Rezoluțiune contract. Decizia 175/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR. 175
Ședința publică de la 09.04.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cosmin Mihăianu
JUDECĂTOR 2: Iulia Prelipcean I -
GREFIER - - -
Pe rol soluționarea apelului formulat de apelanta TURISM MUNTENIA, împotriva sentinței comerciale nr. 13076/28.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata &
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanta, reprezentată de avocat cu delegație la dosar, D-na și intimata, reprezentată de consilier juridic cu delegație la dosar, D-na.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se învederează instanței că, prin Serviciul Registratură, intimata a depus la dosar întâmpinare, în două exemplare.
Se comunică un exemplar al întâmpinării apărătoarei apelantei, care solicită amânarea cauzei, pentru a lua cunoștință de conținut.
Reprezentanta intimatei nu se opune acordării unui nou termen.
Curtea, deliberând, respinge cererea de amânare formulată de către apelantă, apreciind că, în condițiile în care întâmpinarea a fost depusă cu mai mult de cinci zile înainte de termen, erau create premisele pentru ca apelanta să poată lua cunoștință de conținutul său.
În continuare, Curtea acordă cuvântul pe probe.
Apărătoarea apelantei solicită încuviințarea administrării probei cu interogatoriu, testimonială și cu expertiză în construcții, în dovedirea nivelului actual al chiriilor pentru zona în care este amplasat imobilul, dar și pentru stabilirea suprafeței exacte a spațiului închiriat.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea cererii de administrare a probelor cu expertiză și cu audierea martorilor, nu se opune cererii de administrare a probei cu interogatoriu și precizează că nu înțelege să solicite probe.
Curtea respinge cererea apelantei de administrare a probelor cu interogatoriu, testimonială și cu expertiză, apreciindu-le neconcludente în apel și ia act de faptul că intimata nu are probe de administrat.
Reprezentantele părților arată că nu au alte cereri prealabile de formulat, împrejurare în raport de care Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul, în dezbaterea apelului.
Apărătoarea apelantei solicită admiterea apelului, desființarea sentinței și, în urma reținerii cauzei spre rejudecare, admiterea acțiunii. Reia argumentele prezentate pe larg în cererea de apel și precizează că își rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Reprezentanta intimatei solicită respingerea apelului, ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința comercială nr. 13076/28.11.2008, Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială a respins cererea formulată de reclamanta TURISM MUNTENIA, în contradictoriu cu pârâta &, ca neîntemeiată și a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că a fost sesizată cu judecata unei acțiuni prin care reclamanta a solicitat rezilierea contractului de locațiune nr. 1991/26.04.2005 încheiat între părți și obligarea pârâtei la a preda, pe bază de proces-verbal, suprafața de 517. menționată în contract și suprafața de 347. aferentă terasei, folosită ilegal de către aceasta.
Examinând raporturile juridice derulate între părți, Tribunalul a mai constatat că acestea au fost reglementate de contractul de închiriere nr. 1991/26.04.2005, în temeiul căruia reclamanta, în calitate de locator, a transmis pârâtei, în calitate de locatar, dreptul de folosință asupra unui imobil cu destinația de spațiu comercial, cu o suprafață de 517. din care 445. se află la mezanin și 72. - la parterul clădirii situate în Pitești, Muntenia, nr. 1, Complex Muntenia, jud. A, pentru o perioadă de 10 ani. A mai reținut că la data de 27.04.2005, între părți s-a încheiat un act adițional la contract, prin care s-a convenit extinderea obiectului contractului, locatorul asumându-și obligația de a pune terasa la dispoziția locatarului, cu titlu gratuit, pe toată durata de valabilitate a convenției, în scopul amplasării de antene și echipamente de telecomunicații, fără ca acest spațiu să fie identificat prin menționarea suprafeței și a amplasamentului.
A mai constatat că părțile au stabilit nivelul chiriei la suma de 8 euro//lună + TVA, acesta urmând a fi nemodificat timp de 3 ani, la expirarea cărora prețul închirierii putea fi renegociat la intervale de câte 3 ani, în raport cu prețul pieței, dar nu mai mult de 6% din chiria inițială.
Tribunalul a evocat dispozițiile art. 969 și cele ale art. 1020-1021.civ. și a apreciat că prin actul adițional s-a stabilit dreptul de folosință al pârâtei asupra terasei, cu titlu gratuit, iar faptul că pentru acest spațiu nu a fost încheiat un proces-verbal de predare-primire nu poate fi imputat pârâtei, cu atât mai mult cu cât art. 20 din contract stipulează că locatarul are dreptul (dar nu și obligația) de a prelua spațiul închiriat și toate accesoriile acestuia pe bază de proces-verbal. De asemenea, prima instanță a constatat că reclamanta nu poate invoca propria culpă, constând în neidentificarea terasei specificate în actul adițional, pentru a obține rezilierea contractului de locațiune.
Pe de altă parte, instanța de fond a mai notat că locatarul a fost de acord cu renegocierea chiriei în limitele prevăzute în contract, iar locatorul nu poate pretinde stabilirea unui cuantum al chiriei superior celui stabilit prin convenția părților, având în vedere principiul forței obligatorii a contractelor, dar nici nu poate solicita plata unei chirii pentru folosirea de către pârâtă a terasei, voința neechivocă a părților fiind aceea de acordare a dreptului de folosință, cu titlu gratuit. Totodată, prima instanță a apreciat ca fiind valabil modul în care părțile au stabilit nivelul chiriei și, în acest context, a constatat că un cuantum superior al chiriilor pe piață nu se constituie într-un motiv de nulitate a convenției.
A mai constatat că dispozițiile art. 5.3 din contract oferă locatorului dreptul de a denunța unilateral contractul, în cazul în care părțile nu se înțeleg asupra cuantumului chiriei, dar a apreciat că acest text trebuie să fie interpretat prin prisma clauzei cuprinse în art. 5 alin. 1 și 2, părțile fiind nevoite să țină cont în negocierile lor de limita procentului de 6% față de chiria inițială, înlăuntrul căreia chiria putea fi renegociată.
De asemenea, a mai apreciat că pretinsa folosire de către pârâtă a unui alt spațiu decât cel care a fost convenit de către părți, cu referire la terasă, nu poate conduce la rezilierea contractului, reclamanta având posibilitatea de a solicita protecția drepturilor sale pe calea unei acțiuni întemeiate pe răspunderea civilă delictuală, potrivit art. 998-999.civ.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, prima instanță a reținut că, în condițiile în care reclamanta nu a dovedit că pârâta a încălcat vreo obligație contractuală, a constatat că nu poate fi aplicată sancțiunea rezilierii contractului, motiv pentru care respins cererea, ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe, TURISM MUNTENIA a declarat apel, solicitând desființarea sa și, în urma rejudecării, admiterea acțiunii.
În motivare, apelanta a arătat că prima instanță nu a manifestat un rol activ în vederea calificării cererii de chemare în judecată.
Astfel, apelanta a susținut că, întrucât locațiunea reprezintă o vânzare a folosinței unui bun, chiria trebuie să fie serioasă, adică nu derizorie.
În aceste condiții, apelanta a afirmat că, deși în petitul cererii de chemare în judecată adresate primei instanțe, a solicitat rezoluțiunea contractului de închiriere, intenția sa a fost aceea de a pretinde anularea convenției, pentru un motiv de nulitate relativă, derivat din caracterul derizoriu și, astfel, neserios al chiriei, care, în opinia sa, este de cel puțin șapte-opt ori mai mic decât cel al pieței. Așa fiind, apelanta a arătat că prima instanță nu a manifestat un rol activ și nu a procedat la calificarea corectă a cererii de chemare în judecată. Totodată, apelanta a mai arătat că în condițiile în care s-ar menține valoarea chiriei la nivelul anului 2005 darea în folosință a spațiului apare mai mult ca un act cu titlu gratuit, dar și că, deși a manifestat interes pentru menținerea în vigoare a convenției prin invitarea intimatei la negocieri în vederea stabilirii unui preț serios al folosinței spațiului, acestea au rămas fără nici un rezultat, astfel încât prețul stabilit în contract este derizoriu, iar contractul de închiriere este nul și, deci, inapt să producă efecte juridice.
Pe de altă parte, apelanta a mai arătat că prima instanță nu a realizat în fapt o cercetare judecătorească temeinică, ce ar fi putut duce în mod firesc la pronunțarea unei hotărâri legale.
În dezvoltarea acestei critici aduse sentinței atacate, apelanta a arătat că interpretarea contractului de închiriere și a actului adițional relevă faptul că părțile nu au precizat locul amplasării terasei - a cărei folosință a fost acordată intimatei cu titlu gratuit și nici suprafața acesteia.
În asemenea situație, apelanta a susținut că, dacă în fața primei instanțe s-ar fi administrat proba cu expertiză tehnică în construcții, s-ar fi dovedit că imobilul denumit "Complexul Muntenia" are terase doar la nivelul solului, în fața accesului spațiului închiriat și în fața accesului principal în restaurant și cofetărie, astfel încât ocuparea de către intimată a unui spațiu situat pe acoperiș excede obiectului convenției părților.
Ultima critică pe care apelanta a adus-o hotărârii atacate constă în nesoluționarea de către prima instanță a unui capăt de cerere.
În acest sens, apelanta a afirmat că a solicitat instanței să constate eficiența art. 5 alin. 3 din contract și, în baza rolului activ, aceasta ar fi trebuit să aprecieze că o atare pretenție se constituie într-un capăt subsidiar de cerere și să îl analizeze, ca atare.
La data de 02.04.2009, intimata a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.
Analizând actele dosarului, precum și sentința atacată, prin prisma motivelor de apel invocate, Curtea reține următoarele:
La data de 26.04.2005, între apelantă, în calitate de locator și intimată, succesoarea ROMANIA CA-, în calitate de locatar, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1991, în baza căruia apelanta a transmis intimatei dreptul de folosință asupra unui imobil cu destinația de spațiu comercial, cu o suprafață de 517. din care 445. se află la mezanin și 72. - la parterul clădirii situate în Pitești, Muntenia, nr. 1, Complex Muntenia, jud. A, pentru o perioadă de 10 ani.
La data de 27.04.2005, părțile au încheiat un act adițional la contract, prin care au convenit extinderea obiectului acestuia, locatorul asumându-și obligația de a pune terasa la dispoziția locatarului, cu titlu gratuit, pe toată durata de valabilitate a convenției, în scopul amplasării de antene și echipamente de telecomunicații, fără ca acest spațiu să fie identificat prin menționarea suprafeței și a amplasamentului.
Părțile au stabilit nivelul chiriei la suma de 8 euro//lună + TVA, acesta urmând a rămâne nemodificat timp de 3 ani, la expirarea cărora prețul închirierii putea fi renegociat la intervale de câte 3 ani, în raport cu prețul pieței, dar nu cu mai mult de 6% din chiria inițială.
Apelanta arată că prima instanță nu a manifestat un rol activ în vederea calificării cererii de chemare în judecată, apreciind că, deși în petitul cererii de chemare în judecată adresate primei instanțe, a solicitat rezoluțiunea contractului de închiriere, intenția sa a fost aceea de a pretinde anularea convenției, pentru un motiv de nulitate relativă, derivat din caracterul derizoriu și, astfel, neserios al chiriei.
Așa fiind, apelanta a susținut că prima instanță nu a manifestat un rol activ și nu a procedat la calificarea corectă a cererii de chemare în judecată.
O asemenea susținere nu poate fi, însă, primită.
Potrivit art. 84.proc.civ. cererea de chemare în judecată sau pentru exercitarea unei căi de atac este valabil făcută chiar dacă poartă o denumire greșită.
De asemenea, art. 129.proc.civ. consacră principiului rolului activ al judecătorului.
Din interpretarea acestor texte legale, se desprind modalitățile concrete în care se poate manifesta rolul activ al judecătorului.
Astfel, el dă calificarea exactă cererii, în raport de conținutul ei, conduce dezbaterile, putând să ia orice măsură legală pentru buna desfășurare a procesului, invocă din oficiu încălcarea normelor de drept imperative, are posibilitatea de a adresa întrebări părților, precum și de a pune în discuția lor orice împrejurare de fapt sau de drept, care duce la soluționarea cauzei, chiar dacă nu sunt cuprinse în cererile părților, are facultatea de a ordona probe din oficiu, chiar peste voința părților, are obligația de a folosi toate mijloacele legale pentru a preveni orice eroare în cunoașterea faptelor și în vederea descoperirii adevărului, dar și de a da părților ajutor activ în ocrotirea drepturilor și intereselor lor.
Curtea subliniază însă că rolul activ al judecătorului este limitat de principiul disponibilității, în baza căruia reclamantul este cel ce determină limitele cererii de chemare în judecată - în care instanța este ținută să hotărască, potrivit art. 129 alin. final proc.civ.
Așa fiind, se cuvine notat că, nu doar în petitul cererii de chemare în judecată, reclamanta a solicitat rezoluțiunea contractului, dar întreaga motivare a acțiunii pornește de la premisa că pârâta intimată nu și-ar fi respectat, în mod culpabil, obligațiile contractuale; de altfel, reclamanta a indicat, ca temei de drept al acțiunii, art. 1020-1021.civ. Se cuvine subliniat că, în ambele stadii procesuale, reclamanta a fost reprezentată de un avocat, ceea ce oferă garanții procesuale pentru a prezuma că a avut parte de o apărare profesionistă.
În acest context, reținând greșita indicare în petitul cererii de chemare în judecată a sancțiunii ce se urmărea a fi aplicată, rezoluțiune, în loc de reziliere (cu toate că închirierea este un contract cu executare succesivă), prima instanță și-a manifestat rolul activ și, în temeiul art. 84.proc.civ. a apreciat că acțiunea este una în rezilierea contractului.
Mai departe, însă, o calificare în sensul indicat de apelantă, ar excede principiului disponibilității, care guvernează procesul civil, astfel încât Curtea apreciază că primul motiv de apel nu este întemeiat, dar și că apelanta încearcă să schimbe obiectul cauzei în calea de atac, ceea ce este în mod expres interzis de art. 294 alin. 1.proc.civ.
Examinând cea de-a doua critică a sentinței atacate, Curtea reține că, într-adevăr, interpretarea actului adițional relevă faptul că părțile nu au precizat locul amplasării terasei - a cărei folosință a fost acordată intimatei cu titlu gratuit și nici suprafața acesteia.
Contrar susținerii apelantei, trebuie însă subliniat că apelanta nu își poate invoca propria culpă, determinată de neidentificarea, în actul adițional, a terasei specificate în actul adițional, pentru a obține rezilierea contractului de locațiune.
Iar împrejurarea că pentru acest spațiu nu a fost încheiat un proces-verbal de predare-primire nu poate fi imputat intimatei, care, potrivit art. 20 din contract, are dreptul (dar nu și obligația) de a prelua spațiul închiriat și toate accesoriile acestuia pe bază de proces-verbal.
Realizarea unei cercetări judecătorești temeinice nu presupune și încuviințarea administrării unor probe neconcludente; expertiza propusă de apelantă se încadrează într-o asemenea categorie, întrucât, chiar dacă s-ar constata că acoperișul clădirii nu se integrează în terasa asupra căreia s-a transmis dreptul de folosință, pretinsa folosire de către intimată a unui alt spațiu decât cel care a fost convenit de către părți nu poate conduce la rezilierea contractului, apelanta având posibilitatea de a solicita protecția drepturilor sale pe calea unei acțiuni întemeiate pe răspunderea civilă delictuală, potrivit art. 998-999.civ.
Nici ultima critică pe care apelanta a adus-o hotărârii atacate, constând în nesoluționarea de către prima instanță a unui capăt de cerere, nu este fondată.
În acest sens, apelanta a afirmat că a solicitat instanței să constate eficiența art. 5 alin. 3 din contract și, în baza rolului activ, aceasta ar fi trebuit să aprecieze că o atare pretenție se constituie într-un capăt subsidiar de cerere și să îl analizeze, ca atare.
Dincolo de faptul că o asemenea afirmație este nesusținută de argumente juridice, Curtea reține că prima instanță a analizat susținerile apelantei-reclamante legate de incidența art. 5 alin. 3 din contract.
Potrivit acestei clauze, "dacă părțile, după expirarea termenului de trei ani, nu vor putea conveni de comun acord cuantumul chiriei, pentru următorul interval de trei ani, prezentul contract va putea înceta".
În deplin acord cu instanța de fond, Curtea constată că dispozițiile art. 5.3 din contract oferă locatorului dreptul de a denunța unilateral contractul, în cazul în care părțile nu se înțeleg asupra cuantumului chiriei, dar acest text trebuie să fie interpretat prin prisma clauzei cuprinse în art. 5 alin. 1 și 2, părțile fiind nevoite să țină cont în negocierile lor de limita procentului de 6% față de chiria inițială, înlăuntrul căreia chiria putea fi renegociată. În acest context, este necesar să se sublinieze că intimata a fost de acord cu renegocierea chiriei - dar în limita de 6% prevăzută în art. 5 alin. 2 din contract.
Așa fiind, locatorul nu poate pretinde stabilirea unui cuantum al chiriei superior celui stabilit prin convenția părților, având în vedere principiul forței obligatorii a contractelor, dar nici nu poate solicita plata unei chirii pentru folosirea de către intimată a terasei, voința neechivocă a părților fiind aceea de acordare a dreptului de folosință, cu titlu gratuit.
Iar un cuantum superior al chiriilor pe piață nu se constituie într-un motiv de nulitate a convenției.
Având în vedere considerentele expuse mai sus, Curtea apreciază că prima instanță a pronunțat o hotărâre legală și temeinică, a cărei păstrare se impune, motivele de apel invocate nejustificând o desființare sau o schimbare a acesteia, împrejurare în raport de care, în temeiul art. 296.proc.civ. va respinge apelul, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul formulat de apelanta TURISM MUNTENIA, cu sediul în Pitești, Muntenia, nr. 1, jud. A, împotriva sentinței comerciale nr. 13076/28.11.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata &, cu sediul în B, str. -. -, nr. 75, 3., Faza I,. 2, sector 5.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 09.04.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - I - - -
Red. Jud. /4 ex./14.05.2006
Jud. fond -
Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială
Președinte:Cosmin MihăianuJudecători:Cosmin Mihăianu, Iulia Prelipcean
