Reziliere contract comercial Spete. Decizia 64/2008. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA
SECȚIA COMERCIALĂ
Operator date 2928
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 64/
Ședința publică din data de 07 aprilie 2008
PREȘEDINTE: Florin Moțiu
JUDECĂTOR 2: Petruța Micu
Grefier: - -
S-au luat în examinare apelurile declarate de reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA - SUCURSALA T și pârâta SC TRANS SRL - în insolvență - T împotriva sentinței civile nr. 1397/07.11.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, având ca obiect reziliere contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă pentru reclamantă consilier juridic, pentru pârâta avocat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, reprezentantul reclamantei depune la dosar concluzii scrise, taxă judiciară de timbru în cuantum de 5 lei și timbru judiciar de 0,3 lei aferente acțiunii, taxă judiciară de timbru în cuantum de 5 lei și timbru judiciar de 0,3 lei aferente cererii de evacuare.
Reprezentanții părților arată că nu mai au alte probe sau cereri de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, Curtea acordă cuvântul părților în dezbaterea apelului.
Reprezentantul reclamantei solicită admiterea apelului său așa cum a fost formulat, rezilierea contractului de închiriere din vina chiriașului, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta pârâtei solicită respingerea apelului reclamantei, arătând că în mod corect a reținut prima instanță că notificarea reprezintă o reziliere a contractului de închiriere. Solicită admiterea apelului pârâtei, desființarea în parte a sentinței apelate, fără cheltuieli de judecată. Solicită admiterea cererii reconvenționale a pârâtei arătând că tribunalul a făcut greșit aplicarea prevederilor contractului de închiriere. Consideră că aplicarea acestui articol cu privire la amenajarea spațiului și la cheltuielile locative nu se înscrie în speța de față, că această obligație nu a fost îndeplinită de locator. Din actul întocmit cu ocazia predării imobilului rezultă că existau deficiențe la imobil, care au fost remediate de către pârâtă, cheltuieli care ar fi căzut în sarcina locatorului. Arată că a depus o expertiză de evaluare extrajudiciară din care rezultă că sumele au fost cheltuite pentru remedierea unor defecțiuni, astfel că nu are incidență art. 6 din contract. Arată că au mai fost și alte cheltuieli, care însă nu au fost solicitate de pârâtă.
Reprezentantul reclamantei - în replică - solicită respingerea apelului pârâtei, menținerea soluției instanței de fond ca temeinică și legală, invocând faptul că activitatea pârâtei era diferită de cea a reclamantei, astfel că în speță cheltuielile de amenajare erau unele specifice activității acesteia.
Reprezentanta pârâtei - în replică - invocă faptul că prin amenajare s-a sporit valoarea imobilului de cel puțin 8 ori.
Reprezentantul reclamantei arată că raportul de evaluare extrajudiciară a fost efectuat la comanda pârâtei, motiv pentru care este subiectiv, întrucât sporul de valoarea se datorează indicelui de inflație, iar pe de altă parte, consideră că trebuie luată în considerare și uzura amenajărilor efectuate de către pârâtă. De asemenea se arată că îmbunătățirile au fost amortizate de către pârâtă.
CURTEA
Deliberând asupra apelurilor de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1397/PI/07.11.2007 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA SUCURSALA T împotriva pârâtei SC SRL, societate in insolvență reprezentată de lichidator, ca rămasă fără interes juridic; de asemenea, s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC SRL împotriva reclamantei pârâtă reconvențională.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a constatat că prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Timiș sub numărul 1149/30/06.02.2007, reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA SUCURSALA Tac hemat in judecată pârâta SC SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 16313/1999 încheiat intre CEC Sucursala T și SC SRL, datorită neexecutării culpabile de către pârâtă a obligațiilor contractuale de plată a chiriei și a utilităților, evacuarea SC SRL din spațiul proprietate CEC din T-, obligarea pârâtei SC SRL la plata chiriei aferente lunilor septembrie, octombrie, noiembrie, decembrie 2006 in suma de 14.087,01 lei, penalități de întârziere la plata chiriei pe lunile septembrie, octombrie, noiembrie, decembrie 2006 in suma de 3.931,72 lei, suma totală de chirie plus penalități conform Contractului de închiriere nr. 16313/1999, suma totală 18.018,73 lei, energie termică furnizată de SC SRL 1574,33 lei, suma totală datorată chiriei, penalizări și alte sume reprezentând utilități până la evacuarea SC din spațiul CEC, și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare s-a arătat că SC SRL și-a desfășurat activitatea in spațiul CEC din T-, in baza Contractului de închiriere nr. 16313/1999, încheiat pe o perioadă de 3 ani, cu o chirie lunară de 6,7 USD pe mp cu TVA inclus, plătibil la cursul zilei emiterii facturii de către proprietar prin virare lunară in contul CEC, plata urmând să se facă in maxim 5 zile lucrătoare de la data primirii facturii emise de către proprietar. Majorările care urmau să fie plătite de către locatar pentru neplata chiriei la termenul stipulat la pct. IV al Contractului de închiriere nr. 16313/1999 sunt de 0,5% asupra sumei datorate pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi lucrătoare ce urmează aceleia când suma a devenit exigibilă. CEC si-a îndeplinit obligațiile asumate la pct. V al Contractului de închiriere nr. 16313/1999 pe întreaga perioadă.
S-a susținut de către reclamantă că locatarul SC și-a încălcat obligațiile prevăzute la pct. IV, VI ale Contractului de închiriere întrucât nu a achitat chiria aferentă lunilor septembrie, octombrie, noiembrie, decembrie 2006 in suma de 14.087,01 lei la care s-au calculat penalități 3.931,72, suma totală chirie plus penalități 18.018,73 lei, iar SC SRL nu a achitat nici facturile aferente lunilor septembrie, octombrie, noiembrie, decembrie 2006 la furnizarea energiei termice de către SC SRL aferente spațiului din T- in suma de 1574,33 lei. Contractul de închiriere nr. 16313/1999 a fost încheiat pe o perioadă de 3 ani, iar la expirarea termenului de 3 ani, pentru care a fost încheiat contractul de închiriere, SC SRL a refuzat să renegocieze chiria, condiție prevăzută la pct. III din contract, pentru reînnoirea contractului de închiriere, așa încât reclamanta a arătat că nu a solicitat instanței rezilierea contractului, permițându-i să-și desfășoare activitatea comercială in spațiul CEC cu aceeași chirie, deși nivelul chiriilor in zona Aao rașului era mult mai mare.
Reclamanta a apreciat că locatorul SC SRL se afla in culpă, întrucât nu și-a îndeplinit principala obligație de plată a chiriei și a utilităților, motiv pentru care Sucursala CEC T consideră că are dreptul să solicite rezilierea unilaterală a contractului de închiriere. Conform pct. IV al Contractului de închiriere nr. 16313/1999 "Neachitarea de către chiriaș a chiriei datorate timp de două luni succesive duce la rezilierea unilaterală a contractului de către proprietar fără alte formalități", iar la pct VIII al Contractului de închiriere nr. 16313/1999 se stipulează că "Neexecutarea obligațiilor de către una dintre părți da dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului cu daune interese." Urmare neîndeplinirii obligațiilor de către SC SRL efectele contractului de închiriere și scopul pentru care a fost încheiat contractul nu se mai produc.
La dosarul de fond al cauzei reclamanta a depus Contractul de închiriere nr. 16313/1999, facturile fiscale pentru chiriile și penalitățile aferente lunilor septembrie, octombrie, noiembrie, decembrie 2006, facturile pentru energie termică furnizată de SC SRL septembrie, octombrie, noiembrie, decembrie 2006 și adresele nr. 226/1/08.01.2007 și 226/2/08.01.2007, iar pentru termenul din 09.03.2007 reclamanta a depus la dosar cerere de majorare a pretențiilor de la suma de 19.592,06 lei la suma de 30.949,88 lei justificată de adăugarea chiriei pe lunile ianuarie 2007, in suma de 3458,68 lei și februarie 2007 in cuantum de 3343 lei, penalități aferente chiriei pe ianuarie 2007 in suma de 2181,08 lei, energie termică furnizată de SC SRL 2375,06 lei pentru luna decembrie 2006, chiria pe lunile ianuarie, februarie 2007, penalizări ianuarie 2007, energie SC SRL decembrie 2006, total diferențe aferente celor 4 facturi este 11357,82 lei.
Reclamanta a anexat facturile fiscale - din 29.01.2007, - din 28.02.2007, - din 06.03.2007, - din 06.03.2007, adresele nr. 226(1) și 226 (2) din 08.01.2007 prin intermediul BEJ, comunicarea notificărilor de la BEJ, adresa nr. 3147 din 06.03.2007, adresa 3148 din 06.03.2007 și comunicarea notificărilor nr. 20 și nr. 21 din 07.03.2007 prin intermediul executorului judecătoresc.
Instanța de fond a constatat că la termenul din 20.04.2007, pârâta SC SRL a depus a dosar cerere prin care a solicitat suspendarea prezentei cauze in baza art. 36 din Legea insolvenței nr. 85/2006 in conformitate cu care "de la data deschiderii procedurii se suspendă de drept toate acțiunile judiciare sau extrajudiciare pentru realizarea creanțelor asupra debitorului sau bunurile sale", motivată de faptul că prin încheierea civilă nr. 621 pronunțată de Tribunalul Timiș in dosar nr-, la data de 21.03.2007 s-a admis și s-a dispus declanșarea procedurii insolvenței față de debitoarea SC SRL și anexează la dosar copia încheierii civile nr. 621.
Pârâta SC SRL mai depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat ca prin hotărârea pe o va pronunța să dispună respingerea cererii de chemare in judecată și cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea pârâtei reconvenționale la plata echivalentului in lei al sumei de 160.000 USD reprezentând lucrări de reparații și investiții la imobilul in litigiu.
Pârâta a arătat că își desfășoară activitatea in imobilul in litigiu, că datorită specificului obiectului de activitate al societății (agenție de turism) precum si stării inițiale a acestuia, care trebuia adus la o stare corespunzătoare desfășurării activităților zilnice ce presupuneau primirea clienților într-un spațiu care să le inspire încredere in vacanțele și condițiile pe care le ofereau, societatea a fost nevoită să efectueze o serie de lucrări de reparații, îmbunătățiri și investiții. Aceste lucrări au fost efectuate in perioada anilor 1999-2000 iar valoarea lor s-a ridicat la suma de 160.000 USD, această valoare rezultând din Raportul de evaluare efectuat de un evaluator autorizat și aprobat de reclamanta pârâtă reconvențional prin semnare. În ceea ce privește cererea de evacuare, a invocat un drept de retenție până la despăgubirea de către reclamanta pârâtă reconvențională cu suma reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații.
Instanța de fond, în baza art 36 din legea 85/2006, a disjuns capătul 3 de cerere din acțiune, dispunând formarea unui dosar separat.
Pârâta SC SRL a depus la dosar note de ședință și precizare a cererii reconvenționale, prin care a arătat că nu se opune părăsirii imobilului care formează obiectul prezentului dosar, părăsirea urmând să fie efectuată de bunăvoie, de îndată, iar referitor la capătul de cerere privind pretenții bănești a solicitat suspendarea soluționării acestei cereri in baza art. 36 din legea insolvenței nr. 85/2006, astfel că pretențiile societății in insolvență față de reclamantă urmau să fie formulate și susținute de lichidatorul judiciar.
Prin precizarea la cererea reconvențională lichidatorul judiciar al pârâtei a arătat că își însușește în totalitate cererea reconvențională și a depus la dosar copia Raportului de evaluare a spațiului, parter- T - lucrări de construcții amenajare și dotare.
Reclamanta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat instanței respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâta reclamantă recovențională, cu motivarea că aceasta nu are dreptul să solicite de la CEC pretenții reprezentând reparații și amenajări aduse spațiului deoarece a renunțat la acestea prin Contractul de închiriere nr. 16313 din 18.08.1999 și prin Actul Adițional la Contractul de închiriere nr. 16131 din 18.08.1999. La punctul VIII alin. 3 al Contractului de închiriere nr. 16313 din 18.08.1999 "Rezilierea unilaterală a contractului de închiriere de către proprietar din motive imputabile chiriașului, dă dreptul acestuia din urmă de a pretinde și de a obține din partea proprietarului despăgubiri incluzând toate cheltuielile de amenajare a spațiului, care au fost suportate de către chiriaș". La pct. 2 al Actului Adițional nr. 1 din 24.09.1999 la Contractul de închiriere nr. 16313 din 18.08.1999 s-a precizat că "Lucrările de modificare a spațiului făcute de chiriaș cu acordul proprietarului spațiului se suporta de acesta si nu se recuperează de către chiriaș la încetarea contractului din vina chiriașului".
Reclamanta a mai arătat că astfel, chiriașul nu are dreptul de retenție asupra reparațiilor și amenajărilor spațiului întrucât nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Codul Civil pentru existența dreptului de retenție asupra amenajărilor aferente spațiului.
Prima instanță a reținut că acțiunea formulată de reclamantă având ca obiect reziliere contract de închiriere este rămasă fără obiect și interes juridic, iar capătul de cerere privind evacuarea este neîntemeiat, astfel că a fost respins, că cererea reconvențională formulată de pârâtă, societate in insolvență simplificată, este neîntemeiată, sens în care a fost respinsă.
În prealabil s-a reținut că in baza art. 36 din Legea 85/2006, capătul de cerere in pretenții formulat de reclamantă, a fost disjuns in scopul suspendării intr-un dosar înregistrat separat, astfel că nu a mai fost pus in discuție.
Între părți s-a încheiat contractul de închiriere 16313 din 11 august 1999 completat prin actul adițional nr. 1 din 24.09.1999 ce stabilesc cu putere de lege condițiile în care s-a încheiat raporturile locative dintre părți, sunt executate obligațiile și drepturile reciproce, întinderea efectelor contractului, precum și momentul încetării contractului. Potrivit art. 3 din contract, termenul de închiriere este de 3 ani începând cu 01.09.1999 iar potrivit art. X contractul de închiriere încetează prin acordul părților, la expirarea termenului; rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor părților; renunțarea chiriașului la contract cu un preaviz de 90 zile.
În motivele acțiunii reclamanta a arătat că la expirarea termenului de 3 ani pentru care a fost încheiat contractul, pârâta a refuzat să renegocieze chiria, condiție prevăzută la punctul III din contract si cu toate acestea reclamanta a permis pârâtei să-și desfășoare activitatea in spațiul CEC cu aceeași chirie, deși nivelul chiriilor in zona Aao rașului este mult mai mare.
S-a mai reținut că potrivit art. 1437 cod civil după expirarea contractului de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat in posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei insă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen (art. 1436, 1452 Cod civil). Reclamanta a lăsat pârâta in posesia spațiului potrivit art. 1437 Cod civil, astfel că relocațiunea reînnoită va fi reglementată după dispozițiile relative de relocațiune fără termen.
De asemenea, art. 1436 Cod civil coroborat cu art. 1452 Cod civil prevede că locațiunea fără termen încetează prin denunțarea unilaterală făcută de una din părți in termenele "defipte de obiceiul locului", instanța de fond apreciind că fiind un contract de închiriere fără termen, capătul de cerere din acțiune având ca obiect reziliere se constată rămas fără obiect și fără interes juridic deoarece contractul de închiriere a încetat ca urmare a notificării adresată de reclamată pârăitei și înregistrată la BEJ sub nr. 2 din 8.01.2007, aflat la fila 8 dosar de fond, ce se reține ca fiind o denunțare unilaterală a contractului făcută de locator.
Reclamanta a cerut prin aceeași acțiune și evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, dar prima instanță a constata că la data acordării cuvântului pe fond, nu a făcut dovada că pârâta încă mai folosește spațiul astfel că și acest petit a fost respins, dar ca neîntemeiat, nefiind îndeplinită obligația reclamantului prevăzută de art. 1169 Cod civil. S-a reținut că pârâta este o societate aflată in insolvență simplificată, că toate apărările formulate de pârâtă sunt semnate de lichidatorul judiciar si nu de administratorul judiciar, iar potrivit art. 47 alin. 1 din Legea 85/2006, deschiderea procedurii ridică lichidatorului dreptul de administrare - constând in dreptul de a-și conduce activitatea, de a-și administra bunurile din avere și de a dispune de acestea in condițiile statuate de alin. 1 teza a II-a din text.
Art. 107 alin 2 din aceeași lege prevede că "Prin hotărârea prin care se decide intrarea in faliment, judecătorul sindic va pronunța dizolvarea societăți debitoare si va dispune: a) ridicarea dreptului de administrare al debitorului."
În această situație s-a conchis că la data acordării cuvântului pe fond, pârâta aflată in faliment nu-și mai desfășura activitatea in spațiul in litigiu motiv pentru care și avocatul ales de lichidatorul judiciar la concluziile orale s-a declarat de acord cu evacuarea.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâtă și având ca obiect obligarea reclamantei la contravaloarea lucrărilor de investiții și reparații aduse imobilului din litigiu estimate la suma precizată de 383.258 lei (fila 63), instanța de fond a considerat că este neîntemeiată, având in vedere clauzele contractului încheiat intre părți. Astfel, potrivit art. I. 2 "Clauze speciale" "lucrările de modificare a spațiului făcute de chiriaș cu acordul proprietarului spațiului se suportă de acesta din urmă și nu se recuperează de chiriaș la încetarea contractului, din inițiativa sau vina chiriașului .".
S-a apreciat că este adevărat că in speță contractul nu a încetat din inițiativa sau vina chiriașului, ci prin denunțarea unilaterală a contractului ajuns fără termen făcută de locator, dar potrivit art. VI din contract, transformările sau amenajările interioare ce sunt impuse din considerente estetice, sanitare, pază contra incendiilor sau funcționale specifice activității chiriașului, sunt permise cu acordul proprietarului. Potrivit aceluiași articol VI, obligația chiriașului stipulată la alineatul 6 constă și in aceea "Să suporte cheltuielile generate de amenajarea spațiului închiriat " iar la alin 10 "să efectueze reparațiile locative ce îi revin "
Prin urmare, s-a reținut de către instanța de fond că părțile au inserat clauze neîndoielnice potrivit cărora chiriașul este cel care suportă in exclusivitate atât cheltuielile pentru reparații locative, de amenajarea spațiului închiriat, cât și transformări interioare necesare, astfel că stipularea unei clauze speciale prin actul adițional nr. I întocmit la data de 24 septembrie 1999 și semnat de ambele părți, vine doar să completeze prevederile anterioare și nu aduc o modificare a acestora.
Tribunalul Timișa conchis că nu prezintă relevanță cuantumul valorii lucrărilor de îmbunătățiri și amenajări aduse spațiului din moment ce prin contract părțile au stabilit că toate rămân in sarcina chiriașului, iar potrivit art. 969 alin. 1 Cod civil "Convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante" iar art. 970 alin. 1 Cod civil prevede "Convențiile trebuie executate cu bună credință."
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâta SC SRL, în insolvențăm și reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA B - Sucursala
Prin apelul formulat, pârâta SC SRL, în insolvență, a solicitat admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii cererii sale reconvenționale așa cum a fost formulată și precizată, respectiv cu obligarea reclamantei - pârâte reconvenționale la plata către apelantă a sumei de 383.258 lei.
În motivarea apelului s-a arătat că prin cererea reconvențională formulată și precizată a solicitat obligarea reclamantei - pârâte reconvenționale la plata sumei de 383.258 lei, ce reprezintă contravaloarea lucrărilor efectuate de pârâtă la spațiul închiriat de la reclamantă, ca urmare a nerespectării de către aceasta din urmă a obligației legale de a preda spațiul închiriat într-o stare corespunzătoare scopului pentru care a fost închiriat, motiv pentru care pârâta arată că a fost nevoită să efectueze o serie de lucrări de natură a transforma imobilul închiriat într-un spațiu corespunzător unei agenții de turism și primire a clienților. Se apreciază că aceste cheltuieli nu sunt simple cheltuieli de amenajare a spațiului, ci de construire a acestuia, astfel încât să poată fi utilizat în condiții normale, menționând că a depus la dosarul cauzei înscrisuri de unde rezultă starea imobilului la data la care a fost închiriat și starea lui ulterior cheltuielilor efectuate de pârâtă.
Pârâta apelantă SC SRL susține că sporul de valoare pe care l-a adus imobilului închiriat este recunoscut de către reclamanta - pârâtă reconvențională însăși, care, prin de sarcini întocmit în luna noiembrie 2004 stabilit valoarea de circulație a imobilului la 412.274 Euro, față de valoarea de circulație la momentul închirierii, de 47.639 USD. Apreciază că din întreg probatoriul administrat în cauză rezultă că sumele de bani investite de pârâtă în spațiul închiriat nu se circumscriu cheltuielilor de amenajare la care se referă contractul de închiriere și deci, nu se suportă de către pârâtă, astfel că acestea trebuie recuperate de la proprietar, în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză. Prevederile contractului de închiriere referitoare la suportarea de către chiriaș a cheltuielilor de amenajare își găsesc aplicabilitate în cazul în care, ulterior predării spațiului într-o stare corespunzătoare, chiriașul decide să efectueze o serie de alte lucrări de amenajare suplimentare, ceea ce nu este cazul în speță.
Dezvoltând motivele apelului - filele 8-10 dosar - pârâta SC SRL, în insolvență, a solicitat admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinței atacate, în sensul admiterii cererii sale reconvenționale așa cum a fost formulată și precizată, respectiv cu obligarea reclamantei - pârâte reconvenționale la plata către apelantă a sumei de 383.258 lei.
Pârâta apelantă SC SRL a arătat că în speță clauzele contractului de închiriere se referă la amenajarea spațiului și la reparațiile locative, acestea căzând în sarcina chiriașului, lucru normal și în concordanță cu prevederile legale în materia locațiunii, dar nu se referă la cheltuielile făcute cu aducerea spațiului în stare de a fi folosit conform destinației stabilite de părți, ori, în lipsă de stipulație contrară expresă, acestea cad în sarcina locatorului proprietar. Invocă obligația locatorului de a preda lucrul închiriat, prevăzută de art. 1420 pct. 1 Cod civil, arătând că în conformitate cu art. 1421 (1) Cod civil și cu literatura de specialitate, lucrul împreună cu accesoriile sale trebuie predat nu în starea existentă la încheierea contractului (ca în materie de vânzare) ci într-o stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat. Astfel, consideră că aceasta înseamnă că toate cheltuielile ocazionate de lucrările de reparații și de investițiile făcute pentru transformarea spațiului dintr-un imobil impropriu unei folosiri corespunzătoare într-un imobil decent, cad în sarcina proprietarului. Arată că toate lucrările a căror contravaloare o solicită reprezintă lucrări care au făcut spațiul corespunzător destinației stabilite de părți - aceea de agenție de turism, în care urmau să fie primiți clienți, susținând că lucrările pe care le-a efectuat au sporit valoarea imobilului de 8,6 ori, iar respingerea cererii reconvenționale încalcă principiul îmbogățirii fără justă cauză a proprietarului intimat.
Pârâta apelantă consideră că este evident că dacă proprietarul și-ar fi respectat obligația legală care îi revenea, aceea de a preda spațiul într-o stare corespunzătoare destinației de agenție de turism, pârâtă nu ar fi fost nevoită să efectueze lucrările pe care le-a efectuat, iar dacă ar fi decis să efectueze lucrări la spațiul care ar fi fost preluat într-o stare corespunzătoare, aceste lucrări ar fi fost suportate de către pârâtă. Dacă CEC ar fi predat spațiul într-o asemenea stare și ar fi asigurat reparațiile necesare pe durata locațiunii, iar pârâta, în plus. Ar fi dorit să efectueze cheltuieli cu alte modificări sau amenajări interioare (de ex. mobilarea spațiului, aplicarea corpurilor de mobilier, a diplomelor și reclamelor pe pereți, aplicarea unor corpuri de iluminat, dotarea spațiului cu tehnică de calcul, etc.), atunci aceste cheltuieli nu ar putea fi recuperate de pârâtă de la CEC.
Pârâta apreciază că dacă cheltuielile efectuate de aceasta se circumscriu obligațiilor care, conform contractului și Codului civil, reveneau CEC, acestea trebuie restituite de CEC, obligația pârâtei de a suporta cheltuielile cu amenajarea spațiului reprezentând o altă categorie de cheltuieli, distinctă. Consideră că este important să nu se facă confuzie între lucrările de aducere a imobilului în stare corespunzătoare destinației stabilite de părți, care se efectuează și se suportă de proprietar și lucrările de amenajare, care cad în sarcina locatarului.
Cu privire la starea în care a fost predat spațiul închiriat și la modul în care CEC și-a executat obligația de predare, pârâta arată că a depus la dosar Raportul de evaluare, înregistrat la Societatea Tehnici T sub nr. 1204/2000 și la CEC sub nr. 3641/18.02.2000, semnat pe toate paginile de reprezentantul desemnat al CEC, dl.. Arată că după cum rezultă din acest raport, starea în care imobilul i-a fost predat este departe de a fi corespunzătoare folosirii destinației stabilite prin contractul de închiriere, aceea de agenție de turism. La pagina 6 din raportul de evaluare se rețin o serie de deficiențe ale imobilului, și s-a apreciat uzura generală a spațiului la 24%, iar pa pagina 10 sunt reluate aceleași deficiențe, ca și dezavantaje, și deci ca factori care reduc în mod considerabil valoarea imobilului. Aceste deficiențe constatate de expertul tehnic evaluator și de reprezentantul CEC sunt situate la nivelul ferestrelor, la nivelul ușilor interioare, al pardoselii din parchet, al instalațiilor de apă și încălzire, al pereților și al finisajelor, așa încât imobilul avea defecțiuni la nivelul întregului spațiu închiriat, motiv pentru care apreciază că CEC nu și-a respectat obligația de a-i preda spațiul într-o stare corespunzătoare utilizări pentru scopul în care a fost închiriat, iar toate lucrările efectuate de pârâtă pentru aducerea imobilului într-o stare corespunzătoare prin remedierea tuturor deficiențelor de mai sus, au fost executate pe seama și în contul obligației contractuale și legale a CEC.
Cu privire la lucrările efectuate de pârâtă și sporul de valoare adus spațiului închiriat, aceasta a arătat că a depus la dosar Expertiza de evaluare extrajudiciară solicitată de lichidatorul judiciar în exercitarea atribuțiilor sale, de unde rezultă natura și valoarea lucrărilor efectuate. Solicită să se observe că aceste lucrări corespund în totalitate deficiențelor constatate la preluarea spațiului de la CEC și au fost destinate înlăturării acestor deficienței și aducerii spațiului într-o stare corespunzătoare folosirii ca agenție de turism. Consideră că toate aceste lucrări au avut caracter necesar și se subscriu obligației legale a CEC de a preda imobilul în stare corespunzătoare și obligațiile de a efectua reparațiile necesare pe durata locațiunii.
Pârâta învederează instanței că în afara acestor lucrări, a executat și lucrări de amenajare a spațiului cu reclame, corpuri de iluminat, obiecte de decor, mobilier, lucrări a căror contravaloare nu o solicită întrucât este evident că aceste cheltuieli cad în sarcina sa. Solicită să se aibă în vedere și sporul de valoare pe care investițiile efectuate de pârâtă l-au adus imobilului închiriat, și anume: valoarea de circulație a imobilului stabilită prin Raportul de evaluare din anul 2000; valoarea de circulație a imobilului, semnat de reprezentantul CEC, anterior investițiilor pârâtei era de 47.639 USD; valoarea de circulație a imobilului stabilită de CEC în caietul de sarcini întocmit în vederea vânzării la licitație a imobilului - noiembrie 2004, ulterior investițiilor pârâtei era de 412.474 Euro. Astfel, sporul de valoare adus spațiului închiriat, de investițiile efectuate de pârâtă, conform aprecierilor acesteia, chiar și la o paritate de 1Euro = 1 USD, este de 364.835 Euro, respectiv valoarea imobilului a crescut de 8,6 ori.
Prin apelul formulat, reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA B - Sucursala T, a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinței apelate, în sensul dispunerii rezilierii contractului de închiriere nr. 16313/1999, încheiat între părți, din vina chiriașului, și să se constate în apel, ca rămas fără obiect capătul de cerere privind evacuarea, ca urmare a predării spațiului de către pârâtă la data de 21.02.2008.
În motivarea recursului, s-a arătat că în ceea ce privește respingerea capătului de cerere privind rezilierea ca fiind rămas fără obiect și fără interes juridic, apreciază că soluția primei instanțe este netemeinică, întrucât potrivit art. VIII alin. 1 din contractul de închiriere nr. 16313/1999, "neexecutarea obligațiilor de către una din părți, dă dreptul celeilalte părți de a cere rezilierea contractului cu daune-interese". Arată că în considerația acestei prevederi contractuale, a solicitat instanței rezilierea contractului din vina exclusivă a pârâtei, urmare a neexecutării de către chiriaș a obligației de plată a chiriei aferentă spațiului, apreciind că din actele depuse la dosar rezultă că pârâta nu a achitat chiria din septembrie 2006, penalitățile pe aceeași perioadă, precum și cheltuielile cu utilitățile aferente, până la predarea spațiului.
Reclamanta apelantă CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA B - Sucursala T mai arată că această creanță datorată de către chiriașă este evidențiată și în Tabelul definitiv de creanțe al pârâtei SC SRL la data de 22.06.2007, întocmit de către lichidatorul acesteia, în dosarul nr- al Tribunalului Timiș. Așa încât, consideră că instanța trebuia să dispună rezilierea contractului de închiriere exclusiv din vina chiriașului, urmare a nerespectării contractului de către pârâta SC SRL.
Referitor la respingerea cererii de evacuare ca fiind neîntemeiată, reclamanta apelantă consideră că instanța a interpretat eronat actele existente la dosarul cauzei, că așa cum rezultă și din notele scrise depuse la dosar la termenul din 04.05.2007, intimata pârâtă, prin lichidator, a recunoscut faptul că ocupă spațiul, pe care s-a angajat să-l predea proprietarului. Arată că această intenție nu s-a materializat sub nici o formă pe parcursul cercetării judecătorești la instanța de fond, instanța având toate elementele necesare admiterii cererii sale de evacuare. Cu toate acestea, arată că spațiul în cauză i-a data de 21.02.2008, prin intermediul executorului judecătoresc, fiind predate cheile imobilului de către reprezentantul chiriașei, reclamanta apreciind că acest fapt demonstrează că solicitarea sa era întemeiată la data formulării cererii.
Reclamanta apelantă CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA B - Sucursala Taf ormulat întâmpinare la apelul formulat de pârâta SC SRL, arătând cu privire la motivul de apel care privește natura lucrărilor efectuate de pârâtă în spațiul închiriat, că potrivit art. II alin. 2 din contractul de închiriere nr. 16313/1999, la data încheierii contratului, spațiul a fost predat "în stare de folosință", astfel că susținerile pârâtei nu pot fi primite atâta timp cât spațiul era la data închirieri în stare de folosință, anterior acest spațiu având destinația de agenție CEC, iar faptul că pârâta a efectuat lucrări de amenajare a spațiului respectiv în vederea desfășurării unei activități specifice de turism nu poate echivala cu reparații aduse spațiului ce ar cădea în sarcina proprietarului. De asemenea, potrivit art. VI "Obligațiile chiriașului", alin. 3 din contract: "transformările sau amenajările interioare ce sunt impuse din considerente estetice, sanitare, paza contra incendiilor sau funcționale, specifice activității chiriașului sunt permise cu acordul proprietarului, respectiv a reprezentantului acestuia și conform autorizației de construire", iar la alin. 5 se menționează "să suporte cheltuielile generate de amenajarea spațiului".
De asemenea, reclamantă mai arată că prin Actul Adițional nr. 1/24.09.1999 pct. 2, s-a convenit de către părți că "lucrările de modificare a spațiului făcute de chiriaș cu acordul proprietarului spațiului, se suportă de către acesta și nu se recuperează de către chiriaș la încetarea contractului, din inițiativa sau vina chiriașului". Astfel, consideră că de aici rezultă că lucrările de amenajare, reparații și transformări interioare privind spațiul închiriat sunt suportate în exclusivitate de chiriaș, acestea nerecuperându-se la încetarea contractului.
Pe de altă parte, reclamanta consideră că rezilierea contractului de închiriere a operat exclusiv din vina chiriașului, urmare a neplății chiriei aferente începând cu luna septembrie 2006, precum și a cheltuielilor cu utilitățile aferente spațiului cu luna augist 2006. Potrivit art. VI alin. 2 din contact chiriașul se obligă "să plătească chiria în cuantumul și la termenele fixate în contract", iar potrivit art. X "contractul încetează prin reziliere în caz de neexecutare a obligațiilor părților". Având în vedere că pârâta SC SRL nu și-a îndeplinit obligația principală, aceea de plată a chiriei, în cuantumul și la termenele stabilite prin contract, reclamanta apreciază că acesta a încetat, din vina chiriașului.
Reclamanta mai arată că potrivit art. IV alin. 2 din contract "neachitarea de către chiriaș a chiriei datorate timp de 2 luni consecutiv poate duce la rezilierea unilaterală a contractului de către proprietar, fără alte formalități prealabile", rezultând astfel, că rezilierea contractului a intervenit din vina exclusivă a chiriașului, ca urmare a neexecutării obligației de plată a chiriei.
Referitor la "sporul adus spațiului închiriat", fundamentat pe expertize de evaluare extrajudiciară a spațiului închiriat, reclamanta consideră că aceasta nu are relevanță în cauză, întrucât lucrările de amenajare a spațiului conform înțelegerii părților, inserată în contractul de închiriere, nu se recuperează de chiriaș la încetarea contractului - actul adițional nr. 1/1999, iar pe de altă parte, expertiza de evaluare la care face trimitere pârâta în motive nu poate fi luată în considerare pentru că a fost întocmită la solicitarea pârâtei SC SRL și pentru că reprezintă o actualizare cu indicele de inflație a valorii lucrărilor de amenajare, inclusiv a cheltuielilor cu proiectarea, autorizarea, paza, siguranța contra incendiilor, care cad în sarcina chiriașului. De asemenea, arată că au fost evaluate dotările care nu au legătură cu spațiul (birouri, rafturi metalice, polițe, canapele, scaune, masă consiliu, centrală telefonică, etc.), bunuri care pot fi ridicate de orice chiriaș la încetarea unui contract. Mai arată că valoarea imobilului respectiv a evoluat datorită creșterii valorii de piață a imobilelor din zona centrală și nu a amenajărilor efectuate de chiriaș, care de altfel, au fost efectuate în urmă cu 7 ani, iar pârâta și-a amortizat cheltuielile de amenajare a spațiului închiriat, așa cum rezultă din raportul întocmit de lichidatorul pârâtei SC SRL.
Se mai consideră de către reclamantă că aceste lucrări de amenajare nu i-au profitat, acestea fiind executate pentru desfășurarea activităților specifice chiriașului, conform obiectului, părțile convenind de comun acord ca toate cheltuielile de amenajare să fie suportate de chiriaș.
Examinând apelurile declarate de reclamantă și de pârâtă prin prisma motivelor de apel și a prevederilor art. 295. pr. civ. Curtea va constata că acestea sunt nefondate, prima instanță pronunțând o hotărâre legală și temeinică, conformă cu probele de la dosarul cauzei.
Astfel, în ceea ce privește apelul declarat de reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA - SUCURSALA T, în mod corect s-a reținut de prima instanță că între cele două părți s-a încheiat contractul de închiriere 16313 din 11 august 1999 completat prin actul adițional nr. 1 din 24.09.1999, care stabilește obligațiile și drepturile reciproce, întinderea efectelor contractului, precum și momentul încetării contractului. Potrivit art. III din contract, termenul de închiriere este de 3 ani începând cu 01.09.1999 iar potrivit art. X contractul de închiriere încetează prin acordul părților, la expirarea termenului; rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor părților; renunțarea chiriașului la contract cu un preaviz de 90 zile, notificată proprietarului.
La expirarea termenului de 3 ani pentru care a fost încheiat contractul, pârâta a refuzat să renegocieze chiria, condiție prevăzută la punctul III din contract, iar reclamanta a permis pârâtei să-și desfășoare activitatea in spațiul CEC cu aceeași chirie, deși nivelul chiriilor in zona Aao rașului L era mult mai mare.
Potrivit art. 1437 Cod civil după expirarea contractului de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat in posesie, atunci se consideră locațiunea reînnoită, însă noua locațiune este o locațiune fără termen (art. 1436, 1452 Cod civil). Reclamanta a lăsat pârâta in posesia spațiului potrivit art. 1437 Cod civil, astfel că relocațiunea reînnoită va fi reglementată după dispozițiile relative de relocațiune fără termen.
De asemenea, art. 1436 Cod civil coroborat cu art. 1452 Cod civil prevede că locațiunea fără termen încetează prin denunțarea unilaterală făcută de una din părți in termenele "defipte de obiceiul locului", instanța de fond apreciind în mod corect că, fiind un contract de închiriere fără termen, capătul de cerere din acțiune având ca obiect reziliere a rămas fără obiect, deoarece contractul de închiriere a încetat ca urmare a notificării adresată de reclamată pârâtei și înregistrată la BEJ sub nr. 2 din 8.01.2007, aflat la fila 8 dosar de fond, ce se reține ca fiind o denunțare (reziliere) unilaterală a contractului făcută de locator.
În ceea ce privește evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, instanța de apel reține că, așa cum rezultă din înscrisurile depuse de părți la dosarul instanței de apel, evacuarea definitivă a pârâtei din imobilul în litigiu și predarea cheilor acestui imobil a avut loc la data de 21.02.2008, astfel încât și acest capăt de cerere a rămas în prezent fără obiect.
În privința apelului declarat de pârâta SC TRANS SRL - în insolvență - T, Curtea reține că acesta vizează cererea reconvențională formulată de pârâtă, având ca obiect obligarea reclamantei la contravaloarea lucrărilor de investiții și reparații aduse imobilului din litigiu în sumă de 383.258 lei (fila 63).
Potrivit art. I. 2 din actul adițional din 24.09.1999 la contractul de închiriere "Clauze speciale" "lucrările de modificare a spațiului făcute de chiriaș cu acordul proprietarului spațiului se suportă de acesta din urmă și nu se recuperează de chiriaș la încetarea contractului, din inițiativa sau vina chiriașului".
De asemenea, conform art. VI din contractul de închiriere dintre părți, transformările sau amenajările interioare ce sunt impuse din considerente estetice, sanitare, pază contra incendiilor sau funcționale specifice activității chiriașului, sunt permise cu acordul proprietarului.
Potrivit art. VI al. 6, chiriașul și-a asumat și obligația "să suporte cheltuielile generate de amenajarea spațiului închiriat", iar la alin 10 "să efectueze reparațiile locative ce îi revin ".
În aceste condiții, în mod corect s-a reținut de către instanța de fond că părțile au inserat în contractul de închiriere și în actul adițional la acesta clauze neîndoielnice potrivit cărora chiriașul este cel care suportă in exclusivitate atât cheltuielile pentru reparații locative, de amenajarea spațiului închiriat, cât și transformările interioare necesare pentru folosirea spațiului conform obiectului său de activitate.
Curtea reține, ca și prima instanță, că nu prezintă relevanță cuantumul valorii lucrărilor de îmbunătățiri și amenajări aduse spațiului din moment ce prin contract părțile au stabilit că toate rămân in sarcina chiriașului, iar potrivit art. 969 alin. 1 Cod civil "convențiile legal făcute au putere de lege intre părțile contractante", iar art. 970 alin. 1 Cod civil prevede faptul că "convențiile trebuie executate cu bună credință."
Susținerea pârâtei că în speță clauzele contractului de închiriere se referă numai la amenajarea spațiului și la reparațiile locative, acestea căzând în sarcina chiriașului, dar nu se referă la cheltuielile făcute cu aducerea spațiului în stare de a fi folosit conform destinației stabilite de părți nu sunt întemeiate, date fiind clauzele neîndoielnice ale contractului dintre părți, așa cum s-a arătat mai sus.
Mai mult, potrivit art. II alin. 2 din contractul de închiriere nr. 16313/1999, la data încheierii contratului, spațiul a fost predat "în stare de folosință, cu instalațiile prevăzute în procesul-verbal de predare primire", astfel că susținerile pârâtei nu pot fi primite atâta timp cât spațiul era la data închirierii în stare de folosință, anterior acest spațiu având destinația de agenție CEC, iar faptul că pârâta a efectuat lucrări de amenajare a spațiului respectiv în vederea desfășurării unei activități specifice de turism nu poate echivala cu reparații aduse spațiului ce ar cădea în sarcina proprietarului.
Așa fiind, întrucât nu s-au constatat motive de schimbare sau desființare a sentinței apelate, în baza art. 296. pr. civ. Curtea va respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA - SUCURSALA T și pârâta SC TRANS SRL - în insolvență -
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelurile declarate de reclamanta CASA DE ECONOMII ȘI CONSEMNAȚIUNI CEC SA - SUCURSALA T și pârâta SC TRANS SRL - în insolvență - T împotriva sentinței civile nr. 1397/07.11.2007, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr-.
Fără cheltuieli de judecată.
Definitivă și executorie.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 07.04.2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Red./23.04.2008
Tehn./24.04.2008/2 ex.
Primă instanță: Tribunalul Timiș
Judecător:
Președinte:Florin MoțiuJudecători:Florin Moțiu, Petruța Micu
