, vor rezulta conform proiectului mai multe spații cu altă destinație cu diverse destinații, Consiliul Local urmând să hotărască cu privire la folosința acestora.
Mai mult, se arată că imobilul în litigiu face parte din domeniul public al Municipiului T, în conformitate cu HG nr. 977/05.09.2002, fiind înscris în Anexa nr. 2 poz. 6 - ul cu teren în cotă de 1/3 partea dreaptă, inventar publicat în nr.699 bis. din 22.09.2002.
Din culpa exclusivă a reclamantei, spațiul nu a fost predat, în vederea începerii lucrărilor de reabilitare dispuse prin proiectul "Reabilitarea și revitalizarea fortificației T ul " în cadrul Programului PHARE 2004-2006 Economică și Socială -Proiecte mari de infrastructură regională.
În aceste condiții, constructorul a trimis o somație de plată pentru suma de 526.618,72 Euro, cauzate de "întârzierea accesului la site în secțiunea D", solicitând totodată prelungirea în timp pentru finalizarea lucrărilor din 28.08.2009 dată planificată inițial pentru predarea lucrării până la data de 08.04.2010.
În acest sens, a fost înaintat și Referatul nr. -.2009-4461/12.03.2009 al Direcției Patrimoniu prin care instituției apelante i se solicită acționarea în instanță a celor două societăți și L în vederea recuperării sumei de 526.618,72 Euro solicitate de constructor.
De asemenea, se arată că potrivit art.1410 civ. "locațiunea lucrurilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a lăsa celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat drept un preț determinat.", iar prevederile art. 948 alin. 1 pct.2 civ se referă la consimțământul valabil al părții care se obligă. Pentru a fi valabil consimțământul trebuie să fie liber și neviciat.
Se arată că instituția apelantă nu poate fi obligată printr-o hotărâre a instanței să prelungească contractul de închiriere nr. 1304/2002, cât timp reclamanta intimată nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale, apelanta promovând în acest sens acțiune de reziliere a contractului și de evacuare a reclamantei.
Mai mult decât atât, potrivit art. 3, al. 2 din contractul de închiriere nr. 1304/2002, ce constituie "legea părților": "La expirarea contractului de închiriere chiriașul trebuie să-și manifeste intenția prelungirii contractului de închiriere, în scris, cu cel puțin 30 de zile înaintea expirării acestuia, în caz contrar, contractul de închiriere se va rezilia de drept", condiție a cărei dovadă nu este făcută de către reclamantă.
În baza acestor prevederi rezultă că proprietarul "poate" să prelungească contractul însă nu este obligat, iar instanța nu se poate substitui voinței juridice a locatorului, impunându-i un consimțământ, câtă vreme în baza art. 948 alin. 1 pct. 2 între condițiile esențiale este necesar "consimțământul valabil al părții care se obligă" iar pentru a fi valabil, consimțământul trebuie sa fie exprimat liber si neviciat.
Nu există normă imperativă pentru obligarea instituției apelante în calitate de proprietar, la închirierea acestui imobil, așa încât nu se poate impune această obligație printr-o hotărâre judecătorească.
Reclamanta apelantă precizează faptul că, admițându-se acțiunea formulată, se încalcă flagrant art. 44 din Constituție, unde se precizează că dreptul de proprietate al persoanei juridice și fizice este garantat și ocrotit în mod egal de lege.
Un alt argument pertinent pentru care instituția apelantă refuză prelungirea contractului de închiriere solicitat, este acela că, potrivit proiectului "Reabilitarea și revitalizarea fortificației T ul " în cadrul Programului PHARE 2004-2006 Economică și Socială - Proiecte mari de infrastructură regională, noile spații vor avea următoarele destinații: antichități, expoziție cu vânzare pentru produse unicate. Muzeul Industriei, Cine-club și, nefiind prevăzute ca spații cu alte destinație "restaurante sau cazinouri", așa cum a avut și are reclamanta în obiectul său de activitate.
În drept, invocă dispozițiile art.282 și urm. și art. 948 alin. 1 pct. 2.civ.
Întâmpinarea intimatei - SRL:
Pârâta intimată - SRL a formulat întâmpinare, prin care solicită respingerea apelului ca neîntemeiat, arătând că în mod greșit apelantele susțin că instanța de fond nu ar fi fost competentă să soluționeze litigiul, competența revenind instanței de contencios administrativ, deoarece contractul de locațiune a unui spațiu comercial nu este un contract administrativ, ci un contract comercial, cum în mod corect s-a reținut de instanța de fond.
În ce privește excepția de litispendență, care ar impune conexarea cauzelor, aceasta este admisibilă doar dacă ele se află în același stadiu de judecată. Despre dosarul nr- nu numai că nu se cunoaște nimic dar acesta este în altă fază de judecată, nefiind posibilă conexarea unei cauze aflate în apel cu alta aflată în primă instanță.
Chiria restantă la 31.12.2004 este prescrisă, conform Decretului nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă, trecând mai mult de 3 ani de la data la care creanța ar fi fost exigibilă. În acest sens și alte acțiuni ale consiliului local privind plata unor asemenea sume au fost respinse, considerându-se acțiunea ca prescrisă (dosar nr. 65/30 2008, dosar nr- ale Tribunalului Timiș ). Chiria nu are caracterul unei creanțe fiscale pentru care termenul de prescripție este de 5 ani, fapt stabilit cu autoritate de lucru judecat și în cauzele amintite mai sus.
De altfel, pretenția apelantelor privind plata chiriei este și neîntemeiată, neavând suport în prevederile contractuale.
Reclamanta pretinde că pârâta ar datora chirie restantă la 31.12.2004 în cuantum de 101.225 lei, conform HCL nr. 42/2000, însă pârâta intimată arată că pârâta intimată i-a închiriat spațiul potrivit contractului de închiriere nr. 1304/2002, la 2 ani de la emiterea HCL în anul 2000, că a plătit chiria stabilită în contract, astfel că reclamanta nu poate pretinde să i se plătească o altă chirie decât cea convenită între părți, potrivit art. 969.civ. contractul având putere de lege între părți.
Dacă reclamanta ar fi înțeles să pună în aplicare HCL nr.42/2000, putea să stabilească această chirie în contract la data încheierii lui, neputându-se modifica în mod unilateral conținutul contactului
Se arată că în perioada 2002-2004, respectiv de la încheierea contractului de închiriere și la data la care reclamanta pretinde că această chirie ar fi fost exigibilă, reclamanta nu i-a notificat niciodată pârâtei un alt cuantum al chiriei decât cel stabilit în contract.
Hotărârile consiliului local prin care s-au prorogat termenele de plată a chiriei nu au efect întreruptiv de prescripție, fiind acte unilaterale ale creditorului, or potrivit Decretului nr. 167/1958 doar recunoașterea creanței de către debitor are efect întreruptiv de prescripție.
Se arată că reclamanta nu poate solicita și majorări și penalizări, ambele fiind sancțiuni contractuale dar care nu se pot cumula. Cuantumul acestora nu poate depăși cuantumul creanței datorate, sens în care solicită a se observa că față de o chirie în valoare de 101.225 lei, majorările și penalizările întrec de 7 ori cuantumul creanței de bază, ceea este inadmisibil.
Soluția Curții de Apel:
Examinând sentința atacată, prin prisma motivelor de apel, Curtea constată că apelul este nefondat, urmând a fi respins, în baza art. 296.proc.civ. pentru considerentele ce succed:
Cu privire la necompetența materială a Tribunalului Timiș:
Curtea reține că, în primă instanță, reclamanții au solicitat rezilierea contractului de închiriere nr. 1304/2002, contract ce are ca obiect închirierea către pârâta - SRL a unui spațiu comercial ce urma a fi folosit pentru alimentație publică, precum și obligarea pârâtei - SRL la plata chiriilor restante și a majorărilor de întârziere.
Acest contract nu poate fi calificat ca fiind unul administrativ, ci unul de drept privat, întrucât Municipiul T, prin Primar, a acționat ca și comerciant, fiind pe picior de egalitate cu cealaltă parte contractantă (pârâta - SRL), ori egalitatea părților contractante este unul dintre caracterele raportului juridic civil (în sens larg, incluzând aici și raporturile comerciale).
Acest contract de închiriere, încheiat în vederea desfășurării activității comerciale a pârâtei - SRL, este unul eminamente comercial.
Ca și contract administrativ poate fi calificat, spre exemplu, contractul de concesiune, unde unitatea administrativ teritorială transmite altei părți - concesionarul - spre administrare rentabilă, pe un termen determinat, în schimbul unei redevențe, o activitate economică, un serviciu public, o subunitate productivă sau un teren proprietate de stat.
Cu privire la excepția litispendenței:
Curtea reține că această excepție este nefondată, întrucât ea presupune existența a cel puțin două litigii între aceleași părți, izvorâte din aceeași cauză și cu același obiect, aflate în același stadiu procesual. În speță, dosarul nr-, față de care se invocă litispendența se află în faza de primă instanță, pe rolul Tribunalului Timiș, ori nu este posibil a se întruni două cauze aflate în faze procesuale distincte (una în primă instanță și una în apel).
Cu privire la criticile vizând modul de soluționare a cererii introductive:
Prima instanță a respins în mod legal și temeinic pretențiile reclamantelor ca fiind prescrise.
Sumele datorate de pârâta - SRL, în calitate de chiriaș, conform contractului de închiriere, chiar dacă au ca destinație bugetul Municipiului T, ele nu au caracter fiscal, astfel că nu li se aplică art. 91, alin. 1 din nr.OG 92/2003, privind Codul d e procedură fiscală, care prevede că dreptul organului fiscal de a stabili obligații fiscale se prescrie în termen de 5 ani.
În speță, raporturile dintre părți sunt comerciale, întrucât izvorăsc dintr-un contract guvernat de regulile dreptului privat, iar reclamanții reconvenționali nu au acționat ca autoritate fiscală. Un asemenea rol îl au autoritățile locale atunci când stabilesc și încasează taxe și impozite, contribuții care se impun contribuabililor fără a li se cere consimțământul.
În speță însă, între părți s-a încheiat un contract, conform căruia pârâta - SRL datorează o chirie lunară, chirie care nu este un venit fiscal.
Termenul de prescripție de 5 ani este caracteristic raporturilor fiscale, care sunt raporturi de autoritate și vizează plata taxelor și impozitelor, iar în nici un caz plata unor obligații contractuale, ce țin de dreptul privat, unde părțile sunt pe picior de egalitate.
În consecință, pretențiile decurgând din neplata chiriilor sunt prescriptibile în termenul general de prescripție de 3 ani, prevăzut de Decretul 167/1958.
În speță, reclamantele au pretins, prin cererea de chemare în judecată, plata chiriei de 101.225 RON, restantă la data de 31.12.2004, la care se adaugă majorări și penalități. Este știut că pentru fiecare lunară de chirie curge un termen deosebit de prescripție, iar în speță, ultima pretinsă este cea aferentă lunii decembrie 2004. Calculând de la această dată termenul de prescripție de 3 ani (chiar și pentru ratele mai vechi, pentru care termenele de prescripție s-au împlinit mai devreme), rezultă că, la data de 29.07.2008, când pretențiile au fost formulate prin cererea de chemare în judecată, erau deja prescrise.
Susținerile apelantelor privind efectele 42/2000 nu au nicio relevanță asupra termenului de prescripție. Astfel, se susține că respectiva hotărâre a fost atacată în justiție și că Tribunalul Timișa anulat-o, lipsind-o de efecte, însă prin admiterea recursului, la data de 1.10.2002, efectele sale au început să se producă din nou.
Admițând această teorie a efectelor 42/2000, Curtea observă că, în baza acesteia, reclamantele au recalculat chiriile majorate până la data de 31.12.2004, de la care se calculează termenul de prescripție de 3 ani.
Nu se poate accepta teza apelantelor conform căreia termenul scadent de plată a diferențelor reprezentând chirie stabilită potrivit 42/2000, a fost prorogat de mai multe ori, prin hotărâri ale consiliului local, până la data de 31.12.2004, întrucât creditorul în defavoarea căruia curge prescripția nu poate împiedica împlinirea termenului de prescripție prin acte unilaterale.
Dispozițiile legale ce reglementează prescripția extinctivă sunt imperative, de ordine publică, iar nu supletive, astfel că părțile nu se pot abate de la ele, sub sancțiunea nulității absolute.
Doar în măsura în care părțile contractante, de comun acord, ar fi stabilit o nouă scadență a chiriilor restante, împlinirea termenului de prescripție ar fi fost împiedicată ca urmare a recunoașterii datoriei de către debitor, recunoaștere care, conform art. 16 din Decretul 167/1958, întrerupe cursul prescripției.
Ar fi de neconceput ca un creditor, atunci când observă că este pe cale să i se prescrie creanța, să stabilească, unilateral, un alt termen de scadență a creanței, pentru a prelungi termenul de prescripție.
În speță, apelantele nu au făcut dovada existenței vreunui caz de întrerupere sau de suspendare a cursului prescripției extinctive care să fi avut ca urmare neîmplinirea termenului de prescripție de 3 ani până la introducerea acțiunii reconvenționale.
Este adevărat, astfel cum susțin apelantele, că au dreptul de a reactualiza chiria, pe parcursul derulării contractului de închiriere, pentru că le permite clauza inserată la art. 4, alin. 2 din contract, însă chiriile recalculate, potrivit 42/2000, sunt prescrise.
Conform art. 1, alin. 2 din Decretul 167/1958, odată cu stingerea dreptului la acțiune privind un drept principal se stinge și dreptul la acțiune privind drepturile accesorii, astfel că, având în vedere că debitul principal este prescris, în egală măsură, sunt prescrise și penalitățile de întârziere de 6.074 RON, precum și majorările de întârziere de 662.018 RON.
În ceea ce privește evacuarea pârâtelor din spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere, Curtea constată că a rămas fără obiect, întrucât cele două pârâte l-au evacuat de bună voie.
În ceea ce privește rezilierea contractului de închiriere, Curtea reține că rezilierea intervine ca o sancțiune pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor, în contractele cu executare succesivă. În speță, reclamantele apelante au rămas în pasivitate, lăsând să se prescrie drepturile lor de creanță. Prin prescripție, obligația perfectă a pârâtei - SRL a devenit naturală, în sensul că executarea sa nu mai poate fi impusă cu concursul forței coercitive a statului. Întrucât creanțele solicitate sunt prescrise, instanțele nu mai pot analiza dacă neplata se datorează culpei debitoarei sau nu, astfel că nici rezilierea contractului respectiv nu poate fi dispusă.
Cu privire la criticile vizând modul de soluționare a cererii reconvenționale:
Curtea constată că criticile reclamantelor, cu privire la obligarea lor să prelungească contractul de închiriere nr. 1304/2002, sunt nefondate, întrucât, prin Hotărârea nr. 529/16.12.2008 a Consiliului Local al Municipiului T, s-a aprobat prelungirea acestuia pe o perioadă de 10 ani. Este adevărat că această prelungire s-a acordat condiționat de îndeplinirea, din partea - SRL a mai multor obligații, însă aceste condiții sunt abuzive nu pot împiedica prelungirea contractului.
Astfel, condiția plății sumelor restante (chirii și penalități contractuale) nu poate fi acceptată, din moment ce aceste sume sunt prescrise și, legat de plata lor, nu poate fi impusă nicio condiție.
Condiția achitării penalităților de 161.870,06 Euro (sume solicitate de constructorul ce trebuia să reabiliteze spațiul în litigiu, pentru neeliberarea spațiului la termen de către - SRL) este abuzivă, întrucât această sumă este incertă.
Celelalte condiții impuse (eliberarea spațiului și renunțarea la toate litigiile împotriva Consiliului Local T), condiții rezonabile, au fost îndeplinite de reclamanta reconvențională - SRL.
Conform art. 3, alin. 2 din Contractul 1304/2002, chiriașul are posibilitatea de a solicita prelungirea contractului de închiriere, cu condiția de a formula o cerere cu cel puțin 30 zile înainte de expirarea termenului de închiriere.
Nu este fondată critica apelantelor conform căreia reclamanta reconvențională - SRL nu ar fi solicitat prelungirea contractului de închiriere cu cel puțin 30 zile înainte de expirarea sa (art. 3, alin. 2 din Contractul de închiriere nr. 1304/2002), întrucât Consiliului Local al Municipiului T și-a manifestat acordul pentru prelungirea acestuia încă de la data de 16.12.2008, prin Hotărârea nr. 529.
Este, deci, de netăgăduit că reclamanta reconvențională - SRL și-a manifestat cu mult timp înainte intenția de a-și prelungi contractul de închiriere.
Mai mult, intenția de a prelungi contractul de închiriere reiese și din faptul că - SRL a depus la dosar cererea reconvențională, cu acest petit, încă de la data de 04.11.2008.
Cheltuieli de judecată:
În baza art. 274.proc.civ. reclamanții-apelanți vor fi obligați să plătească pârâtei-intimate - SRL T suma de 2.380 RON, cheltuieli de judecată în apel, constând în onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul formulat de reclamanții Municipiul T, prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T împotriva sentinței civile nr. 519/PI/19.05.2009, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-.
Obligă pe reclamanții-apelanți să plătească pârâtei-intimate - SRL T suma de 2.380 RON, cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 17.12.2009.
PRESEDINTE, JUDECĂTOR,
Dr.
GREFIER,
RED./18.01.2010
TEHNORED./22.01.2010/5ex.
PRIMA INSTANȚĂ: TRIBUNALUL TIMIȘ
PREȘEDINTE:
Se comunică 3 ex.: - Municipiul T, prin Primar
- - SRL
- - SRL
Președinte:Cătălin Nicolae ȘerbanJudecători:Cătălin Nicolae Șerban, Marian Bratiș
