Reziliere contract comercial Spete. Decizia 92/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ DE contencios ADMINISTRATIV FISCAL
DOSAR NR-
DECIZIA NR.92
Ședința publică din data de 03 iunie 2009
PREȘEDINTE: Chirica Elena
JUDECĂTOR 2: Preda Popescu Florentina
Grefier - - -
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de pârâta SC SRL, cu sediul în P, str. -.-., nr. 348, Județ P și prin reprezentant legal & cu sediul în P,-, Județ P prin lichidator judiciar cu sediul in P,-,. 4.. B,. 2, împotriva sentinței nr.526 din data de 30.05.2008 pronunțate de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în B, sector 6,-,. 13,. 4,. 4,. 57 și cu domiciliul ales la AV CI., cu sediul în B, sector 3,-, -. 3,. 3,. 73.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 27 mai 2009 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea la data de 03 iunie 2009, când a pronunțat următoarea decizie.
CURTEA:
Deliberând asupra apelului de față reține următoarele:
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr- reclamanta -C a chemat în judecată pe pârâta SC SRL, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună rezilierea contractelor de locațiune cu nr.12/11.05.2005 și 99209/23.05.2005 încheiate între părți pentru imobilul situat în P,-, precum și evacuarea pârâtei chiriașe din spațiul ce face obiectul contractelor.
În motivarea acțiunii s-a arătat că reclamanta deține spațiul în litigiu în baza certificatului de moștenitor nr.22/23.03.2005 eliberat de BNP.
S-a învederat că părțile au încheiat contractul de locațiune nr.12/11.05.2005 pentru o durată de 5 ani, începând cu data de 6.05.2005, pârâta asumându-și obligația de a achita o chirie lunară de 1400 lei, care trebuia plătită în numerar sau cu P, pe data de 25 ale fiecărei luni.
A susținut reclamanta că ulterior semnării acestui contract, s-a mai semnat un contract de locațiune pentru același imobil, folosindu-se formularul pus la dispoziție de organele financiare, contract ce a fost înregistrat la sub nr.99209/23.05.2005.
Reclamanta a precizat că prin semnarea acestui din urmă contract părțile nu au urmărit modificarea acordului lor de voință, ci doar parcurgerea formalităților de înregistrare a locațiunii în vederea îndeplinirii obligațiilor de natură fiscală ce îi revin locatorului.
A mai motivat reclamanta că pe parcursul derulării raporturilor contractuale, pârâta nu a înțeles să-și execute în mod corespunzător obligația principală, de plată a chiriei, astfel că sunt aplicabile prevederile art.6.1 din contract, respectiv pactul comisoriu potrivit căruia contractul își încetează efectele de plin drept, în cazul în care una dintre părți nu-și execută una din obligațiile esențiale, reclamanta solicitând și evacuarea pârâtei din spațiu pentru lipsa titlului.
În dovedirea acțiunii, reclamantei i s-a încuviințat administrarea probelor cu înscrisuri și interogatoriul pârâtei.
In baza disp. art.115-119 pr.civilă, pârâta a formulat întâmpinare-cerere reconvențională, solicitând prin întâmpinare, respingerea acțiunii ca neîntemeiată. Astfel, s-a susținut că a fost achitată chiria menționată în contract, însă așa-numitele somații de îndeplinire a obligației de plată nu sunt decât încercări extreme de evacuare a pârâtei. A apreciat pârâta că nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru rezilierea contractului de locațiune, dimpotrivă reclamanta este cea care a împiedicat folosința liniștită a spațiului închiriat.
Pe cale de reconvențională pârâta a solicitat obligarea reclamantei la efectuarea reparațiilor capitale, respectiv fațadele și acoperișul imobilului, obligarea la încheierea contractul de asigurare a imobilului închiriat, conform art.5.2 lit.c din contract, precum și obligarea la achitarea sumei de 50.000 lei, reprezentând c/val. cheltuielilor de întreținere și conservare a imobilului suportate exclusiv de societatea pârâtă și care cădeau în sarcina proprietarului.
În combaterea acțiunii și dovedirea susținerilor sale, pârâta a înțeles să se folosească de probe cu înscrisuri, interogatoriul reclamantei și expertiză tehnică în specialitatea construcții.
La termenul de judecată din data de 7.01.2008 reclamanta a formulat întâmpinare la cererea - reconvențională solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiată.
S-a arătat că potrivit prevederilor art.1420 pct.2 și art.1421 alin.2 civil precum și art.5.1 și 5.2 din contractul părților, în sarcina proprietarului cad doar reparațiile capitale ale imobilului, iar orice alte reparații, renovări sau îmbunătățiri cad în sarcina locatorului, care este obligat să le efectueze fără a solicita c/val. lor.
În privința solicitării de a fi obligată reclamanta la încheierea unui contract de asigurare, s-a susținut că o astfel de obligație decurge din lege, iar în cazul în care locatorul suferă un prejudiciu ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor legale sau contractuale, proprietarul răspunde pecuniar, astfel că el are opțiunea de a încheia sau nu un astfel de contract de asigurare.
Referitor la ultimul capăt de cerere al reconvenționalei, reclamanta a menționat că nu are cunoștință de nicio reparație capitală adusă de chiriaș imobilului în litigiu.
Prin sentinta nr sentinței nr.526 din data de 30.05.2008 pronunțată de Tribunalul Prahovas-a admis acțiunea formulată de reclamanta C, in contradictoriu cu pârâta SC SRL și s-a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată, dispunându-se rezilierea contractului de locațiune încheiat între părți cu nr.12/11.05.2005 și 99209/23.05.2005 și evacuarea pârâtei din spațiul ce face obiectul acestui contract, respectiv imobilul situat în P,-, jud. P, fiind obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 68,70 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța aceasta soluție, prima instanța a reținut că părțile au încheiat contractul de închiriere nr.12/11.05.2005 prin care reclamanta, în calitate de proprietar, a pus la dispoziția pârâtei în calitate de chiriaș, spațiul aflat în P,-, în schimbul unei chirii lunare de 1400 lei,ulterior, același acord de voință al părților fiind consemnat în contractul înregistrat la P sub nr.99209/23.05.2005, aceleași elemente ale contractului fiind menționate de data aceasta pe formularul tipizat pus la dispoziție de organele fiscale.
S-a mai constatat că locațiunea a fost încheiată pentru o durată de 5 ani, începând cu data de 6.05.2005, până la 5.05.2010,iar din dovezile privind plata chiriei aflate la filele 101-119 dosar fond a rezultat că pârâta nu și-a executat în mod regulat obligația de plată a chiriei, conform prevederilor contractuale, existând luni în care a plătit mai puțin decât suma stabilită de părți, iar în alte luni nu a achitat deloc chiria convenită și din luna octombrie 2007 nu a mai achitat nicio sumă către reclamantă.
Cum în conformitate cu prevederile art.6.1 din contract acesta încetează de plin drept dacă una dintre părți nu-și execută obligația esențială asumată, iar plata chiriei reprezintă tocmai contraprestația pârâtei, deci o obligație esențială, tribunalul a apreciat că sunt îndeplinite condițiile legale pentru rezilierea contractului.
Pe de altă parte s-a constatat că din nicio probă a dosarului nu rezultă că reclamanta și-a manifestat voința în sensul împiedicării societății pârâtei de a folosi în mod pașnic și liniștit spațiul închiriat, astfel că, fiind incidente în cauză dispozițiile art.1020-1021.civil, tribunalul a dispus rezilierea contractului de locațiune și în temeiul art.480 civil, evacuarea pârâtei din spațiul închiriat.
În privința cererii reconvenționale, tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată, deoarece potrivit art.5.1 lit.c din contractul părților, pârâta în calitate de chiriaș s-a obligat să plătească toate cheltuielile aferente îmbunătățirilor, renovărilor și reparațiilor, fără să poată pretinde c/val. acestora, lucrările rămând în proprietatea locatorului.
A stabilit prima instanță că din facturile fiscale depuse la filele 52-100, rezultă că materialele achiziționate au fost folosite pentru efectuarea unor reparații și renovări interioare, ce cad sub incidența textului citat anterior și care erau în sarcina chiriașului.
S-a mai constatat că chiriașul nu a efectuat reparații capitale la imobil, așa cum a reieșit din mențiunile sale din cererea reconvențională și din constatările expertului desemnat - fila 197, iar în condițiile în care s-a dispus rezilierea contractului, proprietarul nu mai poate fi obligat la încheierea unei asigurări a imobilului în baza contractului de locațiune ce a încetat din culpa chiriașului.
În raport de toate aceste considerente, tribunalul a admis acțiunea așa cum a fost formulată și a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată, obligând pârâta să suporte cheltuielile de judecată ocazionate de proces.
Impotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC SRL P, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie în privința modului în care prima instanță a soluționat cererea reconvențională formulată de ea, arătând următoarele:
- Nu s-au analizat judicios probele administrate în cauză reținându-se doar împrejurarea că apelanta pârâta nu a efectuat reparații capitale, iar lucrările executate nu-i pot fi achitate, conform art. 5.1 lit.c din contractul de locațiune, însă dacă s-ar fi admis completarea obiectivelor expertizei solicitate inițial, s-ar fi constatat că lucrările executate de apelanta pârâtă au fost necesare, utile și prin efectuarea lor s-a sporit valoarea imobilului, expertul atestând de altfel executarea lucrărilor de construcții, instalații sanitare și electrice, voluminoase cantitativ și însemnate ca valoare.
- Nu s-au aplicat corect prevederile art. 5.2 lit. c din contractul de locațiune care reglementează obligația locatorului de a plăti orice reparație necesară, care nu s-a datorat locatarului, iar instanța de fond a respins în mod nejustificat proba testimonială, care ar fi putut lămuri în ce stare se afla inițial imobilul și ce lucrări erau necesare a se efectua.
- S-au ingnorat prevederile art. 1421 al. 2 civ. care prevăd obligația locatorului de a efectua toate reparațiile necesare, în afara micilor reparații, în speță apelanta pârâtă executând lucrări de valoare mare, pentru care în mod greșit s-a respins solicitarea de a fi plătite de către locator, prin soluția pronunțată procedându-se la o îmbogățire fără justă cauza a locatorului.
- Apelanta a arătat că lucrările executate de ea și apreciate ca intrând în obligația locatorului, sunt în valoare de cca. 50.000 lei și constau în:
- refacere instalații apă, gaze și electricitate, montat instalație încălzire centrală, înlocuit instalațiile sanitare și transformare grup sanitar, decolmatat fosă septică, transformarea podului în mansardă prin refacerea pereților și amenajarea unor încăperi în acest spații, reparații la pereții interiori, solicitându-se admiterea apelului și în principal completarea probatoriului, iar în subsidiar schimbarea în parte a sentinței, în sensul admiterii cererii reconventionale.
In temeiul art. 295 pr.civ. Curtea a dispus completarea probatoriilor cu expertiză constructor, prin încheierea din 3.12.2008, fila 32 dosar apel, față de constatările sumare ale expertului contructor desmenat la prima instanța - fila 197 dosar fond, expertul răspunzând și obiecțiunilor formulate de părți (filele 67-71 și 108-114 dosar apel).
Analizând sentința criticată, prin prisma motivelor de apel, ținând cont de actele și lucrările dosarului, precum și de dispozițiile legale incidente,Curtea constată că nu este afectată legalitatea și temeinicia acesteia,după cum se va arăta în continuare:
Prin contractul nr. 12/11.05.2005 (filele 5,6 dosar fond), intimata reclamantă Caî nchiriat apelantei pârâte SC SRL P, imobilul situat în P,-, compus din mai multe camere, hol acces, grup sanitar, mansardă și pivniță, pe o perioadă de 5 ani, începând cu 6.05.2005 - 05.05.2010, cu drept de prelungire prin acordul părților și clauză de preemțiune la vânzare în favoarea apelantei chiriașe - art. 1.1 - art. 3 contract, aceleași clauze fiind menționate în contractul înregistrat la PPs ub nr 99209/23.05.2005.
Părțile nu au prevăzut nimic în contract, în legătură cu destinația imobilului închiriat și dacă inițial apelanta chiriașă a plătit la scadență chiria datorată pentru imobil, ulterior nu și-a mai respectat această obligație, înregistrând întârzieri la plată, motiv pentru care prima instanță a și dispus rezilierea contractului de locațiune încheiat de părți, apelanta neformulând critici cu privire la acest capăt de cerere.
Neînțelegerile dintre părți vizează contravaloarea îmbunătăților executate de apelantă pentru amenajarea spațiului închiriat, cu destinație de cabinet medical, după eliberarea acestui spațiu, înaintea expirării duratei contractului de închiriere.
Din cuprinsul contractului nr. 12/11.05.2005, în legătură cu modalitatea de utilizare a spațiului închiriat, părțile au prevăzut laart. 5.1, lit. c,în sarcina apelantei locatare că " se obligă să plătească toate cheltuielile aferente îmbunătățirilor, renovarilor și reparațiilor, nu se solicită contravaloarea acestora, rămânând în proprietatea locatorului", iar la art. 5.2, lit. g, între obligațiile intimatei proprietare ".să despăgubească chiriașul cu contravaloarea amenajărilor, dacă va înceta contractul de închiriere înainte de termen, din culpa acestuia".
Din probele administrate în cauză, a rezultat că în baza Hotărârii AGA a asociaților apelantei SC SRL nr. 1/20.06.2005, prin care s-a stabilit executarea unor lucrări de amenajarea a spațiului închiriat, în scopul desfășurării de activități medicale s-au efectuat lucrările constatate în raportul de expertiză de specialitatea constructor (filele 67-74), completat ulterior ( filele 109-113 dosar apel), apelanta procedând la refacerea și contorizarea instalației de apă, gaze, electricitate, montarea unei instalații de încălzire centrală, înlocuirea instalațiilor sanitare, decolmatarea fosei septice și transformarea podului în mansardă, prin refacerea pereților, valoarea acestor lucrări fiind de 57.266 lei - fila 113 dosar apel.
Expertul constructor a precizat că nu există dovezi din care să rezulte starea imobilului la data încheierii contractului de închiriere, iar potrivit unei destinații locative sau unor alte destinații decât cea de cabinet medical, respectivele îmbunătățiri nu erau necesare în totalitatea lor, însă ele erau necesare și utile pentru folosirea spațiului pentru activități medicale- fila 71 dosar.
Interpretând clauzele contractuale încheiate de părți, potrivit disp. art. 969 și 977 și urm. civ. Curtea constată că intimata proprietară a spațiului nu și-a asumat nici un fel de obligație în privința despăgubirii apelantei, cu contravaloarea lucrărilor de
amenajare a spațiului, cu destinația de cabinet medical, iar pentru reprațiile locative obligația proprietarului la despăgubiri subzista numai pentru situația în care raporturile contractuale ar fi încetat înaintea expirării duratei contractului, din culpa intimatei proprietare - art. 5.2 lit g din contractul nr 12/2005 fila 5 verso dosar fond, ori în speță contractul s-a reziliat din culpa apelantei chiriașe, care nu a plătit la scadență chiria, sentința 526/2008 a Tribunalului Prahova, dobândind autoritate de lucru judecat sub acest aspect, nefiind atacată de apelantă cu privire la această împrejurare deja soluționată de prima instanță.
Prin art. 5.1 lit. c din același contract apelanta chiriașă și-a asumat obligația de a plăti toate lucrările de îmbănătățiri, renovări și reparații la imobilul închiriat, fără să pretindă contravaloarea acestora de la intimata proprietară, rezultând că părțile au înțeles să restrângă obligațiile obișnuite ale proprietarului unui imobil, prevăzute de art. 1421 al. 2 coroborat cu art. 1447 civ. astfel că în mod corect prima instanță a respins cererea reconvențională formulată de apelanta pârâtă cu privire la contravaloarea îmbunătăților executate la imobilul închiriat, ținând cont de convenția expresă a părților în legătură cu acest aspect.
De altfel, așa cum rezultă din raportul de expertiză întocmit în cauză, nu se poate stabili cu certitudine că facturile depuse la dosar de apelantă, cu privire la materialele utilizate la lucrările de îmbunătățire a spațiului închiriat pretins executate de ea, au fost într-adevăr folosite în acest scop, din moment ce unele dintre ele au o dată anterioară încheierii contractului de închiriere, iar la rubrica "beneficiar" nu figurează numele apelatei, ci al altor scoietăți.
Pe de altă parte, din procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc la 30.03.2009, coroborat cu planșele foto depuse la dosar de apelantă (fiele 97-99) rezultă că parte din amenajările executate de apelantă au fost deja ridicate: centrală termica, calorifere, corpuri de iluminat, contor electric, cablu electric fiind tăiat pe holul imobilului, la această dată intimata proprietară redobândind posesia imobilului filele 95-96 dosar apel.
Constatând că sentința atacată este temeinică și legală în baza art. 296 pr.civ. Curtea va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul ca nefondat, declarat de pârâta SC SRL, cu sediul în P, str. -.-., nr. 348, Județ P și prin reprezentant legal & cu sediul în P,-, Județ P prin lichidator judiciar cu sediul in P,-,. 4.. B,. 2, împotriva sentinței nr.526 din data de 30.05.2008
pronunțate de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu intimata reclamantă, domiciliată în B, sector 6,-,. 13,. 4,. 4,. 57 și cu domiciliul ales la AV CI., cu sediul în B, sector 3,-, -. 3,. 3,. 73.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică azi, 03 iunie 2009.
Președinte, Judecător,
Grefier,
Operator de date cu caracter personal
Nr. notificare 3120
Red. /DD
6 ex/11.06.2009
f- Tribunalul Prahova
Președinte:Chirica ElenaJudecători:Chirica Elena, Preda Popescu Florentina
