Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 143/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr intern 2005/2008)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 143
Ședința publică de la 17 martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Ruxandra Monica Duță
JUDECĂTOR 2: Mirela Polițeanu
Grefier ---
*************
Pe rol pronunțarea în cauza comercială de față, având ca obiect apelurile formulate de pârâții reclamanți SC SRL B, și de reclamanta pârâtă - împotriva Sentinței comerciale nr.9541 din data de 22.09.2008 pronunțată de Secția a VI-a Comercială a Tribunalului București, în contradictoriu cu intimații chemați în garanție MUNICIPIUL B prin Primarul General, PRIMĂRIA MUNICIPIULUI B prin Primar.
Dezbaterile în apeluri au avut loc în cadrul ședinței publice din 10.03.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera în temeiul art.260 Cod procedură civilă și pentru a da părților posibilitatea să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, 17.03.2009, când decis următoarele:
CURTEA,
Asupra apelului de față, constată:
Prin sentința comercială nr. 9541 din 22.09.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială în dosarul nr- s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta pârâtă - în contradictoriu cu pârâții - reclamanți SC SRL și, s-a dispus evacuarea pârâților-reclamanți din imobilul situat în B,- sector 5, s-a respins cererea privind obligarea pârâților - reclamanți la plata de despăgubiri și s-au respins cererile reconvenționale privind obligarea reclamantei - pârâte de a încheia contracte de închiriere cu pârâții-reclamanți. A fost admisă în parte cererea reconvențională privind plata contravalorii îmbunătățirilor și a fost obligată reclamanta - pârâtă să plătească pârâtei - reclamante suma de 16037,26 lei. S-a respins cererea reconvențională privind instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu. S-a admis excepția lipsei capacității procesuale a Primăriei Municipiului B și s- respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâții-reclamanți în contradictoriu cu acesta. S-a respins cererea de chemare în garanție formulată împotriva Municipiului A fost obligată reclamanta-pârâtă să plătească 2035,49 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel s-a reținut că prin dispoziția nr. 8168/25.05.2007, Primarul General Municipiului Bar estituit reclamantei - pârâtă imobilul situat în B, Sector 5,- ).-), că o parte din imobil era, la data emiterii dispoziției, ocupat de pârâții-reclamanți și că pârâta societate a închiriat spațiul pe perioadă nedeterminată, în anul 1994, de la Primăria Municipiului B (contract nr.230/2004). S-a mai reținut că pârâta societate și-a dat acordul ca pârâtul persoană fizică să plătească o parte din spațiu pentru a locui, că sunt aplicabile dispozițiile articolului 14 din Legea nr.10/2001 și că părțile nu au căzut de acord asupra încheierii unui contract de închiriere cu noul proprietar, respectiv reclamanta.
În continuare s-a reținut că se impune evacuarea pârâților din imobilul în litigiu cu respingerea pretențiilor din cererile reconvenționale privind obligarea reclamantei la încheierea de contracte de închiriere.
S-a apreciat că cererea de despăgubire pentru lipsa de folosință a spațiului este nedovedită, nefiind indicate nici măcar criteriile avute în vedere la evaluarea prejudiciului și că cererea reconvențională privind obligarea reclamantei la plata de despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse de pârâta-reclamantă imobilului în litigiu este întemeiată doar în parte. Sub acest din urmă aspect, tribunalul a reținut care anume lucrări evidențiate în cauză erau în sarcina proprietarului, care dintre ele au condus la sporirea valorii imobilului, folosind proprietarului și cum se impune obligarea acestuia de a plăti contravaloarea lucrărilor pentru a nu se realiza o îmbogățire fără justă cauză. S-a considerat că limitarea dreptului de proprietate al reclamantei-pârâte ar fi vădit disproporțională față de valoarea creanței pentru care se solicită instituirea dreptului de retenție.
În final s-a reținut că îmbunătățirile au fost aduse imobilului în perioada în care era valabil contractul nr. 230/1994, că lucrările nu folosesc însă Municipiului B care figura ca locatar în acea perioadă și că cererea pârâților de chemare în garanție a Municipiului B este neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâți-reclamanți care solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței atacate și pe fond respingerea acțiunii principale și admiterea cererilor reconvenționale.
În motivarea apelului se reiterează aspectul necompetenței funcționale a tribunalului - Secția Comercială de a soluționa prezentul litigiu considerat ca avînd o natură civilă și aspectul inadmisibilității cererii de chemare în judecată pe considerentul că între părți nu au existat niciodată raporturi contractuale pentru a se putea pretinde direct evacuarea în lipsa promovării unei acțiuni în revendicare.
Se mai arată că pârâtul folosește spațiul în litigiu în baza unui titlu, respectiv hotărârea AGA SC din 25.09.1991, că trebuiau respectate în cauză dispozițiile OUG nr.40/1999 și că este nelegală soluția tribunalului d e evacuare a sa din imobil. În continuare se învederează reaua-credință a reclamantei care nu a vrut în fapt să încheie contract de locațiune, că nu rezultă motivele pentru care s-au încuviințat la fond numai o parte din sumele pretinse cu titlu de contravaloare a îmbunătățirilor aduse imobilului de către pârâți și că nu se poate respinge cererea privind instituirea unui drept de retenție în considerarea cuantumului sumei pe care o datorează locatorul locatarului. Se arată că Municipiul B trebuie să răspundă pentru tulburarea folosinței chiriașului și că și Primăria Municipiului B poate sta în judecată chiar dacă s-ar admite că nu are personalitate juridică.
Împotriva aceleiași hotărâri a declarat apel și reclamanta - pârâtă care solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate și pe fond admiterea în totalitate a acțiunii principale și respingerea cererilor reconvenționale.
În motivarea apelului se arată că cererea de obligarea pârâților - reclamanți la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului în litigiu a fost dovedită cu înscrisurile din dosar, că a fost avut în vedere prețul chiriilor pentru spații situate în aceeași zonă și că în mod greșit tribunalul a respins aceste pretenții și a obligat-o în schimb pe apelantă să plătească contravaloarea unor lucrări la imobil în condițiile în care pentru spațiul comercial d e 36,62. și apartamentul din spatele acestui bar, de 86,60. nu au existat încheiate contracte de închiriere cu Municipiul Se arată că pârâții fac referire la un alt imobil situat la alt număr iar nu în- ).:. că pentru imobilul în litigiu aceștia nu au deținut contract de închiriere și că dacă s-ar admite că societatea pârâtă a efectuat lucrări în spațiu, pentru aceste lucrări nu a existat acordul locatorului. Se subliniază că în contractul nr. 230/1994 se face referire la spațiul cu altă destinație decât cea de locuință-cu destinația expresă de alimentație publică și că așa-zisele îmbunătățiri au fost efectuate pentru a transforma bunul închiriat într-un spațiu de locuit.
S-au depus înscrisuri la dosar.
Apelanta reclamantă - pârâtă a formulat și întâmpinare la apelul declarat de pârâții-reclamanți prin care se apără în fapt și în drept împotriva pretențiilor acestora.
Analizând actele și lucrările dosarului în raport de sentința atacată și motivele de apel invocate de părți Curtea reține următoarele:
Sub aspectul invocat al necompetenței funcționale a Secției Comerciale a Tribunalului București care a soluționat pe fond cererile părților, se va avea în vedere natura comercială a litigiului care este atrasă de faptul că pârâta-reclamantă SC SRL este o societate comercială care își desfășoară activitatea comercială tocmai în spațiul din care se solicită evacuarea, motiv pentru care și litigiul intră în incidența dreptului comercial, raportat și la dispozițiile articolului 56 Cod comercial.
Sub aspectul invocat al inadmisibilității acțiunii principale prin care s-a solicitat evacuarea pârâților - reclamanți dintr-un imobil aparținând reclamantei - pârâte cu care primii nu s-au aflat niciodată în raporturi contractuale, se va avea în vedere tocmai faptul revendicării respectivului imobil în baza Legii nr.10/2001, revendicare ce a urmat reguli speciale impuse de actul normativ enunțat.
Noul proprietar (declarat astfel ca efect al revendicării imobilului preluat abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989), este îndreptățit să solicite evacuarea celor care îi ocupă abuziv imobilul tocmai în considerarea dreptului său de proprietate recunoscut și ocrotit de lege.
Potrivit articolului 14 din Legea nr.10/2001, dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărârea judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
Sunt pertinente apărările apelantei reclamantă-pârâte care subliniază că pârâții-reclamanți nu au deținut niciodată un contract valabil de închiriere pentru spațiul situat în- sector 5).-) ce i-a fost restitui în natură conform cu Dispoziția nr. 8168/25.05.2007 emisă de Primarul General al Municipiului
În adresa nr.6925/2002 a SC SA sunt enumerate persoanele chiriașe ale imobilului restituit reclamantei - pârâte și se evidențiază faptul că un apartament cu o suprafață de 86,60. este liber. Pârâții - reclamanți nu se regăsesc printre chiriașii din adresă.
Adresa nr. 429/2007 a SC SA arată că în imobilul de la nr.67 de pe str. - - (restituit reclamantei) figurează în calitate de chiriașă SC SRL conform cu contractul de închiriere nr. 230/3.11.1994 pentru o suprafață de 36,62.
Așadar, analizând contractul de închiriere nr. 230/1994 pentru a observa în care dintre adresele amintite s-a strecurat o greșeală, Curtea constată că respectivul contract de închiriere s-a încheiat între Primăria Municipiului B și SC ALIMENTAȚIE PUBLICĂ SRL pentru un spațiu de 232. situat în-.
Există mai multe inadvertențe cu privire la suprafața închiriată și cu privire la numărul imobilului.
La fila 145 dosar fond,.I, există un istoric al denumirilor pe care le-a purtat B- - - (actual B- - -) și din acest înscris întocmit de reiese că- a purtat mai întâi adresa poștală de- și apoi de- (începând cu anul 1948).
Prin urmare, contractul de închiriere cu nr.230/1994 de care se prevalează în speță SC privește un cu totul alt spațiu inclus într-un imobil situat în-, iar nu lanr. 93.
Din fotografiile din dosar se poate observa că imobilul din B- - - are dimensiuni considerabile iar pârâtul a precizat cu ocazia interogatoriului ce i-a fost luat de către reclamantă (fila 14 dosar fond, vol.II) că spațiile de la nr.93 și nr. 95 din B- - - sunt "legate", că nr. 95 al imobilului a fost retrocedat în anul 1995 (se înțelege că altor persoane) și că el a rămas chiriaș al Primăriei doar la nr.93.
În condițiile expuse, văzând că SC avându-l ca administrator pe pârâtul nu a deținut niciodată un contract de închiriere valabil încheiat cu pentru imobilul situat în-, imobil restituit în natură reclamantei și că la rândul lui pârâtul recunoaște că ocupă o parte din imobil proprietatea reclamantei fără a deține personal un titlu valabil, Curtea apreciază că în mod temeinic și legal s-a dispus de tribunal evacuarea acestora din imobil.
Referitor la contravaloarea lucrărilor efectuate de către pârâți, respectiv de în calitate de administrator al SC - care a transformat o parte din spațiul ocupat abuziv chiar într-o locuință personală (cum rezultă din actele de la dosar)- reține următoarele:
Pârâtul administrator al SC a înțeles să efectueze branșamentul care se impunea pentru ca imobilul pe care îl ocupa, încă de dinainte de anul 1995, să beneficieze de gaze naturale. Din expertiza tehnică efectuată în dosar și din înscrisurile atașate în cauză rezultă că acest branșament s-a efectuat la 10.01.1991 și tot în anul 1991 s-a montat instalația electrică pentru curentul electric, În anul 1990 s-au montat instalații sanitare pentru apă potabilă și canalizare.
Același pârât a recunoscut că după ce nr. 95 al imobilului din B- - - a fost restituit adevăraților proprietari în anul 1995 continuat să se folosească de spațul de la nr.93 al imobilului din B- - - (restituit reclamantei).
Nu pot fi primite pretențiile pârâților - reclamanți de obligarea reclamantei la plata tuturor acestor lucrări, care evident au profitat întregii construcții care figurează la nr.93-95 din B- - -, construcție care cunoaște mai mulți proprietari.
Pentru nedeterminarea sumei cu care reclamanta - pârâtă s-ar îmbogăți urmare a tuturor lucrărilor prezentate și ținând seama că celelalte îmbunătățiri efectuate în regie proprie vizează în faptamenajareaunui spațiu pentru a fi locuit de către pârâtul (în ele fiind incluse:oglinzi baie, pod de baie, jaluzele, montat WC, aplice, hotă, lustre etc) care nu pot fi apreciate ca profitând imobilului în litigiu, Curtea urmează să respingă în întregime pretențiile din cererea reconvențională formulată de SC SRL de obligarea reclamantei la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului. Pentru aceleași considerente se apreciază ca neîntemeiat capătul de cerere reconvențională privind instituirea unui drept de retenție în persoana societății asupra imobilului până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor.
Din cele expuse reiese că sunt neîntemeiate, și pretențiile pârâților - reclamanți de a fi obligată reclamanta pârâtă să încheie cu ei contracte de închiriere, reclamanta neavând a se subroga în locul fostului locator cum cer dispozițiile articolului 14 din Legea nr.10/2001, locatar cu care SC a avut un contract de închiriere cu nr.230/1994 pentru spațiul din-.
În ceea ce privește pretenția reclamantei - pârâtă de a se dispune obligarea pârâților reclamanți la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului ocupat abuziv pentru suprafața de 123,22. Curtea apreciază, întocmai ca și prima instanță că cererea părții este neîntemeiată. Astfel, în calitate de păgubită reclamanta era ținută să dovedească prejudiciul patrimonial care i-a fost cauzat de către pârâți. Înscrisurile depuse la dosar cu oferte de închiriere a unor spații din aceeași zonă nu pot veni în sprijinul pretențiilor reclamantei. Aceasta ar fi trebuit să prezinte ofertele pe care le-a primit în vederea închirierii spațiului ocupat abuziv de pârâții - reclamanți.
În final Curtea apreciază că în mod legal tribunalul s-a pronunțat pe excepția lipsei capacității procesuale a Primăriei Municipiului B, văzând și dispozițiile articolului 41-42 Cod procedură civilă, și faptul că organele locale ale administrației de stat sunt: consiliile locale și primarii - la nivelul localităților, și consiliile județene - la nivel județean.
Pentru toate considerentele expuse, având în vedre și dispozițiile articolelor 1169-1170 Cod civil, articolelor 969 - 970 Cod civil, articolului 46 Cod comercial și dispozițiilor Legii nr. 10/2001, Curtea în temeiul articolului 296 Cod procedură civilă va admite apelul declarat de reclamanta - pârâtă, va schimba în parte hotărârea atacată și pe fond va respinge în întregime cererile reconvenționale formulate de către pârâții - reclamanți.
Va păstra celelalte dispoziții ale sentinței atacate și deci și soluția care se impune de respingere a cererii de chemare în garanție a Municipiului B și va obliga pârâții - reclamanți să plătească reclamantei - pârâte cheltuielile de judecată suportate în prima instanță.
Va respinge ca nefondate apelurile formulate către pârâții - reclamanți.
Va face aplicarea dispozițiilor articolelor 274 - 276 Cod procedură civilă și în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de reclamanta pârâtă -, domiciliată în B,- sector 3, împotriva Sentinței comerciale nr.9541/22.09.2008 pronunțată de Secția a VI-a Comercială a Tribunalului București, în contradictoriu cu apelanții pârâți - reclamanți SC SRL, cu sediul în B,- ).:. sector 5, domiciliat în B,- ).:. sector 5 și intimații chemați în garanție MUNICIPIUL prin PRIMAR și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI prin PRIMAR, ambele cu sediul în B,- B,
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că:
Respinge în întregime cererile reconvențională formulată de pârâta - reclamantă SC SRL, ca neîntemeiată.
Respinge în întregime cererea reconvențională formulată de pârâtul - reclamant, ca neîntemeiată.
Obligă pârâții-reclamanți să plătească reclamantei pârâte 1009 lei cheltuieli de judecată suportate în primă instanță.
celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
Respinge apelurile formulate de pârâții reclamanți ca nefondate.
Obligă apelanții reclamanți-pârâți să plătească apelantei reclamantă-pârâtă suma de 498,15 lei cheltuieli de judecată în apel.
Cu recurs.
Pronunțată în ședința publică de la 17 martie 2009.
Președinte, --- - | Judecător, - - |
Grefier, --- |
Red.Jud.
Tehnored.
7 ex./com.5 ex./
27.03.2009
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător- fond:
Președinte:Ruxandra Monica DuțăJudecători:Ruxandra Monica Duță, Mirela Polițeanu
