Spete evacuare in dreptul comercial. Decizia 80/2009. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA nr. 80
Ședința publică din data de 22 mai 2009
PREȘEDINTE: Alexandrina Urlețeanu
JUDECĂTOR 2: Teodor Nițu
Grefier - - -
Pe rol fiind soluționarea apelurilor declarate de reclamanta- COM SRL,cu sediu ales pentru comunicarea actelor de procedură în B, str. -,. 23 A-B,.2, jud. B și pârâta- CASA SRL, cu sediul în B,-, jud. B, împotriva sentinței nr. 50 din data de 27 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Buzău, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul B, prin primar, cu sediul în B,-, jud.
Apelul declarat de reclamanta - Com SRL este timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 45 lei, conform chitanței nr. -/24.04.2009 și timbru judiciar de 0,6 lei.
Apelul declarat de pârâta - Casa SRL, este timbrat cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 45 lei, conform chitanței nr. /-/2009 și timbru judiciar de 0,15 lei.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns apelanta-reclamantă - COM SRL, prin administrator și intimatul-pârât Municipiul B, prin primar,reprezentat de consilier juridic, lipsind apelanta-pârâtă - CASA SRL.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, învederându-se că apelanta-reclamantă - Com SRL, depus la dosarul cauzei, prin serviciul registratură, următoarele înscrisuri: copie de pe notificarea formulată de, copii de pe facturile fiscale nr. -,- și -. Tot prin serviciul registratură, apelanta-pârâtă - Casa SRL a depus taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar menționate mai sus; copia chitanței nr. -/1 din 03.04.2009 și copia procesului-verbal întocmit la data de 03.04.2009, solicitând se lua act de renunțarea la calea de atac a apelului, așa cum a solicitat prin cererea depusă pentru termenul din 24.04.2009, deoarece a executat hotărârea.
Părțile prezente, având cuvântul, menționează că nu au cereri de formulat și solicită cuvântul în dezbaterea apelului.
Curtea, luând act că părțile prezente nu au alte cereri de formulat, iar apelanta-pârâtă a renunțat la judecarea apelului formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea apelului.
Reprezentantul apelantei-reclamante, administrator, critică sentința apelată pentru nelegalitate și netemeinicie numai în ceea ce privește modul de soluționare al capătului de cerere privind lipsa de folosință a spațiului.
Instanța fondului a obligat pârâta să-i plătească lipsa de folosință, conform prețului chiriei stabilit prin contractul de închiriere din anul 2004, dar prin actul aditional nr. 2 la contractul de închiriere nr. 1/2008, chiria a fost majorată, acest lucru fiind cunoscut de către pârâtă, aceasta fiind notificată în acest sens, conform notificării nr. 70/2009.
Solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței, în sensul obligării pârâtei și la plata diferenței de 8.600 lei, reprezentând lipsa de folosință.
Consilier juridic, având cuvântul pentru intimatul-pârât Municipiul B- prin primar, solicită a se lua act de renunțarea pârâtei - Casă SRL, la judecarea apelului.Construcția amplasată ilegal pe terenul proprietatea sa, a fost desființată.
Cu privire la modul de soluționare al apelului promovat de reclamantă, lasă la aprecierea instanței.
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Buzău, reclamanta - Com SRL a chemat în judecată pe pârâta - Casă SRL, solicitând instanței ca, prin sentința ce se va pronunța, să se dispună evacuarea pârâtei din spațiul comercial proprietatea reclamantei, situat în B, str.-. - nr.5, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat, în esență, că în anul 2004 a transmis pârâtei dreptul de folosință asupra spațiului menționat, printr-un contract de închiriere, pentru o perioadă de 3 ani și cu posibilitatea prelungirii contractului cu acordul părților, sens în care s-au făcut mențiuni exprese atât în contract cât și în procesul verbal de predare primire a spațiului. La expirarea termenului din contract s-a procedat la prelungirea acestuia pentru încă un an, moment în care s-a încheiat un nou contract, ce a cuprins și clauze noi la care părțile nu s-au opus.
Mai arată reclamanta că, după expirarea contractului de închiriere, care a intervenit la 30.09.2008, a înțeles să nu mai prelungească termenul acestuia, sens în care notificat pe pârâtă.
Pârâta, însă, încearcă prin diverse mijloace să rămână în continuare în acest spațiu, bazându-se pe faptul că, de-a lungul derulării contractului, și-a exprimat intenția de a face unele investiții pentru care i-a solicitat acordul, însă după ce acestea au fost efectuate. Arată reclamanta că, fiind de bună credință, i-a dat pârâtei o declarație prin care își exprima acordul pentru extinderea deja începută, însă numai pe durata prevăzută în contractul de închiriere.
Pârâta - Casă SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea cererii de evacuare ca neîntemeiată, iar
în subsidiar, în cazul în care se va admite acțiunea, reclamanta-pârâtă să fie obligată la plata contravalorii extinderii spațiului comercial în litigiu.
În motivarea cererii, pârâta a arătat că a încheiat cu reclamanta un contract de închiriere privind o suprafață de 16,92 și în prezent solicită evacuarea din spațiul de 28,02, asupra diferenței neavând nici un drept, aceasta fiind rezultatul extinderii realizate pe cheltuiala sa, cu acordul reclamantei, pe un teren închiriat de la - și.
Pârâta a mai arătat că a acționat cu bună credință iar reclamanta în mod nejustificat, dorește acum să preia și extinderea pe care a efectuat-o fără nicio obligație din partea sa cu privire la contravaloarea acesteia, solicitând aplicarea prevederilor contractuale la întreg spațiul.
Întrucât, din punctul său de vedere în momentul de față întreg spațiul formează un tot unitar, solicită respingerea ca neîntemeiată a acțiunii în evacuare, cel puțin până la clarificarea situației juridice a extinderii pe care a realizat-o iar în subsidiar solicită obligarea reclamantei la plata contravalorii sporului de valoare adus spațiului menționat.
Ca urmare a susținerilor pârâtei din întâmpinarea și din cererea reconvențională, reclamanta și-a completat cererea principală, în sensul că a solicitat și obligarea pârâtei să desființeze construcția improvizată, atașată spațiului comercial proprietatea sa, urmând a fi stabilit un termen rezonabil pentru efectuarea acestei operațiuni, ori, în cazul în care aceasta nu se va conforma dispozițiilor instanței, să fie autorizată să efectueze această operațiune pe cheltuiala pârâtei.
În subsidiar, în cazul în care pârâta va prezenta acte doveditoare privind faptul că a executat lucrările de extindere în condițiile legii, să fie obligată aceasta la plata sumei de 2.520 Euro în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând prejudiciul cauzat prin lipsa de folosință a spațiului comercial pe care îl deține.
Reclamanta a arătat că pârâta a efectuat construcția improvizată, demontabilă, în prelungirea spațiului său, pentru care însă nu a obținut avizele și autorizațiile necesare, astfel încât urmează a fi obligată să desființeze această construcție deoarece în contractul încheiat s-a prevăzut că spațiul va fi predat în forma, structura și condițiile existente la data încheierii contractului inițial de închiriere.
Referitor la capătul de cerere în pretenții, reclamanta a arătat că, datorită atitudinii pârâtei, nu poate să dispună de spațiul său pentru care a primit o ofertă de la - SRL pentru o chirie lunară de 2000 Euro, contract ce urma a intra în vigoare la data de 1.11.2008.
La cererea reconvențională pârâtei, reclamanta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acesteia, invocând și excepția netimbrării, într-o altă cauză în care a solicitat să se constate că este proprietară a construcției, pârâta evaluând-o la suma de 10.561,53 lei.
Prin aceeași întâmpinare, reclamanta a solicitat să se ia act că renunță la
capătul de cerere având ca obiect solicitarea de a prelua așa-zisa extindere efectuată de către pârâtă.
În consecință, în urma completării cererii principale și a întâmpinării la
cererea reconvențională, pârâta - Casă SRL a formulat o nouă întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererilor formulate de reclamantă, astfel cum au fost completate, arătând că atitudinea reclamantei de a-i încuviința extinderea spațiului închiriat și retragerea ulterioară a acestui acord, tocmai în momentul în care era la un pas de a obține acordurile și avizele necesare, reprezintă un abuz de drept, a cărui sancțiune nu poate fi decât respingerea cererii acesteia.
Solicită suspendarea cauzei în temeiul art.244 alin.1 pct.1 Cod procedură civilă, întrucât soluționarea prezentei cauze poate fi influențată în mod hotărâtor de soluția ce se va pronunța în dosarul înregistrat sub nr- pe rolul Tribunalului Buzău, ce are ca obiect acțiunea în constatarea dreptului de proprietate asupra extinderii spațiului comercial în litigiu formulat în contradictoriu cu Municipiul
Până la prima zi de înfățișare, pârâta reclamantă - Casă SRL și-a completat și modificat cererea reconvențională prin care a solicitat să se constate calitatea sa de coproprietară asupra întregului spațiu comercial în suprafață totală de 28,02 și respectiv starea de indiviziune asupra acestui spațiu în limita cotelor deținute de părți și anume 20,39 pentru reclamantă și 7,63 pentru pârâtă, solicitând și ieșirea din indiviziune cu privire la această construcție în suprafață de 28,02, cu obligarea reclamantei pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
În susținerea cererii, pârâta arată că este proprietara extinderii în suprafață construită de 7,63 edificată pe terenul proprietatea municipiului B, susținând că între părți s-a născut, prin convenție, o stare de indiviziune privitor la întreg spațiul comercial în suprafață totală de 28,02, astfel încât se impune lichidarea stării de indiviziune potrivit cotelor părților, pârâta susținând că, în cauză, cota sa este de 7,63, diferența de 20,39 fiind cota indiviză a reclamantei.
a fost edificată pe un teren asupra căruia are încheiat contractul de închiriere nr. 1367/15.11.2004 cu - și B, având acordul expres al reclamantei în vederea obținerii autorizației de construire pentru extinderea spațiului inițial și nu este vorba despre o construcție improvizată, ușor demontabilă, ci o construcție din zidărie, cu cărămidă care a transformat structural construcția inițială.
Instanța de fond a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârât, a Municipiului B prin Primar care, prin întâmpinarea formulată, a arătat că terenul pe care pârâta - Casă SRL a executat extinderea este proprietatea sa, făcând parte din domeniul public.
Totodată, a arătat că extinderea în discuție este executată fără autorizația prevăzută de lege, fiind amplasată ilegal pe terenul proprietatea sa, motiv pentru care în luna noiembrie 2008, pârâta a fost somată să o desființeze, iar cu privire la raporturile juridice dintre părți, a lăsat la aprecierea instanței cu privire la modul de soluționare al acestora.
În cauză s-a administrat probatoriul cu înscrisuri și o cercetare locală, după care, prin sentința nr. 50 din 27 ianuarie 2009, Tribunalul Buzăua admis în parte acțiunea principală formulată de reclamanta COM, în contradictoriu
cu pârâții și MUNICIPIUL B PRIN PRIMAR. A dispus evacuarea pârâtei din spațiul comercial proprietatea reclamantei situat în B, str.-.- nr.5; a obligat pârâta la aducerea spațiului comercial la forma de la momentul încheierii contractului de închiriere prin mutarea peretelui exterior pe aliniamentul inițial și a obligat-o la plata către reclamantă a sumei de 4.000 lei reprezentând lipsa de folosință a spațiului comercial, raportat la prețul chiriei stabilit prin contractul de închiriere nr.1/20 septembrie 2007.A respins cererea reconvențională formulată de pârâta - Casă SRL și a obligat-o pe aceasta la 3.888 lei cheltuieli de judecată către reclamantă, reprezentând onorariu de avocat și taxă de timbru proporțional cu valoarea admisă a pretențiilor.
Pentru a pronunța această sentință, instanța fondului a reținut că, prin contractul de închiriere nr. 2 din 1.10.2004, reclamanta a închiriat pârâtei, pe termen de 3 ani, un spațiu comercial situat în B, str.-.- nr.5. La expirarea acestui contract, părțile au convenit pentru închirierea în continuare a spațiului, încheindu-se un nou contract, nr.1 din 20.09.2007 din care face parte integrantă atât procesul verbal cât și un act adițional.
Pe parcursul perioadei în care a deținut acest spațiu, pârâta a efectuat o modificare în sensul mutării peretelui exterior, spațiu comercial fiind în acest fel extins pe o suprafață de 6 deținută de către pârâtă de la -, și SA B, conform contractului de închiriere nr. 797 din 24.09.2007.
Este adevărat că, inițial, la momentul în care s-a realizat această extindere prin mutarea peretelui exterior, pârâta a avut acordul reclamantei în acest sens, însă în considerarea faptului că aceasta urma să primească acordurile necesare de la Primăria Municipiului
Este evident, reține instanța fondului, că aceasta a fost intenția părților în condițiile în care acestea au convenit, prin procesul verbal de primire încheiat ca anexă la contractul de închiriere nr.1 din 20.09.2007 ca spațiul comercial să fie predat proprietarului în forma inițială din anul 2004.
Instanța a apreciat că nu poate fi reținută susținerea pârâtei în sensul că prin edificarea acestei extinderi a dobândit un drept de coproprietate asupra spațiului comercial în condițiile în care pe de o parte acest spațiu comercial constituie un tot unitar, astfel cum s-a constatat la cercetarea locală efectuată, iar pe de altă parte, din actul adițional la contractul de închiriere nr. 794/24.09.2007 încheiat de pârâtă cu - și B nu rezultă în mod expres perioada până la care acesta este încheiat.
S-a mai reținut că, în fapt, pârâta Casă SRL deține în prezent, fără nici un temei legal, spațiul comercial în care își desfășoară activitatea, ultimul contractul de închiriere încheiat cu reclamanta - Com SRL expirând la data de 30.09.2008.
De altfel, așa cum rezultă din înscrisurile de la dosar, mutarea peretelui exterior spre Centrală, pe terenul deținut de pârâtă în baza unui contract de închiriere expirat, a fost efectuată fără ca aceasta să dețină autorizațiile necesare, pârâta Primăria municipiului B arătând că terenul pe care s-a extins acest spațiu comercial este proprietatea sa, aflându-se în domeniul public al Municipiului B, pârâta -
Casă SRL fiind somată să desființeze extinderea nelegal realizată.
Prin probele administrate în cauză, pârâta nu a făcut dovada existenței unei stări de indiviziune asupra spațiului comercial în litigiu, născută prin convenție, așa cum aceasta a susținut, în cauză spațiul comercial fiind constituit dintr-o singură încăpere, pârâta nerealizând în fapt o extindere de sine stătătoare, ci numai mărirea suprafeței spațiului comercial închiriat printr-o extindere pe terenul aflat în domeniul public al municipiului B, prin mutarea peretelui exterior și edificarea unui perete nou, parțial din zidărie și geamuri termopan.
Instanța a mai reținut că pârâta deține fără drept spațiul comercial situat în B, str.lt.- nr.5, proprietatea reclamantei - Com SRL și se impune evacuarea acesteia din spațiul comercial în litigiu proprietatea reclamantei.
În temeiul aceleași situații de fapt, văzând și dispozițiile art.969 Cod civil, având în vedere și convenția părților în acest sens, astfel cum rezultă din contractul de închiriere nr. 1 din 20.09.2007 și din procesul verbal și actul adițional anexă la acesta, instanța a considerat necesară obligarea pârâtei la aducerea spațiului comercial la forma inițială din anul 2004, prin mutarea peretelui exterior pe aliniamentul inițial.
Cu privire la capătul de cerere reprezentând lipsa de folosință, tribunalul a avut în vedere prețul chiriei stabilit prin contractul de închiriere nr.1 din 20.09.2007, de 1000 lei pe lună și a obligat pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 4.000 lei, reprezentând despăgubiri, începând cu data expirării contractului (30 septembrie 2008) și până la data pronunțării prezentei sentințe (27.01.2009), neputându-se reține un prejudiciu calculat ipotetic la o chirie pe care reclamanta ar fi putut-o obține de la o altă societate comercială, conform unei oferte depusă la dosarul cauzei.
Cererea reconvențională a fost respinsă de instanța fondului, motivat de faptul că pârâta nu a făcut, în nicio modalitate, dovada existenței unei stări de indiviziune asupra spațiului comercial în discuție, extinderea realizată în fapt prin mutarea peretelui exterior, astfel cum s-a arătat, neconstituindu-i acesteia calitatea de coindivizar asupra spațiului comercial proprietate reclamantei.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel atât reclamanta, cât și pârâta criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Pârâta însă, prin cererea aflată la fila 27 dosar, a arătat că renunță la judecată cu privire la apelul declarat împotriva sentinței nr. 50/27.01.2009, situație de care instanța de apel a luat act de acest lucru, făcând aplicarea dispozițiilor art. 246 Pr. Civ.
Reclamanta, prin apelul formulat în cauza, critică sentința instanței de fond pe aspectul cuantumului sumei acordate cu titlu de lipsă de foloșință, arătând că la stabilirea acestui prejudiciu suferit prin imposibilitatea folosirii spațiului s-a avut în vedere greșit prețul chirirei prevăzut în contractul din anul 2004, care între timp a fost modificat, pârâta având cunoștință de acest lucru.
De aceea, solicită obligarea pârâtei la plata lipsei de folosință, respectiv și a diferenței de 8600 lei, având în vedere suma pe care ar fi primit-o de la - SRL B, ca ofertă a chirirei în situația în care spațiul era eliberat în termen.
.//.
O altă critică invocată de reclamantă consta în faptul că prin sentința instanței de fond, nu a fost prevăzut un termen rezonabil în care pârâta să desființeze construcția edificată nelegal sau, eventual, să fie autorizată apelanta a aduce spațiul la stadiul în care a fost închiriat.
Curtea, analizând sentința pronunțată de instanța de fond prin prisma criticilor formulate de apelantă, având în vedere actele dosarului și dispozițiile legale în materie, constată că apelul este întemeiat, urmând a fi admis, schimbată în parte sentința, potrivit următoarelor considerente:
Critica apelantei referitoare la cuantumul despăgubirilor reprezentate de lipsa de folosință a spațiului pe perioada de la încetarea contractului de închiriere (30 septembrie 2008 și data pronunțării sentinței instanței de fond 27.01.2009) în cuantum de 4000 lei, având în vedere chiria stabilită prin contractul de închiriere nr. 1/2007, este întemeiată.
La stabilirea lipsei de folosință urmează a se avea în vedere prejudiciul efectiv suferit de propietarul spațiului prin imposibilitatea folosirii acestuia din culpa pârâtei -locatare, și nu cuantumul chiriei ce l-ar fi încasat potrivit contractului de închiriere care deja expirase.
În speță, prejudiciul suferit de apelantă prin lipsa de folosință a spațiului este de 2000 euro /lună pe care i-ar fi obținut de la - SRL potrivit ofertei acestei societăți aflată la fila 164 dosar fond, în situația în care spațiul ar fi fost eliberat în termen.
Ca atare, Curtea, în raport cu art 296 Pr.Civ, va admite apelul reclamantei, va modifica în parte sentința instanței de fond în sensul că va obliga pârâta să plătească reclamantei și suma de 8600 lei alături de 4000 acordați de instanța de fond cu titlu de lipsă de folosință.
In ce privește al doilea motiv de apel, se reține din actele dosarului și susținerile părților că acesta a ramas fără obiect, hotărarea fiind executată.
În cauză urmează a se face și aplicarea art. 274 Pr Civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Ia act de renunțarea pârâtei - CASA SRL, cu sediul în B,-, jud. B, la judecarea apelului declarat împotriva sentinței nr. 50 din data de 27 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Buzău.
Admite apelul declarat de reclamanta - COM SRL, cu sediu ales pentru comunicarea actelor de procedură în B, str. -,. 23 A-B,.2, jud. B, împotriva sentinței nr. 50 din data de 27 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Buzău, în contradictoriu cu pârâții- CASA SRL, cu sediul în B,-, jud. B șiMUNICIPIUL B, PRIN PRIMAR, cu sediul în B,-, jud.
Schimbă în parte sentința în sensul că obligă pârâta - Casa SRL să plătească reclamantei, alături de 4000 lei, și suma de 8600 lei cu titlu de
daune, respectiv lipsa de folosință.
Menține restul dispozițiilor sentinței atacate.
Obligă pârâta - Casa SRL să plătească reclamantei suma de 250 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 22 mai 2009.
Președinte, Judecător,
- - - -
Grefier,
- -
red AU
dact MC/AU
5 ex/10.06.2009
f- Trib.
operator de date cu caracter personal
notificare nr. 3120
Președinte:Alexandrina UrlețeanuJudecători:Alexandrina Urlețeanu, Teodor Nițu
