Obligatia de a face in spete comerciale. Decizia 732/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR-
DECIZIA NR. 732
Ședința publică din data de 8 mai 2009
PREȘEDINTE: Valentina Gheorghe
JUDECĂTORI: Valentina Gheorghe, Adriana Florina Secrețeanu Adrian
- - -
Grefier - Nora
Pe rol fiind judecarea recursului formulat de reclamantul CONSILIUL LOCAL, cu sediul în Târgoviște,-, județul D, împotriva sentinței nr. 1113 din 6 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița - Secția comercială și de contencios administrativ, în contradictoriu cu pârâta SC SRL, cu sediul în Târgoviște, str. - -, - 3,. 14, județul
Recursul a fost timbrat cu taxă de timbru în valoare de 1533,50 lei taxă de timbru cu Ordinul de plată nr. M 104 din 13 februarie 2009 și timbru judiciar în valoare de 5 lei, conform dovezilor atașate la dosarul cauzei și anulate de instanță.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns intimata pârâtă SC SRL prin avocat din cadrul Baroului D, conform împuternicirii avocațiale aflată la fila 22 dosar, lipsă fiind recurentul reclamant Consiliul Local Târgoviște.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care arată că recursul este la primul termen de judecată, după suspendare, este motivat, solicitându-se și judecata în lipsă, este legal timbrat, după care;
Avocat, pentru intimata pârâtă SC SRL, depune la dosarul cauzei împuternicire avocațială și arată că nu mai are alte cereri de formulat și solicită acordarea cuvântului în combaterea recursului.
Curtea, luând act de că intimata pârâtă nu mai are alte cereri de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în recurs.
Avocat, pentru intimata pârâtă SC SRL, având cuvântul, solicită respingerea recursului formulat împotriva sentinței nr. 1113 din 6 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița - Secția comercială și de contencios administrativ. Apreciază că recurenta a formulat critici de fond în cuprinsul motivelor de recurs, critici care au fost avute în vedere de instanța de fond.
Arată că prima instanță a stabilit în mod judicios situația de fapt și a constatat că cererea reconvențională este admisibilă, având în vedere și expertiza dispusă și efectuată în cauză, care a clarificat că pârâta a efectuat lucrări de îmbunătățire a spațiului închiriat și cu care, la acel moment, reclamanta a fost de acord.
La solicitarea instanței, avocat, pentru intimata pârâtă SC SRL, precizează că pârâta a luat ființă prin transformarea unei asociații familiale, cu același acționariat, în societate comercială cu răspundere limitată.Învederează că nu poate preciza în ce an a avut loc această transformare.Precizează că nu i s-a solicitat la judecata în fond a cauzei această probă.
Solicită respingerea recursului formulat împotriva sentinței nr. 1113 din 6 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița - Secția comercială și de contencios administrativ, și, pe cale de consecință, menținerea ca fiind legală și temeinică sentința recurată.
Fără cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Princerereaînregistrată la ribunalul Dâmbovița la nr- la data de 25.05.2007, reclamantul Municipiul Târgoviște prin Consiliul Local Târgoviște, a chemat în judecată pârâta SC SRL Târgoviște, și a solicitat obligarea la plata sumei de 21.264,49 lei, reprezentând chirie și penalități de întârziere, precum și despăgubiri calculate pentru folosința spațiului ce a făcut obiectul contractului nr. 29/2005 în perioada februarie 2005 - aprilie 2007 și obligarea pârâtei la plata sumei de 15.196,46 lei, reprezentând chirie și penalități de întârziere, precum și despăgubiri calculate pentru folosința spațiului ce a făcut obiectul contractului nr. 30/2005 în perioada februarie 2005 - aprilie 2007; să se constate că cele două acte juridice au încetat prin renunțare, în condițiile art. 21 pct. 3 din contract, și să se dispună evacuarea pârâtei din spațiile comerciale puse la dispoziția acesteia prin contractele precizate.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 7.02.2005 au fost încheiate contractele de închiriere nr.29, respectiv nr. 30, urmare adjudecării prin licitație publică a spațiilor. Contractele conțin dispoziții ferme referitoare la preț, modalități și termene de plată, stabilindu-se posibilitatea recalculării unilaterale chiriei, dacă ea va fi mai mică decât taxele locale aprobate prin HCL, obligația plății chiriei până la data de 10 lunii pentru care se face plata, sub sancțiunea penalității de 0,20%, conform art. 6 din contract.
Prin adresa nr.49/10.01.2007, pârâta a solicitat rezilierea contractelor nr.29 și 30/2005, reclamantul dând eficiență dispozițiilor art. 21 din contracte și dispunând încetarea acestora la data de 25.01.2007, prin renunțare cauzată de imposibilitatea obiectivă locatarului de a exploata obiectul actului.
Ca urmare, arată reclamantul, pentru perioada ulterioară încetării contractelor, solicită obligarea pârâtei la plata unor despăgubiri ce reprezintă echivalentul folosinței spațiilor ocupate, pentru perioada februarie - aprilie 2007, cât și a beneficiului nerealizat, constând în majorări de întârziere conform art. 115 din OG nr.92/2003 ( Codul d e procedură fiscală), ca urmare a antrenării răspunderii civile delictuale.
Totodată, întrucât în prezent spațiile comerciale sunt ocupate de pârâtă fără a justifica un titlu, aceasta renunțând la beneficiul celor două contracte de închiriere, reclamantul a solicitat să se constate intervenită încetarea contractelor și să se dispună evacuarea pârâtei.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe prevederile art. 942, 963, 969, 970, 1073 Cod Civil.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a depus la dosar actele invocate în cuprinsul cererii: contractele de închiriere nr. 29 și 30/2005, facturile emise în baza contractelor, adresa nr. 1547/2006 emisă de administrația piețelor, adresa nr. 49/10.01.2007 prin care pârâta solicită încetarea contractelor, adresa nr. 6/2007 emisă de SC SRL, adresa nr. 134/2007 emisă de administrația piețelor, extras HCL nr. 314/2006, document cumulativ de calcul al chiriei, al despăgubirilor, penalităților, concilierea directă conform art. 720 ind. 1 Cod pr.civilă și dovada de comunicare a acesteia, procesul verbal încheiat în urma concilierii.
Reclamantul și-a majorat pretențiile la data de 27.09.2007 de la 36.460,95 lei la 67.296,97 lei, la data de 17.01.2008 de la 67.326,97 lei la 85.029,05 lei, la data de 3.07.2008 de la 85.029,05 lei la 140.517,84 lei, la 18.09.2008 de la 140.517,84 lei la 167.537,52 lei.
Pârâta a formulatîntâmpinareprin care a arătat că cele două spații comerciale în litigiu au fost închiriate în anii 1998 și respectiv 1999 de către AF, devenită ulterior SC SRL și având același acționariat, respectiv.
De la începutul închirierii prin AF, s-a convenit de către părți efectuarea reparațiilor capitale pentru aducerea spațiilor la stadiul de a putea fi folosite, așa că AF a investit suma de 130.000.000 lei la nivelul anului 1997, și care urma să fie compensată cu contravaloarea chiriei.
În anul 2002, DSV Das uspendat activitatea în cele 2 spații comerciale, din cauza stării avansate de uzură a acoperișului, astfel că locatorul a fost obligat să efectueze lucrări de reparații capitale și la acoperiș, în perioada anilor 2002 - 2004, când societatea nu a mai desfășurat activitate, achitând totuși chiria prin ordine de plată.
A mai arătat pârâta că reclamantul ascunde faptul că au fost renovate în totalitate cele două spații comerciale cu acordul său, investiția fiind de peste 150.000 RON, ca și solicitările repetate de compensare cu contravaloarea chiriei, pe care a majorat-o unilateral cu 70%, pentru aod etermina să părăsească spațiile, concluzia fiind că se urmărește însușirea contravalorii investițiilor pârâtei.
Pârâta a formulat cerere reconvențională prin cererea depusă la data de 14.02.2008, prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 90.000 lei.
S-au administrat probe cu înscrisuri, interogatoriu, martori, expertiză construcții care să identifice lucrările de reparație capitală a spațiilor comerciale în litigiu și alte îmbunătățiri importante, pe care să le evalueze, cu menționarea perioadei în care au fost efectuate.
Prinsentința nr.1113/6 noiembrie 2008,Tribunalul Dâmbovițaa admis în parte acțiunea reclamantului-pârât Municipiul Târgoviște prin Consiliul Local Târgoviște, împotriva pârâtei-reclamante SC SRL, a obligat pârâta - reclamantă să plătească reclamantului - pârât suma de 29.717,62 lei cu titlu de chirie și penalități de întârziere, a respins capătul de cerere din acțiune prin care se solicită să se constate că au încetat prin renunțare contractele nr. 29 și 30/2005 încheiate între părți, constatându-se rezilierea acestora prin efectul pactului comisoriu expres de la art. 8 din cele două contracte, a dispus evacuarea pârâtei - reclamante din spațiile comerciale ce au făcut obiectul contractelor de închiriere nr. 29 și 30/2005 încheiate între părți.
A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC SRL, a obligat reclamantul - pârât să-i plătească suma de 80.953,4 lei cu titlu de despăgubiri pentru lucrările de investiții la spațiile comerciale închiriate, a compensat obligațiile de plată reciproce ale părților la nivelul sumei de 29.717,62 lei și a obligat reclamantul- pârât să plătească pârâtei -reclamante diferența de 51.235,78 lei, împreună cu cheltuielile de judecată în sumă de 2.277 lei, și a dispus restituirea către pârâta -reclamantă a taxei judiciare de timbru în sumă de 1.697 lei achitată prin chitanța nr. -/6.11.2008, ca fiind nedatorată.
Cu privire la acțiunea reclamantului - pârât, tribunalul a constatat că, la art. 10 din ambele contracte ale părților (nr.29 și 30/7.02.2005), s-a prevăzut că neplata chiriei pe o perioadă mai mare de o lună, inclusiv penalizările, duce la rezilierea unilaterală a contractului, plata de daune și evacuarea din imobilul închiriat, și că toate plățile aferente evacuării forțate se suporte de locatar.
Art. 8 din cele două contracte cuprinde însă o clauză și mai energică, un pact comisoriu expres de ultim grad prevăzând că în situația în care chiriașul nu acceptă modificarea unilaterală a chiriei sau a penalităților de întârziere, obligații ce sunt asumate prin prezentul contract, contractul de reziliează de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă.
În ipoteza existenței în convenția părților a unui asemenea pact, rolul instanței de judecată sub aspectul aplicării rezoluțiunii sau rezilierii, este înlăturat în totalitate, iar dacă una din părți sesizează totuși instanța, aceasta nu poate decât să verifice dacă au fost îndeplinite condițiile prevăzute în pactul comisoriu expres. Urmare adresei nr. 1547/20.12.2006 prin care reclamantul comunică pârâtei că începând cu 1.01.2007 se aplică noile taxe locale în funcție de care valoarea chiriei se va recalcula unilateral, pârâta a solicitat rezilierea contractelor întrucât chiria este foarte mare în raport cu vânzările (adresa nr. 3/10.01.2007), iar prin adresa nr. 6/22.01.2007 a apreciat că mărirea chiriei cu 70% s-a făcut fără respectarea clauzelor contractuale, solicitând reexaminarea acesteia ( 13-15). Prin adresa nr. 134/29.01.2007 (fila 16), reclamantul a arătat că a comunicat pârâtei, cu nr. 49/12.01.2007, acceptul pentru rezilierea contractelor, astfel că ele și-au încetat valabilitatea începând cu 25.01.2007, iar până la sfârșitul lunii ianuarie pârâta este somată să elibereze spațiile, în caz contrar se va proceda la evacuarea forțată.
Tribunalul reținut că motivul rezilierii contractelor este neacceptarea de către chiriaș modificării unilaterale a chiriei, considerată ca fiind împovărătoare, majorată nejustificat cu 70% și care nu poate fi achitată din veniturile realizate din vânzări, fiind îndeplinite deci condițiile prevăzute în pactul comisoriu de la art. 8, pentru ca reclamantul să procedeze la evacuarea pârâtei, așa cum de altfel a și somat-
Nu se constată în cele 2 contracte, existența vreunei clauze care să oblige pârâta la predarea spațiului pe bază de proces verbal, astfel că,tribunalul a respins capătul de cerere din acțiunea reclamantului - pârât, de a se constata că cele 2 contracte au încetat prin renunțare conform art. 21 pct. 3, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile acestei clauze, și că operează pactul comisoriu de la art. 8.
Totodată, a constatat că pârâta -reclamantă nu mai deține un titlu cu privire la cele 2 spații comercial și a dispus evacuarea acesteia, în condițiile în care reclamantul - pârât i-a refuzat și continuă să-i refuze concesionarea lor în contul investițiilor efectuate.
Având în vedere că reclamantul -pârât nu face dovada că pârâta -reclamantă continuat să folosească spațiile comerciale în perioada februarie 2007 până în prezent, iar martorii au declarat că aceasta nu a mai folosit cele 2 spații, tribunalul a reținut că reclamantul nu mai avea dreptul să pretindă taxe și să calculeze despăgubiri începând cu luna februarie 2007. Prin urmare, din situațiile de calcul aflate la 21-22, tribunalul a dedus pentru contractul nr.29/2005 taxele pentru februarie - aprilie 2007, totalizând 7589,4 lei, rămânând de plată suma de 4.612,54 lei cu titlu de chirie din perioada februarie 2005 - ianuarie 2007, iar pentru contractul nr. 30/2005 ( 22) taxele pentru februarie - aprilie 2007, totalizând 7.147,2 lei, rămânând de plată chiria pentru februarie 2005 - ianuarie 2007, în sumă de 3.727,66 lei în total pentru cele 2 contracte suma de 8.340,20 lei cu titlu de chirie.
Din aceleași situații de calcul a rezultat că penalitățile aferente, calculate până la 30.04.2007 sunt de 8.832,34 lei pentru contractul nr.29/2005 și respectiv de 4.104,8 lei pentru contractul nr.30/2005. În continuare, penalitățile calculate de tribunal până la 18.09.2008 (506 zile), sunt în sumă de 8.440,28 lei (8.340,20 lei x 0,2%/zi x 506 zile). Astfel, pretențiile reclamantului pârât au fost admise pentru sumele de 8.340,20 lei, reprezentând chirie și de 21.377,12 lei cu titlu de penalități, totalizând 29.717,62 lei.
În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâta -reclamantă, tribunalul a reținut că la fila 161 se află schița cuprinzând și spațiile comerciale ce fac obiectul celor două contracte în litigiu, din care rezultă că inițial acestea aveau destinația de "magazin mobilă" și respectiv trei ateliere pentru service auto, cu ieșiri /intrări pentru autovehicule spre un drum lăturalnic, în același sens fiind și declarația martorului ( 228), care a arătat că după eliberarea spațiului de către service-ul auto, a lucrat la reconstruirea pereților, acoperirea canalului de revizie, turnat șapă, pus gresie, faianță, refacere acoperiș și executat hidroizolație, vestiare, grupuri sanitare, tâmplărie de aluminiu.
Martorul audiat pentru reclamant (229), a arătat că după funcționarea service-ului auto, s-a impus dărâmarea unui perete spre locul unde existaseră birourile și depozitul fostului, iar martorul ( 238), a descris compartimentarea ulterioară necesară pentru funcționarea unei patiserii și a unui magazin, fiind edificate două ziduri despărțitoare, în prezent spațiul având alte modificări (în acest sens și planul spațiului, anexat expertizei, 70).
Toți martorii au declarat că primele lucrări s-au făcut prin anii 1998 - 1999 și apoi aproximativ prin anul 2004, iar expertiza în construcții a identificat și evaluat lucrările efectuate în anul 1998 - 1999 la suma de 92.439 lei, și lucrările executate în anul 2002 la suma de 27.417 lei (după scăderea uzurii, conform solicitării reclamantului - răspuns la obiecțiuni, 173 - 174), totalizând 119.856 lei.
Deși în litigiu este executarea contractelor nr. 29 și 30 /7.02.2005 încheiate între părți, tribunalul a considerat că pârâta reclamantă SC SRL este îndreptățită la obținerea contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiilor comerciale atât în anii 1998 - 1999 de către AF (sau AF ), ea fiind succesoarea acestei asociații familiale ( 151 - 160), cât și în anii 2002 sau 2004 aproximativ (după cum au declarat martorii), spațiul fiind administrat continuu de către, o asemenea interpretare impunându-se și în raport și de prevederile art. 18 din cele două contracte, potrivit cărora, în caz de desființare, modificare a statutului juridic economic a locatarului (firmă, AF, întreprinzător particular) obligațiile de plată sunt preluate de reprezentantul legal - persoană fizică a locatarului parte contractantă și /sau de succesori, rezultând că și drepturile corespunzătoare trebuie să aibă același tratament juridic.
Din valoarea de 119.856 lei a tuturor lucrărilor evaluate prin expertiza în construcții, tribunalul a dedus prețul lucrărilor identificate la acoperișul spațiilor, întrucât, așa cum a susținut reclamantul - pârât, pentru primele îmbunătățiri efectuate s-a procedat la scutirea de la plata chiriei ( 86), iar pentru celelalte lucrări reclamantul -pârât face dovada că el le-a executat, prin procesul verbal din 1.12.2005 (fila 234) și celelalte înscrisuri ( 207 -227, 233).
Tribunalul a avut în vedere că dacă structura nouă a acoperișului și hidroizolația ar fi fost edificate de pârâta reclamantă în anii 2002 sau 2004, ea nu mai semna contractele nr. 29 și 30/2005 cu obiecțiuni în privința acoperișului (10, 12-verso).
Pe lângă lucrările efectuate la acoperiș, reclamantul - pârât a contestat că ar fi executate de pârâta - reclamantă și cele două ziduri despărțitoare, susțineri pe care, îl lipsa unor înscrisuri, tribunalul le-a înlăturat având în vedere declarațiile martorilor, chiar martorul reclamantului arătând că și el și-a edificat un zid despărțitor, fără contribuția reclamantului.
Mai mult, prin expertiză se precizează că, și dacă zidăria a fost făcută de primărie, se vede clar cum chiriașul AF, respectiv SC SRL, a refăcut zidurile respective și le-a adus la o nouă înfățișare și valoare, spațiul fiind refăcut în întregime și fiind diferit de celelalte spații chiar și acum ( 173 verso).
Prin urmare, din devizele întocmite de expert, au fost deduse sumele de 3.136, 84 lei reprezentând învelitoare din tablă zincată, de 1.270,84 lei, reprezentând termoizolant (177 verso) cât și suma de 34.494,92 lei, reprezentând hidroizolații ( 179), totalizând 38.902,6 lei, astfel că din valoarea de 119.856 lei stabilită de expert și reținută în precedent, instanța a considerat că pârâta reclamantă trebuie să fie despăgubită pentru diferența de 80.953,4 lei, reprezentând contravaloarea investițiilor făcute de ea și care după evacuarea din spațiile comerciale în litigiu rămân în proprietatea reclamantului.
Tribunalul a mai reținut că se impune această plată întrucât investițiile efectuate nu au fost pentru simple lucrări de reparații și întreținere a spațiilor comerciale închiriate, pentru care reclamantul -pârât nu ar avea obligația despăgubirii, așa cum arată prin răspunsurile la întrebările 4,6 și 9 din interogator ( 163,164,165), sau pentru cheltuieli voluptoarii, ci pentru lucrări absolut necesare aducerii spațiilor în starea de a fi folosite (în acest sens sunt și declarațiile martorilor).
Așa fiind, tribunalul a admis în parte cererea reconvențională a pârâtei reclamante, obligând reclamantul pârât să-i plătească suma de 80.953,4 lei cu titlu de despăgubiri.
În baza art. 1143 Cod civil, au fost compensate obligațiile reciproce de plată ale părților până la nivelul sumei de 29.717,62 lei și a fost obligat reclamantul pârât să plătească pârâtei -reclamante diferența de 51.235,78 lei, împreună cu cheltuielile de judecată aferente.
Întrucât până la data la care a fost amânată pronunțarea, pârâta -reclamantă nu a depus concluzii scrise prin care să-și precizeze cuantumul pretențiilor, ci numai chitanța nr. -/6.11.2008 în valoare de 1.697 lei și cum inițial aceasta a timbrat la valoarea de 90.000 lei a pretențiilor din cererea reconvențională, cererea fiind admisă sub această limită, tribunalul a dispus restituirea taxei judiciare de timbru suplimentare achitate de pârâta - reclamantă prin chitanța nr. -/6.11.2008, ca fiind nedatorată.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs reclamantul Consiliul Local Târgoviște, criticând-o pentru motive de nelegalitate.
În motivarea recursului, s-a arătat că, deși instanța reține în considerentele hotărârii pronunțate că cele două contracte de închiriere au încetat la data de 25.01.2007 ca urmare a cererii de renunțare la beneficii al acestora formulate de intimata-pârâtă SC SRL - adresa nr.49/12.01.2007, apreciază, în mod eronat, că sunt îndeplinite condițiile prevăzute în pactul comisoriu de la art.8 din contractul de închiriere, dând o interpretare greșită conținutului cererii de renunțare la care face referire în motivarea soluției.
În acest fel, susține recurenta, instanța de fond nu a analizat și nu s-a pronunțat cu privire la susținerile sale potrivit cărora autoritatea a dat eficiență dispozițiilor art.21 din contractul de închiriere referitoare la "condițiile de încetare a relațiilor contractuale", la alin.3 fiind prevăzută ipoteza încetării valabilității contractelor de închiriere "prin renunțare, în cazul imposibilității obiective a locatarului de a exploata imobilul închiriat". Adresa nr.49/12.014.2007 a intimatei-pârâte SC SRL, invocată și de către instanță în susținerea soluției pronunțate, reprezintă tocmai o cerere de renunțare (solicitare de reziliere a celor două contracte de închiriere) motivată de vânzările scăzute înregistrate în ultima perioadă de către societatea intimată, urmare a construirii a două supermarketuri în zonă, conținutul acestei adrese arătând că nu reprezintă un refuz explicit de a achita chiria astfel cum aceasta a fost stabilită prin clauzele contractuale (așa cum instanța a interpretat în mod forțat) ci o renunțare expresă la beneficiul contractelor de închiriere motivată de vânzările în scădere care au determinat imposibilitatea îndeplinirii obligațiilor contractuale, ca o consecință firească, venind solicitarea de reziliere a celor două contracte, ceea ce a determinat incidența dispozițiilor art.21 alin.3, prevederi cărora autoritatea publică locală a înțeles să le dea eficiență.
Continuând cu o interpretare vădit părtinitoare, susține recurenta, instanța reține în considerentele hotărârii că nu se constată în cele două contracte, existența vreunei clauze care să oblige pârâta SC SRL la predarea-primirea pe bază de proces-verbal.
Învederează recurenta că dispozițiile art.12 lit.d din cele două contracte de închiriere referitoare la "obligațiile locatarului" prevăd în mod expres că "după expirarea contractului, locatarul are obligația să restituie imobilul în starea în care l-a primit", prevederi la care instanța de fond nu face referire, alegând să le ignore, așa cum trecuta cu vederea este și predarea-primirea tocmai pe bază de proces-verbal încheiat între cele două părți contractante, a celor două spații comerciale ce au făcut obiectul contractelor de închiriere, procese-verbale de predare-primire încheiate la data de 03.05.2005, respectiv 1.12.2005, cu prilejul efectuării de către proprietar, a unor lucrări de reparații la acoperișuri.
Susține recurenta că instanța de fond a ignorat și faptul că dovada îndeplinirii obligației de predare-primire a spațiilor, atât de către proprietar chiriașului, odată cu perfectarea contractului de închiriere (prevăzută la pct.VI, art.11) cât și de către locatar locatorului la încetarea valabilității acestuia (prevăzută la pct.VII, art.12) este tocmai procesul verbal încheiat între cele două părți contractante, dovadă în acest sens fiind cele două procese-verbale de predare-primire, încheiate la data de 3.05.2005, respectiv 1.12.2005 pentru perioada executării de către proprietar a lucrărilor de reparații la acoperiș, perioadă în care chiriașul nu a avut folosința spațiilor închiriate, predându-l locatorului cu proces-verbal.
Precizează recurenta că, chiar și în lipsa unei dovezi certe privind predarea de către chiriașa SC SRL a spațiilor închiriate odată cu renunțarea la beneficiul contractelor de închiriere, ceea ce dovedește fără nici un dubiu neîndeplinirea obligației ce-i revenea locatarului potrivit dispozițiilor art.12 lit.d din contracte, instanța de fond a concluzionat că proprietarul spațiilor comerciale ce au făcut obiectul contractelor de închiriere, nu mai avea dreptul să pretindă taxe și că calculeze despăgubiri începând cu luna februarie 2007, pretențiile sale fiind admise numai pentru suma totală de 29.717,62 lei.
Arată recurenta că instanța de fond s-a pronunțat confuz și se contrazice în ceea ce privește capătul de cerere ce vizează obligarea intimatei-pârâte la plata despăgubirilor reprezentând echivalentul folosinței spațiilor comerciale ocupate fără titlu valabil, în perioada următoare încetării valabilității celor două contracte de închiriere.
Astfel, susține recurenta, este de observat că, dispunând evacuarea intimatei SC SRL din spațiile ce au făcut obiectul contractelor de închiriere nr.29/2005 și 30/2005, instanța prezumă că aceasta a continuat să ocupe spațiile chiar până la momentul pronunțării hotărârii (altfel instanța ar fi respins capătul de cerere ce viza evacuarea intimatei din spațiile proprietatea sa), dar se contrazice în continuare, reținând în considerente că reclamanta - în speță Consiliul Local - nu mai avea dreptul să pretindă taxe și să calculeze despăgubiri începând cu luna februarie 2007, motivate de faptul că intimata nu le-ar mai fi folosit în această perioadă, confuzia fiind menită să susțină respingerea pretențiilor sale calculate pe perioada ulterioară încetării valabilității celor două contracte de închiriere, reprezentând echivalentul lipsei de folosință a spațiilor ocupate în continuare fără titlu valabil și beneficiul nerealizat ca urmare a acestui fapt.
Precizează recurenta că pentru perioada ulterioară încetării celor două contracte de închiriere, perioadă în care intimata-pârâtă a continuat că desfășoare activități comerciale sau, și atunci când nu a mai funcționat în spații, a continuat să le ocupe în mod abuziv chiar și pe parcursul soluționării prezentului litigiu, a fost prejudiciată prin lipsa de folosință a spațiilor comerciale, fiind îndreptățită în mod evident să pretindă despăgubiri reprezentând echivalentul folosinței spațiilor ocupate fără titlu, beneficiul nerealizat constând în majorări de întârziere ca urmare a antrenării răspunderii civile delictuale și despăgubirile calculate ca urmare a prejudiciului suferit prin nefolosirea imobilelor proprietatea sa.
Susține recurenta că motivarea instanței de fond pentru soluția de respingere a pretențiilor sale vizând obligarea intimatei-pârâte la plata acestor sume pentru perioada ulterioară încetării valabilității contractelor de închiriere, se rezumă la inexistența unei clauze care să prevadă în mod expres predarea spațiilor pe baza de proces verbal, apreciind că aceasta este o speculație insuficientă în raport de dispozițiile art.12 lit.d din contractele de închiriere invocate dar și în raport de lipsa unei dovezi certe de îndeplinire a acestei obligații de predare a spațiilor comerciale
Cu privire la cererea reconvențională formulată de intimată, precizează că instanța de fond a admis-o în parte reținând că deși în litigiu este executarea contractelor de închiriere nr-29/2005 și 30/2005, încheiate între părți, SC SRL este îndreptățită la obținerea contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiilor comerciale în perioada 1998-1999 cât și 2002-2004 de către AF, motivat prin aceea că spațiile au fost administrate de către aceeași persoană, considerând că interpretarea instanței de fond este în mod vădit eronată și nesusținută în drept, favorizând în acest fel o soluție nelegală și netemeinică, argumentele instanței de fond neputând fi menținute având în vedere că atât expertiza tehnică întocmită în cauză cât și răspunsurile expertului la obiecțiunile formulate la raportul inițial dar și declarațiile martorilor audiați în cauză, atestă fără putință de tăgadă faptul că lucrările identificate au fost executate în perioada 1998-1999 și în cursul anului 2002, perioadă care excede celei de valabilitate a celor două contracte de închiriere perfectate de SC SRL, contracte în temeiul cărora și-a formulat pretențiile, în intervalul de timp când au fost executate lucrările reținute de instanța de fond, spațiile comerciale fiind ocupate de o altă entitate juridică, distinctă de societatea pârâtă, și anume, în baza contractelor de închiriere nr.56/1998, 68/1999 și 185/2002.
Susține recurenta că, deși clauza contractuală este fermă și neechivocă, referindu-se în mod explicit și expres la preluarea obligației de plată în ipoteza menționată, instanța de fond concluzionează printr-o interpretare greșită că și drepturile corespunzătoare trebuie să aibă același tratament juridic, deși părțile nu au convenit în acest sens, instanța statuând peste convenția părților și intenția reală a acestora.
Precizează recurenta că Tribunalul Dâmbovițas -a pronunțat cu superficialitate asupra cererii reconvenționale formulată de intimata pârâtă reclamantă referitoare la despăgubirile calculate pentru lucrările executate la spațiile comerciale proprietate sa, fără însă a face referire la natura cheltuielilor reprezentând contravaloarea acestor lucrări și ignorând în mod voit clauza contractuală (art.12 lit.d din contracte) potrivit căreia locatarul este obligat să restituie în starea în care l-a primit, fiind considerat că l-a primit în stare bună, instanța a reținut în mod eronat că lucrările executate de chiriașa AF în perioada 1998-1999, respectiv 2002, au fost absolut necesare aducerii spațiului în starea de a fi folosite, fără a face distincție între lucrările de reparații și întreținere și cele de absolută necesitate și dacă ar fi analizat expertiza întocmită în cauză instanța ar fi observat că mare parte din lucrările executate de locatar reprezintă modificări constructive aduse spațiilor comerciale - fără acordul locatorului, cu încălcarea în acest fel a dispozițiilor generale referitoare la contractul de locațiune - sau lucrări de reparații și întreținere ce cădeau în sarcina sa, potrivit clauzelor contractuale (art.12 lit.b din contracte), acestea neavând caracterul de lucrări necesare decât în raport cu obiectul specific al activității de comerț desfășurată în acele spații.
Examinând sentința recurată prin prisma criticilor formulate, a actelor și lucrărilor dosarului, dar și a dispozițiilor legale incidente în cauză, Curtea constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
La data de 7.02.2005 au fost încheiate între reclamant, în calitate de proprietar a celor două spații comerciale și pârâtă, în calitate de chiriaș, contractele de închiriere nr.29 și nr. 30, urmare adjudecării prin licitație publică a spațiilor.
Reclamantul a solicitat obligarea pârâtei SC SRL Târgoviște la plata sumei reprezentând chirie și penalități de întârziere, precum și despăgubiri calculate pentru folosința spațiilor ce au făcut obiectul contractelor nr. 29/2005 și nr. 30/2005 în perioada februarie 2005 - aprilie 2007 și la plata de despăgubiri calculate pentru folosința spațiilor în perioada februarie 2005 - aprilie 2007, să se constate că cele două acte juridice au încetat prin renunțare, în condițiile art. 21 pct. 3 din contract, și să se dispună evacuarea pârâtei din spațiile comerciale puse la dispoziția acesteia prin contractele precizate.
Tribunalul a constatat că art. 8 din cele două contracte, prevede un pact comisoriu expres de ultim grad, potrivit căruia în situația în care chiriașul nu acceptă modificarea unilaterală a chiriei sau a penalităților de întârziere, obligații ce sunt asumate prin contract, contractul se reziliază de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă.
În mod corect tribunalul a apreciat că acest pact comisoriu a operat în momentul în care, urmare adresei nr. 1547/20.12.2006 prin care reclamantul comunică pârâtei că începând cu 1.01.2007 se aplică noile taxe locale, în funcție de care valoarea chiriei se va recalcula unilateral, pârâta a solicitat, prin adresa nr. 3/10.01.2007, rezilierea contractelor.
Prin adresa nr. 134/29.01.2007, reclamantul a menționat că a comunicat pârâtei, cu nr. 49/12.01.2007, acceptul pentru rezilierea contractelor, astfel că ele și-au încetat valabilitatea începând cu 25.01.2007, iar până la sfârșitul lunii ianuarie pârâta este somată să elibereze spațiile, în caz contrar se va proceda la evacuarea forțată.
Pe cale de consecință, tribunalul, în mod întemeiat, a respins capătul de cerere de a se constata că cele 2 contracte au încetat prin renunțare, conform art. 21 pct. 3, care prevedea imposibilitatea obiectivă locatarului de a exploata obiectul actului, situație ce nu a existat în cauză, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile acestei clauze și că operează pactul comisoriu de la art. 8, urmare comunicării de către reclamant a noilor taxe locale, adresă ce a determinat pârâta să comunice rezilierea contractelor.
Așadar, în mod întemeiat tribunalul a obligat pârâta la plata chiriei și a penalităților de întârziere,până în luna ianuarie 2007, când a operat rezilierea contractelor.
Reclamanta nu a făcut dovada că, ulterior, pârâta a continuat să folosească spațiile, astfel că instanța, în mod corect, a respins cererea de plată a unor despăgubiri ce reprezintă echivalentul folosinței spațiilor ocupate, pentru perioada februarie - aprilie 2007, cât și a beneficiului nerealizat.
În ceea ce privește procesele verbale de predare -primire la care recurenta face referire, curtea constată că tribunalul a reținut corect că nu se constată în cele 2 contracte existența vreunei clauze care să oblige pârâta la predarea spațiului pe bază de proces verbal, astfel că, nu se poate reține că pârâta a continuat să folosească spațiile numai pentru faptul că nu s-ar fi încheiat un asemenea proces verbal, în condițiile în care nu se face dovada că pârâta a continuat să folosească spațiile.
În ceea ce privește evacuarea pârâtei, susținerile recurentei sunt corecte, referitor la faptul că, tribunalul reține, în mod corect, așa cum s-a arătat anterior, că, reclamanta nu mai avea dreptul să pretindă taxe și să calculeze despăgubiri începând cu luna februarie 2007, motivat de faptul că pârâta nu le-a mai fi folosit în această perioadă, dar, în același timp, dispune evacuarea pârâtei.
Față însă de împrejurarea că pârâta nu a formulat recurs, Curtea constată că, în ceea ce privește cererea de evacuare, nu poate proceda la modificarea sentinței în ceea ce privește acest capăt de cerere, reținând însă legalitatea și temeinicia respingerii cererii de plată a despăgubirilor, pentru folosința spațiilor, pentru motivele arătate anterior.
În ceea ce privește cererea reconvențională:
S-a solicitat de către pârâtă contravaloarea reparațiilor efectuate la cele două spații. A arătat pârâta că cele două spații comerciale în litigiu au fost închiriate în anii 1998 și respectiv 1999 de către AF, devenită ulterior SC SRL și având același acționariat, respectiv. AF a investit suma de 130.000.000 lei la nivelul anului 1997, iar în perioada anilor 2002 - 2004, când DSV Das uspendat activitatea în cele 2 spații comerciale, din cauza stării avansate de uzură a acoperișului, locatorul a fost obligat să efectueze lucrări de reparații capitale și la acoperiș.
Contractele de închiriere nr. 29 și nr. 30 s-au încheiat de reclamantă cu pârâta SC SRL la data de 7.02.2005
Martorii au declarat că primele lucrări s-au făcut prin anii 1998 - 1999 și apoi aproximativ prin anul 2004, iar expertiza în construcții a identificat și evaluat lucrările efectuate în anul 1998 - 1999 la suma de 92.439 lei, și lucrările executate în anul 2002 la suma de 27.417 lei, totalizând 119.856 lei.
Deși se susține că anterior încheierii contractelor din data de 7.02.2005, spațiile au fost deținute de AF, al cărei administrator a fost, care este și administratorul pârâtei reclamante SC SRL, asociația familială și societatea cu răspundere limitată sunt entități juridice distincte, între care nu există nici un fel de continuitate de personalitate juridică, sau de transformare a primeia în cea de a doua, așa cum în mod eronat se apără intimata pârâtă reclamantă, o asemenea modalitate de continuitate a personalității juridice și de transmitere a patrimoniului nefiind prevăzută de lege.
Pentru aceste motive, curtea constată că în mod nelegal și netemeinic tribunalul a apreciat că SC SRL este îndreptățită la obținerea contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiilor comerciale în perioada anterioară încheierii contractelor de închiriere nr. 29 și nr. 30 din data de 7.02.2005, perioadă în care calitatea de chiriaș o avea AF, cu motivarea că SC SRL ar fi succesoarea acestei asociații familiale, spațiul fiind administrat continuu de către.
Prevederile art. 18 din cele două contracte, invocate de instanța de fond, nu sunt incidente în cauză, acestea prevăd că sunt preluate obligațiile de plată ale locatorului, nu și drepturile corespunzătoare, în plus, nu se invocă existența acestor prevederi în perioada în care s-ar fi efectuat îmbunătățirile, în contractele anterioare, încheiate de AF, și, mai mult decât atât, așa cum s-a arătat, SC SRL nu este succesoare acestei asociații familiale.
Pentru toate aceste motive, curtea constată că, în mod nelegal și netemeinic, tribunalul a admis cererea reconvențională și a obligat reclamanta la plata de despăgubiri pentru lucrările de investiții la spațiile comerciale închiriate, și în mod nelegal a compensat obligațiile de plată reciproce ale părților, considerente pentru care, în baza dispozițiilor art. 312 alin. 3 Cod procedură civilă, curtea va admite recursul, va modifica în parte sentința recurată, în sensul că va respinge cererea reconvențională, cu consecința înlăturării compensării obligațiilor reciproce, ca neîntemeiată. Va menține restul dispozițiilor sentinței recurate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de reclamantulCONSILIUL LOCAL, cu sediul în Târgoviște,-, județul D, împotriva sentinței nr. 1113 din 6 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Dâmbovița - Secția comercială și de contencios administrativ, în contradictoriu cu pârâtaSC SRL, cu sediul în Târgoviște, str. - -, - 3,. 14, județul
Modifică în parte sentința recurată în sensul că respinge cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 8 mai 2009.
Președinte, JUDECĂTORI: Valentina Gheorghe, Adriana Florina Secrețeanu Adrian
- - - - - -
Grefier,
Nora
Operator de date cu caracter personal
Nr. notificare 3120
Red.
3 ex/02 iunie 2009
dosar fond - Tribunalul Dâmbovița
jud. fond
Președinte:Valentina GheorgheJudecători:Valentina Gheorghe, Adriana Florina Secrețeanu Adrian
