Rezoluțiune contract. Decizia 463/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 463
Ședința publică de la 27 mai 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Gilica Popescu
JUDECĂTOR 2: Olimpia Maria Stânga
JUDECĂTOR 3: Mircea
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta - - (fosta - -) împotriva Sentinței nr. 1067/F/2008 pronunțată de judecătorul sindic al Tribunalului Hunedoara în dosar nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat pentru recurenta pârâtă - - (fosta - -) și administrator judiciar pentru - -, lipsă fiind intimata Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară H - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Administratorul judiciar depune la dosar un set de înscrisuri, ce i-au fost puse în vedere la termenul anterior.
Solicită instanței să reanalizeze și să constate că dosarul de faliment nr- solicitat Tribunalului Hunedoara nu are legătură cu cauza, în speță fiind vorba de recurs - rezoluțiune contract. Arată că s-au făcut primii pașii și se poate demara renovarea hotelului.
Instanța, în deliberare, admite cererea formulată și revine asupra probei încuviințate la termenul anterior, apreciind că actele importante soluționării cauzei se află la dosar.
Față de înscrisurile depuse, avocat solicită lăsarea cauzei la a doua strigare.
Instanța, în deliberare, încuviințează cererea și lasă cauza la a doua strigare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la a doua strigare se prezintă avocat pentru recurenta pârâtă - - (fosta - -) și administrator judiciar pentru - -, lipsă fiind intimata Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară H - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Avocat, pentru - - solicită admiterea recursului, casarea hotărârii pronunțate de Tribunalul Hunedoara și pe fond respingerea cererii - -.
Susține că hotărârea atacată este netemeinică și nelegală, nefiind motivată în drept. Judecătorul sindic nu a făcut nicio referire la temeiurile de drept cu excepția celor invocate de părți, nu a înțeles să combată doar a constatat sau apreciat că cererea este întemeiată pentru simplul motiv că a fost propus un plan de reorganizare.
Având în vedere că debitoarea este locator, susține că sunt aplicabile prevederile art. 91, și nu ale art. 86 din Legea nr. 85/2006.
Arată în continuare că legiuitorul a restricționat posibilitatea de reziliere la situația în care chiria este inferioară prețului pieței. Administratorul judiciar a "construit" o teorie a chiriei inferioare, raportat la prețul, serviciilor hoteliere, însă, în speță, este vorba despre un contract de închiriere pe termen, al cărui obiect nu îl constituie serviciile hoteliere, între obiectele de activitate aflându-se cel de închiriere a activelor deținute.
Invocă prevederile art. 91 teza II din Legea 85/2006, potrivit cărora se impune încuviințarea unui probatoriu suplimentar, pentru a se constata dacă într-adevăr chiria este inferioară, astfel încât să atragă rezilierea contractului.
Depune la dosar doctrină relevantă referitoare la contractul de închiriere și la prevederile art. 86 și 91 din Legea nr. 85/2006.
Solicită cheltuieli de judecată, dar arată că nu este în măsură să depună acte justificative.
Administratorul judiciar solicită respingerea recursului și menținerea sentinței pronunțate de instanța de fond.
Arată că s-au propus planuri de reorganizare, dintre care unul a trecut prin procedura de aprobare și prevede majorarea cu 2 miliarde lei: J pentru acoperirea pasivului debitoarei și J se va folosi pentru modernizarea activelor.
Învederează instanței că hotelul are 33 de camere, din care 16 fac obiectul contractului de închiriere, însă, având în vedere că se impune reconstrucția, obiectul acestuia ar putea dispărea.
Administratorul judiciar arată că nu a exercitat doar un drept de opțiune referitor la rezilierea acestui contract de închiriere, ci o obligație de a duce la îndeplinire planul de reorganizare aprobat, care prevedea între altele înlăturarea a două contracte împovărătoare.
Susține că nu este vorba de un contract de închiriere obișnuit între două societăți comerciale, întrucât una dintre acestea se află în insolvență.
CURTEA DE APEL
În deliberare asupra recursului de față constată că prin Sentința nr. 1067/F/2008 pronunțată de Tribunalul Hunedoara în dosar nr- a fost admisă cererea formulată de - - D prin administrator judiciar Cabinet de Insolvență împotriva pârâtei - - (fosta - - ), s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 98/01.02.2006, completat și modificat prin actele adiționale ulterioare, nr. 1 din 15.01.2007 și nr. 2 din 11.06.2007, având ca obiect închirierea a 16 camere, birou administrativ și apartament în incinta Hotelului, aparținând societății debitoare - -- în insolvență. S-a dispus totodată radierea notării contractului sus - menționat din Cartea Funciară nr. 1170/c D, nr. cadastral 660/1/1, notare efectuată în baza încheierii nr. 10586/12.06.2007. De asemenea s-a dispus evacuarea imediată, fără somație și fără îndeplinirea nici unei alte formalități, a pârâtei din incinta imobilului Hotel aparținând societății debitoare - - - în insolvență.
Pentru a pronunța această sentință, judecătorul sindic a reținut că:
Prin cererea de chemare în judecată introdusă și precizată la ribunalul Hunedoara și înregistrată la nr.1939/F/2008 debitoarea - - prin administratorul judiciar CABINET DE INSOLVENȚĂ a solicitat rezilierea contractului de închiriere nr.98/2006 completat și modificat prin actele adiționale ulterioare, nr.1 din 15.01.2007 și nr.2 din 11.06.2007 având ca obiect închirierea unui număr de 8 camere birou administrativ și apartament în incinta Hotelului aparținând societății debitoare - - D societate în insolvență, radierea notării contractului de Închiriere nr. 98/01.2006 completat și modificat prin actele adiționale ulterioare din Cartea Funciară nr. 1170/c D nr. cadastral 660/1/1 notare efectuată în baza încheierii nr. 10586/2007. Se motivează în prezenta acțiune că împotriva debitoarei - - Daf ost deschisă procedura insolvenței prin Sentința nr. 102/F/2007 a Tribunalului Hunedoara în dosar nr. 8967/97. În cadrul dosarului de insolvență creditoarea - - Dap ropus un plan de reorganizare a debitoarei, plan care a fost publicat în Buletinul procedurilor de insolvență nr. 2086 din 31.08.2007, fiind admis de Adunarea Creditorilor și confirmat de judecătorul sindic prin Sentința nr. 332/F/15.10.2007 rămasă definitivă și irevocabilă și publicată în Buletinul Procedurilor de Insolvență nr. 2897/20.11.2007. Planul de reorganizare prevedea două etape, și anume:
Majorarea capitalului social al debitoarei;
II. Investiții în modernizarea și retehnologizarea principalelor active al societății.
Analizând actele și lucrările dosarului, tribunalul a constatat în principal lipsa calității procesuale pasive a pârâtei II H între reclamantă și pârâtă neexistând nici un raport juridic, astfel că prin încheierea din ședința publică din 30.10.2008 s-a admis această excepție.
În ce privește acțiunea formulată de administratorul judiciar, judecătorul sindic a apreciat-o ca întemeiată și, pe cale de consecință, a admis-o, astfel că a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.98/2006 încheiat între - - D societatea în insolvență și pârâta - - fostă - -, având ca obiect închirierea a 16 camere, birou administrativ și apartament din incinta Hotelului aparținând societății debitoare - -, în insolvență. S-a dispus radierea notării contractului de mai sus cu nr. 98/2006 din Cartea Funciară nr. 1170/c D, nr. cadastral 660/1/1, notare efectuată în baza încheierii nr. 10586/02.06.2007.
Totodată s-a dispus evacuarea imediată și fără somație sau îndeplinirea unei alte formalități pârâtei din incinta HOTEL aparținând societății - - aflată în insolvență. Acțiunea introdusă de administratorul judiciar este pe deplin întemeiată, dat fiind faptul că - - D este în insolvență și pentru care a fost depus, aprobat un plan de reorganizare ce prevedea două etape: etapa I majorarea capitalului social și II investiții în modernizarea și retehnologizarea principalelor active ale - -, printre care și HOTEL.
S-a reținut că, pentru realizarea celei de a doua etape din plan, respectiv investiție în modernizarea și retehnologizarea principalelor active printre care și HOTELUL din D, era necesară efectuarea unor modificări esențiale structurale, chiar demolarea parțială a unor corpuri din imobil, schimbare de acoperiș, instalații pluviale, canalizare, recompartimentare.
Asemenea lucrări nu pot fi efectuate în condițiile în care se menține contractul de închiriere care face obiectul litigiului de față, neputându-se duce la îndeplinire inclusiv planul de reorganizare aprobat și confirmat. De altfel, chiar din raporturile pârâtei, aceasta nu avea nici un interes în menținerea acestui contract, neutilizând efectiv spațiul închiriat.
În aprecierea instanței de fond, contractul de închiriere încheiat între părți la data respectivă cu altă conducere, care a practicat un management deficitar ce a condus la starea de insolvență a - - D, a avut ca scop nu folosința spațiului în schimbul unei chirii, ci preconstituirea unor prealabile drepturi în caz de vânzare situație care rezultă și din interesul manifestat la înscrierea acestui contract în cartea funciară.
Mai mult, HOTELUL la data respectivă nu mai funcționa, personalul fiind disponibilizat, mobilierul și cazarmamentul fiind scos la vânzare.
Împotriva acestei sentințe a formulat recurs pârâta - -, care a solicitat admiterea recursului, casarea Sentinței nr. 1067/F/2008 și pe fond respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
Se susține că sentința atacată este nelegală, deoarece nu este motivată în drept și este și netemeinică.
Apreciază că sunt aplicabile prevederile art. 261 alin. 1.pr.civ. în speță nefiind indicate motivele de fapt și de drept ale hotărârii.
Susține în esență că nu sunt întrunite condițiile stabilite de art. 91 teza II din Legea nr. 85/2006, care reglementează regimul contractelor de închiriere, în care debitorul insolvent are calitatea de proprietar locator.
Arată că, față de modul de redactare al art. 91 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, rezultă că administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul judiciar nu este îndreptățit să aprecieze asupra oportunității desființării unui contract de închiriere, deoarece prevederea are un caracter imperativ.
În al doilea rând, susține că Sentința nr. 1067/F/2008 este netemeinică. Se arată că veniturile realizate din închiriere au salvat societatea de la faliment, în condițiile în care s-a stabilit o chirie pe mp. superioară celei practicate pe piață în acel an și că, potrivit prevederilor art.102 din legea insolvenței, sentința de confirmare a planului de reorganizare nu are caracter de titlu executoriu, ci dobândește un astfel de caracter numai în cazul în care se dispune intrarea debitorului în faliment, ca urmare a eșuării planului de reorganizare.
Se mai arată, de asemenea, că la art. 14 pct. 5 din contractul de închiriere s-a prevăzut expres obligația intimaților să execute toate lucrările de reparare și înlocuire a elementelor de construcții și instalații pentru o bună funcționare.
Recursul este legal timbrat.
Analizând recursul de față prin prisma motivelor de recurs și din oficiu, curtea constată că recursul este întemeiat.
Potrivit art. 91 din Legea nr. 85/2006 "Faptul că un proprietar al unui imobil închiriat este debitor în prezenta procedură nu va desființa contractul de închiriere, în afară de cazul în care chiria nu este inferioară chiriei practicate pe piață."
În speță, judecătorul sindic a admis cererea formulată de administratorul judiciar al - - și a reziliat contractul de închiriere nr. 98/01.02.2006 completat și modificat, a dispus radierea notării contractului susmenționat din Cartea funciară analizând oportunitatea menținerii unui astfel de contract, în condițiile în care este în derulare un plan de reorganizare.
Din precizarea la acțiune și din răspunsul la întâmpinare formulate de reclamanta - -, prin administrator judiciar Cabinet de Insolvență (fila 50 dosar fond) rezultă că un motiv subsidiar al cererii de reziliere este împrejurarea că prețul chiriei contractate este inferior chiriei practicate pe piață, sens în care s-a înțeles să se invoce prevederile art. 91 teza aII-a din Legea nr. 85/2006.
Asupra acestui motiv al cererii, judecătorul sindic nu s-a pronunțat, nefăcând de altfel, nicio referire la prevederile art. 91 din Legea nr. 85/2006, aplicabil speței.
Față de acestea, se impune, în temeiul art. 312.pr.civ. admiterea recursul, urmând ca, în temeiul art. 304 pct.7 pr.civ. și a alin. 5 al art. 312.pr.civ. cauza să fie trimisă spre rejudecare.
Cu ocazia rejudecării, judecătorul sindic se va pronunța asupra aplicabilității prevederilor art. 91 din Legea nr. 85/2006, precum și a tuturor motivelor invocate de reclamantă în contextul articolului susmenționat.
Față de acestea,
În numele legii
DECIDE:
Admite recursul formulat de către pârâta - - (fosta - -) împotriva Sentinței nr. 1067/F/2008 pronunțată de judecătorul sindic al Tribunalului Hunedoara - Secția Comercial, contencios Administrativ și fiscal în dosar nr- și în consecință:
Casează sentința atacată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 27.05.2009.
Președinte Judecător Judecător
- - - - - - -
Semnează Vicepreședintele Curții
Grefier
Red.
Th.
Ex.2/15.07.2009
Jud. sindic:
Președinte:Gilica PopescuJudecători:Gilica Popescu, Olimpia Maria Stânga, Mircea
