Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 269/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (Număr în format vechi 800/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 269
Ședința publică de la 28 Mai 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Eugenia Voicheci
JUDECĂTOR 2: Magdalena Iordache
Grefier - -
*********************
Pe rol pronunțarea asupra apelului formulat de apelantele reclamante - SRL și - SRL împotriva sentinței comerciale nr.2021/05.02.2009, pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă - COM SRL.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică de la 21 mai 2009, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie, când, având nevoie de timp pentru a delibera si pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, Curtea a amânat pronunțarea pentru data de astăzi, 28 mai 2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Asupra apelului comercial d e față.
Prin cererea înregistrată la numărul -, reclamantele - SRL cu sediul social în B și - SRL, cu sediul social în B, au chemat în judecată pe - COM SRL, cu sediul în B, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial situat în B, B-dul - de Nord nr.6-8 sector 1 și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, s-a arătat că, în fapt, la data de 23.07.2007 între subscrisele reclamante a intervenit contractul de închiriere nr. 01 având ca obiect spațiul comercial situat în B, B-dul - de Nord nr.6-8 sector 1, în baza căruia locatarul - SRL a încheiat la rândul său contractul de subînchiriere nr.01/6.08.2007 prin care a fost transmis dreptul de folosință asupra acestui spațiu comercial către pârâta - COM SRL.
În conformitate cu prevederile articolului 5 din contract, chiria pentru folosirea spațiului comercial urma să fie renegociată de părți ori de câte ori s-ar fi impus iar în acest temei prin adresa nr. 17 din 20.11.2008, reclamanta - SRL a convocat-o pe pârâtă în vederea renegocierii chiriei, însă în urma discuțiilor purtate de părți cu privire la renegociere nu s-a ajuns la nici un acord.
Mai mult decât atât, se precizează în acțiunea introductivă la prima instanță de judecată, în conformitate cu prevederile articolului 8 litera f din contract pârâta s-a obligat să efectueze lucrări de întreținere și reparații precum și lucrări specifice amenajării spațiului comercial, obligații pe care însă nu și le-a îndeplinit.
Față de aceste aspecte și urmare a faptului că derularea relațiilor contractuale nu mai putea fi realizată în mod normal reclamanta - SRL prin adresa nr.23 din 28.11.2008 a solicitat pârâtei ca în data de 6.01.2009 să-i pună la dispoziție spațiul comercial întrucât înțelege să denunțe unilateral contractul conform dispozițiilor articolului 15 alineat 2 cu respectarea dreptului de preaviz al pârâtei de 30 de zile.
În urma administrării probelor, Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a pronunțat sentința nr.2021 din 5.02.2009 prin care a respins acțiunea formulată ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că spațiul cu altă destinație decât aceea de locuință situat în B--8 sector 1 este deținut de pârâtă în temeiul contractului de subînchiriere nr. 1/2007 încheiat cu - SRL, care la rândul ei îl deținea în temeiul unui contract de închiriere cu numărul 1/2007 cu - SRL; contractul de subînchiriere fiind valabil până la 14.11.2009 cu drept de prelungire prin acordul părților, iar chiria convenită la articolul 5 urmând a fi achitată pe bază de factură în data de 10 ale lunii cu posibilitatea de renegociere ori de câte ori va fi nevoie.
Instanța de fond a mai reținut că în cauza de față nu s-a dovedit nerespectarea obligațiilor prevăzute la articolul 8 litera f din contract, neprecizându-se despre ce fel de lucrări este vorba, iar în ceea ce privește renegocierea chiriei, de asemenea, nu a fost probată situația de natură a impune o renegociere a prețului relocațiunii care să facă incidentă clauza de la articolul 5.
Referitor la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei - SRL, Tribunalul Bucureștia respins-o ca neîntemeiată raportat la calitatea de proprietar a acesteia, iar excepția inadmisibilității pe motiv că deține un titlu valabil invocat de către pârâtă a fost analizată în cadrul apărărilor de fond în funcție de modalitatea de derulare a raporturilor juridice dintre părți.
Drept urmare, pentru motivele arătate, în baza articolului 969 Cod civil, a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea.
Împotriva acestei sentințe comerciale au declarat apel reclamantele - SRL și - SRL, considerând soluția primei instanțe ca fiind nelegală și netemeinică și solicitând instanței de control judiciar modificarea în tot a acestei iar pe fondul cauzei admiterea cererii și obligarea intimatei pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului se critică sentința sub următoarele aspecte:
Astfel, instanța de fond, motivându-și sentința, a preluat din istoricul relațiilor contractuale făcut de apelante în preambulul cererii de chemare în judecată reținând că nu s-a făcut dovada necesității renegocierii chiriei,aceasta fiind singura modalitate față de care se putea aprecia că pârâta și-a îndeplinit sau nu obligațiile contractuale, condiții în care ar fi devenit aplicabilă clauza prevăzută în articolul 5 din contract.
În mod eronat instanța a reținut ca motiv al cererii de chemare în judecată aceeași prezentare a situației de fapt făcută de apelantele reclamante în sensul că intimata pârâtă nu a efectuat lucrările la care s-a obligat prin articolul 8 litera f din contract, întrucât acesta nu era motiv al cererii de chemare în judecată.
Mai arată apelantele reclamante că instanța a considerat în mod greșit că nu a intervenit rezilierea contractului de subînchiriere, deoarece nu s-a făcut dovada încălcării de către intimata pârâtă a obligațiilor contractuale asumate prin cererea de chemare în judecată în condițiile în care nu se invocase rezilierea contractului.
De fapt, prin motivarea sentinței instanța nu a procedat, așa cum s-ar fi impus, la o analiză a motivului cererii de chemare în judecată ci a apreciat în mod greșit ca fiind motive ale cererii prezentarea derulării relațiilor contractuale dintre - SRL și - COM SRL, deși se indicase instanței că cererea de evacuare a intimatei pârâte e justificată de denunțarea unilaterală a contractului, respectiv de articolul 15 alineat 2.
Se concluzionează de către apelantele reclamante că prin hotărârea pronunțată instanța de fond a nesocotit profund principiile de drept referitoare la interpretarea contractului, la oligativitatea acestuia între părțile contractante și la denunțarea unilaterală a contractului, instanța de judecată substituindu-se practic voinței sublocatorului - SRL și stabilind că nu sunt aplicabile prevederile articolului 15 alineat 2 din contract, prevederi ce stipulează denunțarea unilaterală a contractului.
În fine, se invocă și o încălcare a dispozițiilor articolului 969 cod civil ce statuează că convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante cu consecințe atât în sfera juridică dar și în cea economică întrucât intimata pârâtă continuă să folosească și în prezent spațiul comercial proprietatea apelantei reclamante - și subînchiriat de către - SRL, fără a achita sumele datorate în conformitate cu articolul 19 din contractul de subînchiriere nr.1/6.08.2007.
La judecata în apel s-a depus de către apelantele reclamate decizia nr. 2 din 8 martie 2009 - SRL, comunicarea notificării către - COM SRL, în vederea preluării spațiului comercial, procesul verbal încheiat la 13 martie 2009 între - SRL și - COM SRL.
Intimata pârâtă - COM SRL a depus concluzii scrise, prin care a solicitat admiterea excepției inadmisibilității cererii privind pretențiile pretinse de - SRL vizând evacuarea intimatei iar pe fond respingerea apelului ca fiind netemeinic și nefondat, urmând a se avea în vedere de către C că renegocierea chiriei potrivit prevederilor articolului 5 din contractul de subînchiriere ori de câte ori va fi nevoie este nejustificată și abuzivă ducând la încetarea raporturilor juridice dintre părți numai prin dovedirea oportunității acestei majorări a chiriei.
De asemenea, se mai arată de către intimata pârâtă că apelantele nu au dovedit faptul că intimata nu și-ar fi onorat obligația de a efectua lucrări de întreținere, reparații și amenajare a spațiului comercial, nefiind sarcina intimatei să dovedească acest aspect.
Un ultim considerent invocat de către intimata pârâtă în concluziile scrise depuse în fața instanței de apel este acela că, contractul părților este valabil până la data de 14.11.2009 neintervenind vreo cauză de încetare a acestuia iar intimata nu este de acord cu denunțarea unilaterală a contractului.
În fine, se mai precizează că practica Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția Comercială față de această problematică evidențiază în mod neechivoc aspectul că este necesar o hotărâre judecătorească prin care să se constate încetarea raporturilor contractuale între părți, atunci când acestea nu pot înceta pe cale amiabilă.
Față de actele și lucrările dosarului, de probele administrate în cauză, Curtea apreciază apelul ca nefondat urmând a-l respinge în virtutea considerentelor ce urmează:
Analizând contractul de subînchirie nr. 1 din 6.08.2007, intervenit între - SRL, în calitate de locatar și - COM SRL în calitate de sublocator, Curtea constată că, în articolele 6, 11 și respectiv 14 ale acestui contract, părțile au stipulat clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, pacte comisorii de ultim grad.
Astfel, articolul 6 din alineat 2 prevede că dacă la data expirării lunii în curs, sublocatorul nu a plătit chiria pentru luna următoare, utilitățile consumate, prestările de servicii și penalitățiile datorate conform facturilor, contractul este reziliat de plin drept cu această dată, fără a mai fi necesare punerea în întârziere și fără alte formalități prealabile, rezilierea contractului făcându-se în virtutea prezentului pact comisoriu, fără intervenția justiției.
Articolul 11 stipulează că, dacă la data expirării lunii în curs sublocatorul nu a plătit chiria pentru luna următoare, contravaloare utilităților consumate, prestările de servicii și penalitățile datorate conform facturilor emise, contractul este reziliat de plin drept cu această dată fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără alte formalități prealabile, rezilierea făcându-se în virtutea pactului comisoriu, fără intervenția justiției iar locatarul putând trece la evacuarea forțată a sublocatorului, prezentul contract devenind titlu executoriu pentru evacuarea sublocatorului.
Și articolul 14 stipulează că în situația în care pe perioada duratei contractului de subînchiriere se încalcă orice articol din contract, se ivește sau se ivesc unul sau mai multe dintre cazurile prevăzute la cele 3 puncte - a,b,c, din acest articol, contractul de subînchiriere este reziliat de drept, în aceleași condiții, iar în acest context punctul c se referă la subînchirierea în tot sau în parte de către sublocatar a bunului închiriat.
În ceea ce privește lucrările de întreținere și reparații prevăzute în contract la articolul 8 litera f, părțile contractante nu au prevăzut pact comisoriu, însă Curtea urmează a constata că acest aspect referitor la neefectuarea de către intimata pârâtă a lucrărilor de întreținere și reparații necesare suprafeței locative subînchiriate nu a constituit motiv al cererii de chemare în judecată.
Curtea reține că apelantele reclamante au solicitat evacuarea intimatei pârâte, motivat de faptul că derularea relațiilor contractuale nu se mai putea desfășura în mod normal, înțelegând să denunțe unilateral contractul în conformitate cu prevederile articolului 15 alineat 2, cu respectarea dreptului de preaviz al pârâtei de 30 de zile și ca urmare a faptului că în vederea renegocierii chiriei nu s-a ajuns la nici un acord între părți.
În acest sens, dispozițiile menționate stabilesc că, contractul mai poate înceta înainte de expirarea termenului pentru care a fost încheiat și ca urmare, printre altele, a cererii sublocatorului sau a locatarului, notificarea făcându-se către cealaltă parte cu cel puțin 30 de zile înainte de data la care se dorește să înceteze contractul de subînchiriere, în această perioadă de 30 de zile subzistând obligațiilor părților izvorâte din contract.
Observând prevederile articolului 15 alineat 2 ale contractului din prisma denunțării unilaterale, Curtea constată că părțile nu au prevăzut pact comisoriu.
Este știut că pactul comisoriu reprezintă o clauză contractuală expresă privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, el fiind derogatoriu de la prevederile articolului 1021 Cod civil, în sensul că urmărește să reducă sau să înlăture rolul instanței judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor, iar după modul redactării și după stipulațiile pe care le cuprinde, pactul comisoriu poate produce efecte mai mult sau mai puțin energice.
Analizarea clauzei prevăzută în articolul 15 alineat 2 din contractul de față, nu conduce la concluzia că aceste prevederi ar constitui o condiție pur potestativă rezolutorie, întrucât nici măcar apelantele reclamante nu au pretins efectul retroactiv al desființării contractului, ca urmare a notificării făcute de locatar sublocatorului.
În consecință, clauza stipulată de părțile contractante în alineatul 2 al articolului 15 este una contractuală de denunțare unilaterală la inițiativa locatarului împotriva sublocatorului.
O asemenea clauză nu poate produce efecte între părți în condițiile articolelor 969 - 970 Cod civil, întrucât e contrară legii.
Articolul 969 alineat 2 Cod civil statuează că, pentru revocarea convențiilor, în modalitatea încetării cum este cazul de față, este necesar consimțământul mutual ori cauze autoritate de lege.
Contractul este rezultatul unui acord de voințe, acord ce trebuie să se înscrie în limitele prevederilor legale, în temeiul acestui acord luând naștere obligații contractuale de la care părțile nu pot abdica prin voința lor unilaterală, existând o simetrie între modul de încheiere a contractului și cel de revocare ala cestuia.
Necesitatea consimțământului părților pentru încetarea contractului încheiat inițial constituie o prevedere de principiu, fiind admise și excepții de către legiuitor în sensul posibilității denunțării unilaterale a contractului, însă astfel de excepții se impun a fi prevăzute în mod expres de lege sau în contract.
Așadar, clauza prevăzută la punctul 2 articolul 15 din contract nu poate produce efecte între părți în condițiile articolelor 969-970 Cod civil, întrucât ea este contrară legii, respectiv articolului 969 alineat 2 Cod civil, care prevede că pentru revocarea convențiilor (în modalitatea încetării) este necesar consimțământul mutual sau cauzele autorizate de lege.
Aș mai adăuga că, prin prisma acestui argument, contractul se consideră ca nedenunțat, în curs,că servește drept titlu pârâtei și că paralizează acțiunea în evacuare.
În virtutea considerentelor ce preced în conformitate cu dispozițiile articolului 296 Cod procedură civilă, se va respinge ca nefondat apelul, urmând a se lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelantele reclamante - SRL, cu sediul ales în B, nr. 6,. 2. sector 6 și - SRL, cu sediul în B, nr. 6,. 2. parter, sector 6, împotriva sentinței comerciale nr.2021/05.02.2009, pronunțată de Tribunalul București Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă - COM SRL, cu sediul în B,- sector 2 și punct de lucru în B, Bd. - de Nord, nr. 6-8 sector 1.
Ia act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile libere de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 28.05.2009
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - - -
GREFIER
- -
Red.Jud.
Tehnored.
6 ex.
11.06.2009
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Eugenia VoicheciJudecători:Eugenia Voicheci, Magdalena Iordache
