Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 113/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
Operator date 3918
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR-DECIZIENR. 113/A-
Ședința publică din 20 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Andreea Tabacu judecător
JUDECĂTOR 2: Gina Achim
JUDECĂTOR 3: Ingrid Emina
Grefier:
S-a luat în examinare, pentru pronunțare, în complet de divergență, apelul declarat de pârâta- SRL, cu sediul în C,-, județul D, împotriva sentinței nr. 724 din 25 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Vâlcea, Secția comercială și contencios administrativ fiscal, în dosarul nr-, intimați fiind reclamanta- SRL Rm., pârâta- SRL Rm.și interveniențiiși .
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au lipsit părțile.
Procedura, legal îndeplinită.
Apelul este legal timbrat, prin anularea chitanței nr.18578/21.102.2009, emisă de Primăria Municipiului Pitești în sumă de 12,00 lei și prin anularea timbrului judiciar în valoare de 0,30 lei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Curtea constată că dezbaterile în fond asupra cauzei, au avut loc în ședința publică din 18 2009, când cererile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr-, pe rolul tribunalului Vâlcea, reclamanta - - SRL Râmnicu Vac hemat în judecată pe pârâtele - SRL C și - SRL solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța în cauză să dispună evacuarea pârâtei - SRL din spațiul comercial nr. în suprafață de 160 mp situat la etajul 3 al Plaza din Râmnicu V, Calea lui, nr. 125, județul V și din cele două locații în suprafață de 1 mp fiecare situate pe calea de acces a angajaților,precum și evacuarea pârâtei - SRL din spațiul comercial nr. F2 situat la etajul 5 al Plaza.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că prin contractul de închiriere nr. 87 din 7 septembrie 2006, închiriat pârâtei - SRL spațiul comercial sus-menționat iar această pârâtă a subînchiriat prin contractul de închiriere nr. 577 din 12 iunie 2007 spațiul comercial F2 individualizat mai sus.
Începând cu luna septembrie 2007, pârâta - SRL nu și-a mai respectat obligația de plată a chiriei acumulând în perioada septembrie 2007 - iunie 2008 o restanță de 143.012 lei calculată după scăderea sumei de 36.119 lei obținută de către reclamantă ca plată prin decontarea biletelor la ordin emise de către pârâtă cu titlu de garanție.
Potrivit art. 8.2.1 din contract, părțile au convenit rezilierea printr-un pact comisoriu de ultim grad în cazul neplății chiriei astfel încât în prezent, contractul fiind reziliat de drept pentru neplata chiriei, pârâta - SRL nu mai deține un titlu valabil pentru folosința imobilului.
Rezilierea contractului principal atrage și desființarea contractului de subînchiriere întrucât pârâta - SRL nu mai deține un drept de folosință pe care l-ar putea transmite mai departe.
Pârâta - SRL, prin întâmpinare, a solicitat respingerea cererii cu motivarea că reclamanta nu i-a pus la dispoziție o parte din spațiul închiriat, respectiv terasa în suprafață de 255 mp; prețul chiriei este de 5,25 euro/mp și nu de 22 euro cum susține reclamanta; pentru suprafață de 160 mp, pârâta a fost nevoită să facă investiții considerabile pentru aducerea la starea de exploatare; reclamanta nu a prestat efectiv serviciile de întreținere, reparație, îmbunătățire a spațiilor comune astfel că sumele facturate cu acest titlu sunt nedatorate; de asemenea, costurile de publicitate și promovare sunt nejustificate.
Prin cerere reconvențională, pârâta - SRL a solicitat obligarea reclamantei la predarea suprafeței de 255 mp cu destinație terasă situată la etajul 5 al complexului comercial; obligarea reclamantei la plata către pârâtă a sumei de 10.000 lei beneficiul nerealizat ca urmare a nepredării în folosință a terasei; constatarea nulității absolute a art. 4 pct.4 din contractul de închiriere; obligarea reclamantei la restituirea sumelor încasate în mod nejustificat cu titlu de chirie, costuri de publicitate, promovare și tarife de utilități evaluate provizoriu la suma de 1000 lei; obligarea reclamantei la plata contravalorii investițiilor efectuate de către pârâtă.
În motivarea cererii reconvenționale, pârâta a arătat că din cauza lipsei de folosință a terasei a fost lipsită de beneficiul ce îl putea realiza prin exploatarea comercială; au fost percepute costuri de publicitate peste limitele contractului și în baza unei clauze contractuale nule absolut pentru lipsă de cauză.
Prin cererea de intervenție în interesul pârâtei - SRL intervenientul (fila 156 dosar) a solicitat respingerea acțiunii reclamantei cu motivarea că pârâta - SRL a încheiat un contract de asociere în participațiune cu alți patru asociați prin care și intervenientul iar admiterea acțiunii ar prejudicia interesele tuturor acestor persoane. Intervenientul a mai arătat că pârâta - SRL și-a achitat obligațiile de plată a chiriei.
La data de 16 octombrie 2008, reclamanta și-a completat cererea solicitând instanței să constate intervenită rezilierea contractului de închiriere nr. 87 din 7 septembrie 2006, precum și încetarea contractului de sublocațiune nr. 578 din 15 iunie 2007 încheiat între cele două pârâte.
La data de 18 martie 2009 s-a înregistrat la dosar o cerere de intervenție în interes propriu din partea intervenientului, prin care se solicită respingerea acțiunii reclamantei însă ulterior această persoană a învederat instanței că nu el este autorul acestei cereri și nu cunoaște împrejurările în care a fost depusă la dosar.
La data de 13 aprilie 2009, reclamanta a învederat instanței că renunță la judecată față de pârâta - SRL.
La data de 18 mai 2009, pârâta - SRL a formulat cerere de chemare în judecată a numiților, și, arătând că aceste persoane au semnat alături de - SRL un contract de închiriere asupra spațiului care în realitate era deținut de către pârâta - SRL în baza contractului de subînchiriere nr. 577 din 12 iunie 2007. Cu alte cuvinte, deși aceste persoane aveau încheiate cu pârâta - SRL un contract de subînchiriere au încheiat cu reclamanta un alt contract de închiriere plătind direct reclamantei sumele care se cuveneau pârâtei ca locator principal.
Prin sentința comercială nr. 724/25 mai 2009 TRIBUNALUL VÂLCEA
COMERCIALĂ SI CONTENCIOS ADMINISTRATIV FISCAL a admis în parte cererea reclamantei - SRL, cu sediul în Râmnicu V,-, județul V, împotriva pârâtei - SRL, cu sediul în C,-, județul D, a constatat rezilierea contractului de închiriere nr.87/7 sept.2006 și a dispus evacuarea pârâtei din spațiul comercial în suprafață de 160 mp situat la etajul 3 al centrului comercial și din cele două locații în suprafață de 1mp fiecare situate pe calea de acces a angajaților.
A fost obligată pârâta la plata sumei de 4.167 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
S-a luat act că reclamanta renunță la judecată față de pârâta - SRL Rm.V,-, județul
Prin aceeași sentință s-a onstatat nulitatea cererii de intervenție de la fila 433 dosar formulată de, cu domiciliul în comuna, județul V și a fost disjunsă cererea reconvențională formulată de - SRL C, cererea de intervenție formulată de intervenientul și cererea de chemare în judecată a altor persoane formulată de - SRL
Pentru a pronunța această soluție instanța a reținut că prin adresa nr. 957 din 14 decembrie 2007, pârâta - SRL, răspunzând notificărilor repetate ale reclamantei a arătat că neachitarea facturilor de chirie se datorează nivelului scăzut de vânzări și propune un grafic de eșalonare a contravalorii facturilor de chirie pe perioada 31 decembrie 2007 - 31 martie 2008 (fila 32 dosar), acest răspuns al pârâtei dovedind o recunoaștere explicită a neplății chiriei pentru facturile menționate în adresă precum și un angajament ferm de plată eșalonată.
Mai mult, pârâta însăși a arătat că în situația în care nu va respecta acest angajament, își asumă și rezilierea imediată a contractului de închiriere.
S-a reținut că potrivit art. 8.2.1 din contract, părțile au convenit rezilierea de drept printr-un pact comisoriu de ultim grad în cazul în care pârâta nu își îndeplinește, printre altele, obligația de plată la scadență a chiriei și celorlalte costuri prevăzute prin contract. În speță, pârâta - SRL nu numai că nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei începând cu luna septembrie 2007, însă nu și-a respectat nici propriul angajament de plată eșalonată a restanțelor.
În ce privește cererea reconvențională s-a reținut că prin natura ei presupune administrarea de probe, inclusiv cu expertiza tehnică și contabilă, probe care ar tergiversa soluționarea acțiunii principale. Pentru aceleași motive, în temeiul art. 55 din codul d e procedură civilă a fost disjunsă și cererea de chemare în judecată a altor persoane care prin actele procedurale de introducere în cauză a acestora ar duce la amânarea nejustificată a soluționării cererii principale.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel - SRL solicitând admiterea apelului, desființarea sentinței și pe fond respingerea cererii, arătându-se că se critică și dispoziția instanței relativă la disjungerea cererii reconvenționale și respingerea cererilor de probatorii.
De asemenea în cererea de apel se arată că motivele vor fi dezvoltate după redactarea și comunicarea hotărârii atacate.
Cauza a fost amânată la 23 septembrie 2009, potrivit hotărârii adunării generale a judecătorilor din cadrul Curții de Apel Pitești din 3 septembrie 2009.
La 21.10.2009 reprezentantul apelantei a solicitat amânarea cauzei în vederea redactării motivelor de apel, depunând la dosar succinte critici.
În cadrul acestora se arată că instanța a soluționat cauza fără să se pronunțe asupra cererii de probatorii formulată în apărare de către pârâtă.
De asemenea instanța nu s-a pronunțat asupra excepției de neexecutare a contractului invocată prin întâmpinare.
Greșit s-a dispus disjungerea cererii reconvenționale prin care fusese solicitată inclusiv anularea unei clauze a contractului de închiriere.
Starea de fapt a fost greșit reținută, pârâta îndeplinindu-și toate obligațiile contractuale, cererea de constatare a rezilierii contractelor neputând fi admisă în condițiile în care fusese invocat un pact comisoriu.
În apel a fost depusă la dosar hotărârea arbitrală nr.5/8.07.2009 pronunțată de Tribunalul arbitral - V în dosarul nr.2/2009 și concluzii scrise în care s-a invocat excepția de necompetență materială a instanțelor de drept comun în temeiul art.16 alin.2 din contractul de închiriere nr.87/2006, care prevede competența Tribunalului arbitral.
În ce privește excepția de necompetență materială a instanțelor de drept comun se constată că într-adevăr potrivit prevederilor art.16.2. din contract soluționarea litigiilor referitoare la validitatea, interpretare, executarea sau încetarea contractului vor fi înaintate comisiei de arbitraj conform regulilor de procedură aplicabile arbitrajului comercial organizat de
- SRL a formulat la 29.09.2008 întâmpinare ( 152-155 dosar primă instanță), fără a invoca excepția de necompetență materială a instanțelor de drept comun în temeiul clauzei contractuale.
Nici în fața primei instanțe, la termenele care a urmat nu a fost invocată această excepție, calificată drept absolută pentru a putea fi ridicată pentru prima dată în apel. Dimpotrivă, prin întâmpinarea sus menționată au fost formulate apărări de fond și nici la termenul din 18 mai 2009 reprezentantul pârâtei apelante nu a invocat clauza de arbitraj.
Potrivit disp.art.3434alin.2 lit. a) proc.civ. instanța reține spre soluționare procesul, chiar dacă părțile au încheiat o convenție arbitrală, dacă pârâtul și-a formulat apărări de fond, fără nici o rezervă întemeiată pe convenția arbitrală.
Ca atare, la acest moment apelanta este decăzută din dreptul de a mai invoca efectele clauzei arbitrale.
Primul motiv de apel nu este întemeiat, deoarece nu se poate reține că instanța nu s-a pronunțat asupra probatoriilor.
Cererea de probatorii formulată de către pârâtă a fost admisă parțial la 13.11.208, în ce privește înscrisurile și interogatoriul (administrat la 405-408) iar expertiza și martorii, reiterate după această dată, au fost respinse la termenul de judecată din 18.05.2009 (668), instanța apreciind că probele de la dosar sunt suficiente pentru soluționarea cauzei și a dispus disjungerea cererii reconvenționale, pentru care urmau să se administreze probe care întârziau soluționarea cererii de evacuare.
Față de susținerile - SRL, instanța a reținut că probele cu martori și expertiză, care au fost solicitate scris pentru dovedirea împrejurărilor legate de excepția de neexecutare a contractului și pentru a se dovedi plățile deja efectuate față de reclamantă, țin de obiectul cererii reconvenționale, care a fost disjunsă. Această măsură a fost luată de către instanță, apreciindu-se corect că administrarea probei cu expertiză ar întârzia în mod nejustificat soluționarea cererii principale. Motivarea referitoare la plata cu întârziere a sumelor reprezentând chirie constituie totodată și o argumentație adusă disjungerii cererii reconvenționale, instanța considerând că este suficientă această întârziere pentru operarea pactului comisoriu de gradul IV.
În ce privește clauza contractuală pentru care pe cale reconvențională s-a solicitat constatarea nulității absolute (154) și care nu trebuia disjunsă, conform susținerilor pârâtei, se constată că aceasta nu are relevanță față de cererea principală, art.4.4. din contract raportându-se la costuri de publicitate și promovare (45), în timp ce reclamanta invocă în principal neachitarea sumelor reprezentând chirie (clauză a cărei nulitate nu a fost invocată).
Nici critica relativă la nepronunțarea instanței asupra excepției de neexecutare a contractului, nu poate fi primită deoarece aceasta nu este o excepție procesuală (de procedură sau fond) ci una de fond, asupra căreia instanța apreciază în considerente. Dacă instanța de fond a motivat admiterea cererii pe nerespectarea culpabilă a obligațiilor contractuale din partea pârâtei, implicit a respinsexceptio non adimpleti contractus, care presupune că partea care o invocă nu a primit la rândul său executarea obligațiilor derivate din contract. Or, în cauză, în primul rând excepția nu a fost invocată până la intervenirea rezilierii de drept a contractului iar în al doilea rând excepția poate fi invocată numai de către partea care și-a executat sau este să-și execute obligațiile, ceea ce în speță nu se poate reține pentru apelantă, care nu a achitat chiria, până la finele anului 2007, nici pentru suprafața efectiv deținută. Dacă era vorba despre o neexecutare parțială a contractului din partea reclamantei, pârâta trebuia să invoce acest aspect, însă, din adresa de la fila 32 transmisă reclamantei, rezultă că nu a invocat la data respectivă neexecutarea parțială a obligației de predare a spațiului ci a recunoscut numai neplata facturilor.
Cuantumul datoriilor reciproce ale părților nu are relevanță în privința soluționării cererii de constatare a rezilierii, având în vedere clauzele contractuale, atâta vreme cât pârâta a întârziat plata chiriei inclusiv pentru spațiul pe care recunoaște că l-a folosit, aspect rezultat din propunerea de eșalonare a plății facturilor (32).
Prin hotărârea arbitrală nr. 5/08.07.2009, Tribunalul arbitral respinge cererea de plată a sumelor solicitate de către - SRL cu titlu de chirie, tarife aferente spațiilor comune din contract, costuri de publicitate, penalități, din contractul de închiriere nr. 87/07.09.2006 și act adițional nr. 1/01.01.2007. Hotărârea a fost atacată cu acțiune în anulare, respinsă prin sent.com. nr. 169/F/Com/16 Octombrie 2009 Curții de Apel Pitești, nefiind încă irevocabilă.
Numai că, în considerentele acestei hotărâri arbitrale, deși s-a reținut că facturile privind plata chiriei au fost achitate integral de către pârâtă, s-a precizat că acestea au fost achitate cu întârziere și pentru ele nu au fost calculate penalități.
Or, această chestiune susține același aspect reținut și de către instanța de fond, potrivit căruia pârâta a întârziat a plata facturilor reprezentând chirie, în anul 2007.
Potrivit art. 8.2.1 din contract, rezilierea de drept, în temeiul unui pact comisoriu de ultim grad, intervine dacă oricare sau toate evenimentele menționate la art. 8.1.1. - 8.1.14. au loc. În cauză potrivit art. 8.1.1. din contract este considerată cauză de neîndeplinire a contractului, încălcarea obligației de plată a chiriei, tarifelor aferente spațiilor comune, avansul pentru utilități, etc.la data scadentăși în mod corespunzător.
Neîndeplinirea obligației de plată la scadență și în mod corespunzător, cel puțin în ceea ce privește chiria, rezultă pe de o parte din chiar recunoașterea pârâtei ( 32 adresă din partea pârâtei) iar pe de altă parte din considerentele hotărârii arbitrale, depusă chiar de către pârâtă, tribunalul reținând că facturile de plată a chiriei au fost achitate cu întârziere.
Față de clauzele contractuale, în ce privește rezilierea, nu are relevanță achitarea contravalorii facturii după expirarea termenelor de plată, deoarece contractul poate fi reziliat în temeiul pactului comisoriu de ultim grad, imediat după ce au expirat termenele de plată și debitorul nu și-a îndeplinit obligația.
nu poate fi obligat să primească chiria cu întârziere datorită dificultăților de plată ale debitoarei sau nivelului scăzut de vânzări în cadrul acesteia. De asemenea nu poate avea relevanță nici un eventual discount ce se întrevede a fi negociat atâta vreme cât clauzele contractuale nu au fost modificate de către părți de comun acord.
Propunerea de eșalonare a plății chiriei făcută de către pârâtă prin adresa nr. 803/14.12.2007 relevă în primul rând recunoașterea debitului la data respectivă, care nu a fost astfel contestat, iar pe de altă parte neplata la termen a facturilor, ceea ce face incidentă clauza art. 8.2.1 rap. la art. 8.1.1. din contract.
Se constată pe de altă parte că întârzierea la plata facturilor de chirie este suficient de serioasă, facturile emise în lunile mai-iunie, nefiind achitate nici la 14.12.2007.
Așadar, nu se poate reține că instanța de fond nu a reținut corect situația de fapt, nefiind demonstrat că neplata chiriei s-a făcut urmare a faptului că reclamanta nu a predat integra spațiul prevăzut în contract.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.296 proc.civ. și art.257 proc.civ. în complet de divergență, instanța va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
CU MAJORITATE
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul formulat de pârâta- SRL, cu sediul în C,-, județul D, împotriva sentinței nr. 724 din 25 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Vâlcea, Secția comercială și contencios administrativ fiscal, în dosarul nr-, intimați fiind reclamanta- SRL Rm., pârâta- SRL Rm.și interveniențiiși .
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 2009, la Curtea de Apel Pitești - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Președinte, Judecător,
- - -
Grefier,
Red.
TC/7 ex.
23.11.2009
Jud fond
OPINIE SEPARATĂ
Opinia este în sensul admiterii apelului, schimbării sentinței și respingerii acțiunii, pentru considerentele ce vor urma:
În primul rând se impunea ca prezenta cauză să se suspende în temeiul art.244 pct.1 Cod procedură civilă, până la soluționarea cererii reconvenționale, întrucât între cele două cauze, există o strânsă interdependență, în sensul că o soluție favorabilă privitoare la anularea clauzei, ar conduce implicit la respingerea acțiunii principale. Soluționarea ulterioară a cererii reconvenționale, face ca aceasta, să devină ineficientă, chiar și în situația în care, s-ar admite.
Măsura evacuării, nu poate fi dispusă pentru neplată, deoarece reclamanta a pretins în mod greșit de la pârâtă suma de 22 de euro/mp/lună, în loc de 5 euro/mp/lună, cum a fost stabilit, fapt atestat prin Hotărârea nr.5/08.07.2009, pronunțată de Tribunalul Arbitral de pe lângă Camera de Comerț și Industrie V, în baza recunoașterii acesteia.
În motivarea acțiunii sale, reclamanta a precizat, că debitoarea, nu și-a respectat obligația de plată, în termenii și condițiile prevăzute în contract", or, nu putea să facă o plată pe care nu o datora și care era pretinsă în mod arbitrar.
Din aceeași hotărâre, rezultă că, au fost achitate cu întârziere numai facturile la utilități, nu și cele privitoare la plata chiriei, reținând, concret că "sumele plătite în plus la chirie de către pârâtă, depășesc permanent sumele achitate în minus la utilități".
Acțiunea în pretenții, a fost respinsă, reținându-se că pârâta și-a îndeplinit integral obligațiile contractuale.
De asemenea, pe calea somației de plată, acțiunea a fost respinsă, dat fiind faptul că, nu există o creanță certă, lichidă și exigibilă. Reclamanta, a pretins o sumă majorată, în scopul rezilierii convenției și de aceea, instanța de fond, trebuia să administreze probe, din care să rezulte vinovăția concretă a pârâtei.
Existența unor notificări nereale, conduce la nulitatea acestora și prin înlăturare, nu se poate aplica clauza contractuală, de care se prevalează reclamanta.
De asemenea, studiind probele, rezultă că pârâta a fost împiedicată să-și organizeze activitatea comercială de către reclamantă, deși aceasta se obligase, fiind totodată invitată și să negocieze prețul, datorită lipsei cumpărătorilor și nerespectării obligațiilor, însă "în locul unui discount, s-a trezit cu factura de penalități" (32). Nerespectarea obligațiilor contractuale din partea reclamantei, sunt evidențiate în notificările pârâtei, aceasta explicând, că reclamanta, nu și-a respectat obligațiile de trafic, gradul de vizitare, nepredarea spațiului, amenajarea terasei, facturile greșite și stabilite pentru suprafețe mai mari, etc.
Reclamanta putea să pretindă aplicabilitatea pactului comisoriu, numai în cazul în care își îndeplinea propriile obligații, întrucât atitudinea sa culpabilă, a împiedicat-o pe pârâtă să realizeze profit și să-și îndeplinească obligațiile sale. Aceasta, și-a confecționat metode pentru a înceta raporturile contractuale.
De aceea, instanța de fond, trebuia să respingă acțiunea.
Judecător,
- -
Red.
/07.12.2009
Președinte:Andreea TabacuJudecători:Andreea Tabacu, Gina Achim, Ingrid Emina
