Reziliere contract comercial Spete. Decizia 154/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
Curtea de Apel Timișoara operator nr.2928
Secția Comercială
Dosar: -
DECIZIA CIVILĂ NR. 154/
Ședința publică din 15 septembrie 2008
PREȘEDINTE: Petruța Micu
JUDECĂTOR 2: Anca Buta
Grefier: - -
Pe rol se află judecarea apelului declarat de reclamanții Municipiul T prin Primar, Primăria municipiului T și Consiliul Local al Municipiului T împotriva sentinței civile nr.115/PI/19.02.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, în contradictoriu cu pârâta SC SRL, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pentru reclamanții apelanți consilier juridic, pentru pârâta intimată administrator.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care reprezentantul pârâtei depune la dosar un set de înscrisuri în copie, respectiv: dispoziția nr. 2655/05.12.2005 a Primarului Municipiului T, adresa nr. EC 2X-3626/06.06.2003, tabel de dezmembrare, cerere pentru eliberare CF, adresele nr. SC 2007-8765/07.01.2008, nr. --/07.04.2005 și certificat de atestare fiscală. Arată că reclamanții nu au făcut dovada că acest imobil nu există și că de altfel a primit și despăgubiri pentru imobil. Menționează că nu a comunicat actele reprezentantei reclamanților, acestea fiind emise de reclamanți, iar pe de altă parte aceste înscrisuri există deja la dosar de la termenele anterioare de judecată.
Reprezentanta reclamanților depune la dosar concluzii scrise.
Reprezentantul pârâtei consideră că Primăria avea obligația din 2003 să intabuleze clădirea pentru a i-o putea vinde și arătând că tot aceasta trebuia să depună la dosar extrasul CF. Menționează că în speță clădirea este intabulată, deși reclamanții invocă faptul că nu ar fi, iar valoarea de inventar a clădirii de 197 mp este de 39 lei
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, Curtea acordă cuvântul părților în dezbaterea apelului.
Reprezentanta reclamanților apelanți solicită admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii apelate, în sensul admiterii acțiunii, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar.
Reprezentantul pârâtei intimate pune concluzii de respingere și menținere a hotărârii Tribunalului Timiș, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 115/PI/19.02.2008 pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Timișa respins acțiunea formulată de reclamanții MUNICIPIUL T PRIN PRIMAR, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI T și PRIMĂRIA T în contradictoriu cu pârâta SC SRL.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că prin acțiunea introductivă, reclamanții au chemat in judecată pârâta SC SRL, solicitând să se dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 1129/2000 încheiat intre SC SRL și Primăria Municipiului T reprezentată prin Primar, pentru spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință din T,-, in suprafață de 121,66. evacuarea necondiționată a pârâtei din spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință din T,-, obligarea pârâtei la plata debitului de 8157,82 RON, reprezentând diferența de chirie pe perioada 01.01.2001- 01.03.2003 in cuantum de 2.705,74 RON majorări de întârziere in cuantum de 5.276,20 RON și penalizări 175,87 RON și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată pe care le va justifica in cadrul prezentei acțiuni, cu motivarea că pârâta deține un spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, pentru care nu a plătit chiria reactualizată legal conform art 1 Hot nr. 42/2000.
Prima instanță a mai reținut că prin sentința civilă nr. 11180/28.11.2006, Judecătoria Timișoaraa declinat competența de soluționare in favoarea Tribunalului Timiș - Secția Comercială, că la data pronunțări hotărârii atacate, chiria restantă a fost achitată, dar se mențin celelalte capete de cerere, datorită neachitării penalităților de întârziere și penalizărilor, că la dosar a fost atașat CF nr. 141.232 T, din care rezultă că la nr. 6770 figurează casa cu 1 etaj (grădiniță de copii și curte cu sediul in - - nr. 5) și încă o clădire in regim de înălțime parter, fără nici o specificație, reclamanții susținând că in conformitate cu contractul de închiriere "clădirea cu regim parter menționată " este situată in-, închiriată pârâtei, al cărei administrator este beneficiarul certificatului de luptător menționat și ordinului de repartizare, situație care in mod evident nu se poate reține, având in vedere extrasul CF și adresa expres menționată, astfel încât practic spațiul închiriat nu este evidențiat legal in CF și nu s-au adus dovezi din care să rezulte existența sa individual și corect determinată.
Deși s-a întocmit un memoriu tehnic de către reclamanți în care se prefigurează o dezmembrare în CF pentru spațiul închiriat, după acordarea mai multor termene operațiunea nu a fost finalizată, astfel încât nu este opozabilă pârâtei, care a achitat și chiria restantă, iar pe cale de consecință nici evacuarea sa nu se mai impune.
La dosarul de fond pârâta a depus decizia civilă nr. 360/2000, a Curții de Apel Timișoara prin care reclamantul Consiliul Local Taf ost obligat in mod irevocabil să încheie contractul de închiriere pentru spațiul din - cu dor nr. 8, obligație care nu poate fi realizată și nici nu se poate realiza vânzarea sa, în baza drepturilor de revoluționar datorită culpei reclamanților care nu au finalizat dezmembrarea, penalitățile și penalizările nefiind datorate.
Împotriva acestei sentințe, reclamanții MUNICIPIUL T PRIN PRIMAR, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI T și PRIMĂRIA T au declarat apel, prin care au solicitat admiterea apelului, schimbarea în tot a hotărârii judecătorești atacate, în sensul admiterii în întregime a acțiunii sale, ca temeinică și legală.
În motivarea apelului, reclamanții au arătat că prima instanță a pronunțat o hotărâre netemeinică și nelegală neținând cont de dispozițiile legale aplicabile în materie, că spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință, situat în T,- a fost închiriat către parată în baza contractului de închiriere nr. 1129/2000. Consideră că prima instanță a reținut eronat că spațiul închiriat nu este evidențiat legal în CF și nu s-au adus dovezi din care să rezulte existența sa individual și corect individualizată. Arată că extrasul CF nr. - T, nr. cadastral 6770 este evidențiată "casă cu etaj (grădină de copii) și curte în - - nr. 5 și încă o clădire în regim de înălțime parter", iar prin autorizația de funcționare eliberată de serviciul de specialitate din cadrul Primăriei, respectiv Banca de Date, rezultă existența unei clădiri în regim de înălțime parter, ce are acces din- (actual--7). De asemenea, s-a întocmit un memoriu tehnic de către SC SA, prin care s-a propus dezmembrarea acestui imobil după cum urmează: parcela cu nr. top 6770/1, compusă din casă cu un etaj (grădină de copii) și curte în - - nr. 5, în suprafață de 781 mp și parcela cu nr. top 6770/2, compusă din curte cu clădire în regim de înălțime parter, în-, în suprafață de 197 mp, proprietar fiind Pimăria Municipiului
Reclamanții apelanți consideră că nu se poate reține că acest imobil nu are o existență individual și corect determinată, de vreme ce a făcut obiectul contractului de închiriere, fiind evidențiat distinct în CF sub denumirea "încă o clădire în regim de înălțime parter".
Se mai invocă faptul că instanța nu s-a pronunțat asupra pretențiilor reclamanților, reprezentând diferența de chirie, calculată potrivit Hotărârii Consiliului Local al Municipiului T nr. 42/2000, în cuantum de 2.705,74 lei, majorări de întârziere în sumă de 5.276,2 lei și penalități în cuantum de 175,87 lei, menționând în cuprinsul sentinței atacate faptul că penalitățile și penalizările nu sunt datorate. Se arată că otrivit p. clauzelor contractului de închiriere anterior menționat, respectiv art.4 alin.2, chiria lunară practicata urma sa fie reactualizată (modificată) pe durata derulării contractului prin hotărâri ale Consiliului Local al Municipiului În acest sens, se arată că, succesiv, chiriile au fost modificate prin astfel de hotărâri care le abrogau pe cele anterioare. În aceste condiții, încheierea valabilă a contractului determină părțile să-și asume toate obligațiile stipulate în clauzele contractuale.
Hotărârea Consiliului Local al Municipiului T nr.42/2000 tocmai la această clauză contractuală face referire când stabilește în art.1 că "Începând cu data de 01.01.2001 se modifică tarifele de bază pe mp la chiriile pentru spatiile cu altă destinație decât aceea de locuință."
Reactualizarea chiriei se referă atât la rata inflației, cât și la alți factori cum ar fi modificările impuse de cerințe de natura economică ori financiară a, precum nivelul chiriei pe internă si externă pentru bunuri similare, zona de interes, destinația pentru care a fost închiriat bunul respectiv.
Se învederează că pârâta nu respectă principiul potrivit căruia "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", respectiv clauza prevăzută și acceptată fără obiecțiuni, așa cum rezultă din contractul de închiriere mai sus precizat (art.4).
Astfel, în perioada derulării contractului de închiriere, Consiliul Local al Municipiului T, în calitate de administrator al fondului locativ, în baza prevederilor Legii 215/2001 privind administrația publică locală, a hotărât majorarea tarifelor de închiriere pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință, fiind adoptată în acest sens nr.42/2000.
Reactualizarea/modificarea chiriei se face potrivit art.4 din contractul de închiriere, contract parafat și semnat de pârâtă, fără nici o obiecție. Astfel, nr.42/2000 prevede că începând cu data de 01.01.2001 tarifele de bază/mp la chiriile pentru toate spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință se modifică conform anexei nr.1 la hotărârea menționată, fiind astfel recalculate toate chiriile la spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, aflate în administrarea Consiliului Local Față de prevederile art.4 din contractul de închiriere (care prevăd că prin hotărâri ale consiliului local chiria să fie reactualizată/modificată) și în conformitate cu nr. 42/2001, s-a procedat la recalcularea chiriei pentru spațiul deținut de reclamantă în baza contractului de închiriere, iar suma de 2.705,74 lei reprezintă diferența de chirie calculată potrivit nr.42/2000 pentru perioada 01.01.2001 - 28.02.2003, pentru care au fost calculate penalități de întârziere în sumă de 175,87 lei pentru perioada 01.01.2005-31.12.2005 și majorări de întârziere cuantum de 5.276,2 lei pentru perioada 01.01.2005-31.10.2007 (dată până la care au fost calculate aceste majorări, respectiv dată la care a fost înaintat referatul de către serviciul de specialitate din cadrul instituției apelante în vederea promovării acțiunii în instanță).
În ceea ce privește temeiul de drept al calculului majorărilor si penalităților de întârziere, se arată că acesta este nr.OG92/24.12.2003 privind Codul d e Procedură Fiscală, iar potrivit dispozițiilor acestei ordonanțe de guvern, pentru neplata la termenul de scadență de către debitor a obligațiilor de plată, se datorează dobânzi si penalități de întârziere. Dobânzile sau majorările de întârziere se calculează pentru fiecare zi, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate, iar plata cu întârziere a obligațiilor se sancționează cu o penalitate de întârziere de 0,5 % pentru fiecare lună și/sau fracțiune de lună de întârziere, începând cu data de întâi a lunii următoare scadenței și până la achitarea integrală. Având în vedere faptul că din anul 2006 ordonanța în cauză nu mai prevede perceperea penalităților de întârziere, instituția apelantă a solicitat penalități de întârziere pentru suma datorată cu titlu de diferență de chirie pentru perioada 01.01.2005-31.12.2005, în timp ce majorările de întârziere începând cu data de 01.01.2005 și până în momentul plății. Conform prevederilor art. 6 din contractului de închiriere nr. 1129/2000, nerespectarea termenului de plată către locator se penalizează cu 5 % /zi de întârziere pentru maxim de 30 de zile. După această dată contractul este reziliat de drept, locatarul obligându-se în termen de 7 zile la predarea spațiului către locator.
Se mai arată faptul că, prin nr.182/2001 s-a modificat art.6 din contract, astfel "Nerespectarea termenului de plată, respectiv ultima zi a lunii pentru care se percepe plata, se penalizează cu 0,5% pe zi de întârziere pe suma datorată. După perioada de 30 de zile contractul este reziliat de drept." Deși după 30 de zile de la neplata debitului restant, contractul este reziliat de drept, penalizările (nu penalitățile), respectiv majorările de întârziere pentru neplata la termen se aplică până la data plății.
Din cele expuse mai sus, apelanta concluzionează că documentele justificative care reglementează și stabilesc obligațiile părților sunt contractul de închiriere și hotărârile de Consiliu Local, care sunt acte normative având caracter public și care se aplică tuturor celor care intră sub incidența lor, considerând că indiferent de atitudinea părților, dispozițiile art.4 alin.2 din contractul de închiriere nr. 1129/2000, ce prevăd posibilitatea reactualizării pe durata derulării contractului a chiriei lunare prin hotărâri de Consiliu Local, au avut putere de lege între părțile contractante pe perioada existenței lor, conform art.969 si 970 Cod civil, modificarea tarifelor de închiriere fiind specifică unei economii de piață în care inflația afectează aceste tarife.
Hotărârile Consiliului Local nr.42/2000 și nr.182/2001 sunt acte administrative de autoritate prin care se hotărăște modificarea unor taxe legale, respectiv a tarifelor la chiriile pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, acte de autoritate care stau la baza încheierii ulterioare a actului administrativ de gestiune, care, în ce privește cauza de față, este contractul de închiriere între părți. Consideră că pentru respectarea principiilor egalității și echității, Hotărârile Consiliului Local sunt obligatorii pentru toate părțile ce intră sub incidența acestora, fiind inadmisibil ca unele societăți chiriașe să plătească chiria modificată cu majorările și penalitățile de întârziere, iar altele nu, prevalându-se de faptul că majorările de întârziere depășesc cuantumul debitului principal.
Pârâta SC SRL prin administrator, a formulat întâmpinare, prin care s-a solicitat respingerea acțiunii reclamanților, aratând că spațiul a fost obținut de catre acesta în anul 1993, conform repartiției nr. -, conform Legii nr. 41/1990 și a plătit chirie până în anul 2003 când spațiul a fost evaluat conform Legii 550 de catre firma, firmă plătită de Primărie. Arată că spațiul a fost vândut de Primărie, deși comisia de vânzare din 15.09.2003 a stabilit că această clădire nu este intabulată, considerând că această comisie avea obligația să verifice și să clarifice situația clădirii. Menționează că în final clădirea a fost intabulată de către administratorul pârâtei, acesta cheltuind circa 50.000.000 lei Rol pentru măsurătorile și dezmembrările celor două clădiri și introducerea în cartea funciară a imobilului de pe-, fapt de care Primăria a luat cunoștință conform încheierii nr. 12671/2005 a Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară T, precum și prin autorizația de funcționare a Direcției de urbanism, conform adresei nr. -423/10.03.2005, în care apare spațiul cu altă destinație conform tabelului de identificare al proiectului măsurătorilor.
Pârâta mai arată că a plătit cu chitanța de la fila 83 din dosarul de fond, chiria în sumă de 2710 lei, arătând că nu înțelege să plătească și penalizările aferente.
Examinând sentința atacată, în baza art. 294 și următoarele Cod procedură civilă, prin prisma motivelor de apel invocate, precum și a apărărilor și susținerilor din întâmpinarea depusă la dosar, Curtea constată și reține că apelul de față este nefondat și urmează a fi respins în baza următoarelor considerente:
Așa cum rezultă din ansamblul probelor și susținerilor evocate în cauză, și anume contractul de închiriere nr. 1129/2000, nr. 42/2000 și nr. 18/20.07.2004 între părți au luat naștere raporturi juridice locative, în baza cărora pârâta intimată, în schimbul folosinței spațiului închiriat, și-a asumat obligația de a plăti chiria prevăzută de art. 4 din contract. Potrivit clauzei convenită de către părți prin alin. 2 al aceluiași articol, cuantumul chiriei lunare putea fi reactualizat, pe durata derulării contractului, prin hotărâri ale autorității administrative locale.
Chiria astfel stabilită are natura juridică a veniturilor proprii la bugetul local al Consiliului Local al Municipiului T, iar din momentul în care se datorează, aceeași chirie reprezintă o creanță bugetară de încasat la bugetul local.
Prin consecință, astfel de venituri nu pot fi calificate ca fiind creanțe fiscale, în sensul prevederilor art. 91 din nr.OG 92/24.12.2003, întrucât: 1) între părți nu s-a încheiat un raport juridic fiscal; 2) nici una dintre părți nu are calitatea de organ fiscal; 3) chiria convenită contractual este doar o categorie, lato sensu, a creanțelor bugetare, ca și creanța fiscală, dar nu are regimul juridic similar al acesteia din urmă.
A pune semnul egalității între sumele datorate cu titlu de chirii și cele datorate sub titlu de creanță fiscală (impozitul, taxa, acciza, etc), ar conduce la calificarea juridică greșită a izvorului obligației juridice. Astfel, în timp ce chiria își află sediul material în convenția părților, reglementată în cauză de norme de drept privat, creanța fiscală își are sediul de reglementare în acte normative de drept public.
Prin urmare, prestațiile la care s-au obligat părțile prin contractul de închiriere, inclusiv prestația ce vizează cuantumul chiriei și termenul de exigibilitate al acesteia sunt supuse regimului juridic de drept comun.
Următoarea problemă de drept care se impune a fi analizată este aceea dacă reclamanții au făcut dovada proprietății asupra spațiului închiriat pârâtei, deoarece instanța de fond a respins cererea formulată de reclamanți, considerând că aceasta nu a făcut dovada înscrierii spațiului închiriat în cartea funciară și nu a făcut dovada existenței acestui spațiu individual și corect determinată.
Aceste dovezi trebuiau făcute de către reclamantă potrivit art. 1169 și 1171 Cod civil, însă din actele și lucrările dosarului, administrate atât în fața instanței de fond, nu rezultă dovada înscrierii în cartea funciară a spațiului în litigiu conform dispozițiilor Legii cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, ci dovada inițierii de către reclamantă a demersurilor necesare înscrierii în CF.
Astfel, în acest sens s-au depus la dosar de către reclamanți memoriu tehnic pentru dezmembrare imobil din - - nr. 5, T; încheiere nr. 12671/2005 a Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară T cu privire la imobilul casă cu un etaj (grădină de copii) și curte în - - nr. 5, T, prin care s-a admis cererea formulată de Primăria T de transcriere a imobilului într-o carte funciară nou înființată; plan de edificare imobil; autorizație de funcționare; extras CF de informare, acte din care rezultă că în prezent, imobilul în litigiu figurează în CF - T nr. topo 6770 sub denumirea "casă cu un etaj (grădină de copii) și curte în - - nr. 5, și încă o clădire în regim de înălțime parter", în suprafață de 978 mp, ori din contractul de închiriere depus la filele 8-12 dosar fond nr. - rezultă că reclamanta Primăria Municipiului Taî ncheiat cu pârâta un contract de închiriere pentru spațiul situat în T-, în suprafață de 121,66 mp.
Din memoriul tehnic depus la fila 30 dosar apel rezultă că în cartea funciară în care se va opera lucrarea cadastrală inițiată de Primăria T s-a dezmembrat imobilul din T, - - nr. 5 în 2 subparcele, una cu nr. top 6770/1 casă cu un etaj (grădină de copii) și curte, de 781 mp și cealaltă cu nr. top 6770/2 curte cu clădire în regim de înălțime parter de 197 mp, cu acces din - cu nr. 9.
O dovadă în plus că reclamanții nu au finalizat demersurile de înscriere în cartea funciară a imobilului închiriat pârâtei și care raportat la contractul de închiriere nu coincide nici ca suprafață, nici ca locație, este aceea că din procesul verbal nr. 15820/15.09.2003 depus la fila 35 dosar rezultă că părțile s-au aflat la un moment dat în negocieri pentru vânzarea spațiului în litigiu către pârâtă, dar reclamanții au arătat la pct. 3 din acest proces verbal, în legătură cu negocierea prețului de vânzare pentru spațiul comercial / prestări servicii situat în Municipiul T-, deținut de SC SRL, că negocierea se amână până la clarificarea cărții funciare, deoarece clădirea nu este intabulată.
Tocmai din acest motiv pârâta, având reprezentarea faptului că reclamanții urmează să îi vândă imobilul închiriat, a considerat că ea este cea prejudiciată de tergiversarea înscrierii în cartea funciară și nu reclamanții, care au inițiat în mod unilateral majorarea cuantumului chiriei datorate și prorogarea termenelor de plată ale acesteia.
Astfel fiind, considerând că în cauză nu s-au identificat motive de desființare sau schimbare a hotărârii atacate și că instanța de fond a pronunțat o hotărâre temeinică și legală în conformitate cu probatoriul administrat în cauză, cu dispozițiile legale în materie, se va respinge apelul formulat de reclamanții MUNICIPIUL T PRIN PRIMAR, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI T și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI T împotriva sentinței civile nr. 115/PI/19.02.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr. 2402/325 din 2006, în contradictoriu cu pârâta SC SRL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul formulat de reclamanții MUNICIPIUL T PRIN PRIMAR, CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI T și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI T, cu sediul în T, Bd. - nr. 1, jud. T, împotriva sentinței civile nr. 115/PI/19.02.2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr. 2402/325 din 2006, în contradictoriu cu pârâta SC SRL, cu sediul în T,-, jud.
Definitivă.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 15 septembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Red./14.10.2008
dact./6 ex./20.10.2008
Primă instanță: Tribunalul Timiș, judecător -
Președinte:Petruța MicuJudecători:Petruța Micu, Anca Buta
