Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 252/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 252
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE - 2008
COMPLETUL DIN:
PREȘEDINTE: Nicoleta Țăndăreanu
JUDECĂTOR 2: Ecaterina Moleanu
GREFIER - -
Pe rol, judecarea apelului declarat de apelantul reclamant, împotriva sentinței nr. 151 din 5 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă SC COM SRL C, având ca obiect constatare reziliere de drept contract închiriere și evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelantul reclamant, prin avocat și intimata pârâtă SC COM SRL C, prin avocat.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care;
Avocat pentru apelantul reclamant declară că înțelege să formuleze oral răspunsul la întâmpinarea intimatei pârâte. Învederează că temeiul de drept al acțiunii este, potrivit art.20 din contractul părților, pactul comisoriu expres. Solicită să se constate că a operat rezilierea de drept a contractului ca urmare a neplății a 2 rate consecutive și a neplății chiriei la termenele prevăzute, astfel că solicită proba cu expertiza contabilă, care să stabilească chiria restantă, respectiv pentru perioada mai - octombrie 2007 și ianuarie - februarie 2008.
Avocat pentru intimata pârâtă SC COM SRL C solicită respingerea probei cu expertiza contabilă, întrucât obiectul acțiunii este reziliere contract, la dosarul de fond al cauzei fiind depuse acte doveditoare privind plata chiriei.
Curtea, respinge cererea privind efectuarea unei expertize contabile, urmând a stabili dacă sunt sau nu îndeplinite condițiile rezilierii pe baza înscrisurilor depuse. Constatând că nu s-au formulat alte cereri, acordă cuvântul părților prezente asupra apelului.
Avocat solicită în principal admiterea apelului și respingerea acțiunii iar în subsidiar, casarea și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond. Învederează că plățile nu s-au făcut la termenele scadente, încât sunt îndeplinite condițiile pentru a opera clauza penală. Solicită cheltuieli de judecată.
Avocat solicită respingerea apelului. Învederează că s-a făcut dovada plății chiriei, la dosar existând acte doveditoare în acest sens și, în consecință, nu sunt îndeplinite condițiile necesare rezilierii de drept a contractului.
CURTEA
Asupra apelului de față constată următoarele:
Prin sentința nr. 151 din 5 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, s-a luat act că reclamantul a renunțat la judecata capătului de cerere având ca obiect pretenții - chirie și penalități de întârziere și s-a respins acțiunea sub aspectul capetelor de cerere privind constatarea rezilierii contractului de închiriere și evacuare, ca nefondată. A fost obligat reclamantul la cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.
Instanța de fond a reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere pentru un spațiu comercial, pe o perioadă de 3 ani, durata fiind prelungită cu încă 3 ani prin actul adițional încheiat la 14.05.2007, că pârâta a făcut dovada, cu înscrisurile depuse la dosar, că a achitat chiria pe perioada mai-octombrie 2007 însă reclamantul a considerat că aceste plăți reprezintă penalități de întârziere și nu chirie. A apreciat astfel că nu sunt îndeplinite condițiile contractuale pentru a opera rezilierea de drept.
Împotriva sentinței a formulat apel reclamantul, criticând-o ca netemeinică și nelegală.
Recurentul invocă faptul că au fost îndeplinite cerințele art.7201cod procedură civilă și că instanța de fond și-a întemeiat soluția pe aprecierea eronată a probelor administrate în cauză. Arată că pârâta nu și-a respectat obligațiile asumate prin art.6 din contract în care se precizează că scadența chiriei este în prima zi lucrătoare din lună, pentru luna în curs. Că din luna mai 2007 pârâta nu a mai achitat chiria la timp ajungând să depășească două rate consecutive și că este astfel incidentă clauza penală înscrisă în art.20 din contract. Mai arată că prin neachitarea la scadență a chiriei de către pârâtă a fost în imposibilitate de a-și achita ratele la bancă încât pentru întârziere a plătit penalități și că acest fapt l-a determinat să pretindă pârâtei penalitatea contractuală pentru întârziere, reținând din sumele plătite cu titlu de chirie penalitățile pentru lunile anterioare. Astfel, chiria apărea ca neachitată parțial sau integral conforma mențiunilor de pe mandatele poștale. Pe de altă parte, chiria nu a fost achitată conform contractului, în numerar, direct proprietarului, sub semnătură.
În ce privește încheierea aceluiași contract în două variante, solicită interogarea pârâtei deoarece aceasta a solicitat acest lucru.
Apelantul reclamant mai susține că actul adițional de prelungire a contractului de închiriere nu a fost încheiat la 14 mai 2007deoarece la acea dată erau în conflict întrucât la 15.05.2007 pârâta i-a achitat, în loc de 2500 RON numai 2000 Ron, intenționând să considere această plată drept penalități pentru întârzierile din lunile anterioare iar nu chiria lunii mai.
Apelantul mai invocă și faptul că pârâta provoacă distrugeri spațiului, că nu a participat la efectuarea lucrărilor de reamenajare.
Concluzionând asupra neîndeplinirii obligației de plată a chiriei, reclamantul susține că pentru luna iulie 2007 chiria a fost plătită la 28 august 2007 încât s-a depășit termenul de plată la două rate consecutive. De asemenea, pentru lunile -decembrie 2007 și ianuarie 2008 chiria s-a achitat cu întârziere iar pentru lunile februarie și martie 2008 nu s-a achitat chiria nici măcar parțial. Astfel, sunt îndeplinite condițiile operării clauzei penale.
La data de 2 mai 2008 apelantul reclamant face o dezvoltare a motivelor de apel, subliniind că neplata la scadență reprezintă o neexecutare a obligației de plată a chiriei și că, întrucât nu s-a achitat chiria la scadență două luni consecutive, operează clauza penală.
S-a administrat proba cu înscrisuri
Intimata a depus întâmpinare solicitând respingerea apelului ca nefondat.
Susține că nu este relevantă critica privind nerespectarea prevederilor art. 7201cod procedură civilă deoarece prima instanță a soluționat acțiunea pe fond.
În ce privește fondul cauzei, intimata susține că instanța nu se putea pronunța decât asupra obiectului acțiunii astfel cum a fost formulat, enumerând pentru fiecare lună, începând cu luna mai 2007 și până în luna mai 2008, înscrisurile cu care face dovada plății chiriei, neexistând două luni consecutive neplătite. Mai arată că întârzierea la plata chiriei pe luna mai 2007 fost determinată de împrejurarea că s-au făcut modernizări la spațiul respectiv, pentru care reclamantul și-a dat acordul.
In susținerea apărărilor sale depune o serie de confirmări de primire a sumelor transmise cu titlu de chirie.
Apelul este nefondat pentru cele ce se vor arăta în continuare:
Referitor la primul motiv de critică invocat de apelant, Curtea reține că acesta nu prezintă relevanță în cauză deoarece acțiunea nu a fost respinsă pe excepția întemeiată pe art.7201cod procedură civil, ci pe fond.
Prin acțiune reclamantul a solicitat să se constate reziliat de drept contractul de închiriere ca urmare a operării clauzei penale înscrise în art.20 din contract. Potrivit voinței părților înscrisă în clauza penală, rezilierea de drept operează din inițiativa proprietarului, fără îndeplinirea vreunei alte formalități și fără a apela la instanțele de judecată, în caz de neachitare a două rate consecutive și în cazul refuzului chiriașului de a încheia un nou contract la expirarea termenului. De altfel, cea de-a doua variantă este absurdă întrucât la expirarea termenului, contractul încetează și deci nu mai poate opera rezilierea, singura cauză de reziliere de drept fiind neplata a două rate consecutive. În cauză, nu s-a demonstrat neplata a două rate de chirie consecutive ci doar întârzieri la plata chiriei, aceasta achitându-se cu întârzieri de câteva zile până la câteva săptămâni. De altfel, pe parcursul procesului reclamantul nu a fost consecvent în a indica lunile pentru care nu s-a plătit chiria.
Curtea apreciată că numai neplata chiriei pe două luni consecutive face să opereze clauza penală iar contractul să se rezilieze de drept la inițiativa proprietarului, plata cu întârziere făcând să devină incidentă doar clauza de penalitate prevăzută de părți la art. 8 din contract. Voința părților exprimată la încheierea contractului se impune în raporturile dintre ele cu putere de lege, conform art.969 cod civil. Curtea apreciază că nu se poate reține că sumele plătite trebuiau imputate mai întâi asupra penalităților de întârziere curse de la scadență deoarece reclamantul nu a notificat acest lucru chiriașului. Astfel, acesta nu putea să plătească de bună voie penalități câtă vreme ele nu erau pretinse de proprietar. Se reține că anterior introducerii acțiunii, reclamantul nu a făcut nici o notificare sau adresă pârâtei în care să menționeze că pretinde penalități și că în lunile următoare va imputa sumele primite mai întâi asupra penalităților și mai apoi asupra chiriei. Doar pe confirmarea de primire aferentă lunii august s-a menționat că banii primiți reprezintă penalități fără să arate în concret pentru ce anume perioadă. Abia după introducerea acțiunii, la 24 10.2007, reclamantul a înaintat pârâtei o propunere de conciliere în care a menționat pretențiile sale ce reprezintă penalități pentru plata cu întârziere a chiriei.
Ca urmare, instanța de fond s-a pronunțat asupra obiectului acțiunii astfel cum a fost formulat, apreciind corect că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera clauza penală de reziliere de drept a contractului.
Apărarea potrivit căreia chiria nu a fost achitată conform contractului, în numerar, direct proprietarului sub semnătură, nu prezintă nici o relevanță în aprecierea operării clauzei, câtă vreme s-a dovedit că reclamantul a primit sumele datorate. De asemenea, nu are relevanță în cauză încheierea a două contracte paralele câtă vreme chiria plătită a fost cea care rezulta din voința reală a părților. Reclamantul nu a produs nici o dovadă că actul adițional nu a fost încheiat la 14 mai 2007 sau că pârâta provoacă distrugeri spațiului ori că nu a fost de acord cu reamenajarea. De altfel, toate aceste aspecte ar fi constituit motiv de reziliere judecătorească a contractului care însă nu face obiectul cauzei de față.
Curtea mai reține că intimata pârâtă a făcut dovada cu înscrisurile depuse la fond și în apel că a achitat chiria pe lunile mai 2007 - mai 2008, întârzierea la plată urmând a fi sancționată conform clauzei înscrise la art.8 din contract într-o acțiune promovată de reclamant sau potrivit înțelegerii părților, reclamantul renunțând în prezentul proces la capătul de cerere privind pretențiile.
Față de considerentele expuse, curtea apreciază că instanța de fond a pronunțat o soluție temeinică și legală, întemeiată pe aprecierea corectă a probelor administrate în cauză încât apelul va fi respins ca nefondat.
În temeiul art.274 cod procedură civilă,va fi obligat apelantul reclamant la cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat către intimata pârâtă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelantul reclamant domiciliat în C, B-dul - -, -3,.1,.3, jud. D, împotriva sentinței nr. 151 din 5 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă SC COM SRL C cu sediul în C, str. -, -.4, jud.
Obligă apelantul reclamant la 1000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat, către intimata pârâtă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 30 2008.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
red.jud. /24.10.2008
jud.fond.A / Tribunalul Dolj
01 Octombrie 2008
Președinte:Nicoleta ȚăndăreanuJudecători:Nicoleta Țăndăreanu, Ecaterina Moleanu
