Reziliere contract comercial Spete. Decizia 63/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 63/A/2008
Ședința publică de la 16 mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Nicolae Durbacă
JUDECĂTOR 2: Marius Irimie
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea apelului declarat de pârâta - SRL AIî mpotriva Sentinței nr.28/COM/2008 pronunțată de Tribunalul Alba în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică s-au prezentat avocat pentru apelantă și avocat pentru reclamanta intimată - SRL.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Mandatarul pârâtei apelante depune la dosar împuternicire avocațială și copie după cererea de chemare în judecată înaintată Judecătoriei Alba Iulia.
Mandatara reclamantei intimate depune la dosar chitanța ce face dovada onorariului de avocat.
Arată că pe rolul Judecătoriei Alba Iulia se află o acțiune în anularea unei încheieri de întabulare în cartea funciară, urmată de radierea înscrierii unui spațiu comercial în această carte funciară, motiv pentru care solicită suspendarea prezentei cauze până la soluționarea dosarului aflat pe rolul judecătoriei, în baza art.244 pr.civ.
Mandatara reclamantei intimate arată că, în cauză nu operează prevederile art.244 pr.civ. Obiectul prezentului litigiu îl constituie rezilierea unui contract de închiriere, astfel că acțiunea existentă pe rolul Judecătoriei Alba Iulia nu are nicio legătură, motiv pentru care se opune cererii de suspendare.
Avocat susține că nu poți închiria dacă nu ești proprietar sau uzufructuar, dar arată că nu a solicitat anularea contractului de închiriere.
Instanța, în deliberare, constată că, între obiectul prezentei cauze și anularea încheierii de întabulare nu există un raport de interdependență și, în consecință, respinge cererea de suspendare formulată în cauză.
Mandatarul pârâtei apelante învederează instanței că a fost în eroare și că, de fapt, a solicitat anularea contractului de închiriere, întrucât spațiul comercial este întabulat pe domeniul public.
Arată în continuare că, în probațiune, a fost solicitată o expertiză topografică pentru a stabili situația reală, însă, nimeni nu a dorit să efectueze această expertiză extrajudiciară.
Susține că, din extrasul de carte funciară rezultă că spațiul comercial este întabulat pe suprafața fostei proprietăți a - SRL, Statul Român nu a dat aviz să se întabuleze pe terenul care era proprietate publică. . greșită este așadar motivul pentru care se solicită expertiza, în probațiune.
Avocat revine și arată că obiectul prezentei cauze îl constituie rezilierea unui contract de închiriere și că, în prezentul apel se încearcă schimbarea petitelor acțiunii.
Insistă asupra faptului că, prin acțiune și întâmpinare se recunoaște folosirea imobilului.
Avocat solicită să se vadă cererea reconvențională.
Instanța, în deliberare, față de obiectul acțiunii și cererea reconvențională, constată că proba nu este concludentă și o respinge.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța acordă cuvântul în dezbateri.
Mandatarul pârâtei apelante susține că proprietarii nu au fost de față la data încheierii contractului de închiriere, ba mai mult, aceștia nici nu erau de fapt proprietari, sau cel puțin chiriași cu drept de subînchiriere sau uzufructuari. întabulându-se abia în 2005, în mod fraudulos, pe terenul statului.
Solicită admiterea apelului, constatarea faptului că reclamanta nu avea capacitate de a contracta și respingerea acțiunii acesteia.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
Mandatara reclamantei intimate solicită respingerea apelului ca nefondat.
Învederează instanței faptul că nu se indică nici un temei de drept în susținerea apelului.
Arată că, instanța de fond a reținut că, în cauză, nu aparența sau natura dreptului este esențială, ci dacă bunul a fost predat spre folosință potrivit învoielii părților. Prin încheierea la data de 25.06.1998 a contractului de închiriere s-a stipulat că se vor face amenajări de care va beneficia cine folosește imobilul respectiv, cheltuielile ocazionate de aceasta amortizându-se din chirie. conform pct. X din contract.
Solicită obligarea pârâtei apelante la plata cheltuielilor de judecată în apel.
CURTEA DE APEL
Asupra apelului de față:
Prin sentința civilă nr.28/COM/5.02.2008 pronunțată de Tribunalul Albas -a admis acțiunea comercială formulată de reclamanta - SRL A I împotriva pârâtei - SRL A I și în consecință:
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.256/25.06.1998, având ca obiect spațiul situat în A I, B-dul -, -V 6 parter.
S-a dispus evacuarea pârâtei din acest spațiu.
A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 2022, 6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
S-a respins acțiunea reconvențională formulată de către reclamanta reconvențională - SRL împotriva pârâtei reconvenționale - SRL, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că:
În data de 25.06.1998, reclamanta - SRL, fostă - SA AIa încheiat cu pârâta - SRL un contract prin care, în schimbul unei chiri plătite lunar de către pârâtă, reclamanta s-a obligat să asigure acesteia folosința spațiului situat administrativ în A I, B-dul -, - 6 în suprafață de 11,5. astfel cum rezultă din contractul de închiriere nr.256 din 25.06.1998.
Durata contractului a fost stabilită la 2 ani de zile, începând din data de 25.03.1998 și până la data de 24.06.2000.
La data de 30.04.2001 părțile au modificat Contractul de închiriere nr.256/25.06.1998 încheind Actul adițional nr.1 prin care au prevăzut, începând cu data de 01.05.2001, o chirie lunară pentru folosirea spațiului închiriat în sumă de 11,5 USD + TVA, plătibilă în lei la cursul BNR din data facturării.
Ulterior, la data de 30.04.2002, părțile au întocmit Actul adițional nr.2/30.06.2002 la Contractul de închiriere nr.256/25.06.1998, prin care au stabilit prelungirea duratei închirierii cu 2 ani, cu începere de la data de 01.05.2002 și până la data de 30.04.2004, prețul închirierii rămânând neschimbat.
După data de 30.04.2004, când a expirat termenul contractual, părțile nu au mai prelungit contractul de închiriere, însă pârâta a continuat să folosească imobilul fără ca reclamanta să o împiedice, astfel că în speță a operat o tacită relocațiune, în condițiile stabilite de părți prin contractul inițial.
Așadar, pârâta avea obligația de a plăti reclamantei prețul folosirii spațiului, conform contractului inițial.
De altfel, pârâta a achitat reclamantei chiria până în luna martie 2007 când a refuzat să mai plătească pe motiv că aceasta nu ar fi proprietarul spațiului închiriat.
Motivul invocat de către pârâtă pentru a justifica neplata chiriei reclamantei, precum și pentru a solicita anularea contractului și restituirea chiriei plătită până în luna martie 2007, este lipsit de orice relevanță juridică, întrucât procurarea folosinței nu este condiționată de calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului.
Potrivit dispozițiilor art.1411 din Codul civil, pentru întocmirea validă a unui contract cu un astfel de obiect nu aparența sau natura dreptului este esențială, ci situația de fapt constând în predarea bunului, asigurarea folosinței acestuia și menținerea lui în stare de întrebuințare potrivit destinației, pe toată durata contractului.
Ori, în cauză, s-a demonstrat faptul că reclamanta a asigurat pârâtei folosința spațiului ce a făcut obiectul contractului conform obligației asumate prin contract, astfel că pârâtei îi revenea obligația de a plăti chiria stipulată.
Afirmațiile pârâtei în sensul că a realizat investiții la imobil, iar valoarea acestora urma să fie compensată cu chiria, astfel că până când investiția sa nu va fi egală cu chiria nu poate fi vorba de evacuarea sa din spațiul închiriat, sunt nefondate, întrucât în conformitate cu prevederile art. X din contract pârâta a declarat că la expirarea duratei închirierii nu va avea nici o pretenție la despăgubiri pentru realizarea acestora, investițiile urmând a rămâne reclamantei. Pe de altă parte, pârâta nu a formulat cerere reconvențională care să aibă ca obiect compensarea valorii pretinselor investiții cu valoarea chiriei și instituirea unui drept de retenție.
Prin urmare, având în vedere faptul că potrivit dispozițiilor art.1439 alin.2 cod civil neexecutarea obligațiilor de către una din părți dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului, instanța a apreciat ca fiind întemeiată cererea reclamantei, astfel că a admis-o și pe cale de consecință, a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta - SRL A I și a solicitat modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii reclamantei și admiterii cererii reconvenționale.
În motivarea apelului pârâta a invocat 3 motive. Primul motiv vizează faptul că reclamanta nu a făcut dovada proprietății spațiului din care solicită evacuarea pârâtei. Pârâta a fost cea care a construit acel spațiu. dreptului de proprietate a reclamantei s-a făcut prin fraudă. Al doilea motiv vizează inadmisibilitatea cererii reclamantei întrucât pârâta are dreptul să folosească spațiul prin compensare cu valoarea investițiilor făcute. Al treilea motiv vizează respingerea cererii reconvenționale a pârâtei și se întemeiază în principal pe faptul că reclamanta nu era proprietara spațiului comercial iar pârâta s-a aflat în eroare cu privire la calitatea de proprietar a reclamantei. Pârâta nu a solicitat compensarea investițiilor cu chiria, întrucât acțiunea reclamantei ar fi inadmisibilă.
Apelul nu a fost motivat în drept.
Apelul a fost legal timbrat cu 11 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar.
Verificând apelul pârâtei prin prisma motivelor invocate, în conformitate cu dispozițiile art.295 Cod pr.civilă, Curtea de Apel constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Cu privire la primul motiv de apel, instanța reține că reclamanta nu trebuia să facă dovada dreptului de proprietate asupra spațiului pe care l-a închiriat pârâtei, întrucât prin închiriere se transmite doar dreptul de folosință. Reclamanta a dovedit chiar și dreptul său de proprietate, așa cum rezultă din extrasul CF ( fila 27 dosar Tribunalul Alba ). Întrucât reclamanta a dovedit dreptul său de proprietate asupra spațiului comercial, apare drept nefondat și motivul de apel întemeiat pe eroarea în care s-a aflat pârâta cu privire la dreptul de proprietate asupra spațiului comercial închiriat. De altfel, așa cum am arătat, este irelevant titularul dreptului de proprietate, câtă vreme prin contractul de închiriere s-a transmis pârâtei dreptul de folosință, iar reclamanta a asigurat pârâtei folosința, executându-și astfel obligația contractuală. Cum motivele vizând eroarea asupra proprietății spațiului a fost găsit neîntemeiat, în mod corect apreciem că tribunalul a respins cererea reconvențională a pârâtei pentru constatarea nulității contractului de închiriere și restituirea chiriei.
Contractul este valabil încheiat, respectând condițiile prevăzute de art.949 Cod civil, astfel că pârâta datora chiria în conformitate cu disp.art.1429, pct.2 Cod civil.
Nu este fondat nici motivul de apel potrivit căruia pârâta putea folosi în continuare spațiul comercial prin compensare cu valoarea investițiilor făcute
În mod corect tribunalul a reținut că reclamanta nu datorează pârâtei despăgubiri pentru investițiile făcute. La art.X intitulat " Alte clauze" se prevede expres că la expirarea termenului de închiriere, investițiile efectuate rămân în proprietatea - SA, chiriașul neavând nicio pretenție de despăgubire. Este adevărat că se prevede amortizarea cheltuielilor făcute pentru amenajarea spațiului, însă amortizarea nu este echivalentă compensării. Compensarea este o modalitate de stingere a obligației, pe când amortizarea este recuperarea valorii investițiilor făcute prin utilizarea bunurilor în care s-au făcut aceste investiții.
Față de cele reținute, Curtea de Apel urmează ca în temeiul art.296 Cod pr.civilă să respingă drept nefondat apelul pârâtei.
Întrucât apelul pârâtei urmează să fie respins, aceasta urmează ca în temeiul art.298 Cod pr.civilă și art.274 Cod pr.civilă să fie obligată să plătească reclamantei 2000 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariul avocatului reclamantei.
Pentru aceste motive
În numele legii
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâta - SRL împotriva sentinței civile nr.28/COM/2008 pronunțată de Tribunalul Alba în dosar nr-.
Obligă pârâta să plătească în favoarea reclamantei - SRL suma de 2000 lei cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 16.05.2008.
Președinte, Judecător,
- - - -
Grefier,
- -
Red.
Dact./10.06.2008
Ex.- 4
Jud.fond.
Președinte:Nicolae DurbacăJudecători:Nicolae Durbacă, Marius Irimie
