Reziliere contract comercial Spete. Decizia 146/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIE CIVILĂ NR. 146/2008
Ședința publică din 01 septembrie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Gheorghe Cotuțiu G -
JUDECĂTOR 2: Mihaela Sărăcuț
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul declarat de apelanta COM împotriva sentinței comerciale nr. 474 din 04 martie 2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj, în contradictoriu cu intimații - SRL, -prin, -prin, -prin având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în cauză s-a prezentat avocat G pentru apelantă și avocat pentru intimata - Textile SRL, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul promovat este legal timbrat cu taxă judiciară de timbru în sumă de 19,5 lei și timbru judiciar in valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei, după care se arată că, în data de 28 august s-a depus la dosarul cauzei întâmpinare din partea intimatei Textile prin care solicită respingerea apelului și menținerea sentinței apelate cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată, din care un exemplar s-a comunicat cu reprezentantul apelantei.
Reprezentantul apelantei depune la dosar dovada ce atestă achitarea taxelor de timbru pentru apelul promovat în cauză (20) arată că nu mai are excepții de invocat sau cereri de formulat și solicită cuvântul pe fond.
Reprezentanta intimatei Textile arată că nu mai are excepții de invocat sau cereri de formulat solicitând cuvântul pe fond.
Curtea, în urma deliberării, constată că, nu mai sunt de invocat excepții prealabile sau de formulat cereri în probațiune, apreciază că, prezenta cauză este în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond reprezentanților părților.
Reprezentantul apelantei solicită admiterea apelului, modificarea în parte a hotărârii atacate și rejudecând cauza pe fond să dispuneți rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei, cu cheltuieli de judecată. Acesta consideră că instanța de fond a considerat în mod greșit că cererea nu este îndreptățită. Potrivit dispozițiilor art 1441. civ noul proprietar este ținut să respecte întocmai contractul încheiat. Din probele administrate în cauză rezultă că imobilul se află într-o stare deplorabilă din cauza folosinței necorespunzătoare a acestuia, apelanta considerând că este îndreptățită să solicite rezilierea contractului.
Reprezentanta intimatei Textile solicită respingerea apelului pentru motivele arătate în scris și cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată. Aceasta arată că potrivit dispozițiilor art. 1441.civ, intimata Textile, deține titlu locativ iar apelanta este obligată să respecte întocmai clauzele contractuale. Se arată că intimata nu a refuzat nici un moment încheierea unui contract de închiriere cu noul proprietar, dar apelanta a dorit însă majorarea chiriei, lucru cu care intimata Textile nu l-a admis.
CURTEA:
Asupra prezentului apel constată:
Prin sentința comercială nr. 474 din data de 04 martie 2008 pronunțată în dosarul nr- de Tribunalul Comercial Cluja fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, și excepția lipsei calității procesuale active a intervenientei COM, în contradictoriu cu pârâta TEXTIL și au fost obligați reclamanții și chemata în garanție, în solidar, la 1.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut din actele și lucrările dosarului următoarele:
La 1 octombrie 2004 reclamanții au închiriat pârâtei spațiul în suprafață de 198,68 mp. pentru efectuarea activității de comerț cu ridicata a produselor textile iar pârâta era obligată să folosească spațiul conform destinației stabilite prin contractul de închiriere.
Prin cererea de intervenție formulată de COM T în contradictoriu cu reclamanții și pârâta, se solicită a se dispune rezilierea contractului de locațiune încheiat între foștii proprietari ai imobilului și pârâtă pentru nerespectarea clauzelor contractuale, cu evacuarea totală și necondiționată a pârâtei TEXTIL, cu motivarea că intervenienta este noua proprietară a imobilului folosit de pârâtă.
Deși a fost notificată pârâta, care avea contract de închiriere încheiat cu fostul proprietar, nu a înțeles să încheie un nou contract și în consecință nu deține un titlu locativ valabil, opozabil intervenientei. Imobilul se află într-o stare degradată și nici nu este folosit de chiriaș pârâta TEXTIL conform destinației stabilite în contract și aceasta nu a înțeles să execute la timp și în bune condiții lucrările de întreținere și reparații la construcție și instalațiile folosite.
Din actele de la dosar depuse de părțile litigante cât și din interogatoriile luate părților tribunalul a admis excepția cu privire la lipsa calității procesuale a reclamanților.
Tribunalul reținut că urmare a vânzării spațiului în litigiu în cursul procesului, pârâta a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților de a mai solicita rezilierea unui contract de închiriere în care nu mai au calitatea de locatori (locator devenind noul proprietar, respectiv intervenienta), din moment ce aceștia nu mai au calitatea de proprietari.
De asemenea, noul proprietar al spațiului COM, care s-a subrogat în toate drepturile și obligațiile proprietarului locator din contractul de închiriere, a cărui reziliere s-a solicitat inițial, nu are calitate procesuală activă să solicite rezilierea unui contract în care nu este parte.
Așa cum a rezultat din actele de la dosar pârâta nu a refuzat nici un moment încheierea unui nou contract de închiriere cu noul proprietar exact în aceleași condiții ca cel încheiat cu proprietarii anteriori, fiind pe deplin protejată de disp. art. 1.441.civ.
De altfel, așa cum rezultă din probele dispuse în cauză, intervenienta în interes propriu a fost cea care a refuzat încheierea unui nou contract de închiriere.
Fiind căzuți în pretenții, reclamanții și intervenienta au fost obligați, în solidar, la 1.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei, în baza art. 274.pr.civ.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, în termenul legal, intervenienta în nume propriu COM T, prin reprezentantul său legal, solicitând admiterea lui, modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul rezilierii contractului de închiriere al pârâtei, deoarece nu a respectat clauzele contractuale.
Dezvoltându-și motivele de apel, intervenienta în nume propriu, a pretins, în esență, că prima instanță nu a ținut cont de probele administrate în cauză, de faptul că ea a achiesat la acțiunea principală, deoarece ea a cumpărat spațiul în litigiul de la reclamanți (foștii proprietari), însă pârâta nu a respectat clauzele contractuale privind activitățile desfășurate, respectiv comerț cu ridicata al produselor textile și nu a întreținut corespunzător spațiul închiriat.
La rândul său, intimata-pârâta TEXTIL Taf ormulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, considerând sentința atacata ca fiind temeinică și legală.
În principal s-a susținut că cererea în nume propriu a fost formulată de apelantă după ce a devenit, în cursul derulării litigiului, noul proprietar tabular al spațiului comercial în cauză, situație în care nu avea calitate procesuală activă să solicite rezilierea unui contract de locațiune în care ea nu a fost parte.
Pe de altă parte, pârâtei-intimate nu-i pot fi imputate nerespectarea clauzelor contractuale, atâta timp cât încă în perioada în care reclamanții erau proprietarii inițiali, aceștia, prin reprezentantul lor, au fost de acord cu vânzarea prin spațiul închiriat și a altor mărfuri, iar dimpotrivă, defecțiunile la instalații au apărut datorită vechimii și uzurii acestora, fiind reparate chiar de pârâtă, situație în care nu se poate reține nici o culpă în întreținerea necorespunzătoare a spațiului comercial.
Apelul declarat în cauză nu este întemeiat.
Astfel, examinând actele și lucrările dosarului, din perspectiva motivelor de apel invocate și a dispozițiilor legale incidente, Curtea reține următoarele:
La data de 01.10.2004 între reclamanții, și pârâta TEXTIL T, a intervenit contractul de închiriere nr. 24.026/2004 vizând un spațiu comercial situat în T,-, în suprafață de 198,66 mp. pe durata de 60 de luni începând cu 01.10.2004 și până la 30.09.2009, cu o chirie de 247.815 lei/mp. respectiv 49.200.000 lei vechi pe lună.
Ulterior, între părți au început neînțelegeri, reclamanții pretinzând că pârâta intenționează să schimbe destinația spațiului comercial din magazin de textile în fast-fouud și nu întreține corespunzător spațiul închiriat au acționat-o în judecată la data de 21 martie 2006 pentru rezilierea contractului și evacuare.
Pe parcursul derulării procesului, reclamanții au vândut spațiul comercial în litigiu către COM T, care la data de 03.11.2006 a intervenit în proces în calitate de intervenientă în interes propriu, cerând, la rândul ei, rezilierea aceluiași contract de locațiune și evacuarea pârâtei pentru lipsa oricărui titlu locativ opozabil acesteia și pentru faptul că pârâta a refuzat să încheie un nou contract de închiriere cu ea.
Prima instanță, analizând raporturile juridice dintre părți, a pronunțat soluția citată în prima parte a considerentelor care este apreciată ca legală și temeinică de C, neimpunându-se schimbarea ei, așa după cum a pretins apelanta.
Este pe deplin consacrat principiul că justificarea calității procesuale active reprezintă o condiție esențială pentru exercitarea acțiunii civile și presupune existența unei identități între persoana reclamantului și titularul dreptului subiectiv dedus judecății.
Or, în cazul de față, reclamanții inițiali, care aveau calitatea de locatori în contractul de locațiune, și-au pierdut calitatea de proprietari ai spațiului comercial închiriat, iar noul proprietar este nevoit să respecte contractul făcut înainte de cumpărare.
Asta întrucât dispozițiile art. 1.441 cod civil arată că "Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desființarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuși contractul de locațiune".
După cum atestă contractul de locațiune în litigiu, nu a fost cuprinsă cu prilejul încheierii lui o clauză potrivit căreia să se fi prevăzut desființarea lui din cauza vânzării spațiului în litigiu mai înainte de durata pentru care a fost încheiat, respectiv 30.09.2009. ( 5, 6 dosar fond).
Așa fiind, cum hotărârea primei instanțe este legală și temeinică, iar motivele din apel nu au fost găsite întemeiate, ținând cont și de dispozițiile art. 296 teza I pr.civ. prezentul apel urmează a fi respins ca nefundat, cu consecința păstrării în întregime a sentinței atacate.
Totodată, văzând cererea intimatei în privința cheltuielilor de judecată din apel, împuternicirea avocațială și copia chitanței privind plata onorariului ( 17, 18), soluția preconizată și dispozițiile art. 274.pr.civ. care impun aceste cheltuieli în sarcina celui căzut în pretenții, apelanta va fi obligată la plata sumei de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de apelanta COM T, cu sediul în T, str. -, nr. 11, jud. C, prin reprezentantul său legal, împotriva sentinței civile nr. 474 din 04 martie 2008, pronunțată în dosarul nr. 859/1.285/2006 al Tribunalului Comercial Cluj pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească intimatei TEXTIL, cu sediul în T,-, jud. C, prin reprezentantul ei legal, suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 01 septembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
G - - - - -
Red.Gh.
Dact./10 ex./11.09.2008.
Jud. fond:
Președinte:Gheorghe CotuțiuJudecători:Gheorghe Cotuțiu, Mihaela Sărăcuț
