Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 129/2008. Curtea de Apel Cluj

Jurisprudenţă şi speţe de drept comercial (Jurindex)

ROMANIA

CURTEA DE APEL CLUJ

SECTIA COMERCIALA,DE CONTENCIOS

ADMINISTRATIV SI FISCAL

DOSAR --

DECIZIA CIVILĂ -. 129

Ședința publică din data de 13 iunie 2008

Instanta constituita din:

PREȘEDINTE: Eleonora Gheța

JUDECĂTOR 2: Sergiu Leon Rus

GREFIER: - -

S-au luat în examinare - în vederea pronunțării - apelurile declarate de reclamanta - SRL și intervenienții, -, -, -, -, -, -, G, G, -, împotriva sentinței comerciale nr. 363 din data de 14 februarie 2008 pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj în contradictoriu cu intimații ASOCIAȚIA DE proprietari -, - SRL, - SRL, - SRL, - - PRIN LICHIDATOR având ca obiect evacuare.

Se constată că mersul dezbaterilor au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 23 mai 2008, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru data de astăzi.

CURTEA:

Prin sentința comercială nr. 363 din data de 14.02.2008 pronunțată în dosarul nr- de Tribunalul Comercial Cluja fost respinsă excepția lipsei calității procesuale a reclamantei invocată prin întâmpinare de pârâta ASOCIATIA DE PROPRIETARI STR. - -. 1, - 4, precum și excepția lipsei calității procesuale a pârâtei ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI STR. - -. 1, - 4, invocată prin întâmpinare de aceeași pârâtă, fiind respinsă și excepția autorității de lucru judecat invocată prin întâmpinare de pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI STR. - -.1, - 4, față de sentința civilă nr. 11285/2004 pronunțată în dosarul nr. 10146/ A/2004 al Judecătoriei Cluj -

A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta C-N, în contradictoriu cu pârâtii ASOCIATIA DE PROPRIETARI STR. - -. 1, - 4, C-N, C-N și C-N, având ca obiect evacuare.

A fost anulată, ca netimbrată, acțiunea reconvențională formulată de pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI STR. - -. 1, - 4, împotriva reclamantei și pârâții, prin lichidator, ca urmare a admiterii excepției netimbrării acțiunii reconvenționale.

A fost respinsă, ca inadmisibilă, cererea de intervenție în interes propriu formulată de, și, și, și, -, și -, - și, -, G- și -, -, -, și, și -, - și, -, și -, și -, și -, și, și, și, -- și, și, -, - -, -, -, și, G și -, - și, și, - și -, și, și, și, și împotriva pârâților, -, C-N, prin lichidator și, pe cale de consecință, a fost respins ca inadmisibil petitul din cererea de intervenție în interes propriu privind constatarea nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 3.024/2003 de, încheiată între reclamanta, în calitate de promitentă vânzătoare și pârâții, în calitate de promitenți cumpărători, precum și petitul referitor la radierea notării de sub 9 din CF nr. 117.846 C-

A fost respins ca de obiect, petitul din cererea de intervenție în interes propriu, în limitele stabilite prin încheierea de admitere în principiu, pronuntată la data de 06.09.2007, referitor la radierea din nr. 117.846 C-N a înscrierii de sub 7, respectiv a dreptului de proprietate a reclamantei și restabilirea situației anterioare de carte funciară.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin cererea formulată, reclamanta i-a chemat în judecată pe pârâtele ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI din C-N,-, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâtelor din imobilul situat în C-N,-,. 51 (1), jud. C, precum și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că este proprietara apartamentului nr. 51 menționat mai sus, fapt evidențiat în extrasul nr. 117.846 C-N, apartament dobândit de la în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5/03/02.2004 autentificat sub nr. 1.395/20.05.2004 la., iar dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului a fost înscris în prin încheierea nr. 9594/21.05.2004 sub 7.

Reclamanta a arătat că nu a procedat până la această dată la evacuarea pârâtelor din imobilul în litigiu deoarece între fosta proprietară și Asociația de Proprietari din C-N,- s-au derulat mai multe litigii având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului, pârâta de rândul 1 încercând să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului fără acte justificative și fără temei legal. Cu toate că nu a avut titlu de proprietate pârâta de rândul 1 reușit să evacueze din spațiu vechea proprietară în urma demersurilor abuzive și nelegale întreprinse în dosarul execuțional nr. 2.475/1999. Actele de executare întreprinse în acest dosar execuțional au făcut obiectul contestației la executare formulată de în dosarul nr. 1191/1999 devenit în rejudecare nr. 9940/R/2000 și au fost desființate de instanțele judecătorești.

S-a arătat că pârâta de rândul 1, ignorând cu bună știință dreptul de proprietate al reclamantei, a formulat acțiune în instanță pentru anularea contractului de vânzare-cumpărare, reușind să tergiverseze intrarea reclamantei în spațiu, în cartea funciară apărând înscrise notările acțiunilor respinse, acțiuni formulate de pârâta de rândul 1.

Reclamanta a arătat că în prezent, cu toate că adevăratul proprietar al imobilului este recunoscut și datorită soluțiilor definitive și irevocabile pronunțate, prin care s-a dovedit că evacuarea fostului proprietar s-a făcut abuziv și s-a dispus anularea actelor de executare silită, pârâta de rândul 1 nu înțelege să elibereze spațiul pe care îl ocupă fără titlu, făcând totodată demersurile necesare ca și societățile cărora le-a închiriat spațiul să nu îl elibereze.

Prin întâmpinarea pârâtele au invocat excepția necompetenței materiale a Tribunalului Comercial Cluj, arătând că cererea reclamantei are natură civilă, actele juridice în care părțile au calitatea de comerciant și au ca obiect imobile fiind acte de natură civilă, excepția autorității de lucru judecat, având în vedere sentința civilă nr. 11285/2004 pronunțată în dosar nr. 10146/ A/2004 al Judecătoriei Cluj -N, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, întrucât contractul de vânzare-cumpărare nr. 1395/20.05.2004, în baza căruia se solicită evacuarea, a fost anulat prin încheierea din data de 13 iulie 2004 pronunțată de către judecătorul sindic în dosarul de faliment nr. 5528/2000 prin decizia civilă nr. 4223/2004 pronunțată în dosarul nr. 7730/2004 al Curții de Apel Cluj și prin decizia civilă nr. 4181/2004 pronunțată în dosar nr. 7194/2004 al Curții de Apel Cluj.

Totodată, s-a invocat și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Asociația de Proprietari din C-N,-, având în vedere dispozițiile Legii nr. 114/1996 și ale Regulamentului cadru de aplicare a legii, conform cărora asociația de proprietari dobândește personalitate juridică și are atribuțiile prevăzute de regulament, dar nu este proprietară, proprietari tabulari fiind persoanele fizice care sunt proprietari exclusivi asupra apartamentelor cumpărate și proprietari pe cote părți asupra terenului și părților comune aflate în indiviziune.

Pe fondul cererii pârâtele au solicitat respingerea acesteia ca neîntemeiată, precum și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare pârâtele au arătat că reclamanta nu este titulara unui drept de proprietate valabil asupra imobilului din care solicită evacuarea pârâtelor, în acest sens fiind pronunțate mai multe hotărâri judecătorești care anulează dreptul de proprietate al reclamantei și lipsesc de efect întabularea în cartea funciară.

Astfel, prin sentința civilă nr. 4625/C/2003 pronunțată în dosar nr. 5528/2000 al Tribunalului Clujs -a dispus revocarea vânzării prin negociere directă a spațiului din C-N,- și s-a dispus vânzarea la licitație a spațiului. Ulterior, prin decizia civilă nr. 4223/C/2003 pronunțată în dosar nr. 7730/2004 al Curții de Apel Cluja fost respinsă în mod irevocabil cererea reclamantei pentru validarea contractului și întabularea în cartea funciară. De asemenea, prin decizia civilă nr. 4181/2004 pronunțată în dosar nr. 7149/2004 al Curții de Apel Cluja fost respinsă cererea formulată de reclamantă pentru validarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2205/2004, ca urmare a tuturor acestor hotărâri irevocabile, prin încheierea din 13 iulie 2004 pronunțată de judecătorul sindic în dosarul de faliment al nr. 5.528/2000 al Tribunalului Cluj, s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5/2004, desființarea tuturor măsurilor luate de lichidator cu privire la vânzarea imobilului în litigiu și i s-a pus în vedere lichidatorului să facă toate demersurile necesare pentru anularea întabulării din 117.846 Car eclamantei cu privire la spațiul în litigiu.

S-a arătat că prin sentința civilă nr. 11.122/2001 pronunțată de Judecătoria Cluj -N în dosar nr. 2156/2000 s-a stabilit în mod irevocabil un drept de proprietate al pârâtei de rândul 1 asupra părților indivize comune înscrise în col. 39418 C și care sunt identice cu o parte din imobilul înscris în - C, anume cu cota din părțile indivize comune de 798/100 parte și s-a dispus rectificarea - C cu privire la dreptul de proprietate al asupra cotei mai sus menționate din părțile indivize comune și asupra cotei de 38/454 parte din teren.

În ceea ce o privește pe pârâta, în plus față de cele menționate mai sus, s-a arătat că așa cum ar reieși din schița anexată precum și din actul adițional la contractul de închiriere încheiat cu Asociația de proprietari, pârâta ocupă în baza contractului de închiriere spațiul situat la parterul imobilului din C-N,-, compus din unirea depozitului de cărucioare și biciclete și încăperea pentru cutii poștale, spații identificate în nr. 39418 ca părți indivize comune ale imobilului. Or, acest spațiu nu a fost niciodată cuprins în foaia individuală a nr. - C și nu are nici o legătură cu spațiul înscris de către, astfel că nu se putea transmite vreun drept către reclamantă, în consecință acest spațiu ocupat de pârâta nu poate face în nici un caz obiectul unei acțiuni de evacuare cu privire la ocupanții săi.

Prin cererea de interventie în interes propriu formulată la data de 14 februarie 2007 pârâta ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI STR. - -. 1 - 4 și proprietarii apartamentelor din imobilul situat în C-N,-, -. 4 au chemat în judecată pe pârâții, și prin lichidator, au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună radierea din nr. 117.846 Caî nscrierii de sub 7 respectiva dreptului de proprietate al reclamantei, având în vedere încheierile comerciale din data de 13 iulie 2004 și 24 iulie 2004 pronunțate în dosarul nr. 5.528/2000 al Tribunalului Comercial Cluj și sentința civilă nr. 3.393/C/2004 pronunțată în dosar nr. 3509/2004 al Tribunalului Comercial Cluj și în consecință, restabilirea situației anterioare de prin revenirea pe vechiul proprietar din nr. 117.846 C de sub 1, respectiv; să se constate nulitatea absolută a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 3.024/2003 de, încheiată între reclamanta ca promitentă-vânzătoare și și -, în calitate de promitenți-vânzători, având în vedere încheierile hotărârile judecătorești arătate mai sus; să se dispună radierea notării de sub 9 din nr. 117.846 C, respectiv a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 3024/2003 de -; cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocatial.

În motivare pârâta a arătat că sub 7 din CF nr. 117.846 Caf ost întabulat dreptul de proprietate al reclamantei în baza unui contract autentic de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr. 1.395/20.05.2004, contract încheiat în baza unor încheieri pronunțate de judecătorul sindic la datele de 30 martie 2004 și 30 aprilie 2004 prin sentința civilă nr. 4625/C/2003 pronunțată în dosar nr. 5528/2000 al Tribunalului Clujs -a dispus revocarea măsurii de vânzare prin negociere directă și s-a dispus vânzarea activului prin licitație publică de către lichidator, această sentință fiind irevocabilă prin respingerea recursurilor prin decizia civilă nr. 188/2004 a Curții de Apel Cluj. Cu toate acestea, la data de 20.05.2004 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare între reclamanta L și -.

Prin decizia nr. 4.181/2004 pronuntată în dosar nr. 7.149/2004 al Curtii de Apel Cluj, irevocabilă, s-a admis recursul pârâtei Asociația de proprietari- împotriva încheierii din 30 martie 2004 și s-a respins cererea lichidatorului pentru validarea contractului de vânzare-cumpărare. De asemenea, prin decizia nr. 4.223/2004 pronunțată de Curtea de Apel Cluj în dosarul nr. 7.730/2004, irevocabilă, s-a admis recursul declarat împotriva încheierii din 20 aprilie 2004, în sensul respingerii cererii formulate de de validare contract și întabulare CF.

Având în vedere hotărârile mai sus arătate, la data de 13 iulie 2004, în dosarul nr. 5.528/2000 al Tribunalului Comercial Clujs -a pronunțat o încheiere prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.205 încheiat între și și s-a pus în vedere lichidatorului să facă demersurile necesare în vederea anulării întabulării din nr. 117.846 Car eclamantei De asemenea, la data de 25 iulie 2004 s-a pronunțat tot în dosarul nr. 5.528/2000 al Tribunalului Comercial Clujo încheiere prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1.395/2004 de.

În ceea ce privește promisiunea de vânzare-cumpărare înscrisă în CF nr. 117.846 C sub 9, această promisiune s-a făcut în data de 09.09.2003, în baza încheierii din 14 august 2003 și s-a notat în la data de 16.06.2004, reaua-credință a pârâților și a reclamantei fiind evidentă întru cât la data notării aceștia aveau cunoștință de faptul că această încheiere fusese revocată prin sentinta nr. 4.625/2003 din dosarul nr. 5.528/2000, rămasă irevocabilă.

Dată fiind calitatea în proces a Asociației de Proprietari-, cererea de intervenție formulată de această pârâtă a fost recalificată ca și cerere reconvențională și a fost susținută ca atare de către reprezentanta pârâtei.

Prin întâmpinarea depusă la dosar la data de 5 martie 2007 reclamanta și pârâții, și au solicitat respingerea cererii de intervenție ca inadmisibilă, arătând că asociația de proprietari și cei 40 de proprietari de apartamente nu invocă un drept al lor, ci solicită un drept, fapt ce impune și taxarea la valoare a acestei cereri. Întrucât intervenienții nu au un drept al lor în cauză se susține că în temeiul art. 49 alin. 2.pr.civ. cererea de intervenție este inadmisibilă.

Prin răspunsul la întâmpinarea pârâtelor depus la dosar la data de 5 martie 2007 reclamanta a solicitat respingerea excepțiilor invocate, arătând că acțiune a de evacuare a pârâtei de rândul 1 din spațiul în litigiu este de competența tribunalului comercial, deoarece în speță sunt aplicabile prev. art. 2 alin. 1 lit. a pr.civ. reclamanta fiind o societate comercială, iar spațiul din care se solicită evacuarea pârâtelor este un spațiu comercial, bun imobil care face parte din fondul de comerț al societății reclamante.

Referitor la excepția autorității de lucru judecat, reclamanta a arătat că pentru a exista autoritate de lucru judecat sentința nr. 11.285/2004 invocată de pârâte ar fi trebuit să soluționeze pe fond acțiunea de evacuare formulată, însă prin această sentință a fost respinsă cererea de evacuare prin admiterea excepției lipsei calității procesuale active. Se susține că în considerentele încheierii din 13 iulie 2004, la fel ca și în cea din 25.07.2004 pronunțate de judecătorul sindic în dosarul de faliment, nu au fost făcute decât niște aprecieri cu privire la anularea contractului de vânzare-cumpărare, considerente netranspuse în dispozitivul încheierilor, iar ceea ce poate fi pus în executare este dispozitivul hotărâri considerentele neavând putere de lucru judecat.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active, reclamanta a arătat că această calitate este dovedită de înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei în nr. 117.846 C sub 7.

Referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive, reclamanta arată că asociațiile de proprietari au fost create de legiuitor ca o formă specială de asociere, urmărindu-se apărarea unor interese de ordin general, asociația de proprietari având personalitate juridică și putând sta în judecată.

Pe fondul cauzei, reclamanta a arătat că instanța de judecată trebuie să se pronunțe asupra unei cereri de evacuare cu care ea a fost învestită, în cadrul procesului neputându-se face o analiză a dreptului de proprietate și neputându-se pronunța asupra unor aspecte definitive și irevocabil soluționate de alte instanței de judecată.

S-a susținut că acțiunea în evacuare formulată trebuie privită ca un mijloc de apărare, singurul de care poate uza proprietarul imobilului, pentru a putea intra în posesia acestuia, pentru a-l putea utiliza ca un proprietar. Încheierile și sentințele pe care le invocă pârâta în respingerea acțiunii de evacuare formulate de reclamantă sunt acte care ar putea fi folosite într-o acțiune pentru dobândirea unui drept real de proprietate asupra spatiului, în situatia în care aceasta ar mai fi de actualitate. În situația în care dreptul de proprietate asupra imobilului în speță a fost definitiv rezolvat de instanțele de judecată prin sentința nr. 11.122/2001 a Judecătoriei Cluj -N, definitivă și irevocabilă, a cărei autoritate de lucru judecat a fost recunoscută și în dosarul nr. 11.524/2002, această nouă apărare a pârâtei de rândul 1 nu face altceva decât în mod voalat, la fel ca și cererea de intervenție în interes propriu, să aducă din nou în discuție dreptul de proprietate asupra aceluiași spațiu.

Tribunalul comerciala reținut, cu privire la excepții, că:

În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale a reclamantei, prima instanță a apreciat că se impune respingerea acesteia, dat fiind faptul că multitudinea de hotărâri judecătorești și complexitatea raporturilor dintre părți, au impus pronunțarea unei hotărâri judecătorești pe fond care să tranșeze, în limitele investirii, litigiul în care reclamanta se pretinde proprietară asupra imobilului în litigiu.

Referitor la excepția lipsei calității procesuale a pârâtei Asociația de Proprietari,-, instanța de fond a respins-o, reținând că pârâta justifică legitimare procesuală pasivă întrucât, prin sentința civilă nr. 11.122/2001 pronunțată în dosar nr. 2.156/2000 al Judecătoriei Cluj -N, definitivă prin decizia civilă nr. 370/A/2002 a Tribunalului Cluj, irevocabilă prin decizia civilă nr. 1.529/2002 a Curții de Apel Clujs -a constatat că pârâta are un drept de proprietate asupra părților indivize comune înscrise în CF nr. 39.418, nr. top. 23.396/S, care sunt identice cu o parte din imobilul înscris în nr. 117.846, nr. top. 2.339/S/XLI, respectiv cu cota din părțile indivize comune de 7,98/100 parte, în acest din urmă fiind înscris, sub A + 1 imobilul în litigiu.

Excepția autorității de lucru judecat invocată prin întâmpinare de pârâta Asociația de Proprietari,-, față de sentința civilă nr. 11.285/2004 pronunțată în dosar nr. 10.146/A/2004 al Judecătoriei Cluj -N a fost de asemenea respinsă de instanța de fond, în cauză lipsind tripla identitate prev. de art. 1201.civil, în sensul că nu există identitate de părți între cele două cauze, iar pe de altă parte, prin sentința nr. 11.285/2004, cauza a fost soluționată pe excepție.

Asupra fondului cauzei, instanța a reținut că potrivit copiei nr. - C-N, la data de 21.05.2004 în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1.395/20.05.2004 al, a fost înscris dreptul de proprietate al reclamantei, sub 7, asupra imobilului-apartament nr. 51, situat în C-N,-, imobil din care reclamanta a solicitat evacuarea pârâților, pretinzându-se proprietară asupra spațiului.

Sub 12 fost notată la data de 18.10.2004, încheierea din 25 iulie 2004, pronunțată în dosarul nr. 5.528/2000 a Tribunalului Cluj - Secția Comercială și de contencios Administrativ prin care s-a dispus radierea întabulării efectuată sub 7 și rectificarea înscrierii.

Astfel, prin încheierea Camerei de Consiliul pronunțată la data de 25 iulie 2004 în dosarul nr. 5.528/2000, au fost admise cererile reclamantelor Asociatia de Proprietari din C-N,- și SIMPLU, formulate în contradictoriu cu, au fost desființate toate măsurile luate de lichidatorul debitoarei, cu privire la vânzarea spațiului situat în C-N,-, la parterul blocului, a fost invalidat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2205 încheiat la data de 3 februarie 2004 între și, dispunându-se totodată rectificarea înscrierii și radierea notării efectuate în nr. 117.846 C-N, sub 7.

În considerentele acestei hotărâri judecătorești, care a rămas irevocabilă prin respingerea recursului, prin decizia civilă nr. 45 din 18 ianuarie 2005 pronunțată în dosar nr. 12.922/2004 al Curții de Apel Cluj, judecătorul sindic a reținut că actul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1.395/20.05.2004 al este lovit de nulitate absolută, fiind încheiat în baza unor încheieri pronunțate de judecătorul sindic la data de 30 martie 2004 și respectiv 20 aprilie 2004, care au fost notificate prin deciziile nr. 4181/2004 și respectiv nr..223/2004 ale Curții de Apel Cluj, cererile de validare ale contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5 din 03.02.2004, încheiate între lichidator și fiind respinse.

Ca urmare a celor reținute, judecătorul sindic a anulat contractul de vânzare cumpărare nr. 2.20.5 din 03.02.2004, încheiat între lichidator și

Cu toate acestea reclamanta, deși rezultă fără nici un fel de dubiu din cele mai sus expuse, considerentele reținute de instanță rezultând din hotărâri judecătorești irevocabile, în temeiul cărora s-a și rectificat înscrierea de sub 7 din cartea funciară, dând dovadă de rea-credință, se consideră proprietară asupra imobilului ignorând atât înscrierile din, cât și hotărârile judecătorești irevocabile în temeiul cărora a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, contractele de vânzare-cumpărare fiind anulate, iar dreptul său de proprietate radiat ( 12).

Ca atare, alegațiile reclamantei expuse pe parcursul judecății și reiterate prin concluziile scrise depuse la dosar, prin care a susținut existența în patrimoniul său, a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, reclamanta invocând doar acele hotărâri judecătorești care îi fuseseră inițial favorabile, ignorând hotărârile pronunțate în căile de atac promovate împotriva parata a acelor hotărâri, nu fac altceva decât să dovedească încă odată încercările reclamantei de a prezenta o stare de fapt și de a-și manifesta reaua-credință cu care și-a exercitat drepturile pe parcursul întregii judecăți.

Astfel, reclamanta a susținut în concluziile scrise, că dreptul său de proprietate a fost dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare, fără a preciza care contract, și nici o instanță nu a dispus nulitatea sau anularea acestuia.

Evidentă, această afirmatie este, întrucât în cele mai sus expuse s-a arătat că prin hotărâri judecătorești irevocabile, atât contractul de vânzare-cumpărare autentificat de, cât și contractul de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5 din 03.02.2004, au fost anulate.

Cu toate acestea însă, reclamanta susține chiar că prin încheierea judecătorului sindic din 30.03.2004 pronuntată în dosarul nr. 5.528/2000 a Tribunalului Cluj, s-a dispus validarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5 din 03.02.2004, ignorând însă decizia civilă nr. 4181/2004 (irevocabilă), pronunțată la data de 24 iunie 2004 în dosarul nr. 7.149/2004 al Curții de Apel Cluj prin care au fost admise recursurile declarate împotriva încheierii din data de 30 martie 2004, cererea de validare a contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5/3 februarie 2004, fiind respinsă.

Aceeași a fost și soarta încheierii judecătorului sindic pronunțată în același dosar, la data de 20 aprilie 2004, Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 4.223/2004, modificând încheierea în sensul respingerii cererii formulată de pentru validare contract și întăbulare

Așadar, apreciază instanța de fond, dacă pârâta Asociația de Proprietari- și intervenienții în interes propriu au vreun drept asupra imobilului în litigiu, aceasta urmează a se stabili pe altă cale, în prezenta cauză instanța nefiind învestită cu vreo cerere în acest sens. Ceea ce a putut stabili cu exactitate instanța de fond, având în vedere hotărârile judecătorești depuse la dosarul cauzei și expuse în cele de mai sus și dat fiind faptul că reclamanta a pretins un drept de proprietate asupra imobilului în litigiu din care a solicitat evacuarea pârâților, a fost faptul că reclamanta nu are nici un drept asupra imobilului, titlul său fiind anulat, iar dreptul de proprietate radiat din cartea funciară.

Față de lipsa oricărui titlu valabil care să ateste dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, cererea de chemare în judecată prin care reclamanta a solicitat evacuarea pârâților, a fost apreciată ca fiind neîntemeiată, instanța de fond respingând-o în temeiul art. 480.civ.

În ceea ce privește acțiunea reconvențională formulată de pârâta Asociația de Proprietari,-, instanța de fond, având în vedere că această pârâtă a formulat, alături de intervenienți, o cerere de intervenție în interes propriu, în ședința publică din 7 martie 2007 pus în discuție acest aspect, astfel încât pârâta a arătat că cererea formulată înțelege să o susțină ca pe o cerere reconvențională.

Ulterior, însă, pârâta nu a înțeles să timbreze cererea reconvențională, astfel că, având în vedere disp. art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 republicată, în ședința publică din 7 iunie 2007, instanța a admis excepția nelegalei timbrări a cererii reconvenționale și, ca atare a anulat cererea reconvențională formulată de pârâta Asociația de Proprietari,-.

Asupra cererii de intervenție în interes propriu formulată de proprietarii apartamentelor din C-N,-, -.4, instanța s-a pronunțat în principiu prin încheierea din 6 septembrie 2007, admițând cererea doar în parte și respingând ca inadmisibilă cererea de intervenție față de, și, prin lichidator, considerentele acestei soluții fiind expuse în încheierea de la acel termen.

Urmare a respingerii ca inadmisibilă a cererii de intervenție față de părțile enumerate la alineatul precedent, petitele din cererea de intervenție în interes propriu prin care s-a solicitat stabilirea unor drepturi în contradictoriu cu aceste părți, au fost respinse ca inadmisibile.

Astfel, cererea de intervenție în interes propriu a fost analizată de instanța de fond în limitele admiterii ei, în principiu, respectiv în cadrul procesual stabilit prin încheierea de admitere în principiu, împrejurare față de care, instanța s-a pronunțat asupra petitului 1 al cererii de interventie.

În considerentele mai sus expuse, în urma analizei hotărârilor judecătorești irevocabile în temeiul cărora s-a concluzionat că reclamanta nu este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, instanța a reținut că dreptul de proprietate al reclamantei înscris în cartea funciară nr. 117.846 sub 7 fost radiat, fiind radiată întabularea de sub 7 și rectificată înscrierea, astfel cum rezultă din notarea de sub 12, motivele care au format convingerea instanței în sensul arătat fiind pe larg expuse în cele ce preced și sunt valabile și pentru soluția pronunțată cu privire la petitul din cererea de intervenție prin care s-a solicitat radierea din a înscrierii de sub 7.

Dat fiind faptul că radierea înscrierii de sub 7 fost dispusă printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, respectiv prin încheierea pronunțată la data de 25 iulie 2004, în dosarul nr. 5528/2000, irevocabilă prin decizia civilă nr. 45 din 18 ianuarie 2005 pronunțată în dosarul nr. 12922/2004 al Curții de Apel Cluj încheierea judecătorului sindic fiind operată în cartea funciară nr. 117.846 C-N, sub 12, cererea intervenienților a fost considerată ca lipsită de obiect și a fost respinsă ca atare.

Excepția autorității de lucru judecat în raport de încheierea de respingere nr. 1.628/2005 a Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară C, precum și în raport de sentința civilă nr. 110/2006 a Tribunalului Iași, nu a fost analizată de instanță, aceasta nefiind invocată până la încheierea dezbaterilor, reclamanta invocând această exceptie numai pe calea concluziilor scrise.

Împotriva acestei hotărâri au formulat apel atât reclamanta cât și intervenienții,

În apelul formulat de reclamantă se solicită dmiterea apelului; schimbarea în parte a sentintei apelate si, pe cale de consecință, admiterea actiunii introductive promovată de reclamantă, și evacuarea pârâtelor-intimate: ASOCIATIA DE PROPRIETARI din C-N- C; C-N; C-N; C-N din imobilul apartament situat în C-N- . 51 (1) ud. C, ocupat în mod abuziv, fără un just titlu, cu cheltuieli de judecată atât la fond cât si în apel.

În dezvoltarea motivelor de apel, reclamanta a arătat este proprietara spatiului în litigiu în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5/03.02.2004, autentificat sub nr. 1.395/20.05.2004 la., dreptul de proprietate fiind dobândit de la - societate în curs de lichidare, vânzarea făcându-se cu încuviintarea judecătorului sindic, iar acest drept este înscris în nr. 117.846 C-

Spatiul comercial situat la parterul imobilului din- C-N (două magazine, doua depozite, doua birouri, vestiar, coridor, două WC, windfang - 325 mp.) a fost construit de Judetean C potrivit proiectului nr. 221/1977 si a autorizatiei de constructie nr. 7514/03.03.1978.

Prin decizia nr. 110/1990 a Primăriei C, spatiul comercial - a fost atribuit ui Judetean C, fiind înregistrat în patrimoniul acestuia ca mijloc fix (cladire).

In temeiul Legii nr. 15/1990 Judetean C s-a transformat în, activul fiind preluat in patrimoniul noii societati, iar în anul 1992 s-a desprins din actuala, conform sentintei nr. 2.293/1992, printre activele preluate numărându-se si Spatiul Comercial -. Documentatia de întabulare si înscriere în cartea funciară a cotelor părți indivize aferente spatiilor aparținând Asociatiei de Proprietari - nr. 1 nu a tinut seama la data intocmirii ei (anul 1996) si de cel de al 51 - lea apartament apartinând -ului, acest fapt fiind speculat de Asociatia de proprietari care a încercat să obtină în mod necuvenit folosinta si proprietatea Comercial -, fapt ce a generat mai multe litigii.

A mai arătat reclamanta că dreptul său de proprietate nu a fost radiat din cartea funciara, fapt rezultat fără echivoc din încheierea de respingere nr. 1.628/2005 data de Oficiul de Cadastru si Publicitate imobiliara C, dosar nr. 1.628/24.01.2005 și că încheierea de respingere nr. 1.628/2005 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara este depusă la dosarul de fond si face dovada deplina a bunei credinte a reclamantei.

Potrivit art. 28 alin. (4), înscrierile în sunt de trei feluri: "a) întabularea, având ca obiect înscrierea definitiva a drepturilor reale; b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiția justificării ulterioare; c) notarea, având ca obiect, înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară. "

Rezultă fără echivoc faptul ca întabularea si notarea nu sunt operatiuni identice, în motivarea sentintei apelate, tribunalul face referire la notarea de sub 12 apreciind că prin aceasta "reclamanta a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului."

Mai arată reclamanta că nu este reala motivarea pentru ca din încheierea de respingere rezultă fără echivoc ca în cartea funciara nr. 117.846 C-N sub 7 este întabulat dreptul de proprietate al reclamantei; nu este legală pentru că notarea de sub 12 nu înseamnă radierea dreptului de proprietate al reclamantei ci este operatiunea prin care se notează încheierea din 25.07.2004 a Tribunalului Cluj.

Potrivit art. 33 din Legea nr. 7/1996, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul exista în folosul ei.

Mai arată recurenta reclamantă că prin încheierea Judecatorului sindic din 30.03.2004 (dosar nr. 5528/2000 al Tribunalului Cluj ) s-a dispus "validarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5/03.02.2004 încheiat între C, prin lichidator si C prin administrator", dispunându-se: "Stabileste termen de examinare a cauzei pentru data de 05.10.2004, ora 9, camera 130 termen dat in cunostinta /ichidatorului si partilor prezente. Pronuntata in sedinta publica din 13.07.2004". iar dispozitivul nu se refera la contractul de vanzare cumparare incheiat de reclamanta, hotararile judecatoresti producând efecte prin prisma dispozitivului, iar dispozitivul este cel reprodus in totalitate mai sus.

Prin decizia civilă nr. 4.181/2004 a Curtii de Apel Cluj, s-a admis recursul declarat de Asociatia de Proprietari si s-a respins cererea formulata de lichidatorul pentru debitoarea, în faliment, cu privire la validarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2.20.5/03.02.2004 între prin lichidator si L, suspendarea distribuirii pretului si restituirea garantiei către Simplu

Reclamanta apreciază că din acest dispozitiv rezultă că nu s-a dat o hotărâre de validare a contractului de vânzare-cumpărare; că s-a suspendat distribuirea pretului achitat de Instanta nu a dispus însă radierea dreptului de proprietate din cartea funciară.

Pe de alta parte, în dosarul de faliment aflat pe rolul Tribunalului I s-a dispus între timp distribuirea pretului achitat de reclamantă.

Recurenta reclamantă consideră că acțiunea în evacuare formulată de reclamantă trebuie privită ca un mijloc de aparare, singurul de care poate uza proprietarul imobilului, pentru a putea intra în posesia acestuia, pentru a-l putea utiliza ca un proprietar.

Eliberarea imobilului prin admiterea actiunii de evacuare formulate, va repara o nedreptate care se face proprietarului de către pârâții care ocupa spațiul, fără titlu.

Actiunea in evacuare formulată este o actiune specifică raporturilor locative care privesc doar folosinta imobilului, dreptul real asupra imobilului din care dorim să evacuam pârâtele fiind definitiv si irevocabil solutionat. Evacuarea Asociatiei si a celor trei chiriasi ai asociatiei nu are nimic de a face cu cotele părti indivize sau cu cota parte de teren proprietate. Reclamanta solicităm evacuarea celor ce ocupa abuziv spatiul său, dreptul său fiind dovedit si dobâdit definitiv si irevocabil.

Contractele de închiriere sunt considerate inopozabile reclamantei, actiunea de evacuare a fost obligată să o formulaeze împotriva acelora ce ocupa efectiv spatiul proprietatea sa.

Prin apelul formulat, intervenienții solicită admiterea apelului si modificarea în parte a sentintei comerciale nr. 363/2008 pronuntată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, în sensul admiterii cererii de interventie formulată în contradictoriu cu pârâtele-intimate L si

Totodată, intervenienții solicită radierea din nr. - Caî nscrierii de sub 7, respectiva dreptului de proprietate al reclamantei, având în vedere încheierile comerciale din data de 13 iulie 2004 și 25 iulie 2004 pronunțate în dosarul nr. 5528/2000 al Tribunalului Comercial Cluj și având în vedere sentința civilă nr. 3.393/C/2004 pronunțată în dosarul nr. 3.509/2004 al aceluiași tribunal, cu consecința restabilirii situației anterioare de carte funciară prin revenirea pe vechiul proprietar din nr. 117.846 C de sub 1, respectiv, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivelor de recurs, intervenienții arată că datorită unor continue erori ale instanțelor de judecată, erori materiale sau erori de interpretare a actelor deduse judecă deși de fiecare dată pe fond li dă dreptate, se pronunță hotărâri care nu pot fi puse în executare. În consecință, în continuare reclamanta intimată apare ca proprietară de carte funciară, deși mai multe instanțe constată nulitatea absolută a contractului în baza căruia această reclamantă s-a întabulat în CF.

Astfel, din nou, prin hotărârea atacată cu prezentul apel, se stabilește că reclamanta nu are un drept de proprietate valabil, însă nu se dispune radierea acestui drept din cartea funciară, motivat de o notare sub 12, care nu are practic nici un efect asupra situației juridice. De asemenea, se respinge cererea intervenienților față de, deși din dispozițiile legale și din răspunsul Oficiului de cadastru și publicitate imobiliară reiese clar că intervenienții nu ar fi putut să formuleze un petit de radiere a unui drept de proprietate fără să ceară înscrierea sau, în speță, reînscrierea pe un alt proprietar.

Ca o consecință a celor de mai sus, intervenienții apreciază că sunt în imposibilitate de a opera în cartea funciară sentința civilă nr. 11.122/2001 pronunțată în dosarul nr. 2.156/2000 al Judecătoriei Cluj -N cu privire la dreptul lor asupra imobilului din litigiu. De altfel, acesta este și motivul pentru care reclamanta-intimată a profitat cu rea-credință de starea consemnată în acte, prezentând o situație juridică care nu corespunde cu realitatea și dând naștere la nenumărate procese.

Cu toate acestea, relevă interevenienții, prima instanță concluzionează că "dacă pârâta Asociația de proprietari- și intervenienții în interes propriu au vreun drept asupra imobilului din litigiu, urmează a se stabili pe altă cale, în prezenta cauză instanța nefiind investită cu vreo cerere în acest sens."

În ceea ce privește petitul de radiere a întabulării de sub 7 din F nr. 117.846 C, referitoare la dreptul de proprietate al reclamantei intimate și restabilirea situației anterioare prin revenirea vechiul proprietar, respectiv pârâta-intimată, intervenienții arată că acest petit a fost respins de prima instanță ca lipsit de obiect, având în vedere că sub 12 din nr. - apare notată încheierea pronunțată de judecătorul sindic în data de 25 iulie 2004 în dosarul nr. 5.528/2000, rămasă irevocabilă. De asemenea, intervenienții mai relevă că, așa cum reiese în mod evident din actele depuse la dosar și așa cum de a reținut și prima instanță, reclamanta-intimată a prezentat de-a lungul procesului în fața primei instanț o stare de fapt și mai ales de drept care nu concordă cu realitatea, respectiv a ignorat cu bună-știință hotărâri judecătorești irevocabile prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului autentificat de, întabulat sub 7 în nr. 117.846 C, aceste hotărâri fiind și temeiul în baza căruia intervenienții au formulat petitul de radiere a întabulării de sub 7 din nr. 117.846

Deși prima instanță a constatat faptul că susținerile subsemnaților sunt întemeiate, respingând pe acest motiv cererea de evacuare a reclamantei, totuși a respins ca lipsită de obiect cererea de radiere a înscrierii, motivat de faptul că sub 12 în nr. - este notată încheierea din 25 iulie 2004 pronunțată în dosarul nr. 5528/2000 al Tribunalului Cluj, încheiere prin care a fost dispusă radierea întabulării efectuată sub 7 și rectificarea înscrierii.

Intervenienții apreciază că motivarea primei instanțe pentru respingerea acestui petit este nelegală, deoarece prima instanță nu face diferența între o întabulare în cartea funciară și o notare, invocând ca temei dispozițiile art. 26 alin. 4 din Legea nr. 7/1996.

În aceste condiții, se apreciază că, simpla notare a unei încheieri prin care se dispune rectificarea unei înscrieri nu are efectul unei rectificări efective. efectivă, dacă ar fi fost efectuată, ar fi însemnat radierea dreptului de proprietate al C și revenirea pe vechiul proprietar, Or, în speță, notarea efectuată este lipsită practic de orice efect, reclamanta fiind în continuare înscrisă ca proprietară.

Pe de altă parte, mai relevă intervenienții, o radiere a unui drept de proprietate nu se poate efectua fără reînscrierea dreptului pe proprietarul anterior, imobilul neputând rămâne fără proprietar.

Așa cum reiese și din actele depuse la dosar, respectiv din încheierea de respingere nr. 1.628/24.01.2005 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară C, proprietari, constituiți în Asociație de Proprietari, au solicitat rectificarea nr. 117.846 C, respectiv a înscrierii de sub B7. tocmai în baza încheiem comerciale din 25 iulie 2004 Tribunalului, precum si înscrierea dispozitiilor sentintei civile nr. 11.122/2001 pronuntată în dosarul nr. 2.156/2000 a Judecătoriei Cluj N, prin care s-a constatat dreptul de proprietate al intervenienților asupra părților indivize comune înscrise în colectivă nr. 39.418

În final, intervenienții susțin că această concluzie a instanței de fond, nu poate deriva decât din faptul că nu au fost interpretate corect toate actele depuse în probațiune, dreptul lor fiind stabilit prin sentința civilă nr. 11.122/2001 pronunțată în dosarul nr. 2.156/2000 a Judecătoriei Cluj -N, iar din petitele cererii de intervenție din prezentul dosar reiese clar că solicită reglementarea acestei situații.

Analizând apelurile formulate din prisma motivelor invocate, Curtea le-a apreciat ca fiind nefondate din următoarele considerente.

Acțiunea în evacuare formulată este o acțiune specifică raporturilor locative care privesc doar folosința imobilului, dreptul real asupra imobilului din care se dorește evacuarea pârâtelor fiind în afară de discuție. Pe de altă parte, acțiunea în evacuare se poartă asupra titlului locativ, valabil inițial, dar care a devenit precar, ca urmare a ajungerii la termen, realizării condiției rezolutorii etc. Totodată, fiind grefată pe un titlu locativ, act bilateral, acțiunea în evacuare se poartă în genere între părțile acestuia, respectiv între cel care a cedat folosința și cel care a dobândit-o de la cedentul ei.

Nici unul dintre aceste elemente care configurează structura acțiunii în evacuare nu este prezent în speță.

Dimpotrivă, acțiunea reclamantei este o acțiune clasică în revendicare, deoarece ea afirmă că este proprietar neposesor și că acționează împotriva posesorului neproprietar.

Din chiar formulările reclamantei recurente se desprinde indubitabil această natură juridică de acțiune în revendicare: recurenta reclamantă afirmă că acțiunea în evacuare formulată de reclamantă trebuie privită ca un mijloc de apărare, singurul de care poate uzaproprietarul imobilului,pentru a puteaintra în posesiaacestuia, pentru a-l putea utiliza ca un proprietar. De asemenea, spune că eliberarea imobilului prin admiterea acțiunii de evacuare formulate, va repara o nedreptate care se face proprietarului de cătrepârâțiicareocupa spațiul, fără titlu.

Prin urmare, chiar reclamanta recunoaște și lipsa unui alt element esențial într-o acțiune în evacuare, titlu locativ.

Acest fapt rezultă și mai clar din alte afirmații: contractele de închiriere sunt considerate inopozabile reclamantei, actiunea de evacuare a fost obligată să o formulaeze împotrivaacelora ce ocupa efectiv spatiul proprietatea sa.

Ca atare, acțiunea reclamantei este inadmisibilă, nefiind o acțiune în evacuare, iar pentru revendicare aceasta nu a achitat taxele de procedură la valoarea imobilului în discuție.

Totuși, o privire superficială ajunge pentru a se constata prima facie, așa cum a făcut-o și prima instanță că alegațiile reclamantei expuse pe parcursul judecății prin care a susținut existența în patrimoniul său a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, par a dovedi încercările acesteia de a prezenta o stare de fapt și a sugera o rea-credință în exercitarea drepturilor procedurale.

Având în vedere inadmisibilitatea acțiunii reclamantei, precum și faptul că acțiunea în revendicare formulată ca reconvențională a fost anulată ca netimbrată de prima instanță, fondul raportului juridic litigios, dreptul de proprietate, scapă analizei instanței de apel.

În privința modului de soluționare a excepțiilor de către instanța de fond, Curtea împărtășește punctul de vedere al primei instanțe, c motivarea detaliată atașată fiecărei soluții, la care Curtea face trimitere, cu precizarea că apelurile s-au concentrat în special asupra chestiunii principale a dreptului de proprietate, inadmisibil însă a fi analizat într-o cerere în evacuare.

Prin urmare, o analiză suplimentară și distinctă de cea a primei instanțe cu privire la aceste aspecte nu este necesară, Curtea însușindu-și poziția tribunalului comercial, ca soluție și motivare, în excepțiile și chestiunile de procedură tranșate.

Față de cele de mai sus, în baza art. 296. pr. civ. Curtea urmează să respingă apelurile.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge apelurile declarate de reclamanta C-N precum și de intervenienții, -, -, -, -, -, -, G, G, -, împotriva sentinței comerciale nr. 363 din 14 februarie 2008, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj pe care o menține în întregime.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunțată în ședința publică din data de 13 iunie 2008.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,

- - --- - -

Red.

Dact./11 EX.

Președinte:Eleonora Gheța
Judecători:Eleonora Gheța, Sergiu Leon Rus

#Judecator Eleonora Gheta

Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 129/2008. Curtea de Apel Cluj

Vezi şi alte speţe de drept comercial:

Comentarii despre Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 129/2008. Curtea de Apel Cluj