Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 285/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA VI A COMERCIALĂ
DECIZIA COMERCIALĂ NR.285
Ședința Publică de la 15.06.2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Cristina Scheaua
JUDECĂTOR 2: Alina Pănescu
GREFIER - - -
.
Pe rol fiind soluționarea cererii de apel formulată de apelanta reclamantă - A SRL, împotriva sentinței comerciale nr.2018 din 5.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă BANK ROMANIA SA.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, a răspuns apelanta, reprezentată de avocat dna. I, lipsă fiind intimata pârâtă.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, după care:
Apelanta arată că nu mai are alte cereri de formulat și probe noi de administrat.
Curtea constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat și probe noi de solicitat, declară terminate dezbaterile și acordă cuvântul asupra apelului.
Apelanta solicită admitere apelului, schimbarea sentinței atacate, în sensul admiterii acțiunii, astfel cum a fost formulată și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, arătând că în mod eronat instanța de fond a reținut că raporturile locative au continuat între părți ulterior lunilor aprilie - mai 2008, facturile invocate reprezentând cheltuieli de utilități și nu chirie aferentă, părțile convențional în mod expres au înlăturat tacita relocațiune, iar prevederile art.4.10 din contract stabilesc consecința rezilierii în situația plății chiriei cu întârziere.
Referitor la cheltuielile de judecată în apel, apelanta arată că își rezervă dreptul de a le solicita pe calea unei acțiuni distincte; depune la dosar concluzii scrise.
CURTEA
Asupra apelului de fata, deliberand retine urmatoarele:
Prin cererea inregistrata sub nr-, pe rolul Judecatoriei B, reclamanta - SRL a chemat in judecata parata - BANK ROMANIA SA solicitand instantei, ca prin hotararea ce o va pronunta sa dispuna evacuarea paratei din spatiul comercial situat in B, Calea nr. 155, - tronson 7-8, parter, sector 1.
In motivarea cererii s-a aratat ca intre parti a intervenit contractul de inchiriere nr. 16220/22.09.2005, pentru spatiul comercial mentionat, contract incheiat pe o durata de 5 ani de la data intrarii in vigoare.
Au fost invocate prevederile contractuale art. 4.3 si art. 4.10 din contract prin care locatarul s-a obligat sa achite,plata chiriei, in avans,pe baza facturii emise de catre locator, in prima zi lucratoare a ultimei saptamani din luna pentru care chiria deja s-a achitat; in cazul neachitarii contravalorii chiriei pentru o perioada de 30 de zile contractul fiind reziliat de drept fara somatie, notificare sau interventie a instantelor judecatoresti.
S-a invederat ca pactul comisoriu a operat intrucat parata nu a achitat chiria aferenta lunilor aprilie si mai 2008, desi reclamanta a emis factura fiscala nr. 069/21.04.2008, pentru suma de 23.433,53 RON, reprezentand contravaloare chirie, factura inregistrata in evidenta paratei la 23.04.2008.
S-a aratat ca plata a fost efectuata la data de 19.06.2008, ulterior notificarii la data de 16.06.2008 obligatiei de plata si a desfiintari contractului incepand cu data de 05.06.2008.
In drept cererea a fost intemeiata pe dispozitiile art 480 cod civil si art. 969 cod civil; prevederile contractuale art. 4.3 si art.4.10 din contractul partilor.
Prin intampinarea formulata la 19.09.2008, parata a invocat exceptia inadmisibilitati, sustinand ca nu se poate solicita evacuarea pe de o parte pentru ca reclamanta a continuat sa perceapa chirie, conform contractului, ulterior notificarii desfiintarii acestuia si pe de alta parte nu poate opune paratei desfiintarea contractului, intrucat aceasta nu a fost constatata prin hotarare judecatoresca.
A fost invocata exceptia necompetentei materiale in temeiul art. 2 pct. 1 pr.civ. raportat la art. 4 cod comercial; exceptia prematuritatii cererii pentru neindeplinirea proceduri prevazute de art. 720 indice 1 pr.civ.
Pe fondul cauzei s-a solicitat respingerea cererii sustinandu-se ca reclamanta a revenit asupra intentiei de desfiintare a contractului continuand sa emita facturi a caror contravaloare a fost achitata de catre parata; de asemenea reclamanta avea posibilitatea sa se indestuleze din sumele consituite cu titlul de garantie, conform art. 4.4 si art. 4.5 din contract parata a constituit garantie reprezentand echivalentul chiriei pe doua luni; s-a mai sustinut ca reclamanta a urmarit majorarea cuantumului chiriei, in acest sens invitand parata la negocieri ulterior notificarii desfiintari contractului.
S-a sustinut ca reclamanta a procedat la calcularea gresita a termenului de 30 de zile in care se poate efectua plata chiriei, in raport cu termeii contractului chiria aferenta lunii aprilie a fost achitata la termen, intarzieirea la plata pentru luna mai nefiind de natura a determina desfiintarea contractului.
In aparare parata a invocat executarea cu buna credinta a obligatiilor asumate prin contract.
Prin sentinta nr.11374/25.09.2008, pronuntata in dosar -, Tribunalul Baa dmis exceptia necompetentei materiale; a declinat competenta solutionari cauzei in favoarea Tribunalului
Pentru a hotari astfel, instanta a avut in vedere prevderile art. 2 pct. 1 lit. a pr.civ. si art. 158 alin.1 si 3 pr.civ.
Dupa declinare pricina a fost inregistrata sub nr-, pe rolul Tribunalului
Prin sentinta comerciala nr. 2018/05.02.2009, Tribunalul Bar espins ca neintemeiata actiunea.
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca, desi reclamanta a invocat incidenta dispozitiilor art. 4.10 din contract, sustinand ca neexecutarea obligatiei de plata a chiriei pe doua luni consecutive atrage de drept desfiintarea contractului, totusi, raporturile contractuale au continuat sa se deruleze conform clauzelor convenite de parti,parata achitand contravaloarea facturilor emise ulterior notificarii rezilieirii.
Instanta a mai retinut ca nu se poate retine o neexecutare culpabila in sarcina paratei care si-a indeplinit obligatiile asumate prin contract; s-a apreciat ca modificarea unilaterala a cuantumului chiriei este interzisa pe o durata de 3 ani de la incheiare a contractului.
Exceptia inadmisibilitati cereri in evacuare, cata vreme desfiintarea de drept a contractului nu a fost constatata prin hotarare judeatoreasca a fos analizata ca aparare de fond.
Impotriva acestei sentinte a formulat apel reclamanta solicitand schimbarea in parte a sentintei, in sensul admiteri cereri de chemare in judecata, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivaea apelului s-a sustinut ca, in mod gresit instanta de fond a apreciat ca intevenit tacita relocatiune, desi partile prin contract, art. 3.3 au interzis in mod expres reinnoirea tacita si transformarea contractului, intr-un contract fara termen, in lipsa unui act aditional.
Au fost reluate sustinerile formulate prin cererea de chemare in judecata referitor la incidenta art.4.1 si art. 4.3 prin care s-au convenit cuantumul chiriei si termenul de plata al acesteia.
S-a mai aratat ca, in mod gresit, instanta de fond a apreciat ca nu opereaza pactul comisoriu de gradul IV, conform art. 4.10 si art. 8.3 din contract, desi din probatoriul administrat a rezultat ca parata nu si-a respectat obligatia de plata a chiriei cu respectarea termenului convenit, situatie in care reclamanta este indreptatita a considera desfiintat de drept contractul, astfel ca refuzul paratei de a elibera spatiul este nejustificat.
S-a sustinut ca instata de fond a ignorat dispozitilor art.969 cod civil, potrivit pactului comisoriu de gradul IV stipulat in art. 4.10 si art. 8.3 din contract, neindeplinirea intocmai a obligatilor asumate de catre locatar indreptateste locatorul sa considere desfiintat contractul, fara indeplinirea unor formalitati suplimentare somatie, notificare sau interventia instantei judecatoresti, rezilierea producandu-si efectul de drept, din momentul expirarii termenului de 30 de zile prevazut in contact.
S-a mai aratat ca reclamanta si-a exprimat clar intentia de reziliere, notificand intimata la termene succesive 16.06.2008, 07.07.2008, 10.07.2008, 15.07.2008; de asemenea vointa locatorului de a rezilia contractul rezulta din promovarea actiunii in evacuare.
Facturarea chiriei, ulterior notificari desfiintari contractului, s-a sustinut ca nu poate fi interpretata in sensul exprimarii acordului cu privire la continuarea raporturilor contractuale, locatorul urmarind evitarea producerii unui prejudiciu cauzat prin lipsa de folosinta a spatiului, fiind irelevant faptul ca locatorul nu s-a prevalat de beneficiul art. 4.4.si 4.5 din contract.
S-a mai aratat ca in lipsa unui acord expres, exprimat conform art.3.3 din contract nu se poate aprecia ca a operat tacita relocatiune.
De asemenea, s-a precizat ca notificarea intentiei de renegociere a cuantumului chiriei, ulterior notificarii desfiintatii contractului si evacuarii este independenta de clauzele contractului in litigiu si nu are o inraurire asupra derularii acestuia.
Prin intampinarea formulata la 30.04.2009,intimata BANK SA a solicitat respingerea apelului ca neintmeiat.
In esenta s-a sustinut ca pretextand intarzierea la plata a unei facturi, locatorul urmareste majorarea cuantumului chiriei cu eludarea prevederilor contracuale, ceea ce constituie un abuz de drept.
Au fost, de asemenea reluate apararile formulate in prima instanta.
Examinad actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de apel invocate, Curtea retine urmatoarele:
Prin contractul de inchiriere nr. 16220/22.09.2005, locatorul - SA a inchiriat spatiul comercial, in suprafata de 136,51 mp situat in B, Calea nr. 155, locatarului BANK ROAMANIA SA, pe o durata de 5 ani, cu posibilitatea prelungirii pe o durata de 5 ani, numai prin incheierea unui act aditional, conform art. 3.3 din contract.
Prin art. 4.1 s-a convenit o chirie lunara de 40 EUR/ luna, 5.460 EUR/ luna pentru intregul spatiu; in conditiile art. 4.2 orice modificare unilaterala a chiriei fiind interzisa pe o durata de 3 ani de la incheierea contractului.
Prin art. 4.3 s-a stipulat cu privire la modalitatea de plata a chiriei, lunar, in avans; locatorul urmand a emite factura in prima zi lucratoare a ultimei saptamani din luna pentru care chiria deja s-a achitat, locatarul fiind tinut a efectua plata in 5 zile lucratoare de la data inregistrarii facturii in evidentele sale.
Prin art. 4.10 partile au convenit pact comisoriu de gradul IV, in cazul in care locatarul nu achita contravaloarea chiriei pentru o perioada de 30 de zile, contractul se reziliaza de drept fara somatie, notificare sau interventia instantei judecatoresti, cu daune interese in cuantumul chiriei pentru doua luni, la care se adauga TVA.
Prin art. 4.4 si 4.5 s-a convenit constituirea unei garantii reprezentand echivalentul chiriei datorata pentru doua luni, garantie ce ramane la dispozitia locatorului pana la expirarea valabilitatii contractului, in situatia in care locatarul nu isi indeplineste obligatia de plata fiind indreptatit a retine sumele restante, neachitate precum si penalitatile aferente.
Din probatoriul administrat a rezultat ca locatorul a emis factura fiscala nr. 069/21.04.2008 pentru chirie aferenta perioadei 23.04.- 22.05 2008, inregistrata in evidenta locatarei la 23.04.2008 (filele 8 -9), din situatia platilor efectuate (fila 26) rezultand ca plata contravalorii chiriei a fost ordonata la data de 28.05.2008 prin ordin de plata 1189; prin OP 1391/17.06.2008 fiind ordonata plata contravalorii utilitatilor, plata ce excede pactului comisoriu.
In determinarea bunei credinte in executarea obligatiei de plata a chiriei nu poate fi retinuta ca relevanta data la care banca locatorului a creditat contul acestuia 19.06.2008(fila 9 dosar fond) ci data la care locatarul ordonat plata, 28.05.2008 bancii sale.
De asemenea, rezulta ca facturarea chiriei s-a efectuat cu nerespectarea prevederilor contractuale art. 4.3, care impuneau in sarcina locatorului emiterea facturilor in avans, in prima zi lucratoare a ultimei saptamani din luna pentru care chiria s-a achitat; astfel, pentru perioada 23.04.-22.05 2008 factura a fost emisa la data de 21.04 2008, in loc de 28.04.2008.
Rezulta ca pentru luna mai 2008 factura a fost emisa in avans, cu nerespectarea obligatiilor asumate prin art. 4.3 din contract.
Si asa, locatarul era tinut sa achite contravaloarea chiriei, in termen de 5 zile libere, de la facturarea acesteia cu respectarea termenilor contractului; pentru nerespectarea acestui termen sanctiunea prevazuta in contract consta in calcularea penalitatilor de intarziere conform art. 4.9. din contract nu in desfiintarea acestuia.
Sanctiunea desfiintarii contractului in temeiul art. 4.10 intervine intr-un termen distinct de 30 de zile; raportat la data inregistrari facturii 069/21.04.2008, in evidentele locatarului 23.04.2008, și nelunand în considerare încalcarea prevederilor contractuale de catre locator, termenul scadent era 28.05.2008.
A rezultat ca locatarul a ordonat plata prin OP 1189/28.05.2008, in termenul de 30 de zile prevazut prin pactul comisoriu, art. 4.10 din contract.
Asa cum a precizat si apelanta in motivarea apelului sau, pactul comisoriu de gradul IV inlatura rolul instantei judecatoresti in pronuntarea rezolutiunii contractului, insa nu exclude dreptul acesteia de a proceda la verificarile pe care insasi clauza comisorie le presupune.
Retinand indeplinirea cu buna credinta a obligatiei de plata a chiriei de catre locatar, in conditiile in care locatorul nu a respectat propriile obligatii asumate privind emiterea facturilor, instanta apreciaza ca - SRL nu se poate prevala de dispozitiile art. 4.10 din contract, invocand desfiintarea de drept a contractului.
De asemenea, apararile privind neoperarea tacitei relocatiuni sunt irelevante intrucat prima instanta nu a retinut continuarea raporturilor contractuale in temeiul art. 1437 cod civil.
Dimpotriva, s-a apreciat ca revenind asupra intentiei de reziliere a contractului, locatorul a optat pentru executarea contractului, reluand raporturile contractuale, in temeiul aceluiasi contract si cu respectarea termenilor acestuia, a emis factura aferenta chiriei datorate pentru perioada 23.06.- 22.07. 2008, carei contravaloare a fost achitata la 19.06.2008.
In consecinta apreciaza ca nu a operat pactul comisoriu de gradul IV stipulat de parti in art. 4.10 din contract; in mod abuziv, cu nerespectarea termenilor contractuali locatorul a notificat desfiintarea contractului, desi nu si-a indeplint propriile obligatii cu buna credinta, solicitand prin aceeasi notificare negocierea unui nou contract pentru o chirie majorala la 120EUR/mp.
In aceste conditii, prima instanta in mod corect a retinut ca, prin modalitatea de facturare a chiriei aferente perioadei 23 aprilie - 22 mai 2008 si notificarea desfiintari contractului fara a proceda la verificarea termenului scadent, prevazut de art. 4.10 s-a urmarit eludarea prevederilor art. 4.2, cu scopul renegocierii cuantumului chiriei inaintea implinirii termenului limita de 3 ani convenit de parti.
In acelasi sens vor fi interpretate si notificarile ulterioare prin care locatarul a fost somat sa elibereze imobilul, prin evacuarea solicitata neurmarindu-se sanctionarea neindepliniri culpabile a obligatiei de palta a chiriei, ci incheiarea unui nou contract pentru o chirie majorata.
Apreciind legala si temeinica sentinta atacata, in temeiulart. 296 pr.civ. va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat apelul formulat de apelanta reclamantă - A SRL cu sediul în,-/II, Clădirea nr.2,.4, Județul I și cu sediul ales la - & ASOCIAȚII - B, Șos.- -, House, de Vest nr.4-8,.8, sector 1, împotriva sentinței comerciale nr.2018 din 5.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI a Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă BANK ROMANIA SA cu sediul în B,-, sector 1.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 15.06.2009.
PRESEDINTE, JUDECĂTOR,
GREFIER,
Red.Jud.
5 ex.
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Președinte -
Președinte:Cristina ScheauaJudecători:Cristina Scheaua, Alina Pănescu
