Reziliere contract comercial Spete. Decizia 18/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECTIA COMERCIALA, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR.18/2008
Sedința publică din data de 07 februarie 2008 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Liviu Ungur
JUDECĂTOR 2: Delia Marusciac
GREFIER: - -
S-a luat în examinare apelul formulat de reclamanta SRL C-N împotriva sentinței comerciale nr. 3379/C din data de 04.09.2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, în contradictoriu cu intimatele SRL C-N și SRL C-N, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere.
La apelul nominal se prezintă avocat, în reprezentarea intereselor apelantei și avocat în reprezentarea intereselor intimatei - SRL, ambele din cadrul Baroului C cu delegațiile la dosar, lipsă fiind intimata - SRL C-
Procedura de citare este îndeplinită.
Apelul este legal timbrat cu 11 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei după care, se constată că în data de 06.02.2008 s-a înregistrat la dosar din partea intimatei - SRL întâmpinare.
Un exemplar din întâmpinare se comunică cu reprezentanta apelantei.
Reprezentantele părților prezente arată că nu solicită administrarea de noi probe.
Reprezentanta apelantei SRL C-N solicită admiterea apelului, modificarea sentinței comerciale pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în sensul admiterii acțiunii introductive, fără cheltuieli de judecată.
În fapt, instanța de fond a respins acțiunea formulată datorită aprecierii greșite a probelor administrate în cauză, astfel: una din oboligațiile asumate de pârâtă prin contractul de închiriere a fost aceea de a achita utilitățile, obligație pe care nu și-a respectat-o încă de la începutul închirierii. Prin notificarea trimisă, respectiv convocarea la conciliere directă, a solicitat intimatei să efectueze plățile reprezentând chiria și utilitățile.
Înțelegerea era ca acele utilități să fie achitate direct de intimată la caseriile societăților furnizoare, iar pe baza chitanței pe care ar fi prezentat-o, să se refactureze contravaloarea utilităților. Însăși pârâta a recunoscut că în spațiul respectiv există două contoare pentru energie electrică, motiv pentru care a avut posibilitatea să achite contravaloarea energiei electrice aferentă contorului propriu.
Din probele administrate în cauză și anume audierea martorilor și rezultă că în spațiul respectiv s-au consumat în repetate rânduri băuturi alcoolice, astfel că instanța de fond nu a făcut o apreciere corectă a probelor. Datorită acestui fapt, unii clienți deveneau agresivi și provocau scandaluri deranjând astfel liniștea locatarilor.
Cu privire la starea imobilului, solicită a se avea în vedere faptul că anterior închirierii spațiului, acesta a fot renovat și se afla în condiții foarte bune. Or, instanța de fond nu a avut în vedere faptul că ulterior, spațiul a fost deteriorat în sensul că au fost deterioate geamurile termopane, ușile, pereții, gresia, au fost distruse instalațiile electrice, pereții murdari și afumați.
În concluzie apreciază că intimata nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale încă din anul 2005, acesta fiind motivul pentru care s-a dorit rezilierea contractului.
Reprezentanta intimatei SRL C-N solicită respingerea apelului ca nefondat, menținerea hotărârii atacate ca fiind temeinic motivată și pe deplin legală, potrivit motivelor arătate prin întâmpinare, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorar avocațial.
CURTEA:
asupra apelului de față,
reține că prin sentința comercială 3379/C din 4 septembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Comercial Cluj în dos. nr- s-a respins acțiunea precizată formulată de reclamanta - SRL C-N împotriva pârâtei - SRL C-N, întemeiat pe excepții, apoi a respins acțiunea precizată și completată formulată de reclamanta - SRL C-N împotriva pârâtei - SRL C-N, având ca obiect reziliere contract de închiriere și evacuare. Au fost obligate reclamantele să plătească pârâtei suma de 2.100 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei - SRL C-N raportat la temeiul juridic invocat în susținerea cererii precizate și completate, lipsa calității procesuale active a reclamantei - SRL C-N raportat la modul de susținere a completării de acțiune și temeiul de drept invocat, hotărând că nu se impune analizarea excepțiilor prematurității și inadmisibilității, respingându-se, totodată, și excepția nelegalei timbrări a petitului privind rezilierea. Ca atare, cererea formulată de reclamanta - SRL C-N s-a respins întemeiat pe excepții, prima instanță învestindu-se cu judecata în fond doar cu cererea de reziliere și evacuare formulată de reclamanta - SRL C-
S-a reținut, în esență, că pârâta a dovedit că nu este în culpă contractuală, că a încercat să facă plata utilităților direct către furnizorii de utilități, că reclamanta a refuzat sistematic să transcrie contractele cu furnizorii de utilități pentru a se putea face plata direct către aceștia fără intermediul pârâtei, că în urma demersurilor făcute de pârâtă s-a constatat că C și - SA nu mai aveau de peste 2 ani încheiate contracte cu reclamantele. Cât privește obligația de plată a chiriei lunare, instanța a avut în vedere că s-a dovedit refuzul reclamantei de a primi chiria lunară stabilită în contract, pârâta fiind nevoită să recurgă la procedura ofertei reale de plată și validare. S-a mai reținut cu trimitere la adresa din 14.04.2006 că locatorul a intenționat să renegocieze contractul cu consecința majorării chiriei, fapt ce s-a coroborat cu refuzul de a primi chiria stabilită prin contract aspect exonerator de culpă a pârâtei în îndeplinirea obligațiilor contractuale. Totodată, se mai reține că spațiul a fost utilizat în bune condițiuni, că nu s-au comercializat băuturi alcoolice cu atât mai mult cu cât nici nu s-a prevăzut nicio interdicție în contract, după cum nici nu s-a stipulat vreo interdicție a cesiunii dreptului de folosință ori al subînchiria spațiul în favoarea unui terț. Tot astfel s-a reținut că nu este întemeiată nici alegația conform căreia prin activitatea desfășurată în spațiu pârâta ar fi tulburat ordinea și liniștea publică, aspect ce reiese din probatoriul administrat în cauză. Cât privește stricăciunile pretins aduse imobilului de către pârâtă prima instanță reține că din planșele fotografice unite cu declarațiile martorilor audiați în cauză a rezultat în mod cert că pârâta în calitate de locatar nu a modificat structura spațiului și nici nu a schimbat destinația acestuia, că deși au existat unele stricăciuni acestea au fost provocate de folosința normală a imobilului, că o serie din reparații au fost efectuate de pârâtă fapt ce este atestat de facturile de la dosar cuprinse în perioada contractuală, facturile depuse de reclamantă neavând relevanță deoarece implică activități de reparații anterioare derulării contractului. S-a mai avut în vedere că B aferentă spațiului a fost folosită în comun de către angajații celor două firme care-și desfășoară activitatea în incintă, accesul în imobil făcându-se prin aceeași ușă, sens în care s-a reținut că reclamanta nu a produs nicio probă din care să rezulte că degradările invocate ar fi fost produse de pârâtă prin prepușii sau clienții săi.
Împotriva acestei sentințe reclamanta - SRL C-N a declarat apel, în termen legal, solicitând schimbarea în totalitate a sentinței cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel s-a învederat că instanța de fond a statuat în mod greșit, că nu se poate reține nicio culpă a pârâtei pentru nerespectarea obligației de plată a utilităților, deoarece prin convocarea la conciliere directă din 8 martie 2005 și respectiv 15 martie 2006 solicitat pârâtei să efectueze plata chiriei și a utilităților, pârâta răspunzând în scris la 23 martie 2006 doar sub aspectul chiriei și nu a atins aspecte legate de utilități. Cât privește acest aspect, trimite la interogatoriul reclamantei era ca pârâta să se prezinte la casieria unităților furnizoare iar pe baza chitanțelor urma să se refactureze contravaloarea utilităților, pârâta însă nu a procedat astfel. Cât privește incidentele legate de consumul de alcool din depozițiile martorilor reiese contrariul, că prin semnarea contractului de închiriere pârâta și-a asumat implicit obligația de a nu desfășura nicio altă activitate comercială în spațiu și cu atât mai mult de a comercializa băuturi alcoolice, fie în mod direct, fie prin interpuși, că aceste obligații au fost încălcate prin încheierea contractului de colaborare dintre pârâtă cu terțul - SRL, contract care, chiar fiind cunoscut de apelantă, a permis lărgirea obiectului de închiriere principal și s-a încălcat tocmai obligația principală asumată de pârâtă, aceea de a organiza și exploata jocuri de noroc. De asemenea, s-a criticat și modul de soluționare a cauzei în ceea ce privește obligația pârâtei de a păstra integritatea și de a întreține în bune condiții spațiul închiriat, reproșând primei instanțe că nu a făcut nicio distincție între obligația de predare a spațiului în stare normală de folosință și obligațiile de păstrare a integrității și de întreținere în bune condiții a spațiului închiriat, or din depozițiile martorilor și corelate cu planșele fotografice reiese că o atare obligație nu a fost respectată iar statuările primei instanțe că astfel de reparații ar fi fost efectuate sunt fără relevanță, de vreme ce nu au fost corelate cu alte mijloace de probă din care să rezulte cu certitudine că reparațiile au fost realmente efectuate la spațiul din litigiu și că aceste reparații au fost efectuate după demararea litigiului de față. În final, apelanta critică și maniera în care prima instanță a analizat aspectul de fapt privind utilizarea băii din imobil, neținând seama că programul de funcționare al reclamantei era limitat la perioada cuprinsă între orele 8,00-20,00 pe când al pârâtei este non stop, că numărul angajaților reclam,antei este mai redus (4 pers. de sex feminin care-și desfășoară activitatea în ture de câte două persoane) față de pârâtă care are numeroși clienți, că activitatea reclamantei este de patiserie pe când aceea a pârâtei este de jocuri de noroc.
Intimata pârâtă prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului răspunzând punctual criticilor reclamantei ( 21-25).
Examinând apelul prin prisma criticilor formulate, a dispozițiilor legale pertinente incidente în materie, ținând seama și de limitele învestirii, Curtea reține că nu este fondat, pentru considerentele ce urmează:
1. Prima instanță a reținut o corectă stare de fapt circumscrisă contractului de închiriere dintre apelantă și intimată și în ceea ce privește analiza incidenței rezilierii și a evacuării intimatei din spațiul din litigiu a aplicat și interpretat corect dispozițiile legale.
2. Conform art. 1429 alin. 1 din Codul civil, locatarul (chiriașul) trebuie să întrebuințeze lucrul închiriat ca un bun proprietar, culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului diligent și prudent și numai cu referire la destinația determinată în contract iar în lipsă de o atare stipulație, la destinația prezumată după circumstanțe. Conform aceluiași text de lege, locatarul trebuie, de asemenea, să plătească prețul locațiunii la termenele stipulate.
3. Atari obligații au fost prevăzute și în contractul de închiriere dintre părți, respectiv de a plăti chiria în modalitatea convenită și de a păstra integritatea și de a întreține în bune condițiuni spațiul închiriat, de a plăti consumurile proprii de apă, energie termică, salubritate, de a respecta normele, să nu construiască în spațiu definitiv fără autorizația prealabilă a proprietarului, să organizeze și să exploateze activitatea de jocuri de noroc cu respectarea legislației în vigoare, orice neregulă înregistrată în activitatea de jocuri de noroc fiind pe răspunderea organizatorului.
4. Reclamanta în calitate de locator a reproșat pârâtei că este în culpă pentru nerespectarea acestor obligații contractuale solicitând în acest sens rezilierea contractului și evacuarea sa din spațiu.
5. Prima instanță a respins acțiunea constatând că din probele administrate în cauză nu reiese nicio culpă a pârâtei față de alegațiile aduse de reclamantă.
6. Astfel, cât privește neachitarea utilităților Curtea reține că în mod corect s-a reținut că pârâtei nu-i poate fi imputată nerespectarea acestei obligații. Cercetând clauzele contractului Curtea reține că pârâta și-a asuma obligația de a plăti consumurile proprii de apă, energie electrică și salubritate. Având însă în vedere starea spațiului din litigiu (lipsa unei delimitări a consumului fiecăreia din societățile utilizatoare), că pârâta nu a încheiat niciun contract distinct cu furnizorii de utilități acesteia nu i se poate reproșa că nu a plătit aceste utilități. Contractul placă de la premisa unei determinări abstracte a consumurilor proprii nefiind indicate, precizate sau arătate criterii clare de determinare, sau să impună anumite practici ori uzuri în materie. Din acest punct de vedere clauza nu este clară și certă iar echivocul acesteia profită celui care se obligă conform adagiuluiin dubio pro reo.
Că este așa mai rezultă și din modalitatea în care reclamanta a înțeles să solicite plata acestor utilități. Astfel în invitația la conciliere se arată că solicită plata sumei de 18 milioane ROL, în precizarea de acțiune se pretinde 11.464 lei iar mai apoi în răspunsul la întrebarea nr. 11 din interogatoriu solicită suma de 10.523,74 lei.
Pe de altă parte, titularul contractelor de furnizare de utilități este - SRL proprietarul imobilului, care la rândul sau a dat în comodat spațiul reclamantei apelante. Explicațiile furnizate Curții par să conducă la concluzia că pârâta achita și i se pretindea să plătească întreg consumul sau cheltuielile cu utilitățile iar mai apoi i se factura consumul real de către reclamantă. Este greu de crezut că din raporturile contractuale se poate trage concluzia fără echivoc că pârâta trebuie să fie un gestor al afacerilor reclamantei.
Este eronată apărarea conform căreia nu reclamanta ar trebui să pretindă cheltuielile cu utilitățile aferente spațiului închiriat, deoarece există o stipulație contractuală în acest sens, dar această clauză nu este suficient de clară pentru a se putea și executa cu bună credință de către pârâtă, de vreme ce cheltuielile cu utilitățile sunt stabilite de furnizori pe întreg imobilul iar pârâta a închiriat doar o parte, neputându-se defalca în mod clarconsumurile propriiîn termenii folosiți în contract.
Nu se poate așadar imputa culpa în sarcina pârâtei pentru imposibilitatea acesteia de a face o plată de vreme ce creanța nu poate fi nici determinată și nici nu există suficiente elemente de determinare.
Așa cum a reținut prima instanță, pentru a se evita un astfel de blocaj pârâta a solicitat să i se permită să încheie direct cu furnizorii contractele respective tocmai pentru a se da eficiență clauzei contractuale dar reclamanta s-a opus. Or, în această situație reclamanta nu-și poate invoca propria sa conduită (culpă) pentru a constrânge în mod arbitrar pe pârâtă să plătească o anumită sumă de bani cu titlu de utilități dacă nu este clar determinată, căcinemo auditur propriam turpitidinem allegans.în acest sens sunt răspunsurile la interogatoriu la întrebările nr. 1, 5, 11-14.
7. Nu i se poate imputa pârâtei că nu a plătit chiria și utilitățile eferente și pe considerentul că urmare corespondenței dintre părți derulate prealabil intentării acțiunii reclamanta nu a emis facturile aferente, reieșind din probele dosarului că opoziția acesteia este justificată de împrejurarea că ar fi dorit renegocierea contractului și desigur a cuantumului chiriei cu toate că pârâta s-a opus în mod justificat. În egală măsură și în această privință conduita reclamantei nu s-a plasat în termenii contractului și nici nu a probat că a dat dovadă de bună credință pe parcursul executării acestuia.
De aceea Curtea apreciază ca pertinente considerentele și modalitatea de examinare a probatoriului efectuat de prima instanță sub aspectul tratării chestiunii culpei pârâtei în executarea obligațiilor contractuale, dimpotrivă s-a constatat în mod just că pârâta a respectat clauzele contractului și a folosit bunul ca un bun proprietar, conform destinației sale stipulată expres în contract.
Astfel și motivele de apel circumscrise manierei în care prima instanță a statuat asupra interdicției de a comercializa băuturi alcoolice în spațiul din litigiu și interdicția de a tulbura liniștea publică nu sunt întemeiate.
8. Contractul de închiriere încheiat între părți nu conține interdicția expresă de a subînchiria ori cesiona dreptul de folosință asupra spațiului încât devin aplicabile dispozițiile art. 148 alin. 1 din Codul civil text de lege care conține dreptul locatarului de a subînchiria sau cesiona dreptul locativ. De altfel, așa cum recunoaște însăși apelanta, aceasta și-a dat acordul la încheierea contractului de colaborare cu terțul - SRL. Totodată, așa cum corect s-a statuat obligația de a nu comercializa băuturi alcoolice înserată în acest din urmă contract era opozabilă cocontractantului și nu locatorului încât nu se poate presupune sau stabili cu valoare de adevăr că prin acest procedeu s-ar fi lărgit/extins obiectul contractului de închiriere principal.
Probele dosarului atestă că nici pârâta personal și nici terțul colaborator nu au comercializat efectiv băuturi alcoolice în incinta spațiului din litigiu, nefiind aplicată nicio sancțiune contravențională în acest sens și nici nu s-a făcut o constatare de către organele în drept privind depășirea obiectului de activitate a societăților comerciale parte în contractul de colaborare.
9. Cât privește modalitatea de exploatare a spațiului de către locatar, Curtea reține cu trimitere la dispozițiile art. 1429 alin. 1 din Codul civil una din obligațiile principale ale acestuia constă în a se întrebuința lucrul închiriat ca un bun proprietar. În conținutul acestei obligații intră reparațiile mici ce se impun a fi efectuate de locatar (reparații locative de întreținere a lucrului). Or, din probele administrate în cauză (fotografii și depoziții testimoniale) nu rezultă care ar fi fost starea imobilului la data predării spațiului și nici că pe parcursul exploatării acestuia s-ar fi adus de către chiriaș ori de către prepușii acestuia sau clientelă degradări semnificative care să impună concluzia alegată de apelantă. Este de notat că unele spații ale imobilului (intrarea, B) este utilizată în comun de către cele două societăți comerciale, iar în acest context nu a fost dovedită sau preconstituită vreo probă din care să rezulte fără tăgadă vreo culpă în sarcina locatarului. Mai mult, pe parcursul derulării contractului s-a efectuat un studiu de oportunitate de către expertul din care rezultă că spațiul este în bună stare de funcționare și că prin amenajările și modernizările efectuate se încadrează în standardele de funcționare cerute de activitățile pe care le desfășoară cele două societăți comerciale (activitate de patiserie, apelanta și organizare jocuri de noroc-jocuri mecanice, intimata).
10.În aceeași ordine de idei, cu referire la pretinsele abuzuri de folosință a spațiului raportat la legislația privind ordinea și liniștea publică, Curtea reține că în cauză nu s-a dovedit implicarea pârâtei ori a prepușilor acesteia în activități ilegale ori de natură a tulbura liniștea și ordinea publică, neexistând nicio constatare din partea organelor în drept. Cât privește îndoielile cu referire la moralitatea clienților pârâtei și altele asemenea, Curtea reține că activitatea de exploatare a jocurilor de noroc poate implica participarea unor astfel de persoane fără a impune o interdicție anume, dar acest aspect putea fi ușor prevăzut de apelantă, comerciant profesionist, ținând seama că destinația spațiului închiriat a fost expres stipulată și acceptată în contract.
11. Așa cum s-a statuat în literatura de specialitate și în practica judiciară, în lipsa unui pact comisoriu expres, care să înlăture intervenția instanței judecătorești, neexecutarea culpabilă a unui contract se sancționează de organul judiciar cu rezilierea sau rezoluțiunea la cererea justificată a creditorului vătămat.
În speță, Curtea a reținut și confirmă astfel și teza primei instanțe că nu s-a probat că pârâta a încălcat cu vinovăție în mod serios și substanțial clauzele contractului de închiriere astfel încât să se pronunțe sancțiunea rezilierii. Opoziția pârâtei locatare la renegocierea chiriei ori la rediscutarea clauzelor contractului fără o baza factuală sau juridică întemeiată nu constituie un abuz de drept din partea acesteia care să fie sancționat cu desființarea convenției.
Astfel fiind, Curtea reține cu trimitere la dispozițiile art. 1453 corelat cu art. 1439 alin. 2 din Codul civil că în cauză nu sunt date condițiile ce fac necesară pronunțarea unei hotărâri judecătorești de reziliere a contractului de închiriere, că motivele de apel se privesc nefondate neputând conduce prin ele însele la reformarea hotărârii primei instanțe, încât conform art. 296 din Codul d e procedură civilă Curtea va respinge apelul ca nefundat cu consecința păstrării sentinței apelate.
În temeiul art. 298 corelat cu art. 274.pr.civ. apelanta va fi obligată să plătească intimatei suma de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat ( 13).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
E:
Respinge apelul declarat de reclamanta - SRL C- împotriva sentinței comerciale nr.3379 din 04 septembrie 2007 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Cluj pe care o menține în întregime.
Obligă apelanta să plătească intimatei - SRL C-N suma de 1000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 07 februarie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - - - -
Red. /Dact.
5 ex./25 februarie 2008
Judecător primă instanță: Seman
Președinte:Liviu UngurJudecători:Liviu Ungur, Delia Marusciac
