Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 23/2008. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
DECIZIA NR.23/Ap DOSAR NR-
Ședința publică din 14 februarie 2008
PREȘEDINTE: Gabriela Comșa președinte de secție
- - - - JUDECĂTOR 2: Doina Grigoraș
- - - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelului declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr.1643/C din 11 aprilie 2007, pronunțate de Tribunalul Brașov în dosarul nr.182/Com/2006.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 7 februarie 2008, când părțile prezente au pus concluzii în sensul celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi, care face parte integrantă din prezenta.
Instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la data de 14 februarie 2008.
CURTEA,
Asupra apelului de față:
Prin sentința civilă nr. 1643/11.04.2007, Tribunalul Brașova admis acțiunea formulată de reclamanții " Construcții", G și în contradictoriu cu pârâta, și în consecință:
- a obligat pârâta să vândă reclamantei " Construcții" terenul în suprafață de 22.203 mp. înscris în CF 24838 B sub nr. top. 11116/2, iar în caz contrar, hotărârea să țină loc de act de vânzare-cumpărare;
- a dispus înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei " Construcții" în CF;
- a obligat pârâta să vândă reclamanților G și terenul în suprafață de 6.000 mp. înscris în CF 24838 B nr. top. 11116/4, iar în caz contrar, hotărârea să țină loc de act de vânzare-cumpărare;
- a dispus înscrierea dreptului de proprietate al reclamanților G și în CF;
- a obligat pârâta să vândă reclamantei " Construcții" terenul în suprafață de 66.348,87 mp. înscris în CF 24838 B nr. top.11116/1/1 și terenul înscris în CF 12663 B nr. top 11107/1/2/1/2, 11117/1/2, 11118/1/2, 11119/1/2, 11120/1/1/2 în suprafață de 5214,93, iar în caz contrar să țină loc de act de vânzare-cumpărare;
- a dispus înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei " Construcții" în CF;
- a obligat pârâta să achite reclamantei " Construcții" cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru de 6.684,69 RON, iar reclamanților G și suma de 812,87 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru.
La pronunțarea acestei hotărâri instanța a reținut următoarele:
Între părți s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare la data de 18 noiembrie 1999 (fila 8 - dosar fond) care a fost autentificată sub nr.5981 de BNP, prin care pârâta s- obligat să reclamantei " Construcții" o suprafață de teren de 22.203 mp. din imobilul înscris în CF 12663 B și CF 24838
Prin același act pârâta s-a obligat să vândă reclamanților G și o suprafață de teren de 6.000 mp din imobilul înscris în CF 12663 B și CF 24838
La data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, pârâta a acționat în calitate de mandatar a lui în proprietatea căruia urma să intre terenul ce face obiectul convenției.
Prin același act s-a stabilit că o altă suprafață de teren de 6.000 mp. să fie vândută numiților și.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost notată în CF 12663 B la data de 22 noiembrie 19999 sub -24 (fila 29 - dosar fond).
Dreptul de proprietate al promitentului vânzător a fost înscris în cartea funciară la data de 17 septembrie 2002 cu titlu de moștenire după fostul proprietar tabular (fila 30 - dosar fond).
Odată cu înscrierea dreptului de proprietate a lui s- înscris și dreptul de proprietate asupra terenurilor din CF 12663 B pe numele pârâtei conform evidențelor funciare (de la fila 30, dosar nr.1020/com/2005), menținându-se notarea promisiunii de vânzare-cumpărare de mai sus.
La data de 7 ianuarie 2003 între pârâtă în calitate de promitent proprietar al dreptului de proprietate și reclamanți, în calitate de beneficiari ai promisiunii de vânzare-cumpărare s-a încheiat convenția civilă (fila 11 - dosar fond), autentificat sub nr.2/7 ianuarie 2003 la BNP prin care se reconfirmă obligațiile de vânzare a terenurilor în suprafețele menționate în promisiunea bilaterală.
Prețul vânzării a fost stabilit global pentru întreaga suprafață de teren de 34.203 mp. la suma de 610.000.000 lei (fila 7 verso - dosar fond).
Din acest preț, la data încheierii primului contract pârâta a încasat suma de 300.000.000 lei vechi urmând ca diferența să se achite la data de 29 noiembrie 1999.
La data de 29 noiembrie 1999, dată stabilită pentru achitarea diferenței de 300.000.000 lei pârâta dă reclamanților chitanță descărcătoare de preț, confirmând primirea în totalitate a prețului vânzării (fila 13 - dosar fond).
Ulterior acestei operațiuni, terenul ce face obiectul convenției de vânzare a fost identificat ca atare în cartea funciară nr. 24838 B sub nr. top.11116/2 pentru " Construcții" și sub nr. 11116/4 pentru reclamanții G și.
Terenul din CF 12663 fost trecut în CF 24838 cu mențiunea notării antecontractului de vânzare-cumpărare pentru topograficele indicate (fila 34 - dosar fond).
Potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare (fila 8 - dosar fond) din prețul global de 610.000.000 lei, pârâta a încasat suma de 310.000.000 lei, iar diferența de 300.000.000 lei a fost încasată potrivit chitanței descărcătoare de preț de la fila 13- dosar fond.
A rezultat că, deși prețul a fost plătit, pârâta a refuzat să-și execute obligația de vânzare a terenului față de reclamanții din cauză.
Apărarea pârâtei în sensul că a înțeles să se folosească de clauza de dezicere din promisiunea de vânzare-cumpărare numai în privința reclamanților G și, relativ la terenul de 6.000 mp. nu a fost primită, întrucât pârâta invocat propria culpă în neexecutarea obligației de a vinde, după ce a încasat prețul.
În speță doar promitenții cumpărători pot cere dublul sumei plătite renunțând astfel la încheierea contractului, suma fiind stabilită cu titlu de penalități în neexecutarea contractului.
Reclamanții mai pot opta și pentru încheierea contractului, astfel cum rezultă chiar din formularea acțiunii, refuzând să primească dublul sumei plătite.
Instanța a mai reținut că, la data de 6 ianuarie 2003, pârâta s-a obligat să vândă reclamantei " Construcții" o suprafață de 75.636,25 mp. cu prețul de 2.010.000.000 lei.
Prețul a fost stabilit a fi achitat în trei rate:
- la 7 ianuarie 2003 pârâta a încasat suma de 270.000.000 lei conform înscrisului de la fila 17 - dosar fond;
- la 17 ianuarie 2003 primit 500.000.000 lei conform nr.15 de la fila 18 - dosar fond;
- la 20 ianuarie 2003 pârâta a primit diferența de 1.240.000.000 lei conform de la fila 19 - dosar fond.
Părțile s-au obligat să încheie contract de vânzare-cumpărare în formă autentică după ce vor avea loc operațiuni de comasare și dezmembrare și în termen de 5 zile de la data obținerii certificatului de urbanism pentru comasare și dezmembrare.
La data de 29 octombrie 2003 și apoi la data de 24 februarie 2004, terenul aflat în proprietatea pârâtei a suportat două operațiuni de dezmembrare, notate ca atare în CF 12663 B sub și în CF 24838 B sub.
Ca urmare a acestei dezmembrări, terenul ce a făcut obiectul convenției de vânzare-cumpărare a fost identificat în CF 24838 B sub nr. top. 11116/1/1 în suprafață de 66.348,87 mp. () și în CF 12663 B nr. top.11107/1/2/1/2, 11117/1/2, 11118/1/2, 11119/1/2, 11120/1/1/2 () în suprafață de 5214,93 mp. (fila 20, dosar fond).
Împotriva sentinței a declarat apel pârâta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor de apel pârâta susține că a invocat în fața instanței de fond lipsa calității de reprezentant al " Construcții" a reclamantului G, și a solicitat suspendarea cauzei până când se va stabili cu titlu definitiv calitatea acestuia de reprezentant. Instanța nu s-a pronunțat asupra acestor apărări.
Referitor la lipsa calității de reprezentant legal al " Construcții" se susține că prin decizia nr. 137/Ap/14.11.2006 s-a stabilit că sunt nule absolut hotărârile AGA din 18.02.2003 și, în consecință este nul absolut și actul adițional privind modificarea componenței consiliului de administrație, a cenzorilor și reprezentanților societății " Construcții"
Toate hotărârile luate ulterior celei din 18.02.2003, pe parcursul anilor 2003, 2004, 2005 și 2006 și în continuare, la inițiativa, îndrumarea și organizarea aceluiași consiliu de administrație pot fi analizate de instanță pe motiv de nulitate absolută, fapt care ar pune-o pe apelantă în situația de a răspunde patrimonial față de adevărații reprezentanți ai societății, cu care a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare și care au notificat-o oficial asupra faptului că G nu poate reprezenta legal societatea.
Referitor la fondul cauzei se susține că pârâta a fost în imposibilitate de a respecta clauzele contractului încheiat cu " Construcții", întrucât în ambele cărți funciare a fost notat prezentul proces ce a dus la oprirea oricăror lucrări privind obținerea certificatului de urbanism și dezmembrare.
Apelanta consideră că hotărârea instanței de fond este nelegală întrucât a soluționat greșit clauza de dezicere cuprinsă în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare și anume, obligația pa care aceasta și-a asumat-o de a restitui reclamanților dublul sumei încasate de la aceștia, respectiv suma de 620.000.000 lei.
Pentru aceste motive apelanta solicită admiterea apelului iar în cadrul rejudecării respingerea acțiunii.
În probațiune ambele părți au depus la dosar înscrisuri.
Examinând sentința atacată prin prisma motivelor de apel, în raport de probele administrate și de dispozițiile legale în materie, curtea reține următoarele:
Argumentul apelantei referitor la lipsa calității intimatului G de reprezentant al " Construcții" este decizia nr. 137/Ap/14.11.2006, prin care a fost anulată hotărârea din 18.02.2003 în care acesta a fost desemnat administrator al acestei societăți. Dar, așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, Gaf ost reconfirmat în funcția de președinte al consiliului de administrație și prin alte hotărâri ulterioare, care nu au fost anulate și care au fost înscrise în registrul comerțului. Și în prezent, la registrul comerțului, G este înscris ca administrator și reprezentant al " Construcții". Împrejurarea că s-a formulat o acțiune în anularea hotărârilor ulterioare celei din 18.03.2003 nu poate justifica suspendarea prezentului litigiu, întrucât prin acțiune se tinde la realizarea unui drept al societății, care îi este profitabil, indiferent de reprezentantul acesteia.
În raport de aceste împrejurări se constată că excepția lipsei calității de reprezentant al societății " Construcții" a intimatului G este neîntemeiată.
Pe fondul cauzei, apelanta invocă o clauză de dezicere inserată în antecontract, potrivit căreia, aceasta și-a asumat obligația de a restitui reclamanților dublul sumei încasate.
Mențiunile din contract referitoare la obligația asumată de mandatara promitentului vânzător ca în cazul neîncheierii contractului de vânzare-cumpărare la termenul stabilit în contract să restituie promitenților cumpărători dublul sumei încasate de la aceștia, nu constituie o clauză de dezicere, ci o clauză penală. Este de remarcat în acest sens că nu se prevede dreptul promitentei vânzătoare de a se răzgândi, obligația de plată a dublului sumei încasate fiind consecința nerespectării culpabile de către aceasta a obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Din interpretarea dispozițiilor art. 1068 cod civil rezultă că numai creditorul este cel care are facultatea de a cere de la debitorul care nu și-a executat la timp obligația, fie îndeplinirea obligației principale, fie clauza penală. Debitorul obligației cu clauză penală nu are un drept de opțiune între executarea obligației principale și plata clauzei penale, el nu poate refuza executarea, oferind clauza penală.
Ca urmare, constatându-se că prima instanță a dat o interpretare corectă clauzelor contractului încheiat între părți, în baza art. 296 Cod procedură civilă, urmează a respinge apelul și a păstra hotărârea atacată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile nr. 1643/C/11.04.2007 a Tribunalului Brașov - Secția Comercială și de contencios Administrativ, pe care o păstrează.
Respinge cererea intimaților de obligare a apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 14 februarie 2008.
Președinte, JUDECĂTOR 3: Lucica Gogiu
- -pt. - -
plecată din instanță,
semnează președintele
instanței,
Grefier,
- -
: /21.02.2008
- 6 ex. -
Judecător fond:
Președinte:Gabriela ComșaJudecători:Gabriela Comșa, Doina Grigoraș, Lucica Gogiu
