Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 148/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA COMERCIALĂ, DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIE CIVILĂ NR. 148/2009
Ședința publică din data de 26 octombrie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Budiu
JUDECĂTOR 2: Augusta Chichișan
GREFIER: - -
S-a luat spre examinare apelul declarat de pârâta - SRL, împotriva sentinței civile nr. 1035 din 18.03.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, în contradictoriu cu intimata -, având ca obiect evacuare și reziliere contract de închiriere.
La apelul nominal făcut în cauză s-a prezentat avocat pentru apelantă, lipsă fiind intimată.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Apelul promovat este timbrat cu taxă judiciară de timbru în sumă de 5 lei și timbru judiciar in valoare de 0,15 lei.
S-a făcut referatul cauzei după care, se arată că, în data de 23 octombrie 2009, s-a depus la dosarul cauzei răspuns la întâmpinare din partea apelantei, prin care solicită admiterea apelului.
Reprezentantul apelantei depune la dosar un set de înscrisuri (19-21) din care rezultă că numitul nu este angajatul societății apelante, ci a societății de pază, iar pentru o eventuală adresă scrisă din care să rezulte cine asigură paza la sediul este îndrumat să se adreseze intimatei sau poliției.
Reprezentantul apelantei arată că nu mai are de invocat excepții prealabile sau de formulat cereri în probațiune și solicită cuvântul pe fond.
Curtea, în urma deliberării, constată că nu mai sunt de invocat excepții prealabile sau de formulat cereri în probațiune, apreciază că prezenta cauză este în stare de judecată, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond.
Reprezentantul apelantei solicită admiterea apelului pentru motivele expuse în scris și susținute în fața instanței. În susținere se arată că, lipsa notificării și a intenției de preluare a spațiului, corespondența purtată cu, precum și emiterea facturilor pe seama pârâtei, au făcut ca apelanta să deducă că va prelungi contractul, fiind în prezența tacitei relocațiuni.
CURTEA
Prin sentința comercială nr.1035 din 18 martie 2009 a Tribunalului Comercial Cluj, pronunțată în dosarul nr-, s-a admis în parte cererea formulată de reclamanta - SA, în contradictoriu cu pârâta - SRL și, în consecință s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în C-N, str. - -, în incinta stației nr. 8 C, compus din spălătorie auto 38,5 mp și vulcanizare auto 38,5 mp.
S-a respins, ca lipsit de obiect, petitul de constatare a rezilierii contractului de închiriere nr. 1023/14 februarie 2003, modificat prin actul adițional nedatat referitor la prelungirea termenului de închiriere de la 1 martie 2004 până la 1 martie 2008.
S-a respins, ca neîntemeiat, petitul de obligare a pârâtei la plata contravalorii chiriei.
S-a luat act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj -N la 17 iunie 2008 sub nr-, reclamanta - SA ( S) a chemat-o în judecată pe pârâta - SRL, solicitând evacuarea pârâtei din imobilul situat în C-N, str. - fn, în incinta stației nr. 8 C, compus din spălătorie auto 38,5 mp și vulcanizare auto 38,5 mp, constatarea rezilierii contractului de închiriere nr. 1023/14 februarie 2003, cu obligarea pârâtei la plata la zi a contravalorii chiriei și a cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, a arătat că între reclamantă, în calitate de locatoare și pârâtă, în calitate de locatară, a intervenit contractul de închiriere nr. 1023/14 februarie 2003 având ca obiect folosința imobilului situat în C-N, str. - fn, în incinta stației nr. 8 C, compus din spălătorie auto 38,5 mp și vulcanizare auto 38,5 mp, predat pârâtei în perfectă stare de funcționare împreună cu instalațiile aferente și mașinile de spălat 895 S, aspecte consemnate în procesul verbal nr. 242/1 aprilie 2003. Perioada inițială de valabilitate a contractului urma să expire la 1 martie 2004, însă ulterior a fost prelungită printr-un act adițional la contractul de închiriere, până la 1 martie 2008.
La expirarea contractului de închiriere, reclamanta a notificat-o pe pârâtă despre faptul că nu intenționa să prelungească acest contract de închiriere și i-a solicitat eliberarea spațiului închiriat, printr-o notificare, însă pârâta a refuzat eliberarea spațiului în cauză și să-l predea reclamantei.
Prin sentința civilă nr. 11149/15 octombrie 2008 pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Cluj -N a admis excepția propriei necompetențe materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Comercial Cluj, reținând faptul că ambele părți au calitatea de comerciant, iar spațiul din care se solicită evacuarea face parte din fondul de comerț al reclamantei și servește desfășurării de activități comerciale, precum și incidența dispozițiilor art. 137, art. 2 pct. 1 lit. a, art. 159 pct. 2.proc.civ. și ale art. 4.com.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Comercial Cluj la 27 octombrie 2008.
Prin întâmpinarea depusă la 9 ianuarie 2009, pârâta a solicitat respingerea cererii formulate de către reclamantă.
Analizând ansamblul materialului probator aflat la dosar, instanța a reținut, în primul rând, faptul că la data de 28 februarie 2008 pârâtei i s-a comunicat notificarea de la 36 din dosarul Tribunalului Comercial Cluj, aspect care rezultă din confirmarea de primire de la 37, care atestă faptul că notificarea a fost primită de către d-l pentru pârâtă, la data de 29 februarie 2008. Prin această notificare, reclamanta a comunicat pârâtei pretențiile sale - evacuarea spațiului, neprelungirea contractului de închiriere, restituirea spațiului și a utilajelor închiriate și plata utilităților la zi -, izvorul lor juridic - contractul de închiriere nr. 1023/14 februarie 2003 -, și termenul de îndeplinire acestor pretenții și de realizare a unei întâlniri dintre părți pentru predare primire, astfel încât, din perspectiva dispozițiilor art. 7201.proc.civ. procedura de convocare la conciliere directă pentru capetele de cerere principale evaluabile în bani apare ca fiind îndeplinită.
În acest context, instanța nu poate avea în vedere susținerile pârâtei referitoare la neprimirea notificării, deoarece acestea sunt contrazise de dovada de predare a notificării de la 37.
Pe fond, instanța a reținut că între reclamantă, în calitate de locatoare și pârâtă, în calitate de locatară, a intervenit contractul de închiriere nr. 1023/14 februarie 2003 (5-8 dosar Judecătoria Cluj ) având ca obiect folosința imobilului situat în C-N, str. - fn, în incinta stației nr. 8 Perioada inițială de valabilitate a contractului urma să expire la 1 martie 2004, însă ulterior a fost prelungită printr-un act adițional la contractul de închiriere, până la 1 martie 2008 (9 dosar Judecătoria Cluj ).
Potrivit art. V lit. c din contractul nr. 1023/14 februarie 2003 (6 dosar Judecătoria Cluj ), acest contract urma să înceteze prin expirarea termenului pentru care a fost încheiat, respectiv la 1 martie 2008.
Înainte de expirarea contractului de închiriere, la 29 februarie 2009 (36-37 dosar Tribunalul Comercial Cluj ), reclamanta a notificat-o pe pârâtă despre faptul că nu intenționa să prelungească acest contract de închiriere și i-a solicitat eliberarea spațiului închiriat. Această denunțare a concediului a împiedicat, conform art. 1438.civ. intervenirea tacitei relocațiuni la momentul încetării contractului nr. 1023/14 februarie 2003, încetare care a avut loc la 1 martie 2008.
În consecință, capătul de cerere având ca obiect constatarea rezilierii contractului de închiriere nr. 1023/14 februarie 2003, modificat prin actul adițional nedatat referitor la prelungirea termenului de închiriere de la 1 martie 2004 până la 1 martie 2008, fost respins, ca lipsit de obiect, deoarece constatarea rezilierii unei convenții presupune existența unei convenții cu privire la care să fi intervenit rezilierea în temeiul unui pact comisoriu de grad IV, ca sancțiune pentru neexecutarea culpabilă de către una dintre părți a obligațiilor asumate.
În ceea ce privește raporturile juridice dintre părți ulterioare datei de 1 martie 2009, instanța a reținut că acestea sunt circumscrise de instituția juridică a locațiunii, însă în alte condiții decât cele cuprinse în contractul nr. 1023/14 februarie 2003. Concret, aceste raporturi juridice au îmbrăcat forma unor contracte de închiriere succesive, consemnate parțial în facturile de la 11-19 din dosarul Tribunalului Comercial Cluj, cu termene de câte o lună calendaristică fiecare, chiria și contravaloarea utilităților fiind stabilite pentru fiecare perioadă de câte o lună calendaristică prin aceleași facturi de la 11-19, prin propunerea de către reclamantă a unei sume globale de plată și acceptarea ei de către pârâtă prin efectuarea plății. Ultimul contract lunar încheiat între părți a fost cel aferent lunii octombrie 2008, pentru perioada ulterioară pârâta rămânând în posesia spațiului în cauză fără a deține bunul imobil respectiv în virtutea vreunui titlu.
În consecință, în condițiile în care pârâta deține în continuare imobilul situat în C-N, str. - fn, în incinta stației nr. 8 C, compus din spălătorie auto 38,5 mp și vulcanizare auto 38,5 mp fără a avea vreun titlu care să îi permită folosirea acestui spațiu care aparține reclamantei, instanța, având în vedere dispozițiile art. 480.civ. care conferă proprietarului unui bun prerogativa de a se folosi de bunul său conform propriei voințe, în limitele legii, a admis în parte cererea formulată de reclamanta - SA în contradictoriu cu pârâta - SRL și, în consecință, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în C-N, str. -, în incinta stației nr. 8 C, compus din spălătorie auto 38,5 mp și vulcanizare auto 38,5 mp.
Dat fiind faptul că reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata chiriei la zi și nu a unor eventuale despăgubiri cauza de lipsa de folosință a spațiului, iar plata unei chirii presupune existența unui contract de locațiune valabil încheiat, aflat în derulare, instanța, în temeiul art. 1169.civ. a respins, ca neîntemeiat, petitul de obligare a pârâtei la plata contravalorii chiriei, având în vedere inexistența la acest moment a unui contract de închiriere valabil încheiat, aflat în derulare între părți.
Împotriva hotărârii a declarat apel pârâta - SRL, solicitând admiterea apelului si schimbarea sentintei atacate.
În motivarea apelului pârâta a arătat că la instanta de fond a sustinut ca firma - SRL nu a primit aceasta notificarea prin care a fost denunțat contractul de închiriere încheiat în anul 2003. Reclamanta, pentru a dovedi afirmația conform căreia firma a fost notificata la data de 25.02.2008, a depus un set de acte. Printre ele se afla si confirmarea de primire a acestei notificari. Dar, conform actelor depuse de reclamanta, confirmarea de primire este semnata de pentru parata. Ori, numitul nu are nici o legatura cu - SRL el fiind angajat al unei firme de paza pentru - SA.
Acest fapt este intarit si de neindeplinirea de catre reclamanta a propriei proceduri de predare preluare a spatiului. Din notificare rezulta ca un reprezentant al se va prezenta pentru preluarea spatiului, a echipamentelor si documentatilor. Reclamanta nu a depus nici un inscris din care sa rezulte initierea acestei proceduri de preluare a spatiului.
Mai mult, la data de 03.10.2008, la 7 luni dupa data expirarii perioadei de valabilitate a contractului de inchiriere, pârâtei i se raspunde, din partea persoanelor responsabile de contract din partea, nu doar ca nu i s-a cerut eliberarea spatiului, dar se ia act de intentiile sale fata de urmand sa mai continue discutiile incepute.
Totodata, dupa asa zisa notificare, a emis pe seama firmei facturi referitoare la c/valoarea chiriei si a utilitatilor, facturi care au fost platite integral. Nici o factura comunicata paratei nu continea o notificare, o somatie sau un act din care sa rezulte incetarea colaborarii.
Toate aceste aspecte invocate dupa data expirarii contractului, lipsa notificarii si a intentiei de preluare a spatiului, corespondenta purtata cu, emiterea facturilor pe seama firmei au convins-o pe pârâtă ca va prelungi contractul, fiind in prezenta tacitei relocatiuni.
relocatiune - daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa poate fi anuntata numai prin manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului. In speta supusa judecatii, din toate actele si faptele reclamantei rezulta contrariul, respectiv prelungirea contractului de inchiriere.
Analizând apelul declarat de către pârâta - ""SRL, Curtea reține următoarele:
În fapt, între cele două părți s-au derulat raporturi contractuale rezultând din închirierea unui spațiu comercial situat în CNs tr.-, în incinta stației nr.8 C, aparținând reclamantei -""SA ( S).
Acest contract a fost încheiat, inițial până la data de 1.03.2004, însă prin actul adițional el a fost prelungit, până la 1.03.2008.
Reclamanta a arătat în susținerea cererii că, la expirarea acestui termen, a notificat-o pe pârâtă despre faptul că nu intenționează să prelungească termenul stabilit, solicitând printr-o notificare și eliberarea spațiului închiriat.
Prima instanță a dat eficiență prevederilor art.969 civ. și a admis în parte cererea formulată, dispunând evacuarea pârâtei din imobilul în litigiu.
Au fost respinse petitele privind constatarea rezilierii contractului de închiriere nr.1023/2003, modificat prin actul adițional la care s-a făcut referire anterior și cel privind obligarea pârâtei la plata contravalorii chiriei.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta, solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acțiunii, relevându-se, în esență, că notificarea privind încetarea raporturilor de locațiune nu își poate produce efectele vizate de către reclamantă, în condițiile în care nu s-a dovedit că aceasta ar fi intrat efectiv în posesia pârâtei.
De asemenea, se invocă o așa zisă tacită relocațiune a contractului, în condițiile în care au fost emise facturi pentru plata chiriei și ulterior expirării termenului stabilit prin actul adițional, iar prin corespondența purtată cu reclamanta, aceasta nu și-a manifestat ferm intenția în sensul notificării concediului, neprezentându-se nici la termenul stabilit în vederea predării imobilului.
Curtea apreciază că aceste critici nu pot fi reținute, întrucât prima instanță a interpretat în mod corect probațiunea administrată de către părți și i-a dat valențele juridice corespunzătoare.
Astfel, modul de derulare al raporturilor dintre părți a fost scindat ca derulându-se în temeiul contractului de închiriere nr.1023/14.02.2003 și a actului adițional aferent, până la data de 1.03.2008, ulterior apreciindu-se că a existat un contract comercial d e închiriere în formă simplificată, consemnat parțial în facturile de la filele 11-19 din dosarul de fond.
In concret, aceste raporturi au fost calificate ca fiind derulate în temeiul unor contracte de închiriere succesive, cu termene de câte o lună calendaristică fiecare, chiria și contravaloarea utilităților fiind stabilite pentru aceeași perioadă prin propunerea de către reclamantă a unei sume globale de plată și acceptarea ei de către pârâtă, prin efectuarea plății.
De asemenea, în mod corect s-a constatat că ultimul contract lunar încheiat între părți a fost cel aferent lunii octombrie 2008, pentru perioada ulterioară pârâta rămânând în posesia spațiului fără a poseda un titlu, astfel încât a fost considerat ca întemeiat petitul având ca obiect evacuarea ei din imobilul în litigiu.
Curtea apreciază că aceste considerații sunt corecte, raportat la prev.art.46 com. stabilindu-se că raporturile contractuale s-au derulat și ulterior datei de 1 martie 2008, respectiv ulterior notificării concediului, însă într-o formă simplificată, dedusă din emiterea și plata facturilor pentru contravaloarea chiriei și a utilităților până în luna octombrie 2008, inclusiv.
Așa fiind, susținerile din apel legate de neregularitățile procedurale intervenite în ceea ce privește expedierea notificării emise la data de 25.02.2008, nu au nici o relevanță in cază.
Aceste considerații sunt valabile și în ceea ce privește neprezentarea reclamantei în vederea preluării spațiului, la data stabilită prin aceeași notificare, precum și adresa SA cu nr.7498 din 3.10.2008, în condițiile în care toate acestea circumstanțe au intervenit ulterior expirării termenului stabilit prin contractul nr.1023/2003, astfel cum a fost prelungit.
Cu alte cuvinte, în cauză a fost aplicat în mod corect principiul libertății contractuale în materie comercială și a libertății probelor în dovedirea drepturilor subiective izvorâte din contractul comercial, constatându-se existența unor raporturi contractuale, în formă simplificată, până în cursul lunii octombrie 2008.
Ulterior acestui moment însă, pârâta nu este îndreptățită să dețină posesia imobilului, neavând nici un titlu în acest sens, astfel încât în mod corect s-a dispus evacuarea sa la cererea reclamantei, în conformitate cu prevederile art.969 și 480 civ.
Curtea apreciază că nici nu era necesară notificarea pârâtei în sensul eliberării spațiului, anterior introducerii cererii de chemare în judecată, întrucât chiar promovarea prezentei cereri este o manifestare de voință fără echivoc în sensul în care reclamanta dorește să reintre în posesia imobilului, chestiunea putând avea eventual relevanță doar în privința modului de soluționare al petitului având ca obiect acordarea cheltuielilor de judecată, din perspectiva prev.art.275 pr.civ.
De altfel, în doctrină a fost avansată și ideea conform căreia, în materie comercială, debitorul se află de drept în întârziere chiar în situația în care obligația sa nu este legată de plata unei anumite sume de bani, acesta fiind un argument în plus în sensul temeiniciei petitului privind evacuarea pârâtei.
În concluzie, atâta vreme cât pârâta nu a fost în măsură să facă dovada existenței unui titlu care să o îndreptățească să dețină posesia imobilului, care aparține reclamantei, toate apărările din apel sunt lipsite de relevanță, astfel încât calea de atac declarată va fi respinsă, în conformitate cu prev.art.296 pr.civ. sentința pronunțată fiind păstrată în totalitate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge apelul declarat de pârâta - SRL împotriva sentinței civile nr.1035 din 18.03.2009, pronunțată în dosarul nr- al Tribunalului Comercial Cluj, pe care o menține în întregime.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din 26.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
- - - - - -
RED.MB/MB
18.11.09/5 ex.
jud.fond:
Președinte:Mirela BudiuJudecători:Mirela Budiu, Augusta Chichișan
