Reziliere contract comercial Spete. Decizia 88/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
Operator date 3918
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIE NR. 88/A-
Ședința publică din 30 septembrie 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Gabriela Chiorniță președinte secție
JUDECĂTOR 2: Ingrid Emina Giosanu
Grefier: - -
S-a luat în examinare, pentru soluționare apelul declarat de pârâtul domiciliat în Rm.V,-, județul V, împotriva sentinței nr.640 din 06 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Vâlcea secția comercială și contencios administrativ fiscal, în dosarul nr-, intimată fiind reclamanta - SRL cu sediul în Rm.V,-,.B,.5, județul
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns avocat pentru apelant și intimata prin avocat.
Procedura este legal îndeplinită.
Apelul legal timbrat cu taxă judiciară de timbru de 6,00 lei, achitată cu chitanțele nr.-/2009 și nr.-/2009 emise de Primăria Mun.Pitești și cu timbru judiciar de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Apărătorul apelantului solicită încuviințarea probei cu înscrisuri în dovedirea motivelor de apel, respectiv copia contractului de închiriere, încheiat ulterior părăsirii spațiului.
Instanța admite proba cu acte solicitată, comunicându-se o copie de pe înscris, apărătorului intimatei.
Apărătorii părților, având pe rând cuvântul, arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Constatându-se apelul în stare de judecată s-a acordat cuvântul asupra acestuia.
Apărătorul apelantului depune concluzii scrise și solicită admiterea apelului, desființarea sentinței și pe fond respingerea acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimatei solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței, ca fiind legală și temeinică.
CURTEA:
Constată că prin acțiunea înregistrată la 26 martie 2008, reclamanta SRL a chemat în judecată pe pârâtul pentru a se dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți la 8 septembrie 2007,
În motivare s-a arătat că, convenția de locațiune dintre părți a avut ca obiect un imobil afectat unei activități economice, iar termenul de derulare a contractului se situa între 1.10.2007 și 31.08.2012. Odată cu venirea frigului locatarul a constatat că spațiul ce-i fusese închiriat este impropriu folosirii întrucât nu este încălzit, așa încât sunt incidente prevederile art.1421 și 1439 din Codul civil și se impune desființarea convenției.
Prin sentința civilă nr.2635/2008, Judecătoria Rm.V a reținut natura comercială a litigiului și a declinat competența în favoarea Tribunalului Vâlcea care, prin sentința nr.640/2009 a admis acțiunea, a dispus rezilierea contractului și a obligat pe pârât la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3,5 lei către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că potrivit art.1421 alin.1 Cod civil, locatorul trebuie să predea lucrul într-o stare corespunzătoare întrebuințării acestuia și nu în starea în care se afla bunul la momentul convenției.
O astfel de interpretare este impusă și de dispozițiile art.981 Cod civil, și cum locatorul nu și-a îndeplinit această obligație, ceea ce a fost de natură a-l împiedica pe locatar să-și desfășoară activitatea comercială, este întemeiată solicitarea de a se dispune rezilierea contractului de locațiune.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul, criticând-o pentru următoarele motive:
- în mod greșit instanța a reținut culpa în neexecutarea contractului în sarcina pârâtului, de vreme ce reclamanta a fost aceea care nu a achitat contravaloarea folosinței la termenele stabilite, aspect asupra căruia a și fost notificată;
- spațiul a fost închiriat pentru a fi executate activități comerciale, fără să se precizeze exact ce activități, iar reclamanta, la preluarea imobilului, nu a formulat obiecțiuni și nici nu a cerut locatorului să execute anumite îmbunătățiri la acesta;
- în perioada septembrie - ianuarie 2008 reclamanta a funcționat în spațiu, ceea ce impune concluzia că deținea și avizul francizorului care astfel era de acord cu starea în care se află bunul;
- instanța a ignorat faptul că din probele administrate rezultă că spațiul în litigiu era dotat cu instalație de încălzire, iar locatara a fost aceea care a solicitat debranșarea de la instalația de alimentare cu gaze și apă, ceea ce a fost de natură a afecta funcționarea centralei termice.
Examinând criticile formulate se constată că ele sunt fondate pentru cele ce se vor arăta mai jos.
La 8 septembrie 2007, între părți a intervenit un contract de locațiune având ca obiect un imobil de cca.300 ce urma să fie folosit pentru activități economice, durata convenției fiind până la 31 august 2012.
Locațiunea este un contract prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită locatar folosința temporară, totală sau parțială a unui bun în schimbul unei sume de bani sau unei alte prestații (art.1411 Cod civil).
Contractul de locațiune se aseamănă cu cel de vânzare-cumpărare, deosebirea esențială fiind aceea că, dacă la vânzare dreptul transmis și garantat este proprietatea, la locațiune, dreptul transmis și garantat este folosința pe un timp determinat. Tocmai de aceea, regulile valabile la vânzare în materie de garanție se aplică și locațiunii.
Una dintre acestea este garanția pentru viciile lucrului, iar în condițiile art.1352 Cod civil, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut. Așadar, vânzătorul datorează garanție numai pentru viciile ascunse, adică pentru acele lipsuri calitative ale lucrului, care nu puteau fi descoperite la predare, cu mijloacele obișnuite de verificare.
Pentru viciile aparente, de care cumpărătorul putea lua cunoștință, vânzătorul nu răspunde, așa cum arată expres art.1353 Cod civil.
Reținând asemănare dintre două contracte în planul obligației de garanție se apreciază că locatorul nu poate fi obligat să răspundă pentru vicii aparente ale bunului dat spre închiriere, deci nu se poate reține culpa acestuia cu consecința aplicării disp.art.1020 din Codul civil.
Este adevărat că locatorul trebuie să predea lucrul într-o stare care să-l facă propriu întrebuințării (art.1421 Cod civil) și că garantează pentru viciile și stricăciunile lucrului închiriat, chiar dacă nu i-au fost cunoscute. Această regulă, instituită de art.1422 din același act normativ, nu poate privi decât stricăciunile și viciile care se produc după momentul încheierii convenției și care nu sunt determinate de lipsuri calitative ale bunului, de natură a fi observate cu o minimă diligență și instruire.
În cauză, imobilul "hală" a fost închiriat pentru activități economice, fără a se preciza care sunt acestea, iar lipsa parțială a instalației de încălzire nu poate fi considerată un viciu ascuns pe care locatarul, la data când i-a fost predat bunul, să nu o observe.
Se apreciază, așadar, că lipsa unei încălziri, fie și parțială, este un fapt ușor de constatat, viciul aparent putea și trebuia să fie observat de către locatar, dar acest aspect nu a constituit un impediment la încheierea contractului și nici nu a determinat o înțelegere a părților pentru o eventuală acoperire a acestei absențe.
În aceste condiții, acceptul chiriașului de a primi bunul în starea în care se află nu este de natură să-l îndreptățească ulterior la invocarea viciului aparent pentru desființarea contractului, pretinzând că imobilul este impropriu folosinței pe care a avut-o în vedere. Menționarea activităților economice, ca destinație a folosirii bunului în contract, nu-l facede planoimpropriu unei astfel de destinații în absența încălzirii și, oricum, așa cum s-a arătat, pretinsa încălcare a obligației de garanție privește vicii aparente care, puteau fi observate la realizarea înțelegerii și raportate la activitatea concretă pe care locatarul intenționa să o exercite.
Față de aceste aprecieri concluzia care se impune este aceea că nu se poate reține încălcarea de către locator a obligației de garanție, singurul motiv invocat în acțiune ca temei al desființării contractului și, pe cale de consecință, nu se poate face aplicarea disp.art.1020-1021 din Codul civil.
Reținând că sub acest aspect criticile din apel sunt întemeiate urmează a fi admisă calea de atac și, în baza art.296 din Codul d e procedură civilă, modificată sentința în sensul respingerii acțiunii, apreciind că a devenit inutilă verificarea celorlalte motive.
Văzând și disp.art.274 Cod pr.civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de pârâtul domiciliat în Rm.V,-, județul V, împotriva sentinței nr.640 din 06 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Vâlcea - Secția comercială și contencios administrativ fiscal, în dosarul nr-, intimată fiind reclamanta - SRL cu sediul în Rm.V,-,.B,.5, județul
Schimbă sentința în sensul că respinge acțiunea ca nefondată.
Obligă pe intimata-reclamantă să plătească pârâtului suma de 5,15 lei cheltuieli de judecată.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 30 septembrie 2009, la Curtea de Apel Pitești - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Grefier,
Red.GC/19.10.2009
EM/6 ex.
Jud.fond.
Președinte:Gabriela ChiornițăJudecători:Gabriela Chiorniță, Ingrid Emina Giosanu
