Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 13/2008. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA NR. 13
Ședința publică din data de 22 ianuarie 2008
PREȘEDINTE: Giurgiu Afrodita G -
JUDECĂTOR 2: Preda Popescu Florentina
Grefier - - -
Pe rol fiind soluționarea apelului declarat de reclamantul, domiciliat în S,-, jud. P împotriva sentinței nr. 1494 din data de 30 octombrie 2007 pronunțate de Tribunalul Prahova în contradictoriu cu pârâta SC de SRL, cu sediul în S,-,. 4,. A,.2,.211, jud.
Apelul este timbrat cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 3 lei, potrivit chitanțelor nr. - și -/26.10.2007 și timbru judiciar de 0,3 lei, acestea fiind anulate de către instanță și atașate la dosarul cauzei.
La apelul nominal făcut în ședință publică, au răspuns apelantul-reclamant, personal și asistat de avocat, din cadrul Baroului P, care depune împuternicirea avocațială nr. 10/2008 și intimata-pârâtă SC de SRL, reprezentată de avocat, din cadrul Baroului P, care depune împuternicirea avocațială/22.01.2008.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se instanței că apelul se află la primul termen de judecată, este motivat și legal timbrat, după care,
Curtea, luând act că nu se formulează alte cereri, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra apelului.
Apelantul-reclamant, reprezentat de avocat, solicită admiterea apelului și a cererii de completare a probatoriilor cu înscrisurile depuse la dosar.
Hotărârea instanței de fond este nelegală, ea fiind pronunțată cu încălcarea dreptului la apărare al reclamantului precum și al principiului contradictorialității procesului civil.
Astfel, la termenul din 24.11.2007, termen de propunere a probelor, instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, însă reclamantul mai dorea să depună la dosar și alte înscrisuri pe care instanța le-a apreciat ca fiind inutile. În cele din urmă aceste înscrisuri au fost depuse, fiind atașate concluziilor scrise.
Totodată, hotărârea a fost pronunțată cu aplicarea și interpretarea greșită a legii. S-a ignorat faptul că părțile au încheiat un contract cu durată nedeterminată, apreciind că acesta își produce efectele până la data de 1.01.2016. Se mai arată faptul că există o modificare a conținutului contractului, făcută de avocatul, care
avea împuternicire doar pentru a depune contractul la administrația financiară, nu și pentru a-l modifica.
În susținerea cererii sale, reclamantul a arătat că imobilul în cauză este vechi de peste 100 de ani și are nevoie de reparații capitale, în principal la structura de rezistență. Se arată, totodată, că la cap.7 alin.2 din contract sunt prevăzute situațiile în care încetează contractul de locațiune. Proprietarul l-a notificat de 2 ori pe chiriaș, preavizul prevăzut în contract a expirat la data de 26.02.2007, iar din data de 26.04.2007 acesta nu a mai achitat chiria aferentă.
Chiar și în situația în care s-ar presupune că acest contract mai există, în acest moment el a rămas fără obiect, deoarece pârâtei i-a fost interzisă de către autoritățile sanitare desfășurarea activității comerciale, activitate care a constituit motivul încheierii contractului de închiriere.
Prin cele 6 înscrisuri care au fost depuse de către reclamant, atașate la concluziile scrise, dovedesc cu prisosință necesitatea evacuării și demararea lucrărilor de consolidare a clădirii.
Solicită admiterea cererii de completare a probatoriilor, prin administrarea probei cu înscrisuri, admiterea apelului, schimbarea sentinței și admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată. Cu cheltuieli de judecată.
Intimata-pârâtă SC de SRL, reprezentată de avocat, solicită respingerea cererii de completare a probatoriilor prin administrarea unor noi înscrisuri. Potrivit dispozițiilor art. 112 alin.2 Cod pr.civilă, cererea de chemare în judecată trebuia să fie însoțită de înscrisurile doveditoare, iar ulterior instanța le încuviințează numai în măsura în care acestea sunt relevante.
Se arată, totodată, că o acțiune de evacuare este inadmisibilă dacă nu se solicită și rezilierea contractului de închiriere. Mai mult, chiriașul a expediat, prin mandat poștal, chiria datorată, însă proprietarul, cu rea-credință, a refuzat primirea.
În ceea ce privește susținerea referitoare la modificarea termenului contractului, se pune fireasca întrebare, dacă aceasta nu s-ar fi făcut, contractul s-ar fi considerat ca fiind încheiat pe durată nelimitată?
Raporturile juridice dintre părți sunt raporturi reglementate de dispozițiile art. 1429 Cod civil, proprietarul fiind cel care nu a vrut să primească plata chiriei.
Se arată, totodată, că proprietarul este cel care a oprit alimentarea cu apă potabilă, fapt care a dus la interzicerea desfășurării activității de către autoritățile sanitare.
Solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței apelate ca fiind legală și temeinică. Cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra cauzei de față:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Prahova sub nr-, reclamantul a chemat în jduecată pe pârâta SC de SRL S, solicitând să se dispună evacuarea pârâtei din spațiul pe care îl ocupă fără titlu în imobilul proprietatea reclamantului, din S,-.
În motivarea acțiunii s-a arătat că între părți s-a încheiat contractul de închiriere din 23.01.2006 pentru suprafața de 45 din subsolul clădirii menționate mai sus, pentru desfășurarea de activități comerciale, magazin alimentar. S-a mai susținut că imobilul este foarte vechi și necesită lucrări de renovare, consolidare și reconstituire a structurii de rezistență, motiv pentru care, în baza prevederilor cap.VII alin.2 din contract, reclamantul a transmis pârâtei 2 adrese de încetare a contractului din inițiativa proprietarului, însă, deși contractul a încetat la 30 de zile de la comunicarea acestei intenții, pârâta continuă să ocupe și să folosească spațiul deși nu mai are un titlu legal.
A mai precizat reclamantul că, începând cu data de 6.04.2007, activitatea comercială nu se mai poate desfășura deoarece Direcția Sanitar Veterinară, prin ordonanța nr. 90/25.04.2007 a interzis desfășurarea activității în magazin, iar de la acea dată magazinul a fost închis, iar pârâta nu mai desfășoară activitatea comercială.
Potrivit dispozițiilor art. 115 Cod pr.civilă, pârâta a formulat întâmpinare, invocând pe această cale excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare, deoarece termenul de derulare a contractului este de 10 ani, respectiv până la 1.02.2016, iar potrivit cap. VIII din contract părțile nu îl pot denunța unilateral. În aceste condiții, s-a precizat că acțiunea în evacuare este inadmisibilă, în condițiile în care pârâta ocupă spațiul în baza unui titlu legal.
Pe fond, s-a arătat că pârâta și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin contract, reclamantul fiind cel care împiedică buna desfășurare a activității comerciale, deoarece a întrerupt, în mod abuziv, furnizarea energiei electrice și apei potabile. De asemenea, s-a susținut că pârâta și-a îndeplinit cele 2 obligații decurgând din contract și anume: folosirea spațiului ca un bun proprietar și achitarea chiriei la termenele stabilite.
În urma probelor administrate în cauză, Tribunalul Prahovaa pronunțat sentința nr.1494/30.10.2007, prin care a respins excepția inadmisibilității și a respins acțiunea ca neîntemeiată, reținând în considerente că în ceea ce privește excepția inadmisibilității, aceasta este nefondată întrucât se întemeiază pe nerespectarea unor condiții de formă sau fond, constituindu-se ca apărări de fond.
Cu privire la contractul de închiriere încheiat între părți, instanța a reținut că, potrivit convenției părților, acestea nu pot denunța unilateral contractul, pentru orice modificare fiind necesară existența unui act adițional semnat de ambele părți. Referitor la evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, instanța a constatat că nu poate fi solicitată evacuarea pârâtei din spațiul închiriat, atâta timp cât contractul de închiriere este în vigoare până la 1.02.2016.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel, în termen legal, reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie pentru următoarele considerente:
Instanța de fond a încălcat principiul dreptului la apărare garantat de art. 24 din Constituție și principiul contradictorialității: astfel, la termenul de judecată din data de 24.10.2007, deși cauza se afla în stadiul procesual al propunerii de probe și proba cu înscrisuri a fost încuviințată, reclamantul a solicitat acordarea unui nou termen pentru a depune și alte înscrisuri doveditoare, instanța rămânând în pronunțare numai pe baza actelor deja existente la dosar.
A doua critica se referă la faptul că instanța a pronunțat o hotărâre cu încălcarea și aplicarea greșită a legii. Sub acest aspect, reclamantul invocă prevederile legale incidente în cazul încetării contractului prin denunțarea unilaterală, contractul fiind încheiat pe durată nedeterminată, în speță erau incidente regulile dreptului comun, conform cărora, dacă nu a fost determinată durata locațiunii, contractul ia sfârșit prin denunțarea unilaterală de către oricare dintre părți, cu condiția respectării termenului de preaviz.
Instanța, în mod eronat, a reținut că durata contractului se întindea până la 1.02.2016, fără a ține seama de înscrisurile depuse la dosar, din care rezulta că modificarea termenului contractual s-a făcut de o persoană care nu era împuternicită să modifice termenul.
Referitor la admisibilitatea acțiunii în evacuare, în condițiile în care contractul de închiriere era încă în vigoare, reclamantul susține că acest contract a încetat potrivit înțelegerii părților la 26.02.2007, când a expirat termenul de preaviz, urmare notificării din 25.01.2007.
Apelantul a mai susținut că începând cu data de 27.04.2007, pârâta nu a mai achitat chiria, așa cum a dovedit cu actele depuse la dosar și pe care prima instanță nu le-a avut în vedere la pronunțarea sentinței.
În cazul în care s-ar considera că acest contract ar mai exista, apelantul susține că el a rămas fără obiect, întrucât organele abilitate de stat au interzis desfășurarea activității comerciale de către intimată.
Nu în ultimul rând, apelantul învederează faptul că este necesară eliberarea spațiului pentru executarea unor lucrări de consolidare a structurii de rezistență a imobilului, lucrări necontestate de intimată.
Reclamantul a solicitat în principal, în baza art. 295 Cod pr.civilă, suplimentarea probatoriilor cu acte, constând cu notificările adresate pârâtei la 25.01.2007 și, respectiv 28.02.2007, memoriu tehnic și centralizatorul devizelor ofertă, pentru lucrările necesar a fi executate la structura de rezistență a imobilului la subsolul ocupat de pârâtă.
Pe fondul litigiului, apelantul a solicitat admiterea apelului, așa cum a fost formulat.
Intimata prezentă în instanță a solicitat repsingerea apelului ca nefondat.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea reține următoarele:
Prima critică este nefondată, întrucât proba cu înscrisuri suplimentare solicitată de reclamant, vizând stadiul imobilului, a fost apreciată corect de instanță ca neconcludentă, în raport de obiectul cererii de chemare în judecată, evacuarea pârâtei.
Cu toate acestea, instanța a amânat pronunțarea pentru a oferi posibilitatea reclamantului să depună la dosar atât concluzii scrise cât și alte înscrisuri doveditoare. Cum reclamantul nu a depus niciun înscris în acest interval de timp, instanța, în mod corect, a respins cererea de repunere pe rol a cauzei, neexistând niciun motiv pentru a dispune această măsură.
În cazul în care reclamantul ar fi depus la dosr alte înscrisuri, pe care instanța le aprecia ca fiind concludente și pertinente cauzei, avea latitudinea de a repune cauza pe rol și a pune în discuția pârâtei aceste noi acte.
Și cea de a doua critică este nefondată. În mod evident, contractul a fost încheiat inițial pe durată nedeterminată, după care, cu ocazia înregistrării lui la Primăria orașului S, avocatul desemnat de părți cu această operațiune a modificat termenul scadent ca fiind 1.02.2016, a semnat și ștampilat modificarea, ceea ce conferă contractului un termen.
De la data efectuării acestei modificări, niciuna din părți nu contestat-o, ceea ce denotă achiesarea lor la termenul contractual.
Cu privire la notificările pe care reclamantul pretinde că le-a comunicat pârâtei, privind încetarea unilaterală a contractului, instanța de fond a reținut în mod corect că acestea nu puteau să conducă la rezilierea contractului, tocmai pentru faptul că în cuprinsul cap.VIII din contract, părțile au stipulat că nu pot denunța unilateral convenția, pentru orice modificare fiind necesară existența unui act adițional semnat de părți.
Instanța constată că este neîntemeiată și susținerea apelantului privind neplata chiriei de către pârâtă, începând cu luna aprilie 2007, întrucât la dosarul de fond se află depusă adresa -P, S (fila 33) din care rezultă că în perioada 20.04.2007-25.08.2007, pârâta a expediat cu mandate poștale chiria contractată, mandatele fiind refuzate și returnate de expeditor.
Nefondată este și susținerea reclamantului privind faptul că ar fi rămas fără obiect contractul de închiriere, întrucât închirierea nu este condiționată în niciun mod de acest aspect, iar nedesfășurarea activității comerciale nu afectează în niciun mod valabilitatea contractului.
Referitor la criticile apelantului legate de necesitatea efectuării unor lucrări de consolidare la subsolul mobilului, este evident că reclamantul nu a făcut nicio dovadă din care să rezulte că a fost împiedicat în vreun fel de pârâtă să procedeze la demararea lucrărilor, iar în cazul în care pârâta s-ar fi opus la efectuarea lucrărilor, reclamantul avea la dispoziție alte mijloace legale de conservare a proprietății sale și nicidecum evacuarea pârâtei.
Față de cele mai sus arătate, instanța constată că cererea reclamantului de suplimentare a probatoriilor nu este fondată și o va respinge ca atare.
Pe fondul apelului, Curtea constată că apelul este nefondat și, în baza art.296 Cod pr.civilă îl va respinge, urmând ca în temeiul art. 274 Cod pr.civilă să oblige apelantul-reclamant să plătească pârâtei-intimate suma de 400 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru acest motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantul, domiciliat în S,-, jud. P împotriva sentinței nr. 1494 din data de 30 octombrie 2007 pronunțate de Tribunalul Prahova în contradictoriu cu pârâta SC de SRL, cu sediul în S,-,. 4,. A,.2,.211, jud.
- // -
Obligă apelantul-reclamant la plata sumei de 400 lei, cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 ianuarie 2008.
Președinte Judecător
G - - - -
Grefier
- -
Operator date cu caracter personal
Număr notificare 3120
Red. / - 4ex./30.01.2008
Dosar fond nr- - Tribunalul Prahova
Jud. fond
Președinte:Giurgiu AfroditaJudecători:Giurgiu Afrodita, Preda Popescu Florentina
