Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 322/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA COMERCIALĂ
DECIZIA NR. 322
ȘEDINȚA PUBLICĂ DE - 2008
PREȘEDINTE: Lotus Gherghină
JUDECĂTOR 2: Nela Ochea
GREFIER: - - -
Pe rol, judecarea apelului formulat de reclamanții - SRL și de către împotriva sentinței nr.2368 din 23.09.2008, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți - CASA SRL C, și.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns apelanții - SRL și prin avocat, lipsind intimații pârâți - CASA SRL C, și .
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care, Curtea constatând cauza în stare de judecată a trecut la soluționare, acordând cuvântul părții prezente.
Avocat pentru apelanți a depus taxa de timbru în cuantum de 5 lei, cu chitanța nr.- din 26.11.2008 și timbru judiciar de 0,15 lei. A învederat instanței că își întemeiază apelul pe dispozițiile art.282 -289 Cod pr. civilă și că a solicitat instanței de fond ca în baza art.480 cod civil să dispună evacuarea pârâtei din imobil.
Instanța de fond a reținut că între reclamanți și pârâți nu ar exista raporturi juridice de locațiune. Lipsa oricărui titlu al pârâților conduce la concluzia că aceștia ocupă abuziv imobilul și, ca urmare, pot fi evacuați.
Soluția instanței de fond este nelegală și solicită admiterea apelului, desființarea în parte a sentinței în ce privește cererea de chemare în judecată și menținerea soluției în ce privește cererea reconvențională, fără cheltuieli de judecată.
În subsidiar admiterea apelului, schimbarea sentinței și pe fond admiterea cererii de chemare în judecată în sensul evacuării pârâților din imobil, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra apelului de față constată următoarele:
Prin sentința nr. 2368 din 23.09.2008, Tribunalul Dolj - Secția Comercială a respins ca inadmisibilă acțiunea formulată de reclamantele - SRL și împotriva pârâților - CASA SRL, ȘI, prin care s-a solicitat evacuarea pârâților din imobilul cu nr. cadastral provizoriu 207, situat în com., jud. D, înscris în CF a com. la nr. 157, imobil compus din construcțiile C1, C2 și C3, și din imobilul cu număr cadastral provizoriu 206/2, situat în comuna, 28, parcela 210, jud. D, înscris în CF a com. la nr. 156a, compus din suprafața de teren de 2.088 mp din acte și 2.207 mp din măsurători, din care 2.173 mp teren curți construcții, iar 34 mp teren arabil.
A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta - reclamantă - CASA SRL și a dispus rezoluțiunea antecontractelor de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. 3012/2007 și 3013/2007 la BNP.
A respins celelalte capete de cerere formulate în cererea reconvențională prin care s-a solicitat obligarea la restituirea sumelor de 21.000 euro reprezentând dublul acontului primit la încheierea antecontractului 3012/2007, de 1500 euro reprezentând acont conform antecontractului 3013/2007 și de 2000 lei reprezentând îmbunătățiri aduse imobilului construcții și terenuri precum și constatarea dreptului de retenție până la restituirea integrală a sumelor de bani la care sunt îndreptățiți.
A obligat reclamantele pârâte la plata către pârâții reclamanți la suma de 1000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut următoarele:
Între - SRL, în calitate de promitent vânzător și - CASA SRL, în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3013/27.06.2007 de BNP, având ca obiect promisiunea de înstrăinare a imobilului cu nr. cadastral provizoriu 207, situat în com., jud. D, înscris în CF a com. la nr. 157, imobil compus din construcțiile C1, C2 și C3, iar potrivit dispozițiilor contractuale, promitentul-vânzător s-a obligat să vândă imobilul menționat și promitentul cumpărător s-a obligat la plata prețului în cuantum de 7.000 Euro, din care 1.500 Euro au fost achitați cu titlu de acont la data de 27.06.2007 urmând ca diferența de preț de 5.500 Euro să fie achitată la data de 25.08.2008, data încheierii și a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Totodată, la aceeași dată s-a încheiat între în calitate de promitent vânzător și - CASA SRL, în calitate de promitent cumpărător, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3012/27.06.2007 de BNP, acesta având ca obiect promisiunea de înstrăinare a imobilului cu număr cadastral provizoriu 206/2, situat în comuna, 28, parcela 210, jud. D, înscris în CF a com. la nr. 156a, compus din suprafața de teren de 2.088 mp din acte și 2.207 mp din măsurători, din care 2.173 mp teren curți construcții, iar 34 mp teren arabil, teren dobândit de către promitenta vânzătoare potrivit titlului de proprietate nr. 1167-47898/19.05.1999 emis de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor a Județului D și actului de dezmembrare autentificat sub nr. 724/03.03.2006 de BNP. Potrivit clauzelor contractuale, față de obligația promitentului-vânzător de a vinde imobilul, promitentul-cumpărător și-a asumat obligația de a plăti prețul de 118.000 euro, din care 10.500 Euro au fost achitați cu titlu de acont la data de 27.06.2007 urmând ca diferența de preț de 107.500 Euro să fie achitată la data de 25.08.2008, data încheierii și a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică. La data de 07.09.2008 părțile, de comun acord, au stabilit prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru data de 17.09.2007.
Din momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare, reclamantele au predat pârâtei - CASA SRL posesia imobilelor proprietatea lor, acestea fiind ocupate de pârâții, și, după cum chiar aceștia au recunoscut în răspunsurile la interogatoriul ce le-a fost luat, iar la data de 17.09.2007 deși reclamantele au fost prezente la BNP în vederea încheierii contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică, pârâta prin reprezentantul său legal nu s-a prezentat.
Prin notificările înregistrate la BEJ sub nr. 143/N/2007, nr. 142/N/2007, nr. 156/N/2007 și 155/N/2007, reclamantele au solicitat pârâților ca în termen de 5 zile să evacueze imobilele pe care le ocupă, iar prin notificările înregistrate sub nr. 149/N/2007 și nr. 150/N/2007 la BEJ a fost somată pârâta ca în data de 31.10.2007 ora 1200să se prezinte la BNP în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare.
În cuprinsul celor două antecontracte de vânzare-cumpărare s-a menționat faptul că în cazul în care promitenta vânzătoare nu își va îndeplini la termen obligația de vânzare va restitui cumpărătoarei integral acontul primit, iar în cazul în care promitenta cumpărătoare nu își va respecta obligația de cumpărare la termenul stabilit, va pierde acontul dat vânzătoarei promitente.
Față de excepția inadmisibilității, instanța de fond a apreciat că acțiunea în evacuare este o acțiune personală derivând din raporturile de locațiune reglementate de dispozițiile art. 1410 și urm. civ. în timp ce o acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 480.civ. reprezintă o acțiune reală derivând din atributele conferite de dreptul de proprietate. O asemenea acțiune reală nu poate fi însă decât o acțiune în revendicare, iar nu o acțiunea în evacuare, fiind neîntemeiată apărarea reclamanților potrivit căreia prin faptul predării imobilelor către pârâți s-ar fi născut între părți un raport juridic de locațiune. De altfel, faptul predării voluntare a imobilelor s-a datorat încheierii unor antecontracte de vânzare-cumpărare între reclamanți și - Casa SRL, raportul juridic existent fiind derivat din aceste antecontracte, iar nu unul specific unui contract de locațiune.
Instanța de fond a considerat, prin urmare, că în absența unei locațiuni, articolul 480.civ. pune la dispoziția reclamanților pentru apărarea dreptului lor de proprietate o acțiune în revendicare, acțiune reală având un regim juridic diferit de cel al unei acțiuni personale în evacuare, aceasta din urmă fiind astfel inadmisibilă.
Cu privire la cererea reconvențională, instanța a reținut că rezoluțiunea unui contract este o sancțiune ce intervine în cazul neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic în condițiile art. 1020-1021 C-civ. clauzele contractuale fiind obligatorii între părți, potrivit art. 969.civ.
Pentru a se constata judiciar faptul intervenirii rezoluțiunii unui contract trebuie îndeplinite mai multe condiții: una dintre părți să nu își fi executat obligațiile ce îi revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, iar debitorul să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
Deși pârâtei - Casa SRL îi revenea obligația plății restului de preț la data stabilită de comun acord de către părți, aceasta nu și-a îndeplinit această obligație, deși termenul inițial a fost prelungit prin acordul părților. În acest sens, din actele depuse în cauză rezultă faptul că la data de 17.09.2007 reclamantele au fost prezente la BNP în vederea încheierii contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică, dar pârâta prin reprezentantul său legal nu s-a prezentat, fiind astfel îndeplinită prima condiție a neîndeplinirii de către una dintre părți a obligației asumate.
Referitor la cea de-a doua condiție a apreciat faptul că neîndeplinirea obligației de plată a prețului s-a datorat exclusiv pârâtei - Casa SRL, fiind neîntemeiate apărările sale cu privire la imposibilitatea obținerii creditului necesar achitării prețului datorită neprezentării către bancă a tuturor înscrisurilor solicitate reclamantelor.
Pentru a concluziona în acest sens instanța a avut în vedere răspunsul înaintat cauzei la data de 03.04.2008 de BRD Generale, aceasta învederând faptul că cererea de acordare a unui credit de investiții formulată de către pârâtă nu a fost aprobată datorită faptului că situația economico-financiară a acesteia nu justifica majorarea expunerii băncii față de acest client, iar nu faptului unui dosar incomplet. Acestor argumente li se adaugă și răspunsurile reclamantelor la interogatoriul ce le-a fost luat, acestea precizând faptul că nu le-a fost solicitată prezentarea autorizației de construcție pentru imobilele-construcții ce au format obiectul vânzării, precum și faptul că s-au prezentat la biroul notarului public cu toate înscrisurile ce le dovedeau dreptul lor de proprietate și care ar fi fost necesare pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Totodată, a reținut faptul că urmare a neprezentării la data de 17.09.2007 la BNP în vederea încheierii contractelor de vânzare cumpărare în formă autentică pârâta a fost notificată prin executor judecătoresc cu privire la neîndeplinirea obligației asumate prin antecontractele încheiate între părți - notificările înregistrate sub nr. 149/N/2007 și nr. 150/N/2007 la BEJ, astfel încât pârâta a fost pusă în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
Astfel, în cauză fiind îndeplinite condițiile constatării judiciare a rezoluțiunii antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate între părți, instanța a admis primul și al treilea capăt de cerere din reconvențională și a dispus rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 3012/27.06.2007 și nr. 3013/27.06.2007 de BNP.
Față de faptul reținerii intervenirii unei rezoluțiuni datorate neîndeplinirii de către pârâtă a obligației sale de plată a restului de preț, în raport de clauzele contractuale convenite în cuprinsul celor două antecontracte, instanța a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea reclamantelor-pârâte la plata sumelor de 21.000 euro, respectiv 1.500 euro, sume reprezentând dublul acontului primit, părțile convenind asupra faptului pierderii de către promitentul cumpărător a acontului plătit în cazul în care neîncheierea contractelor de vânzare-cumpărare s-ar datora culpei sale.
Cu privire la capătul de cerere având ca obiect obligarea reclamantelor pârâte la plata îmbunătățirilor aduse imobilelor ce au format obiectul celor două antecontracte de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că, deși îi revenea potrivit art. 1169.civ sarcina probării acestei cereri, pârâta reclamantă nu a dovedit nici obiectul acestei cereri - natura îmbunătățirilor pretinse a fi fost realizate, și nici cuantumul obiectului cererii. Astfel, declarația martorului M nu poate constitui un suport probator suficient, conținutul său fiind contradictoriu și neelocvent, iar în plus, pârâta-reclamantă nu a insistat în efectuarea în cauză a unei expertize tehnice de specialitate menite să identifice și să evalueze pretinsele îmbunătățiri, de vreme ce aceasta nu și-a îndeplinit obligația plății onorariul de expert stabilită în sarcina sa, iar instanța a constatat intervenită sancțiunea decăderii sale din această probă.
Constatarea unui drept de retenție fiind condiționată de existența unei creanțe a deținătorului lucrului față de creditorul restituirii, creanță constând în sume cheltuite cu întreținerea, conservarea și îmbunătățirea bunului, în lipsa existenței unei asemenea creanțe, nu se poate constata existența unui asemenea drept, instanța a respins și capătul de cerere având ca obiect constatarea existenței unui drept de retenție ca neîntemeiat.
În baza art. 274 și 276.pr.civ. instanța a obligat reclamantele-pârâte la plata către pârâții-reclamanți a sumei de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantele - SRL și, criticând-o ca netemeinică și nelegală.
Într-o primă teză apelantele reclamante au solicitat desființarea în parte a sentinței tribunalului cu privire la modul de soluționare a cererii de chemare în judecată și trimiterea spre rejudecare numai a acestei cereri, cu menținerea soluției în ceea ce privește cererea reconvențională.
Într-o teză subsidiară au solicitat schimbarea în parte a sentinței în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și dispunerii evacuării pârâților din imobilul teren și construcții.
În motivarea apelului, apelantele reclamante au arătat că, în mod greșit instanța de fond a considerat acțiunea în evacuare ca inadmisibilă deoarece în lipsa unui titlu legal care să le confere dreptul de a folosi imobilul proprietatea lor, pârâții au doar calitatea de tolerați, astfel încât pot fi evacuați din imobil.
Au mai arătat apelantele reclamante că acțiunea în evacuare a fost întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil și că aceste dispoziții au fost interpretate restrictiv de instanța de fond în sensul că în absența unui raport juridic locativ între părți, reclamanții nu pot exercita decât acțiunea în revendicare, nu și acțiunea în evacuare.
Au arătat, de asemenea, că, deși a apreciat că există contradicție între temeiul juridic al cererii și obiectul acesteia, instanța de fond nu a solicitat lămuriri și explicații, încălcând astfel dispozițiile art. 129 alin 4 Cod procedură civilă.
Sentința apelată a fost criticată și sub aspectul cheltuielilor de judecată în sensul că prima instanță, în raport de existența culpei procesuale atât a reclamanților cât și a pârâților, trebuia să compenseze cheltuielile de judecată.
Nu s-a depus întâmpinare.
Analizând dosarul, Curtea reține:
Prin cererea de chemare în judecată reclamantele - SRL și au chemat în judecată pârâții - CASA SRL, și, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea pârâților din imobilul cu nr. cadastral provizoriu 207, situat în com., jud. D, înscris în CF a com. la nr. 157, imobil compus din construcțiile C1, C2 și C3, și din imobilul cu număr cadastral provizoriu 206/2, situat în comuna, 28, parcela 210, jud. D, înscris în CF a com. la nr. 156a, compus din suprafața de teren de 2.088 mp ( conform actelor) și 2.207 mp ( potrivit măsurătorilor), din care 2.173 mp teren curți construcții, iar 34 mp teren arabil, cu cheltuieli de judecată.
În drept reclamantele și-au întemeiat cererile pe dispozițiile art. 480 Cod Civil privind dreptul de proprietate definit ca "dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege".
Instanța de fond, deși a reținut ca temei al cererii de chemare în judecată prevederile art. 480 Cod Civil, a analizat cererea reclamantelor doar prin prisma obiectului acțiunii ca pretenție concretă dedusă judecății, anume evacuarea pârâților, stabilind că, în lipsa unor raporturi de locațiune, acțiunea este inadmisibilă.
Cu toate că a apreciat că dispozițiile art. 480 Cod civil pun la dispoziția reclamantelor pentru apărarea dreptului lor de proprietate o acțiune în revendicare, acțiune reală cu regim diferit de cel al acțiunii în evacuare, care este o acțiune personală, instanța de fond a respins cererea de chemare în judecată ca inadmisibilă fără a solicita părților lămuriri și explicații cu privire la obiectul cererii și motivarea în drept pe care reclamantele o invocă în susținerea pretențiilor lor.
Din studierea încheierilor dosarului de fond rezultă că prima instanță nu a procedat la lămurirea aspectelor ce priveau pretenția concretă dedusă judecății și temeiul juridic al pretenției potrivit art. 129 alin 4 Cod procedură civilă în conformitate cu care cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care părțile le invocă în susținerea pretențiilor și apărărilor lor, judecătorul este în drept să le ceară acestora să prezinte explicații oral sau în scris, precum și să pună în dezbaterea lor orice împrejurări de fapt ori de drept chiar dacă nu sunt menționate în cerere sau în întâmpinare.
Față de cele reținute, Curtea constată că cererea de chemare în judecată a fost soluționată ca inadmisibilă fără a se intra în cercetarea fondului și ca urmare, având în vedere dispozițiile art. 297 alin 1 Cod procedură civilă va desființa hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare primei instanțe.
Soluția de desființare se referă la întreaga hotărâre apelată, dispozițiile art. 297 alin 1 Cod procedură civilă, neprevăzând desființarea în parte.
Atunci când legiuitorul a voit, a prevăzut expres posibilitatea schimbării, în tot sau în parte, în art. 296 Cod procedură civilă.
În rejudecare instanța va analiza pe fond cererea de chemare în judecată întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil, precum și cererea reconvențională aflată în strânsă legătură cu cererea de chemare în judecată.
La soluționarea cererii reconvenționale instanța va analiza îndeplinirea condițiilor cerute pentru admisibilitatea rezoluțiunii anume: 1) una din părți să nu-și fi executat obligațiile ce îi revin chiar și parțial, 2) neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și 3) debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege, ținând seama de faptul că acțiunea în rezoluțiunea unui contract poate fi intentată numai de partea care a executat propriile obligații asumate prin contract sau s-a declarat să le execute.
Se vor avea în vedere și celelalte critici formulate de apelante în motivele de apel.
Pentru considerentele expuse mai sus, Curtea va admite apelul, va esființa sentința nr.2368/23 septembrie 2008 Tribunalului Dolj și va trimite cauza spre rejudecare primei instanței.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de către reclamanele - SRL cu sediul în B, sector 1,-, -. B,. 32 și de către cu domiciliul în B, sector 1,-, -. B,. 32, împotriva sentinței nr.2368 din 23.09.2008, pronunțată de Tribunalul Dolj - Secția Comercială, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți - CASA SRL C cu sediul în C, STR.- -, nr. 67,. 5.. 1,. 4,. 18, Județ D, cu domiciliul în C, STR - -, nr. 67,. 5.. 1,. 4,. 18, Județ D, cu domiciliul în C, STR.- -, nr. 67,. 5.. 1,. 4,. 18, Județ și cu domiciliul în C, STR.- -, nr. 67,. 5.. 1,. 4,. 18, Județ D.
Desființează sentința nr.2368/23 septembrie 2008 a Tribunalului Dolj și trimite cauza spre rejudecare primei instanței.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 27 2008.
PREȘEDINTE, - - | JUDECĂTOR, - - |
GREFIER, - - |
Red.LG/8 ex./02.12.2008
Jud.fond
Tehnored./02.12.2008.
27 2008
Președinte:Lotus GherghinăJudecători:Lotus Gherghină, Nela Ochea
