Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 62/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
-Secția Comercială, de Contencios
Administrativ și Fiscal-.
DOSAR NR.-
DECIZIA NR.62/C/2008 -
Ședința publică din 13 mai 2008
PREȘEDINTE: - - - JUDECĂTOR 1: Tătar Ioana
- -- JUDECĂTOR 2: Vîrtop Florica
- - - grefier
********
Pe rol fiind judecarea apelului comercial formulat de reclamanțiiși -ambii domiciliați în S M, str. -, nr.37, jud. S M în contradictoriu cu intimata pârâtă SC""SRL cu sediul în S M,-, jud. SMî mpotriva sentinței nr.158/LC din 13 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Satu Mare, în dosar nr-, având ca obiect -obligația de a face -.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, se prezintă apelanții reclamanți și - personal, lipsă fiind intimata pârâtă SC""SRL S
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței că, apelul este legal timbrat cu suma de 19 lei taxă judiciară de timbru achitată prin chitanța nr.- din 03.04.2008, plus 0,15 lei timbru judiciar, cauza este la primul termen de judecată în apel, după care:
Apelantul reclamant învederează instanței că, nu mai are alte cereri, dorește soluționarea cauzei la acest termen de judecată.
Instanța, nefiind alte cereri, chestiuni prealabile, consideră cauza lămurită, închide faza probatorie și acordă cuvântul asupra apelului.
Apelantul reclamant solicită admiterea apelului și având în vedere că, reprezentantul său, avocatul care i-a redactat motivele de apel nu a putut să se prezinte la acest termen de judecată, solicită instanței să-i acorde cuvântul pentru a-șu spune punctele de vedere cu problemele ridicate și susținerile care au stat la baza sentinței atacate cu apel. Astfel, instanța de fond a reținut că, reclamanții și-au exprimat acordul la demolarea zidului, anterior încheierii contractului de închiriere, iar din examinarea contractului rezultă că nu s-a înserat vreo clauză privitoare la sistemul de încălzire. Apreciază că aceste susțineri sunt greșite, ele nu se bazează pe interpretarea clauzelor și nici pe probele administrate în cauză. Toate aceste susțineri, din punctul de vedere al apelanților, arată că nu rezistă la o analiză temeinică și justă a cauzei. Cu privire la clauza contractuală de la pct.7 din contract care prevede că, chiriașul trebuie să readucă spațiul la aceeași stare ca la data în care l-a luat în folosință, exceptând uzura morală, apreciază că, aceasta a fost interpretată în mod greșit de către instanța de fond, având în vedere că, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților și nu după sensul literal al termenilor, această stipulare a articolului amintit mai sus, neavându-și rostul dacă părțile nu s-ar fi înțeles cu privire la acest fapt. De asemenea, mai arată că, prin contract s-a stipulat și restabilirea situației anterioare, obligația asumată de pârâtă și cum de la data încheierii contractului nu s-a efectuat nici o modificare, este clar că părțile s-au referit la refacerea zidului efectuat anterior încheierii contractului, de altfel pârâta luând în folosință spațiul anterior încheierii contractului de închiriere, perioadă în care a efectuat și demolarea zidului. Mai arată și că în luna octombrie părțile s-au înțeles cu privire la termenii închirierii, drepturile și obligațiile fiecărei părți, astfel că, față de acest fapt apreciază că, hotărârea instanței de fond este netemeinică și nelegală și drept consecință solicită admiterea apelului, apreciind că, dreptatea este de partea apelanților, menționând și că, la instanța de fond a solicitat acesteia să oblige pârâta la refacerea zidului, însă acesta a fost refăcut de către apelanți și față de acest fapt, solicită instanței de apel să oblige pârâta la plata contravalorii lucrărilor de refacere a zidului, care au fost efectuate de către apelanți conform devizului depus la dosar. În ceea de privește problema încălzirii învederează instanței că, astfel cum s-a stipulat în contract, la art.4 chiriașul va fi cel care va asigura condițiile de încălzire și că locatorul va plăti 50% din valoarea investițiilor, convenindu-se totodată și asupra sistemului de încălzire, respectiv cu convectoare. După ce au fost achiziționate convectoarele, proprietarul a plătit 50 % din valoarea acestora, chiriașul fără acordul apelanților, a schimbat sistemul de încălzire, susținând pârâta că aceste convectoare nu au funcționat și drept urmare le-a luat. Art.30 din Legea locuinței prevede că, în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligațiilor care îi revin, lucrările pot fi executate și de către chiriaș, proprietarului reținându-i-se contravaloarea acestora din chirie, însă art.4 din contract precizează că, la sfârșitul perioadei de închiriere amenajările efectuate de comun rămân în posesia proprietarului, ori la plecare pârâta a dus tot sistemul de încălzire, după ce apelanții au achitat 50 % din contravaloarea lui. Ca și o ultimă idee, învederează instanței că toate aceste probleme făcute de pârâtă au fost create cu scopul de a determina proprietarul, de a-i vinde imobilul, deoarece acesta s-a mutat pe aceeași stradă cu locația, dar la un alt număr. Suma pe care a reținut-o chiriașul ca și contravaloarea din chirie, pentru convectoare a fost de 188 euro. Nu solicită cheltuieli de judecată
După închiderea dezbaterilor, intimata pârâtă, prin administrator a depus la dosar întâmpinare și împuternicirea din partea societății.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr.158/LC din 13 martie 2008, Tribunalul Satu Marea respins acțiunea reclamanților și împotriva pârâtei SC""SRL S M, pentru obligația de a face, obligând reclamanții la plata sumei de 1.100 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, prin contractul de închiriere încheiat la data de 1 decembrie 1999, reclamanții au pus la dispoziția pârâtei, apartamentul nr.2, situat în S M,-, compus din 2 camere și dependințe, perioada supusă închirierii fiind 1 decembrie 1999 - 30 noiembrie 2005, contract prin care s-a stabilit și că locatorul să plătească 50% din valoarea lucrărilor de îmbunătățire a apartamentului, stabilite de comun acord cu chiriașul, iar la sfârșitul perioadei de închiriere, amenajările efectuate rămân în posesia locatorului.
În contract sa mai stipulat și că la expirarea perioadei de închiriere, spațiul să fie readus la starea inițială, exceptând uzura normală.
Din coroborarea răspunsurilor date cu prilejul luării interogatoriilor, instanța a reținut că, reclamanții și-au exprimat acordul cu privire la demolarea zidului anterior încheierii contractului de închiriere, iar din examinarea contractului rezultă că, nu s-a inserat vreo clauză cu privire la sistemul de încălzire, de altfel la data încetării contractului, centrala termică a fost demontată, revenindu-se la stadiul anterior,după debranșare. Tribunalul a reținut că, pârâta nu a încălcat dispozițiile contractuale, motiv pentru care a respins acțiunea reclamanților.
Împotriva hotărârii pronunțate de prima instanță au declarat apel, în termen și legal timbrat apelanții și, solicitând instanței admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței, în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel se învederează instanței că, prin hotărârea apelată s-a respins acțiunea reclamanților cu motivarea că, reclamanții și-au exprimat acordul la demolarea zidului, anterior încheierii contractului de închiriere în cadrul căruia nu s-a inserat vreo clauză privitoare la sistemul de încălzire. Această motivare este greșită și nu se bazează pe interpretarea clauzelor contractuale și nici pe probele administrate în cauză.
Astfel, cu privire la cererea de refacere a peretelui despărțitor dintre bucătărie și restul încăperilor din apartament, s-a interpretat greșit clauza înscrisă la pct.7 în contract potrivit căruia în mod expres s-a prevăzut să se readucă spațiul la aceeași stare ca la data la care l-a luat în folosință, exceptând uzura morală.
Potrivit art.977 Cod civil, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților și nu după sensul literal al termenilor, fiind evident că, clauza de la pct.7 nu s-ar fi stipulat dacă părțile nu s-ar fi înțeles în acest sens.
Chiar dacă demolarea a avut loc anterior încheierii oficiale a contractului, ea a fost făcută în scopul închirierii, societatea pârâtă condiționând acest act, de mărirea unui spațiu prin demolare.
Ca atare, prin contract s-a stipulat și restabilirea situației anterioare, fiind lesne de înțeles că părțile s-au referit la refacerea zidului efectuat anterior, atâta vreme cât ulterior nu sau efectuat alte modificări.
Cu privire la sistemul de încălzire arată că, la art.4 din contract s-a stipula că, chiriașul va asigura condițiile de căldură și că părțile vor contribui cu cote de 50 % din valoarea investiției convenite a fi efectuată prin convectoare. Dar după achiziționarea lor, chiriașul a schimbat din proprie inițiativă, fără acord, sistemul de încălzire.
Art. 30 din legea locuinței prevede că, în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligațiilor ce îi revin, lucrările pot fi executate de chiriași în contul proprietarului, reținând contravaloarea acestora din chirie. Părțile s-au înțeles la art.4 din contract că, la sfârșitul perioadei de închiriere, amenajările efectuate de comun acord să rămână în posesia locatorului, ori la plecare chiriașa a dus tot sistemul de încălzire după ce reclamanților li s-a reținut 50% din valoarea acestuia.
Apelul nu a fost motivat în drept.
Intimata pârâtă, legal citată în cauză, după închiderea dezbaterilor a depus la dosar întâmpinare.
Instanța de apel analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu, reține că este nefondat, urmând ca în baza prevederilor art.295 - 296 Cod procedură civilă să dispună respingerea apelului ca nefondat și menținerea în totalitate a sentinței apelate pentru următoarele considerente:
Între părțile din cauză s-a încheiat la data de 1 decembrie 1999 un contract de închiriere prin care reclamanții apelanți au pus la dispoziția intimatei pârâte apartamentul situat în S M,- compus din două camere și dependințe în schimbul încasării unei chirii periodice, perioada închirierii expirând la data de 30 noiembrie 2005.
Prin acțiunea introductivă reclamanții apelanții au solicitat instanței obligarea pârâtei intimate la refacerea, pe cheltuiala sa a peretelui despărțitor al bucătăriei, precum și la schimbarea sistemului de încălzire al apartamentului închiriat, prin instalarea convectoarelor, în locul microcentralei termice.
În privința capătului de cerere privitor la obligarea intimatei pârâte la refacerea peretelui despărțitor se reține că, în mod corect și legal a dispus prima instanță, respingerea lui ca neîntemeiat.
Astfel, apelanții reclamanți au invocat faptul că, potrivit prevederilor art.7 din contract chiriașul s-a obligat să predea la expirarea perioadei de locațiune, spațiul închiriat în starea inițială pe care l-a preluat la începutul locațiunii.
Din probatoriul administrat, respectiv interogatoriile la care au răspuns părțile din cauză, a rezultat că, peretele despărțitor demolat al bucătăriei a fost demolat anterior încheierii contractului de închiriere, fiind o condiție prealabilă încheierii contractului de închiriere.
În cuprinsul contractului de închiriere ce constituie conform art.969 cod civil " legea părților " nu s-a inserat vreo clauză expresă privitoare la acest perete dărâmat, ori obligația expresă a chiriașului de a-l reface la expirarea locațiunii.
Art.7 din contract invocat de apelanții reclamanții drept temei contractual al solicitării, poartă denumirea "mobilierul" și se referă la dreptul chiriașului de a mobila spațiul închiriat și la obligația acestuia, la expirarea contractului, de a îndepărta mobilierul și echipamentul și readucerea spațiului la aceeași stare în care era la luarea lui în folosință.
Într-adevăr, potrivit art.977 Cod civil, contractele se interpretează după intenția comună a părților contractante și nu după sensul literal al termenilor, dar art.982 Cod civil, referitor la aceleași reguli de interpretare a contractelor, arată că toate clauzele convențiilor se interpretează unele din altele, dându-se fiecărei clauze înțelesul ce rezultă din actul întreg. Ori, așa cum rezultă ca urmare a analizării în ansamblu a prevederii contractuale invocate, clauza se referă la mobilarea și îndepărtarea mobilierului imobilului închiriat la expirarea perioadei, partea finală a art.7 alin.2 din contract privitoare la readucerea spațiului la aceeași stare, fiind stipulată în acest context, neputând fi interpretat și reținut trunchiat fără a fi avut în vedere ansamblul prevederii contractuale.
De altfel, și dacă clauza invocată s-ar interpreta în sensul restrâns fără a fi avut în vedere articolul contractual în ansamblu, se reține că, din probe a rezultat că pârâta a preluat spațiul închiriat cu peretele deja demolat, neputând fi obligată la refacerea zidului, atâta vreme cât acesta nu a fost dărâmat pe perioada locațiunii încheiate.
De asemenea, în fața instanței de apel apelanții au învederat instanței că, pe parcursul procesului au procedat la refacerea zidului pe cheltuiala lor, cererea lor inițială de obligație de a face, devenind fără obiect. Tot în fața instanței de apel au arătat în acest sens că solicită obligarea pârâtei la plata contravalorii lucrării de refacere a zidului, conform devizului depus la dosar, cerere pe care însă nu a formulat-o în primă instanță, ci doar în apel, situație în care potrivit prevederilor art.294 alin. 1 Cod procedură civilă, cererea este inadmisibilă, în apel neputându-se schimba obiectul cererii de chemare în judecată, ori să se facă cereri noi.
Cu privire la capătul de cerere privitor la schimbarea sistemului de încălzire prin instalarea convectoarelor se reține că, motivele de apel sunt nefondate, în mod judicios reținând prima instanță netemeinicia și acestui capăt de cerere, în contractul părților neexistând vreo clauză expresă privitoare la sistemul de încălzire care trebuia instalat în spațiu. Clauza prevăzută la art.4 în contract se referă la faptul că, pe durata locațiunii, chiriașul se obligă să asigure condițiile de lumină, căldură, electricitate și apă, iar dacă se vor efectua lucrări de reparații, modificări ori îmbunătățiri stabilite de comun acord, locatorul s-a obligat a plăti 50% din valoarea acestora, dedusă din valoarea chiriei, urmând ca la sfârșitul perioadei, îmbunătățirile stabilite, să rămână proprietarilor.
În contractul părților nu s-a stipulat modalitatea în care urma a se efectua în concret încălzirea apartamentului închiriat, între părți existând doar ulterior discuții privitoare la instalarea încălzirii pe baza convectoarelor, achiziționându-se două convectoare, unul de fiecare parte, dar în final s-a instalat sistemul de încălzire cu microcentrală.
La expirarea perioadei de locațiune, chiriașul și-a ridicat microcentrala instalată din proprie inițiativă și la care nu au contribuit apelanții locatori, imobilul fiind predat în starea în care s-a aflat după debranșarea de la sistemul centralizat de încălzire.
Deoarece, chiriașul a procedat la efectuarea unor investiții în spațiu, prin contorizarea gazului și a apei, la care nu au contribuit și apelanții, în contul convectorului au compensat contravaloarea celorlalte investiții.
Prin urmare, deoarece în contractul părților nu s-a stabilit decât că, chiriașul se obligă să-și asigure condițiile de căldură, fără a specifica sub ce formă pe perioada închirierii, neexistând vreo clauză în sensul că s-ar fi obligat a realiza sistemul de încălzire în forma dorită de apelanții reclamanți prin acțiunea formulată, capătul de cerere privitor la obligarea pârâtei ca pe cheltuiala sa să schimbe sistemul de încălzire prin instalarea convectoarelor în locul microcentralei termice, a fost corect respins ca nefondat de prima instanță.
În consecință, constatându-se nefondate motivele de apel formulate, instanța de apel va dispune respingerea ca nefondat a apelului declarat și menținerea în totalitate a sentinței apelate.
Instanța de apel nu va acorda cheltuieli de judecată, deoarece acestea nu s-au solicitat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondatapelul comercial d eclarat de apelanții reclamanțiși -ambii domiciliați în S M, str. -, nr.37, jud. S M în contradictoriu cu intimata pârâtă SC""SRL cu sediul în S M,-, jud. SMî mpotriva sentinței nr.158/LC din 13 martie 2008, pronunțată de Tribunalul Satu Mare, pe care o menține în totalitate.
Fără cheltuieli de judecată în apel.
DEFINITIVĂ.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 13 mai 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER.
Red.dec. - jud. -
În concept, 16.05.2008 -
Jud. fond
Tehnoredact. - -
19.05.2008/ 5 ex.
3 com./19 mai 2008
1. reclamanțiiși
2.- // - -ambii domiciliați în S M, str.
-, nr.37, jud. S M
3.intimata pârâtăSC""SRLcu sediul în S M, str.
-, nr.4A, jud. S M
Președinte:Tătar IoanaJudecători:Tătar Ioana, Vîrtop Florica, Sabău Mirela
