Reziliere contract comercial Spete. Decizia 192/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA COMERCIALĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 192
Ședința publică din 21 octombrie 2008
PREȘEDINTE: Csaba Bela Nasz
JUDECĂTOR 2: Maria Ofelia Gavrilescu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare, la a doua strigare, apelul declarat de pârâta T împotriva sentinței civile nr. 68/ din 29 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr- în contradictoriu cu reclamanții intimați Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T având ca obiect reziliere contract
La apelul nominal făcut în ședință publică s-au prezentat pentru pârâta apelantă, asociatul unic, iar pentru reclamanții intimați,.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care reprezentanta reclamanților intimați depune la dosar adresa nr. - 142/ 20.10.2008 prin care se atestă faptul că societatea apelantă și-a achitat la zi toate debitele pentru care a fost acționată în instanță.
Văzând că nu mai sunt alte cereri de formulat în cauză, instanța constată încheiată cercetarea judecătorească și acordă cuvântul asupra apelului.
Reprezentantul pârâtei apelante arată că susține apelul așa cum a fost el formulat și solicită schimbarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii reclamanților întrucât societatea a achitat la zi debitele restante, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentanta reclamanților intimați arată că lasă soluția la aprecierea instanței, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 68/ din 29 ianuarie 2008 pronunțată în dosarul nr- Tribunalul Timișa admis acțiunea formulată de reclamanții Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T împotriva pârâtei T și a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 392/1998 încheiat între părți, evacuarea societății pârâte din spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat în loc. T,-, jud. T, în suprafață de 55,57 mp. înscris în nr. 8113 T și obligarea acesteia să plătească reclamanților suma de 25.618 lei reprezentând diferență chirie, majorări de întârziere și penalități de întârziere.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Timiș reclamanții Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T, în contradictoriu cu pârâta T, au solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța în cauză să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 392/1998 încheiat între Primăria Municipiului T, reprezentată prin Primar, și pârâtă, evacuarea societății din spațiul ocupat, obligarea acesteia la plata debitului în cuantum total de 25.618 lei reprezentând diferență de chirie în sumă de 6.089 lei calculată conform nr. 42/2000 pentru perioada 01.01.2001 - 28.02.2003, majorări de întârziere de 19.349 lei pentru perioada 01.01.2005 - 31.10.2007 și penalități de întârziere în cuantum de 180 lei datorate pentru perioada 01.01.2005 - 31.12.2005, aferente contractului menționat cu motivația că pârâta a refuzat să achite contravaloarea chiriei majorate.
Din actele dosarului tribunalul a reținut că deși reclamanții au recalculat legal prin rectificare chiria datorată de T, conform art. 4 alin. 2 din contract, pârâta nu a achitat aceste sume, și cu toarte că societatea a fost legal citată aceasta nu a formulat întâmpinare, astfel că în privința sa instanța a făcut aplicarea art. 225 din Codul d e procedură civilă.
Constatând că s-a îndeplinit și procedura concilierii directe, în temeiul art. 1410, 1429, 1073, 1066 din Codul civil și art. 2701din Codul d e procedură civilă, tribunalul a admis acțiunea reclamanților apreciind-o ca fiind întemeiată, ordinele de plată depuse de pârâtă privind plata sumelor de 2.915 lei și 3.174 lei neputând fi opozabile reclamanților întrucât nu cuprind perioada pentru care s-a achitat chiria respectivă.
Împotriva sentinței civile de mai sus, în termen legal, a declarat apel pârâta T solicitând schimbarea în tot a hotărârii atacate, iar pe fond respingerea acțiunii introductive ca fiind neîntemeiată, cu obligarea reclamanților la asigurarea folosinței nestingherite a spațiului închiriat pe toata durata contractului.
În motivarea apelului a arătat că prin nr. 5/06.12.2007 în valoare de 2.915 lei și nr. 6/06.12.2007 în valoare de 3.174 lei societatea a făcut dovada în fața instanței de fond că a achitat locatorului contravaloarea chiriei restante, însă tribunalul în mod greșit nu a ținut cont de aceste înscrisuri obligând-o la o dublă plată. Ulterior, apelanta a plătit prin trezoreria operativă în contul Primăriei Municipiului T și suma de 4.567 lei cu nr. 5/23.04.2008, reprezentând contravaloarea chiriei lunare la zi, în prezent ea nemaiavând restanță la plata obligației principale. Mai mult decât atât, în baza nr. 42/2000 intimații au majorat contravaloarea chiriei fără a anunța societatea despre modificarea și completarea prin act adițional a contractului de locațiune în litigiu, calculându-i, totodată, și penalități de întârziere care depășesc cu mult valoarea debitului, încălcându-se astfel prevederile Legii nr. 469/2002.
Reclamanții intimați, legal citați, s-au prezentat la dezbateri și au formulat întâmpinare (filele 20-23) prin care au solicitat respingerea apelului ca fiind nelegal și neîntemeiat, cu consecința menținerii hotărârii primei instanțe, fără cheltuieli de judecată, pentru următoarele motive:
În primul rând au invocat tardivitatea apelului, solicitând instanței să verifice dacă acesta a fost depus în termenul legal.
În al doilea rând, au arătat că instanța de fond a soluționat în mod corect cauza, în conformitate cu legea și în baza probelor de la dosar, societatea pârâtă deși legal citată de tribunal nu a formulat întâmpinare și nici nu a propus probe pertinente în apărarea sa. Așa cum a arătat și instanța de fond, ordinele de plată depuse de apelantă nu cuprind perioada pentru care a achitat chiria respectivă.
Spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat în loc. T,-, jud. T, în suprafață de 55,57 mp. înscris în nr. 8113 Taf ost închiriat pârâtei în baza contractului nr. 392/1998. Potrivit clauzelor contractuale, respectiv art. 4 alin. 2, chiria lunară practicată urma să fie reactualizată (modificată) pe durata derulării convenției prin hotărâri ale Consiliului Local al Municipiului În acest sens, succesiv chiriile au fost modificate prin astfel de hotărâri care le abrogau pe cele anterioare, iar încheierea valabilă a contractului determină părțile să-și asume toate obligațiile stipulate în clauzele contractuale.
Hotărârea Consiliului Local al Municipiului T nr. 42/2000 tocmai la această clauză contractuală face referire când stabilește în art. 1 că începând cu data de 1 ianuarie 2001 se modifică tarifele de bază pe mp. la chiriile pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință. Reactualizarea chiriei se referă atât la rata inflației, cât și la alți factori, cum ar fi: modificările impuse de cerințe de natura economică ori financiară a T, nivelul chiriei pe piața internă și externă pentru bunuri similare, zona de interes, destinația pentru care a fost închiriat bunul respectiv.
Recalcularea tuturor chiriilor pentru spațiile cu altă destinație, calcularea diferențelor de chirie pentru toate spațiile cu altă destinație și comunicarea acestora către chiriași necesitând un volum mare de lucru, Consiliul Local al Municipiului T prin Hotărârea nr. 18/20.07.2004 privind modificarea art. 3 din nr. 37/25.02.2003 pentru revocarea nr. 332/2002 privind modificarea tarifelor de baza pe mp. la chiriile pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, modificată prin nr. 95/22.04.2003 și nr. 13/27.01.2004, a prevăzut faptul că achitarea diferenței din anul 2001 până la 28.02.2003, fără majorări și penalități de întârziere, se putea face până la 31.12.2004, dată de la care se vor calcula penalitățile de întârziere și majorările legale.
Potrivit nr.OG 92/24.12.2003 privind Codul d e procedura fiscală, pentru neplata la termen debitorul datorează dobânzi și penalități de întârziere, dobânzile calculându-se pentru fiecare zi începând cu ziua imediat următoare termenului de scadență, respectiv 01.01.2005, și până la data stingerii sumei datorate inclusiv, iar penalitățile de întârziere fiind de 0,5 % pentru fiecare lună și/sau fracțiune de lună de întârziere începând cu data de întâi a lunii următoare scadenței până la achitarea integrală, respectiv 01.01.2005-31.12.2005, în anul 2006 codul nemaiprevăzând perceperea de penalități de întârziere.
Hotărârea nr. 42/2000 este un act administrativ în adoptarea căreia Consiliul Local al Municipiului T este abilitat prin Legea administrației publice locale, iar dispozițiile art. 4 din contract au dobândit, la rândul lor, putere de lege între părți conform art. 969-970 din Codul civil. Este dreptul oricărui proprietar de a decide modul, condițiile și prețul la care înțelege să fructifice bunurile sale și să le culeagă fructele astfel obținute. Hotărârea unilaterală a proprietarului prin care stabilește suma la care înțelege să fructifice proprietatea este un act de gestiune ce nu produce efecte juridice prin simpla manifestare unilaterală de voință, aceasta impunându-se actualilor și viitorilor chiriași numai dacă voința manifestată a proprietarului se va întâlni cu voința locatarilor sau viitorilor locatari și se materializează într-un acord în acest sens. Având în vedere că prin contract părțile au convenit în privința reactualizării chiriei, iar nr. 42/2000 a fost adoptată cu respectarea dispozițiilor legale, se poate constata ca nu a fost vătămată sub nici o formă în drepturile sale.
Pe de altă parte, în vederea respectării principiilor egalității și al echității, specifice unui stat de drept, hotărârile consiliului local sunt obligatorii pentru toate părțile care intră sub incidența acestora, astfel că este inadmisibil ca unele societăți chiriașe să plătească chiria în formă modificată, precum și majorările și penalitățile de întârziere, în raport cu actele normative în vigoare, iar altele nu, prevalându-se de faptul că majorările de întârziere depășesc cuantumul debitului principal.
Pentru spațiul în litigiu, închiriat de apelantă, a rezultat o diferență de chirie pe perioada 01.01.2001 - 28.02.2003 de 6.089 lei. Având în vedere faptul că aceasta nu a achitat diferența menționată până la data de 31.12.2004, conform nr. 18/20.07.2004 au rezultat penalități de întârziere pe perioada 01.01.2005-31.12.2005 în sumă de 180 lei și majorări de întârziere pe perioada 01.01.2005-31.10.2007 în cuantum de 19.349 lei.
Prin adresele nr. SC 2003-9282/10.06.2003, -4576/20.07.2005, SC 2005-18463/01.10.2005 și SC 2007-7572/30.03.2007 deși intimații au solicitat achitarea sumei restante, pârâta nu s-a conformat acestei cereri. Mai mult, ea nu a atacat adresele menționate, acceptând tacit sumele înscrise în acestea. De asemenea, prin înștiințarea de plată cu nr. SC 2007-7572/30.03.2007 societatea a fost invitată la soluționarea pe cale amiabilă a eventualelor contestații referitoare la debitele restante, apelanta nedând curs nici acestei convocări.
În drept au invocat dispozițiile art. 282 și următ. din Codul d e procedură civilă, art. 969, 970, 1020 și 1021 din Codul civil, art. 4 din contractul de închiriere nr. 392/1998 și nr. 42/2000.
Examinând apelul declarat de pârâta T împotriva sentinței civile nr. 68/ din 29 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, raportat la dispozițiile art. 294 și următ. din Codul d e procedură civilă, Curtea constată că acesta se impune a fi admis având în vedere următoarele considerente:
Reclamanții intimați au acționat în instanță societatea apelantă solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. 392/1998 încheiat între părți având ca obiect spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat în loc. T,-, jud. T, în suprafață de 55,57 mp. înscris în nr. 8113 T, evacuarea pârâtei din acest imobil și obligarea acesteia la plata sumei totale de 25.618 lei reprezentând diferență chirie, majorări de întârziere și penalități de întârziere.
În primă instanță cererea de chemare în judecată a fost admisă în totalitate, împotriva sentinței tribunalului declarând apel pârâta
În cursul judecării apelului aceasta a achitat la zi debitele rezultate din contractul de închiriere menționat, aspect confirmat în scris de către instituțiile intimate prin adresa nr. - 142/20.10.2008.
Ca atare, în speță sunt incidente prevederile art. 1020 din Codul civil, potrivit cărora condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său. Una din consecințele reciprocității obligațiilor din contractele sinalagmatice o constituie rezoluțiunea sau rezilierea, după cum este vorba de un contract cu executareuno ictuori de unul cu executare succesivă, pentru neexecutare prevăzută de articolul mai sus citat. sau rezilierea contractului pentru neexecutare în întregime sau în parte a obligațiilor luate de către una din părți, întemeindu-se pe ideea de culpă, urmează să nu opereze de plin drept, ci se pronunță, la cererea părții de instanța judecătorească care va aprecia condițiile și importanța neexecutării obligației. În principiu, debitorul este răspunzător pentru neexecutarea obligației sale, afară numai dacă ar dovedi că neexecutarea se datorează unor cauze exterioare care nu-i sunt imputabile. În materie de executare a contractului prin culpă se înțelege orice neconformare a debitorului la corecta îndeplinire a obligației. Cu toate acestea, chiar când părțile reproduc în convenția lor prevederile art. 1020 cod civil (cum, de altfel, au procedat și părțile în litigiu), ceea ce ele pot face tocmai pentru a-și atrage reciproc atenția asupra consecințelor pe care le-ar produce neexecutarea obligațiilor corelative, contractul nu este desființat de drept, prin simpla manifestare de voință a creditorului, care trebuie să se adreseze instanței cu acțiunea în rezoluțiune sau în reziliere, după caz. Întrucât conform art. 1079 din Codul civil ajungerea la termen a unei obligații contractuale nu constituie, prin ea însăși, o punere în întârziere a debitorului, părțile pot să prevadă în contract rezoluțiunea (rezilierea) convențională, potrivit căreia, în caz de neexecutare a obligațiilor de către oricare dintre ele, rezoluțiunea sau rezilierea contractului operează de plin drept, fără somație, punere în întârziere sau chemare în judecată. În cazul în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezoluțiunea (rezilierea) contractului fără chemare în judecată urmează că aceasta nu operează decât dacă debitorul a fost chemat în judecată. Întrucât rezoluțiunea (rezilierea) contractului nu produce efecte decât dacă s-a introdus o acțiune în justiție, se înțelege că nu-și va produce efecte decât din momentul în care hotărârea pronunțată de instanță a dobândit autoritate de lucru judecat. Dacă până în acest moment pârâtul execută obligația contractuală, rezoluțiunea (rezilierea) nu mai poate fi pronunțată. Cu alte cuvinte, în situația în care pactul comisoriu nu prevede în mod expres rezilierea contractului fără chemare în judecată, cum este cazul în speță, înseamnă că aceasta nu operează decât dacă debitorul a fost acționat în instanță, și chiar după introducerea unei acțiuni în reziliere contractul subzistă și debitorul poate să prevină rezilierea executându-și obligațiile, dar numai până la pronunțarea unei hotărâri definitive.
Cum în cauză pârâta apelantă a făcut dovada achitării la zi a chiriei restante, depunând în acest sens dovezi scrise la dosar (filele 45 și 46 dosar tribunal și fila 27 dosar de apel), executarea obligației asumate având loc parțial înainte de pronunțarea primei instanțe, iar restul în cursul judecării apelului de față, intimații recunoscând prin adresa nr. - 142/20.10.2008 (fila 29) că societatea pârâtă a achitat întregul debit restant, Curtea apreciază că rezilierea solicitată de reclamanți nu mai poate fi pronunțată.
Având în vedere, însă, că prima instanță a admis acțiunea acestora, executarea obligațiilor contractuale de către pârâtă având loc doar în cadrul judecării căii de atac declarate de această parte împotriva sentinței tribunalului, în temeiul art. 296 din Codul d e procedură civilă, instanța va admite apelul și va schimba în tot sentința atacată în sensul că va respinge cererea de chemare în judecată.
În ceea ce privește excepția de tardivitate a apelului Curtea reține că, raportat la data comunicării hotărârii tribunalului (10 aprilie 2008) și data înregistrării cererii de apel (25 aprilie 2008), aceasta nu este întemeiată, partea respectând termenul de 15 zile prevăzut de art. 284 din Codul d e procedură civilă.
Văzând că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâta T, cu sediul în localitatea T,-, județul T, împotriva sentinței civile nr. 68/ din 29 ianuarie 2008 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr- și, în consecință:
Schimbă în tot hotărârea atacată în sensul că respinge acțiunea formulată de reclamanții Municipiul T, reprezentat prin Primar, Consiliul Local al Municipiului T și Primăria Municipiului T, toți cu sediul în localitatea T, Bd. -, nr. 1, județul T, împotriva societății pârâte având ca obiect reziliere contract
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 21 octombrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red. - 31.10.2008
Tehnored. - 03.11.2008
6 ex. 4 com.
Prima instanță: Tribunalul Timiș
Judecător:
Președinte:Csaba Bela NaszJudecători:Csaba Bela Nasz, Maria Ofelia Gavrilescu
