Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 543/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
CURTEA DE APEL B - SECTIA a V-a COMERCIALA
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALĂ NR.543
Sedința publică de la 10 decembrie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Ana Maria State Ungureanu
JUDECĂTOR 2: Decebal Taragan
GREFIER - - -
Pe rol pronunțarea cererilor de apel, formulate de apelanții reclamanți și și apelantele pârâte SC ROMÂNIA SA și ASOCIATIA DE proprietari Bl.5 T împotriva sentinței comerciale nr.6162/08.05.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, și intimatul intervenient
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică de la 03.12.2008, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta și când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 10.12.2008, când a pronunțat prezenta decizie.
CURTEA:
Prin adresa înregistrată pe rolul acestei instanțe la 10.09.2008, Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a înaintat spre competentă soluționare cererile de apel formulate de apelanta pârâtă SC ROMANIA SA, apelantele reclamante și și apelul formulat de apelanta pârâtă ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI din T, - nr.5 împotriva sentinței comerciale nr. 6162 din 8.05.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială.
Prin sentința sus-menționată, instanța de fond a admis excepția lipsei calității procesuale active pentru reclamanții -,; a respins acțiunea formulată de reclamanții, și, in contradictoriu cu pârâții ASOCIATIA DE PROPRIETARI, si SC ROMANIA SA, ca fiind introdusă de persoană fără calitate procesuală activă; a respins excepția lipsei calității procesuale active pentru ceilalți reclamanți ca neîntemeiată; a admis acțiunea formulată de reclamanții, și, in contradictoriu cu pârâții ASOCIATIA DE PROPRIETARI str. P-ța -, județul T și SC ROMANIA SA; a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere din 1 0.02.2006 încheiat între SC România SA și Asociația de Proprietari Dr. nr.5, T, județul T; a dispus sistarea lucrărilor de amplasare a echipamentelor și antenelor pe terasa imobilului și a obligat pârâta SC Romania Sa să demonteze echipamentele și antenele de pe terasa imobilului.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut următoarea situație de fapt:
Asociația de Proprietari din T, - nr.5, fostă Dr. nr. 5 jud. T, a încheiat cu pârâta SC ROMANIA SA contractul de închiriere din 10.02.2006 pentru spațiul de 110. situat pe terasa și fațada imobilului pentru instalarea antenelor și echipamentelor, contract contestat de reclamanți.
Excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților invocată de pârâta este considerată întemeiată doar pentru reclamanții, având în vedere înscrisurile de la dosar, respectiv anexa la contractul de asociere, tabelul cu numele și semnătura proprietarilor din imobilul respectiv.
Așadar, lipsa unei decizii a asociației de proprietari cu privire la montarea unei antene ori inchirierea unei cote din spatiul-comun conform art. 10 lit c din Statut si art. 18 lit. d, HG 400/2003 este considerată un motiv temeinic pentru admisibilitatea cererii. Aceasta se impune deoarece potrivit art. 11 din statut si art. 19 al 1 din HG 400/2003 comitetul executiv doar aduce la indeplinire hotărârile adunării generale nu este organul care decide. Președintele asociației de proprietari conform art. 12 din statut si art. 20 al 2 din HG 400/2003 urmărești și asigură respectarea statutului si a hotărârilor asociatiei de proprietari și realizarea contractelor angajate de aceasta. Acordul unor locatari pentru montarea antenelor nu este de natură a suplini decizia adunării generale care trebuie să stabilească clar obiectul contractului condițiile de derulare, obligațiile părților, avizele necesare si durata contractului respectiv, ceea ce in cauză nu s-a probat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, apelanta pârâtă SC ROMANIA SA care susține următoarele:
Instanța trebuia să admită excepția lipsei calității procesuale active a tuturor reclamanților întrucât nu au făcut dovada calității lor de proprietari.
Pe fondul cauzei susține că, instanta trebuia sa aiba in vedere dispozitiile art. 17 litera e) din Statutul de organizare si functionare a asociatiei de proprietari din T, Dr nr. 5. Prin aceasta dispozitie s-a stabilit ca "Daca o decizie a asociatiei de proprietari este contrara legii sau acordului de asociere, sau este de natura sa produca daune considerabile intereselor unei minoritati a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate actiona in justitie valabilitatea respectivei decizii, in termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia
In situatia in care reclamantii erau nemultumiti de decizia proprietarului spatiului comun - si anume asociatia de proprietari, care reprezinta interesele tuturor proprietarilor din imobil - de a inchiria spatiul respectiv catre societatea noastra, in temeiul HG 400/2003 puteau initia o actiune in justitie, in termenul legal de 60 de zile. In lipsa acestei actiuni este evidenta lipsa de interes a reclamantilor si reaua credinta cu care a fost introdusa cererea de chemare in judecata.
A mai apreciat că, la momentul incheierii contractului de inchiriere atacat, nu era necesara obtinerea acordului proprietarilor apartamentelor cu care spatiul respectiv se invecineaza pe orizontala si pe verticala.
Legea nr. 453/2001 instituie necesitatea obtinerii acordului vecinilor pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate, pentru lucrari de constructii necesare in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente, numai daca sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea acestora. In speta este evident ca echipamentele apartinand societatii noastre nu pot fi incadrate in categoria "constructiilor noi", deoarece nu implica aparitia unui nou imobil care, prin distanta redusa fata de constructiile existente, sa implice necesitatea luarii unor masuri de "protejare" a constructiilor anterioare.
Instanta de fond nu se limiteaza la analiza contractului de inchiriere a carui anulare a fost ceruta prin cererea de chemare in judecata, ci îsi motiveaza decizia analizand aspecte legate de valabilitatea Autorizatiei de construire, aspecte ce depasesc cadrul procesual stabilit de catre reclamanti.
Instanta de fond arata ca obiectul contractului este imprecis determinat, fara a se indica denumire, caracteristici tehnice, numar de bucati cu privire la antenele si echipamentele respective. Aceasta motivare nu are nicio legatura cu litigiul dedus judecatii, si anume anularea unui contract de inchiriere intrucat, potrivit art. 1.1 din contractul de inchiriere nr. 8891/9.03.2006, obiectul acestuia este un spatiu de 110 mp situat pe terasa superioara a imobilului din T, Piata Dr nr. 5. Fiind vorba de un contract de inchiriere, acesta vizeaza folosinta unui spatiu, nu instalarea de echipamente.
În ceea ce privește apelul formulat de aceasta susține că are calitate procesuală activă, fiind proprietară a apartamentului nr. 13 din imobilului situat în - nr.5 T; însă în apartament locuiesc părinții săi G și.
Împotriva sentinței nr.6162 din 8.05.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a formulat apel și apelanta pârâtă ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI DIN T, - nr.5 care susține că:
În mod eronat instanța a reținut că prin închirierea spațiilor comune este schimbată destinația spațiilor comune, în speță fiind vorba de o închiriere a unui spațiu în suprafață de 110. situat pe terasa și fațada imobilului din T, Dr. nr.5, având în vedere că nu există o descriere clară în nici un document și care să se stabilească clar ce fel de acțiuni reprezintă o schimbare de destinație, de altfel închirierea rezultată și din titlul și conținutul contractului de închiriere contestat în prezentul litigiu.
Contractul de închiriere încheiat la data de 10.02.2006 între subscrisa SC SA, a fost pe ordinea de zi a adunării generale convocată pe bază de afiș și convocator în data de 4.08.2007 ora 10,00 la punctul 1.3.2. Punctul de pe ordinea de zi s-a votat în favoare de către 21 de persoane din cele 33 prezente. În consecință este valid, după ce în prealabil a fost discutat și votat în comitetul executiv, pentru ca apoi să fie validat într-o adunare generală viitoare, conform documentelor anexate.
În baza tabelului semnat inițial de către proprietarii de apartamente 29 din 44 de apartamente au fost de acord cu încheierea contractului și amplasarea antenelor telecom pe terasa blocului. Mai mult decât atât, proprietarii de apartament direct afectați de vecinătate, atât pe orizontală cât și pe verticală au fost de acord cu amplasarea antenelor, deși antena este amplasată pe casa liftului și nu în imediata vecinătate a apartamentelor.
În ceea ce privește apelul formulat de reclamanta, aceasta solicita să fie avut în vedere faptul că, aceasta este coproprietară a apartamentului nr.23, cu fiul său și că acesta a fost cel care a semnat actul de constituire al asociației de proprietari.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului din perspectiva motivelor de apel invocate reține următoarea situație de fapt:
Reclamanții în calitate de proprietari și locatari în imobilul situat în, - nr.5 au solicitat, în contradictoriu cu pârâtele SC ROMANIA SA și ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI, anularea contractului de închiriere din 10.02.2006 încheiat între Asociația de Proprietari și SC ROMANIA SA; sistarea lucrărilor de amplasare a antenelor, echipamentelor telecom pe terasa imobilului situat în T - nr.5, obligarea pârâtei SC ROMANIA SA la demontarea echipamentelor și antenelor telecom și aducerea suprafeței închiriate la starea inițială.
Se susține că asociația de proprietari a încheiat în data de 10.02.2006 contractul de închirieri pentru suprafața de 110. de pe terasa blocului, cu SC ROMANIA SA, fără a avea acordul prin hotărârea adunării generale a asociației.
Dintre toți reclamanții care au semnat cererea de chemare în judecată, instanța de fond a apreciat că, și nu au calitate procesuală activă, având în vedere tabelul aflat la fila 5 dosar Judecătoria Timișoara (după contractul de asociere) tabel în care nu se regăsesc acești reclamanți.
Dintre acești 3 reclamanți au formulat apel pe aspectul lipsei calității procesuale active și.
Se constată că nu a semnat acest tabel, titularul de apartament nr.13 fiind, iar la. nr.23 a semnat.
Nu s-au depus probe la dosar în sensul celor susținute de apelante, nu se constată calitatea lor de proprietare a apartamentelor 13 și respectiv 23 însă semnătura și numele lor nu se regăsesc în tabelul aflat la fila 5 dosar Judecătoria Timișoara.
De asemenea nu s-a depus la dosar nici o împuternicire dată de apelantele reclamante către membrii de familie care au semnat tabelul, pentru a putea fi reprezentate cum de altfel există o prevedere și în articolul 17 litera b din statutul de organizare și funcționare al asociației de proprietari.
Ca urmare, aceste două apeluri urmează a fi respinse ca nefondate.
În ceea ce privește apelul SC ROMANIA SA, sub aspectul lipsei calității procesuale active a tuturor reclamanților, o asemenea susținere este nefondată.
În cauză nu se contestă calitatea de proprietari ai reclamanților asupra apartamentelor din imobilul situat în - nr.5 din
Dacă acestor reclamanți și s-ar contesta calitatea de proprietari atunci trebuie pusă la îndoială și calitatea de proprietari ai celor care au semnat "pentru"montarea antenelor și despre care apelanta afirmă că reprezintă 60% din proprietari ai apartamentelor din imobil.
Calitatea procesuală activă s-a pus în legătură cu tabelul aflat la dosarul de fond (fila 15) și al căror nume se regăsește sau nu printre cei care au semnat tabelul.
În ceea ce privește articolul 17 litera e din Statutul de organizare al asociației de proprietari referitor la atacarea în justiție în termen de 60 de zile a unei decizii a asociației de proprietari, se constată că nu a existat la data de 10.02.2006 nici o decizie a asociației de proprietari pentru încheierea contractului de închiriere astfel încât nu aveau reclamanții ce să atace în termen de 60 de zile.
Mai mult, au ales o altă cale juridică și anume aceea de constatare a nulității absolute a unui act juridic, care este o acțiune imprescriptibilă, ce poate fi introdusă oricând de orice persoană interesată, iar reclamanții în calitate de proprietari asupra apartamentelor din imobil și asupra cotelor părți din coproprietatea comună care este și terasa blocului sunt persoane interesate de introducerea unei acțiuni pentru anularea unui act juridic ale cărui efecte sunt nefavorabile.
O altă susținere a apelantei - pârâte SC SA este aceea neaplicabilității articolului 6 alineat 3 din HG nr. 400/2003 cu privire la schimbarea destinației spațiului dată fiind împrejurarea că terasa imobilului fiind în proprietate comună indiviză are un regim juridic diferit astfel încât nu este necesară obținerea acordului proprietarilor (pentru schimbarea destinației spațiului).
Și această susținere este nefondată.
Conform articolului 10 litera c din Statutul asociației de proprietari adunarea generală a proprietarilor ia hotărâri cu privire la "modul de folosire a spațiilor comune și (.) schimbarea destinației unor asemenea spații nu se va putea face decât cu acordul majorității membrilor asociației de proprietari și în mod obligatoriu cu al celor direct afectați".
Rezultă din interpretarea logico-juridică a acestui text din statut că, mai mult decât în cazul unor spații proprietate, în cazul spațiilor proprietate comună, cum este și terasa blocului este necesară o hotărâre a adunării generale a asociaților, hotărâre care să se ia cu votul majorității membrilor asociației.
Nu se poate spune că destinația terasei blocului este aceea de a se amplasa antena; încât să nu ne aflăm în situația schimbării destinației acestui spațiu, cu atât mai mult cu cît pentru amplasarea unor asemenea echipamente sunt necesare autorizații legale speciale (de constituire, aviz de mediu).
Așadar, pentru amplasarea unor asemenea echipamente era necesară o hotărâre a adunării generale a asociației adoptată cu majoritatea membrilor asociației conform articolului 10 litera c din statut.
Cum o astfel de hotărâre nu există, nu există acordul legal pentru amplasarea unor astfel de echipamente, ceea ce echivalează cu lipsa totală a consimțământului la încheierea contractului de închiriere.
Lipsa totală a consimțământului la încheierea unui act juridic atrage nulitatea absolută a actului încheiat cu nerespectarea cerințelor legale.
În ceea ce privește apelul formulat de Asociația de proprietari, față de primul motiv de apel invocat în sensul că nu este schimbată destinația spațiului de 110. situat pe terasa și fațada imobilului, pentru considerentele expuse față de acest motiv invocat și de apelanta SC ROMANIA SA, în sensul că nu se poate susține că destinația terasei unui imobil este pentru amplasarea de antene, acest motiv de apel este nefondat.
Chiar apelanta, de fapt, a arătata că în data de 4.08.2007 (la aproape 1 an și 6 luni de la încheierea contractului de închiriere -10.02.2006) a convocat o adunare generală pentru "validarea"contractului de închiriere cu firma ".
Rezultă din această împrejurare că însăși apelanta recunoaște că era necesar acordul majorității membrilor asociației exprimat printr-o hotărâre.
În ceea ce privește tabelul semnat inițial de 29 de proprietari de apartamente, aceste semnături nu țin loc de "hotărâre" a adunării generale astfel cum sunt prevederile articolului 10 litera c din statutul asociației.
Pentru toate aceste considerente, apelurile formulate sunt nefondate și vor fi respinse ca atare.
Curtea va lua act că s-au depus la dosar cereri sub semnătură privată, formulate de reclamanții și și în baza articolului 246 Cod procedură civilă va lua act de renunțarea la judecată a acestora.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondate apelurile declarate de apelanții reclamanți, domiciliată în T, P-ța -, nr. 5,. 23, Județ T și, cu în T, P-ța -, nr. 5,. 13, Județ și apelantele pârâte SC ROMÂNIA SA, cu sediul în B,--53 sector 1 și ASOCIATIA DE PROPRIETARI Bl.5, cu sediul în T, P-ta -, nr. 5, Județ T, împotriva sentinței comerciale nr.6162/08.05.2008 pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații reclamanți, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 25, Județ T, domiciliată în T, P-ța -, nr. 5,. 15, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 6, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 8, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 10, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 14, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 16, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,.27, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 32, Județ T, domiciliat în T, P-ța -, nr. 5,. 38, Județ T, domiciliată în T, P-ța -, nr. 5,. 41, Județ și intimatul intervenient -, cu domiciliul ales în B,-, -1,.3,.87.
Ia act de renunțare la judecata cererilor de chemare în judecată formulare de reclamanții și, conform articolului 246 Cod procedură civilă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 10.12.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
-
GREFIER
-
Red.Jud.
Tehnored.
18 ex.
8.01.2009
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
.
Președinte:Ana Maria State UngureanuJudecători:Ana Maria State Ungureanu, Decebal Taragan
