Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 29/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
-Secția Comercială, de Contencios
Administrativ și Fiscal-.
DOSAR NR.-
DECIZIA NR.29/C/2008 -
Ședința publică din 25 martie 2008
PREȘEDINTE: Tătar Ioana- - - JUDECĂTOR 2: Vîrtop Florica
- -- JUDECĂTOR 3: Sabău Mirela
- -- grefier
********
Pe rol fiind pronunțarea apelului comercial formulat pârâta - reclamantă reconvențională SC" "SRL cu sediul în O, str. -, nr.78,.2, jud. B în contradictoriu cu intimații reclamanți - pârâți reconvenționali, -ambii domiciliați în O,-, jud. B împotriva sentinței nr.1376/COM din 24 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, având ca obiect -evacuare -.
Se constată că dezbaterea cauzei în fond a avut loc la data de 18 martie 2008, când părțile prezente au pus concluzii consemnate în încheierea de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie și când s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 25 martie 2008. În termenul de pronunțare, au depus la dosar concluzii scrise, atât apelanta cât și intimații.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin sentința nr.1376/COM din 24 octombrie 2007, Tribunalul Bihora admis acțiunea principală formulată de reclamanții și ambii domiciliați în O str. - nr.10, -.10,.21, jud. B, în contradictoriu cu pârâta cu sediul în O,-,.2, județul B și pe cale de consecință:
S-a constatat încetarea de drept a efectelor Contractului de comodat încheiat între părți la data de 22 decembrie 2004, precum și încetarea efectelor Contractului de închiriere nr. 36/21 decembrie 2005 prin expirarea termenului pentru care a fost încheiat.
S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în O,-,m.2, județul B și a fost respinsă excepția prematurității cererii reconvenționale invocată de reclamanți în contradictoriu cu pârâta.
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de reclamanta SRL și a obligat pârâta să plătească reclamanților 19,30 RON cheltuieli parțiale de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, fără a fi contestat de către vreuna din părți, inițial începând cu finele anului 2004, imobilul proprietatea reclamanților situat în O,-,.2 a fost folosit de către pârâta - reclamantă reconvențională, în baza contractului de comodat încheiat la data de 22 decembrie 2004, iar începând cu data de 1 decembrie 2005, în baza contractului de închiriere nr. 36, părțile litigante au înțeles să încheie pentru același spațiu un contract de locațiune în baza căruia reclamanții au dobândit calitatea de locatori, iar pârâta calitatea de locatară, cu termenul de închiriere pe o perioadă de 1 an, respectiv până la data de 30 noiembrie 2006.
Prin urmare, părțile de comun acord au înțeles ca, contractul de folosință gratuită materializat în contractul de comodat, să fie absorbit în contractul de locațiune, unde obligațiile părților au fost clar definite, situație față de care instanța văzând dispozițiile art.111 Cod procedură civilă a constatat că, efectele contractului de comodat încheiat între părți la data de 22 decembrie 2004, au încetat de drept începând cu data de 1 decembrie 2005, când între părți a intervenit contractul de locațiune nr.36 și care reglementează regimul juridic de folosință al imobilului - proprietatea reclamanților.
Cu privire la acest contract, instanța a constatat că părțile au prevăzut că termenul scadent al închirierii este de 1 an de zile, până la data de 30 noiembrie 2006, și că în conformitate cu art.13 din contract, prin acordul ambelor părți, contractul poate fi prelungit, încheindu-se în acest scop un act adițional.
La data de 17 octombrie 2006, cu confirmare de primire, reclamanții a notificat pârâta, că începând cu data de 1 decembrie 2006 nu doresc prelungirea contractului, urmând ca la împlinirea termenului să predea imobilul conform obligației contractuale asumate.
Este de reținut că în conformitate cu art.28 din contractul de închiriere, pârâta în calitate de locatar s-a obligat ca la expirarea termenului contractual, să restituie reclamanților bunul închiriat împreună cu toate accesoriile acestora în aceeași stare în care l-a primit, respectiv pentru destinația de sediu social și pentru desfășurarea activităților societăților comerciale conform actului constitutiv.
În conformitate cu art.1436 Cod civil, locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără a fi necesară o prealabilă înștiințare, iar în conformitate cu art.1432 Cod civil, în lipsa unui inventar, se prezumă că locatarul a primit lucrul închiriat în starea în care locatorul era dator a-l preda și trebuie să-l restituie în aceeași condiție.
Având în vedere că în conformitate cu art.969 Cod civil, părțile au fixat termenul scadent al închirierii pentru data de 30 noiembrie 2006, instanța văzând prevederile art. 1436 cod civil a constatat încetarea efectelor contractului de închiriere nr.36/21 decembrie 2005 prin expirarea termenului pentru care a fost încheiat și văzând dispozițiile, art.480 Cod civil conform cărora proprietatea conferă titularului dreptul de a dispune de bunul său în limitele prevăzute de lege astfel că, instanța a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în O,-,.2, județul
În ceea ce privește excepția prematurității cererii acțiunii reconvenționale invocată de către reclamanți întemeiată pe dispozițiile art.720/1 și următoarele Cod procedură civilă conform cărora în procesele și cererile în materie comerciale evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul va încerca soluționarea litigiului prin conciliere directă cu cealaltă parte, instanța a respins excepția prematurității ca neîntemeiată, pentru următoarele considerente:
Scopul urmărit de legiuitor prin introducerea concilierii directe și implicit soluționarea pe cale amiabilă a eventualelor litigii dintre părți privește acțiunile principale, când reclamantul înainte de a introduce cererea în fața instanței, are obligația de a soluționa litigiul pe cale amiabilă în condițiile art.720/1 Cod procedură civilă, ori, pârâta în condițiile art.119 alin.1 Cod procedură civilă a formulat o acțiune reconvențională față de pretențiile reclamanților, invocând un drept de retenție până la achitarea contravalorii investițiilor efectuate la imobil, iar dreptul reclamantei reconvenționale de a formula cererea, a intervenit ulterior formulării cererii de chemare în judecată a reclamanților, situație față de care instanța în condițiile art.158 Cod procedură civilă a respins excepția prematurității formulării acțiunii reconvenționale invocată de către reclamanți.
Referitor la examinarea pe fond a cererii reconvenționale, intimata reclamanta reconvențională a solicitat obligarea pârâților reconvenționali la plata sumei de 71.626 RON reprezentând contravaloarea investițiilor utile și necesare efectuate la imobilul proprietatea pârâților reconvenționali și stabilirea existenței unui drept de retenție asupra imobilului până la plata integrală a acestei sume și pe cale de consecință respingerea cererii de evacuare.
La cererea reclamantei reconvenționale, în vederea stabilirii eventualelor întinderi a cheltuielilor necesare și utile efectuate de către reclamanții reconvenționali la imobilul proprietatea pârâților reconvenționali, instanța a dispus efectuarea unei expertize și care a concluzionat că investițiile efectuate de către pârâtă la imobil, nu aduc un spor real de valoare imobilului, și că lucrările efectuate erau necesare spațiului doar pentru funcționarea ca laborator.
Instanța văzând dispozițiile art.1447 Cod civil, conform cărora reparațiile mici locative rămân în sarcina locatarului, că lucrările efectuate de reclamanta reconvențională la imobil în conformitate cu concluziile raportului de expertiză s-au efectuat în baza proiectului de execuție emis de Ministerul Sănătății, fiind descrise lucrările necesare desfășurării activității de către reclamanta reconvențională, respectiv de compartimentare, finisaje, asigurare microclimat, instalații, și că toate aceste lucrări au profitat doar reclamantei reconvenționale pentru desfășurarea activității pentru care a închiriat spațiul și ținând cont de faptul că aceste lucrări nu au adus un spor de valoare real imobilului instanța, văzând dispozițiile art.119/1 Cod procedură civilă, a respins acțiunea reconvențională ca neîntemeiată.
Instanța văzând dispozițiile art.274 Cod procedură civilă, având în vedere culpa procesuală pârâtei, a obligat-o pe aceasta să plătească reclamantei suma de 19,30 RON reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar cu titlul de cheltuieli parțiale de judecată, instanța respingând ca nedovedite în condițiile art.1169 Cod civil, cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocat, în lipsa unor acte contabile primare care să justifice încasarea onorariului.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta - reclamantă reconvențională SC" "SRL, solicitând admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței, în sensul respingerii în totalitate a cererii introductive astfel cum a fost precizată și admiterii cererii reconvenționale în întregime, cu menținerea dispozițiilor sentinței în ce privește respingerea excepțiilor, cu cheltuieli de judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel arată că, sentința este nelegală și netemeinică, dată cu încălcarea și greșita aplicare a legii.
În mod eronat s-a dispus respingerea cererii reconvenționale privind plata contravalorii investițiilor realizate la imobil pentru care a solicitat și stabilirea dreptului de retenție.
Având în vedere existența, cuantumul stabilit al acestora și faptul că au fost suportate de apelantă, că reclamanții nu au contribuit la ele, că au fost incorporate în imobilul lor, cererea reconvențională trebuia admisă.
Toate lucrările care s-au făcut cu acceptul și sub supravegherea proprietarilor, care au dorit transformarea spațiului în unul comercial, tehnic, reclamanta fiind de altfel asociată la apelantă, în acel moment, aspecte ce rezultă din actele depuse și interogatoriu.
S-a mai probat și faptul că ulterior, după retragerea acesteia, au avut loc negocieri cu privire la recuperarea investiției în cadrul cărora s-au recunoscut creanțe decurgând din aceste investiții, deși în cuantum mai redus.
Este absurd să susții că nu ai dorit, nu ai acceptat și nu ai nevoie de investiții.
Instanța de fond în mod eronat s-a limitat a copia concluziile expertizei, în sensul că investițiile nu sunt utile și necesare.
În drept apelul nu a fost motivat.
Intimații au solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, potrivit concluziilor din ședința publică din 18 martie 2008 cât și concluziilor scrise depuse la dosar.
În esență arată că, nemulțumirile apelantei se mărginesc numai cu privire la respingerea acțiunii reconvenționale, prin urmare instanța de apel este ținută să analizeze hotărârea primei instanțe numai cu privire la acțiunea reconvențională formulată, fără a aduce vreo modificare cu privire la capetele de cerere admise din acțiunea principală.
În speță, nu se poate discuta despre recunoașterea dreptului de retenție, întrucât între părți a fost încheiat legal un contract de închiriere, care, potrivit art.969 Cod civil are putere de lege între părțile contractante.
Fiind aplicabile clauzele contractului de închiriere, apelanta avea obligația ca, la expirarea contractului să predea imobilul în starea sa inițială, adică aceea de spațiu de locuit, obligație care nu a fost îndeplinită de către apelantă, ca atare cei prejudiciați sunt reclamanții, în calitate de proprietari.
Pe de altă parte " investițiile " au fost necesare doar pârâtei, deoarece acele lucrări de amenajare a spațiului erau obligatorii, impuse de Ministerul Sănătății prin Ordinul nr.119/2004 și necesare ca pârâta să-și poată obține autorizația de funcționare ca laborator de analize medicale.
Cu ocazia eliberării spațiului, pârâta a ridicat și desprins din pereți toate lucrările efectuate, care constau în mochete, linoleum, chiuvete și alte asemenea.
Apelanta nu poate pretinde contravaloarea așa numitor investiții, ci dimpotrivă reclamanții sunt nevoiți a face investiții pentru a aduce imobilul la starea inițială.
Prin lucrările efectuate nu s-a adus nici un spor de valoare imobilului, poate doar în ipoteza în care ar fi folosit în continuare ca laborator medical, ceea ce nu este cazul.
Apreciază că lucrările executate la imobil au profitat în exclusivitate doar pârâtei apelante, în prezent spațiul neputând fi utilizat, nici ca spațiu de locuit, nici ca laborator medical.
Examinând apelul prin prisma motivelor invocate, cât și din oficiu, curtea de apel apreciază că este fondat, urmând a fi admis, având în vedere următoarele considerente:
Prin cererea reconvențională formulată în cauză, pârâta - reclamantă reconvențională SC" "SRL Oas olicitat obligarea pârâților reconvenționali și, la plata sumei de 71.626 RON, reprezentând contravaloarea investițiilor utile și necesare efectuate la imobilul proprietatea pârâților, precum și stabilirea existenței unui drept de retenție asupra imobilului până la plata integrală a acestei sume.
Din probatoriul administrat în cauză rezultă că spațiul în litigiu - apartamentul nr.2 situat în O,-, proprietatea reclamanților pârâți reconvenționali, a fost închiriat apelantei începând cu data de 1 decembrie 2005 pe o durată determinată de un an de zile, bunul închiriat fiind dat în folosința locatarului pentru sediu social și pentru desfășurarea activității firmei conform actului constitutiv.
În urma închirierii spațiului în litigiu, au fost executate lucrări de amenajare - în baza unui proiect de execuție - amenajare laborator - în perioada ianuarie - iunie 2005, lucrări pentru care reclamanții pârâți reconvenționali și-au dat acordul astfel cum rezultă din interogatoriul aflat la filele 39 - 41.
Potrivit raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză, valoarea lucrărilor de amenajare în prețuri februarie 2005, conform devizului general s-a stabilit la 874.050.040 lei, iar în prețuri februarie 2007 conform actualizare valori, la 110.181,79 RON.
Urmare a obiecțiunilor formulate de părți expertul tehnic a reținut că valoarea lucrărilor executată la imobil ( construcții + instalații) în februarie 2005, este de 750.427.230 lei ROL, iar în prețuri februarie 2007, conform actualizare valori este de 94.597,65 RON.
Valoarea lucrărilor nedecontate în februarie 2005 este de 98.483.253 lei ROL, iar în prețuri februarie 2007, conform actualizare valori este de 12.414,69 RON, restul lucrărilor în cuantum de 651.940.977 lei, respectiv în prețuri februarie 2007, conform actualizare valori - 82.182,96 RON, fiind decontate ( plătite de pârât).
La data constatării și culegerii de date în prezența ambelor părți - 26 aprilie 2007 -, conform celor reținute de expertul tehnic, spațiul nu era ocupat, neputând fi utilizat ca laborator, având în vedere că s-a demontat/ridicat de către pârât stratul de uzură ( pardoseala) în încăperile 2,3,4 și 6 și coridor, s-au demontat de către pârât chiuvetele din încăperile 2,3,4 și 6, s-au dezechipat parțial băile de către pârât, nefiind funcționale, s-a demontat de către pârât glasvandul din PVC.
Constatând că apelanta pârâtă a ridicat unele investiții din imobil care s-au putut demonta, că parte din lucrări au fost achitate de reclamanți
( ușă ), curtea de apel apreciază că, cererea reconvențională formulată de apelantă este fondată în parte și ca atare se impunea a fi admisă.
Astfel, chiar dacă, investițiile făcute nu aduc un spor de valoarea imobilului, lucrările efectuate neridicate, nedemontate profită imobilului, ele fiind efectuate cu acordul reclamanților, situație în care nu va reținut punctul de vedere al intimaților în sensul că, lucrările executate ar fi profitat în exclusivitate doar pârâtei apelante.
Așa fiind, în temeiul art.296, 298 Cod procedură civilă, apelul va fi admis, iar sentința va fi schimbată în parte, în sensul că se va admite în parte cererea reconvențională, iar pârâții reconvenționali vor fi obligați să plătească reclamantei reconvenționale suma de 12.414,69 RON, reprezentând contravaloarea investițiilor neachitate, precum și suma de 1.000 RON, cheltuieli de judecată. Cererea reclamantei reconvenționale privind stabilirea dreptului de retenție se va respinge, câtă vreme aceasta nu este în posesia imobilului, iar pe de altă parte, față de cuantumul sumei acordate, nu se justifică stabilirea acestui drept.
Se vor menține restul dispozițiilor sentinței apelate.
Cheltuielile de judecată în apel vor fi compensate, iar apelanta va fi obligată să plătească intimaților suma de 1.000 RON, cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondatapelul declarat de apelanta SC" "SRL cu sediul în O, str. -, nr.78,.2, jud. B în contradictoriu cu intimații reclamanți - pârâți reconvenționali, -ambii domiciliați în O,-, jud. B împotriva sentinței nr.1376/COM din 24 octombrie 2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o schimbă în parte în sensul că, admite în parte cererea reconvențională formulată de reclamanta reconvențională SC" "SRL O și obligă pârâții reconvenționali la plata sumelor de 12.414,69 lei RON, reprezentând contravaloare investiții neachitate și suma de 1.000 RON, cheltuieli de judecată parțiale.
Menține restul dispozițiilor sentinței apelate.
Compensează cheltuielile de judecată în apel și obligă apelanta să plătească intimaților suma de 1.000 lei RON, cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocațial.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, azi 25 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER.
Red.dec. - jud. -
- în concept, 31.03.2008 -
Jud. fond
Tehnoredact. -.
03.04.2008 / 5 ex.
3 com./03.04.2008
1.SC" "SRLcu sediul în O, str. -, nr.78,.2, jud.
2. ,
3. -ambii domiciliați în O,-, jud.
Președinte:Tătar IoanaJudecători:Tătar Ioana, Vîrtop Florica, Sabău Mirela
