Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 71/2008. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA COMERCIALĂ
Dosar nr-
DECIZIA COMERCIALĂ Nr. 71/
Ședința publică de la 30 mai 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mircea Noșlăcan
JUDECĂTOR 2: Nicolae Durbacă
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea apelului declarat de pârâta - Com SRL împotriva Sentinței civile nr.16/COM/2008 pronunțată de Tribunalul Alba în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la a doua strigare, s-a prezentat avocat pentru reclamanta intimată - SRL, lipsă fiind pârâta apelantă.
Procedura îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța acordă cuvântul în dezbateri.
Mandatara reclamantei intimate solicită respingerea apelului și menținerea ca temeinică și legală a hotărârii atacate.
Arată că ar fi putut fi vorba de un acord între părți dacă totul ar fi fost plătit la zi, dacă pârâta și-ar fi îndeplinit obligațiile. În prezent nu există un asemenea acord.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
Asupra apelului de față:
Prin Sentința civilă nr.16/COM/2008 pronunțată de Tribunalul Alba, s-a admis în parte acțiunea comercială formulată de reclamanta - SRL împotriva pârâtei - Com SRL și în consecință:
S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în municipiul A I, str. -.-, nr.50, jud. A, înscris în CF nr. 2506 A I, reprezentând.
A fost obligată pârâta să achite reclamantei suma de 2137,97 lei cu titlu de chirie restantă și 2134,79 lei cu titlu de utilități.
S-a respins în rest acțiunea
A fost obligată pârâta la 2131,33 lei, cheltuieli de judecată în favoarea reclamantei.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că:
La data de 8.03.206, între reclamanta - SRL, în calitate de proprietar, și pârâta - Com SRL, în calitate de chiriaș, s-a încheiat Contractul de închiriere nr. 3/2006 având ca obiect spațiul în suprafață de 172 mp, reprezentând, situat administrativ în A I, str. -. -, nr.50, jud. A, termenul de închiriere fiind stabilit până la 31.12.2006.
Prin Actul adițional la acest contract înregistrat sub nr. 7/10.01.2007, părțile au convenit modificarea art. 12 alin.3 în sensul că actul este valabil până la data de 31.03.2007, iar eliberarea spațiului de către chiriaș trebuie realizată până în 30.04.2007.
Împrejurarea că termenul de închiriere prevăzut în acest contract a mai fost prelungit până în luna iunie 2007 fost recunoscută de către părți, deși la dosar nu a fost depus niciun înscris în acest sens, iar Actul adițional înregistrat la - SRL sub nr. 202/15.06.2006 nu conține vreo mențiune sub acest aspect.
Prin Adresa nr. 115/3.07.2007 reclamanta i-a comunicat pârâtei că va semna un act adițional de prelungire a contractului de închiriere până la 30.10.2007, chiriașul fiind încunoștințat și despre scadențele facturilor reprezentând chiria și utilitățile datorate.
Deși acest nou act adițional nu a fost încheiat între părți, reclamanta a învederat pârâtei, prin Adresa nr. 140/4.09.2007 că înțelege să-i prelungească termenul de eliberare a spațiului închiriat până la data de 15.09.2007.
Facturile fiscale seria - nr.00130/2.08.2007 în sumă de 1951,79 lei și seria - nr. 00167/10.09.2007, reprezentând contravaloarea chiriei aferente lunilor august și septembrie 2007, au fost acceptate de către pârâtă, prin semnarea lor.
De asemenea, a fost acceptată de pârâtă și factura fiscală seria - nr. 00187 emisă de reclamantă pentru contravaloarea energiei electrice, a gazului metan și a apei pe luna august 2007, utilitățile în sumă de 1903,32 lei fiind refacturate.
Chiria aferentă lunii octombrie 2007 și penalitățile pentru întârzierea la plată a facturilor nr. 00167 și nr. 00187 în sumă totală de 2080,51 lei au fost facturate la data de 1.10.2007, sub nr. 00197.
Potrivit clauzei contractuale de la art. 11 alin.1, la expirarea termenului prevăzut în contract, părțile pot prelungi de comun acord contractul de închiriere.
După expirarea de drept a contractului de închiriere, acesta se poate prelungi prin tacita relocațiune dacă există acordul proprietarului și dacă se achită în continuare chiria.
Susținerile pârâtei privind neîndeplinirea de către reclamantă a obligației de notificare în scris a chiriașului, cu cel puțin 12 luni înainte de data de la care se solicită încetarea contractului, sunt apreciate de instanță ca fiind fără relevanță, în măsura în care prevederile art. 11 alin.2 din contract nu sunt incidente, acestea reglementând situația încetării raporturilor contractuale înainte de expirarea termenului de închiriere.
În speță, acest termen de închiriere a fost prelungit succesiv prin acte adiționale, astfel că, după data de 15.09.2007, între părți nu a operat nicio tacită relocațiune, întrucât aceasta implică nu numai lăsarea locatarului în imobil după expirarea termenului, fără nicio împiedicare, ci și perceperea de către locator a chiriei. A considera altfel, ar însemna să se accepte ideea că o convenție de locațiune poate exista în absența uneia din principalele obligații ale locatarului.
Cu toate acestea, instanța a considerat că, deși chiriașul ar achita parțial chiria restantă și în situația în care ar opera tacita relocațiune convenția poate fi denunțată nu numai prin notificarea chiriașului, ci și prin chemarea în judecată pentru evacuare.
Având în vedere considerentele expuse, precum și dispozițiile art. 1436 raportat la art.1437 civ. și 480.civ. instanța a dispus evacuarea pârâtei din imobilul pe care-l ocupă fără titlu, respectiv brutăria, proprietatea reclamantei, situată administrativ în municipiul A I, str. -.-, nr.50, jud. A și înscris în CF nr. 2506 A
În conformitate cu dispozițiile art.4 alin. 2 și 3 din contract, plata facturilor se face în termen de 10 zile de la data emiterii facturilor, nerespectarea acestui termen atrăgând perceperea de penalități de întârziere de 0,06 % pe fiecare zi de întârziere.
Analizând chitanțele depuse în probațiune de către reclamantă, instanța a constatat că a fost achitată integral de către pârâtă, contravaloarea facturii nr. 00187/18.09.2007 reprezentând utilități, iar debitul rezultat din restul facturilor și reprezentând contravaloare chirie pe lunile august, septembrie și octombrie 2007 doar parțial, restul rămas neachitat cu acest titlu, după imputația plății, fiind de 2137,97 lei.
Deși s-a invocat de către pârâtă faptul că a achitat în întregime debitul datorat, constând în chirie și utilități, după data promovării acțiunii, la dosar nu au fost depuse dovezi în acest sens, iar la data de 19.10.2007 reclamanta a emis și factura fiscală seria - nr. 00231 pentru contravaloarea utilităților aferente lunii septembrie 2007.
Deoarece pârâta a continuat să folosească spațiul comercial și după încetarea locațiunii lipsind, în mod ilegal, reclamanta de folosința acestuia, iar obligația chiriașului de a plăti și utilitățile consumate este prevăzută de clauza contractuală de la art.7, instanța a considerat că sunt incidente și dispozițiile art. 1084.civ.
În ceea ce privește capătul de cerere privind plata penalităților de întârziere prevăzute de art. 4 alin. 3 din Contractul de închiriere nr.3/8.03.2006 calculate după momentul încetării convenției dintre părți și, respectiv după data introducerii acțiunii, instanța l-a apreciat ca nefondat, nefiind justificat printr-un titlu valabil, motiv pentru care l-a respins.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta - Com SRL care a solicitat desființarea hotărârii tribunalului și respingerea acțiunii reclamantei.
În motivarea apelului s-a arătat că între părți a operat tacita relocațiune, astfel că pârâta putea fi evacuată doar după o notificare prealabilă făcută cu 12 luni înainte. Pârâta nu a achitat integral facturile pentru chirie, întrucât acestea cuprindeau sume mai mari decât chiria stabilită prin contract, începând din luna iunie 2006 s-a perceput o chirie de 3 Euro + TVA și nu de 3 Euro inclusiv TVA. Reclamanta a facturat abuziv pârâtei 12003apă.
Apelul nu a fost motivat în drept.
Apelul a fost legal timbrat cu 208,51 lei taxă judiciară de timbru și 3,15 lei timbru judiciar.
Verificând apelul pârâtei prin prisma motivelor invocate în conformitate cu dispozițiile art. 295.pr.civ. curtea de apel constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Contractul de închiriere încheiat între părți a fost valabil în perioada 8.03.2006 - 31.12.2006. Reclamanta a notificat-o pe pârâtă cu Adresa nr. 399/11.12.2006 să elibereze spațiul comercial până la 31.12.2006 (fila 19).
În aceste condiții, este evident că nu a operat tacita relocațiune, reclamanta manifestându-și expres intenția de a înceta raporturile întemeiate pe Contractul de închiriere nr.3. Reclamanta a permis totuși pârâtei să folosească spațiul comercial până la 31.03.2007 și, ulterior până la 30.07.2007. Prin adresa nr. 115 /3.07.2007 pârâta a fost de acord să achite facturile emise de reclamantă, precum și o garanție în sumă de 6000 lei, urmând ca spațiul să fie folosit până la 30.11.2007 (fila 15, dosar Tribunal A). Pe parcursul derulării raporturilor contractuale, pârâta nu a contestat valoarea chiriei facturate de reclamantă. Prin Adresele nr. 115/3.07.2007 (fila 15 dosar Tribunal A) și nr.140/4.09.2007 (fila 14, același dosar), pârâta a acceptat fără rezerve să achite contravaloarea chiriei și a utilităților, arătând că acestea vor fi plătite la zi, însă au refuzat plata garanției.
În aceste condiții, constatăm că apărarea pârâtei întemeiată pe facturarea unor sume mai mari reprezentând chirie și utilități este neîntemeiată, pârâta acceptând expres la plată facturile emise de reclamantă.
În mod corect tribunalul a apreciat că în speță nu a operat tacita relocațiune și că pârâta datorează reclamantei 2137,97 lei chirie restantă și 2134,79 lei contravaloare utilități. În mod corect tribunalul a interpretat dispozițiile art. 11 alin.2 din contractul dintre părți (fila 6, dosar Tribunal A). Obligativitatea notificării cu cel puțin 12 luni înainte de data la care se solicită încetarea contractului, viza doar situația încetării raporturilor contractuale înainte de expirarea termenului prevăzut în contract. În speță contractul nu a încetat înainte de termen și a fost prelungit ulterior, prin înțelegerea părților, până la 30.10.2007.
Față de cele reținute, curtea de apel constată că prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 1436, 1437, 480 și 969.pr.civ. astfel că, în temeiul art. 296.pr.civ. urmează să respingă drept nefondat apelul pârâtei.
Întrucât apelul pârâtei urmează a fi respins, curtea de apel va respinge și cererea pârâtei privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a ceste motive
În numele legii
DECIDE:
Respinge drept nefondat apelul declarat de pârâta - COM SRL împotriva Sentinței civile nr. 16/COM/2008 pronunțată de Tribunalul Alba în dosarul nr- și cererea pârâtei privind cheltuielile de judecată în apel.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 30.05.2008.
Președinte Judecător
- - - concediu odihnă, - -
semnează Vicepreședinte C de Apel
Grefier
- -
Red.
Th.
Ex.4/09.07.2008
Jud. fond:
Președinte:Mircea NoșlăcanJudecători:Mircea Noșlăcan, Nicolae Durbacă
