Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 226/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA Nr. 226
Ședința publică de la 10 2008
PREȘEDINTE: Doina Lupea
JUDECĂTOR 2: Carmen Mladen
Grefier: -
Pe rol, judecarea apelului declarat de apelanta pârâtă SC SRL C, împotriva sentinței nr.307/19.03.2008 pronunțată de Tribunalul Dolj, Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă MEȘTEȘUGĂREASCĂ OLTENIA C, având ca obiect evacuare și pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, a răspuns apelanta pârâtă prin avocat și intimata reclamantă prin avocat substituent.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care, constatându-se apelul în stare de judecată, s-a acordat cuvântul părților:
Avocat, pentru apelanta pârâtă, a solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței apelate și respingerea cererii de evacuare, ca neîntemeiată, fără cheltuieli de judecată.
Apărătorul apelantei pârâte a susținut că un prim motiv de nelegalitate îl constituie faptul că instanța de fond a dispus evacuarea pârâtei fără a se pronunța asupra rezilierii contractului de închiriere.
A arătat că a solicitat compensarea chiriei restante cu valoarea îmbunătățirilor aduse de pârâtă la spațiul proprietatea reclamantei și obligarea acesteia la plata diferenței, deoarece îmbunătățirile efectuate de pârâtă depășesc valoarea chiriei restante, în acest sens existând și un proces verbal de conciliere aflat la fila 13-dosar fond, însă părțile nu s-au înțeles, în consecință pârâta neplătind chiria.
La interpelarea instanței cu privire la cererea reconvențională, a învederat că s-ar impune desființarea și trimiterea spre rejudecare.
Avocat substituent, pentru intimata reclamantă, a solicitat respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a sentinței apelate, cu cheltuieli de judecată.
În ceea ce privește procedura de citare a pârâtei cu mențiunea achitării taxei de timbru pentru cererea reconvențională, a învederat că pârâta a fost legal citată.
CURTEA
Asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin sentința nr. 307/19 martie 2008 pronunțată în dosarul nr-, Tribunalul Dolj - Secția Comercială a admis în parte acțiunea reclamantei Meșteșugărească OLTENIA C, a dispus evacuarea societății pârâte SC SRL din imobilul situat în C,-, jud. D, în suprafață de 2552, ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 294/10.02.2005 și a obligat pârâta să-i plătească reclamantei suma totală de 23.165,79 lei din care 20.356,37 lei reprezentând chirie restantă și 2809,42 lei cu titlu de utilități datorate până în luna decembrie 2006 inclusiv.
A respins petitul privind obligarea pârâtei la plata chiriei datorată după data de 31 decembrie 2006, a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC SRL și a obligat pe pârâta SC SRL la plat sumei de 1.384 lei reprezentând cheltuieli de judecată către reclamantă.
Pentru a se pronunța astfel instanța de fond a avut în vedere că între reclamantă, în calitate de locator, și pârâtă, în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. 294 din 10.02.2005 în baza căruia reclamanta i-a închiriat pârâtei imobilul situat în C- în suprafață de 255. pentru desfășurarea unei activități comerciale pe o durată de trei ani începând cu 01.01.2005 și până la 01.01.2008. Conform actului adițional la acest contract părțile au modificat doar durata de închiriere până la data de 01.01.2010, menținând celelalte clauze contractuale din contractul de închiriere.
Cuantumul chiriei și modalitatea de plată au fost prevăzute de părți la art. 3, art.4 și art.5 din contractul de închiriere nr. 294/2005.
S-a constatat că părțile au prevăzut expres în contractul de închiriere la art. 28 un pact comisoriu de ultim grad (IV) potrivit căruia contractul se desființează de drept fără somație și fără punere în întârziere dacă în termen de 15 zile de la data scadenței plății chiriei, chiriașul nu efectuează în mod valabil plata integrală.
S-a mai avut în vedere că în conformitate cu situația facturilor restante coroborate cu recunoașterile pârâtei, din întâmpinare, aceasta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei și prin urmare așa cum s-a prevăzut expres în contract de părți, rezilierea contractului de închiriere a operat de drept iar în această situație pârâta ocupă fără nici un drept spațiul proprietatea reclamantei situat în C,- în suprafață de 255
Față de faptul că pârâta ocupă fără un titlu locativ spațiul proprietatea reclamantei iar prin ocuparea abuzivă a imobilului în suprafață de 255.p, reclamanta este lipsită de c/val. folosinței acestuia constând în chiria pe care ar încasa-o dacă ar încheia contracte de închiriere pentru acest spațiu,cauzându-i-se un prejudiciu. De asemenea, s-a mai reținut că prin întâmpinare pârâta a arătat că este de acord cu pretențiile bănești ale reclamantei în sumă totală de 23.165,79 lei (compusă din care 20356,37 lei reprezentând chirie și 2.809,42 lei cu titlu de utilități) calculate până în luna decembrie 2006 conform situației de la fila 24 dosar, încât s-a apreciat ca fiind întemeiat petitul privind obligarea pârâtei la plata acestei sume.
In ceea ce privește ultimul petit al cererii reclamantei, astfel cum a fost precizată, privind obligarea pârâtei la plata sumelor reprezentând c/val chiriei lunare după luna decembrie 2006 și până la rămânerea definitivă a hotărârii sau până la eliberarea spațiului de către pârâtă, având în vedere că reclamanta nu a determinat câtimea sumei respective, cu toate că instanța de fond ia pus în vedere acest lucru, pentru a se achita taxa de timbru judiciar aferentă acestui petit, îndeplinindu-și obligația de a satisface cerințele taxei de timbru și timbru judiciar doar pentru suma de 23.165,79 lei, acest capăt de cerere a fost respins ca neîntemeiat.
Cu privire la cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamant s-a constatat că obligația legală privind satisfacerea taxei de timbru judiciar prevăzută de Legea nr. 146/1997, nu a fost îndeplinită de către pârâta reclamantă, deși i s-a pus în vedere apărătorului acesteia la termenul de judecată din 30.01.2008 să achite la valoarea pretențiilor taxa de timbru și timbru judiciar iar pentru termenul de judecată din 19.03.2008 a fost citată cu această mențiune (fila 25 dosar), astfel încât s-a anulat ca netimbrată cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat apel pârâta SC SRL C, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin motivele de apel apelanta pârâtă a reinterat apărările făcute la fond și a arătat că, în conformitate cu art.1429 civ. locatorul trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele stipulate, iar în caz de neexecutare poate cere executarea silită a contractului sau rezilierea acestuia, astfel încât este inadmisibilă cererea în evacuarea locatarului în condițiile în care contractul nu a fost reziliat.
S-a mai arătat că în ceea ce privește obligarea societății la plata sumei de 25.070,98 lei cu titlu de chirie restantă, solicită compensarea acesteia cu valoarea îmbunătățirilor aduse de societate la spațiul proprietatea reclamantei și obligarea acesteia la plata diferenței deoarece îmbunătățirile efectuate depășesc ca valoare chiria restantă, din facturile atașate la dosarul cauzei rezultă că valoarea acestora este de 29.070 lei. Între părți a existat o înțelegere verbală în acest sens și că există un început de dovadă scrisă în acest sens, însă instanța de fond nu a luat în considerare acest lucru, astfel încât, în speță creditorul restituirii lucrului are obligația de a despăgubi pe retentor pentru toate cheltuielile necesare și utile făcute cu conservarea acestuia.
La data de 10 iunie 2008 intimata reclamantă MEȘTEȘUGĂREASCĂ OLTENIA C a formulat și depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului și menținerea sentinței atacate ca fiind temeinică și legală.
Intimata reclamantă a precizat, că prin adresa nr.68/16.01.2007 i-a notificat pârâtei rezilierea contractului de închiriere nr.294/10.02.2005 pentru neachitarea c/v chiriei și a utilităților aferente. Contractul a fost reziliat de drept conform pactului comisoriu de la art.28. S-a mai arătat că instanța de fond a interpretat corect dispozițiile art. 19 și 34 din contract și deci pretențiile apelantei sunt nefondate.
Cu privire la al doilea motiv de apel, privind compensarea cheltuielilor titlu de chirie restantă cu valoarea îmbunătățirilor aduse de societate la spațiul proprietatea reclamantei, consideră că acestea nu pot fi solicitate în calea de atac a apelului, cu atât mai mult cu cât cererea reconvențională a fost anulată ca netimbrată.
Examinând actele si lucrările dosarului prin prisma motivelor de apel și a hotărârii apelate, Curtea reține următoarele:
Prin acțiunea introductivă reclamanta MEȘTEȘUGĂREASCĂ OLTENIA Cas olicitat evacuarea pârâtei SC SRL C din imobilul situat în C,-, jud. D, în suprafață de 2552, ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 294/10.02.2005. Totodată s-a cerut obligarea pârâtei la plata c/v chiriei restante și a utilităților datorate.
Prin cererea reconvențională SC SRL Cas olicitat compensarea sumei de 25.070,98 lei pe care o datorează, cu titlu de chirie restantă reclamantei, cu valoarea îmbunătățirilor aduse la spațiul închiriat. Totodată s-a cerut obligarea reclamantei pârâte la plata diferenței rezultate după efectuarea compensației deoarece depășesc valoarea chiriei datorate. Până la achitarea diferenței pretinse s-a cerut a se institui un drept de retenție asupra spațiului.
Așa cum corect a reținut și instanța de fond pentru judecarea pe fond a cererii reconvenționale pârâta reclamantă trebuia să îndeplinească obligația legală privind satisfacerea taxei de timbru judiciar prevăzută de Legea nr. 146/1997.
Observând încheierea de ședință din 30.01.2008 (fila nr. 22 dos. fond) se constată că pârâtei reclamante i s-a pus în vedere prin apărătorul acesteia să achite suma de 1635 lei taxă judiciară de timbru și 3 lei timbru judiciar pentru petitul privind pretențiile și de 8 lei taxă judiciară de timbru și 0,3 lei timbru judiciar pentru capătul de cerere privind dreptul de retenție.
Se mai reține că pentru termenul din 19 martie 2008 pârâta reclamantă SC SRL Caf ost citată cu mențiunile de mai sus referitoare la îndeplinirea obligațiilor referitoare la timbraj, așa cum rezultă de pe dovada procedurii de citare aflata la fila 25 dosar fond.
În apel pârâta reclamantă SC SRL C nu a făcut dovada achitării la fond a taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar, încât instanța de fond a aplicat corect dispozițiile art.11 din Legea nr.146/1997, fiind incidentă sancțiunea anulării cererii conform dispozițiilor art.20 alin.3 din Legea nr.146/1997, cu modificările și completările ulterioare. Totodată s-a făcut aplicarea corectă și a prevederilor art.3 din OG 32/1995, modificată prin Legea nr.123/1997 sancțiunea fiind aceea a anulării cererii conform dispozițiilor art. 9 din OG 32/1995, modificată prin Legea nr.123/1997.
De altfel, în apel nu se invocă critici referitoare la aplicarea dispozițiilor referitoare la timbraj ci, se reinterează capetele de cerere din reconvențională ca și cum ar fi fost soluționată pe fond.
Or, față de cele reținute deja Curtea nu va analiza decât motivele de apel ce privesc nelegalitatea și netemeinicia hotărârii în raport de cererea introductivă formulată de reclamantă.
Cum corect a reținut și Tribunalul între reclamantă, în calitate de locator, și pârâtă, în calitate de locatar s-a încheiat contractul de închiriere nr. 294 din 10.02.2005 în baza căruia reclamanta i-a închiriat pârâtei imobilul situat în C- în suprafață de 255. pentru desfășurarea unei activități comerciale pe o durată de trei ani începând cu 01.01.2005 și până la 01.01.2008. Conform actului adițional la acest contract părțile au modificat doar durata de închiriere până la data de 01.01.2010, menținând celelalte clauze contractuale din contractul de închiriere.
Cuantumul chiriei și modalitatea de plată au fost prevăzute de părți la art. 3, art.4 și art.5 din contractul de închiriere nr. 294/2005.
La art. 28 din contractul de închiriere a fost stipulat un pact comisoriu de ultim grad (IV) potrivit căruia contractul se desființează de drept fără somație și fără punere în întârziere dacă în termen de 15 zile de la data scadenței plății chiriei, chiriașul nu efectuează în mod valabil plata integrală.
O asemenea stipulație are drept efect desființarea necondiționată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. Singurul a aprecia dacă este cazul să se aplice rezilierea este creditorul iar prin adresa nr.68/16.01.2007 reclamanta i-a notificat pârâtei rezilierea contractului de închiriere nr.294/10.02.2005 pentru neachitarea c/v chiriei și a utilităților aferente.
Contractul fiind reziliat de drept conform pactului comisoriu de la art.28, în cauză nu mai era necesară formularea unei acțiuni în reziliere, cum greșit se pretinde de apelanta pârâtă.
De altfel, instanța de fond a interpretat corect și dispozițiile art. 19 și 34 din contract atunci când a obligat pârâta către la plata sumei totale de 23.165,79 lei, din care 20.356,37 lei reprezentând chirie restantă și 2809,42 lei cu titlu de utilități datorate până în luna decembrie 2006 inclusiv.
La stabilirea sumei s-a avut în vedere și apărarea pârâtei făcută prin întâmpinare și prin care aceasta a arătat că este de acord cu pretențiile bănești ale reclamantei în sumă totală de 23.165,79 lei (compusă din care 20356,37 lei reprezentând chirie și 2.809,42 lei cu titlu de utilități) calculate până în luna decembrie 2006 conform situației de la fila 24 dosar fond.
În raport de cele reținute se constată că pârâta SC SRL C ocupă fără un titlu locativ spațiul proprietatea reclamantei încât corect instanța de fond a dispus evacuarea societății pârâte din imobilul situat în C,-, jud. D, în suprafață de 2552.
Față de cele reținute, Curtea constată că nici una din criticile apelantei nu poate fi primită și în temeiul art.296 proc.civ. apelul urmează să fie respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta pârâtă SC SRL C, cu sediul în C, str. - - nr.6, -.18, județul D împotriva sentinței nr.307/19.03.2008 pronunțată de Tribunalul Dolj, Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă MEȘTEȘUGĂREASCĂ OLTENIA C, cu sediul în C,-, județul D, având ca obiect evacuare și pretenții.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 10 2008.
Președinte, | Judecător, |
Grefier, |
12 2008
jud.fond.
red.jud./
4 ex./
Președinte:Doina LupeaJudecători:Doina Lupea, Carmen Mladen
