Spete pretentii comerciale. Decizia 110/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
CURTEA DE APEL B - SECTIA a V-a COMERCIALA
DOSAR NR-
DECIZIA COMERCIALĂ NR.110
Sedința publică de la 12 martie 2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Dana Arjoca
JUDECĂTOR 2: Decebal Taragan
GREFIER - - -
Pe rol pronunțarea asupra cererii de apel, formulată de apelanții pârâți și împotriva sentinței comerciale nr.7743/07.06.2007 pronunțată de Tribunalul B Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă - SRL
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică de la 27.02.2008, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta și când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 05.03.2008 și apoi la 12.03.2008, când a pronunțat prezenta decizie.
CURTEA:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a VI a Comercială la data de 16.08.2006 sub nr-, reclamanta - SRL a chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței obligarea acestora la plata sumei de 750.000 USD, în echivalentul în lei la data plății, reprezentând daune-interese datorate pentru neexecutarea culpabilă de către pârâți a obligațiilor născute din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.436/16.03.2005 de BNP și, precum și la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința comercială nr.7743/07.06.2007 pronunțată de Tribunalul B Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta - SRL, în contradictoriu cu pârâții și; pârâții au fost obligați să plătească reclamantei suma de 750.000 USD, în echivalent în lei la cursul BNR de la data plății și 144.859 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că la data de 16.03.2005, între reclamanta - SRL, în calitate promitent-cumpărător, și pârâtul în nume personal și în calitate de executor testamentar al averii defunctului, în calitate de promitent-vânzător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.436/16.03.2005 la BNP și, având ca obiect imobilul situat în B,--3, sector 1, la un preț convenit de 6.700.000 USD (filele 7-15 vol.I).
-vânzător a fost reprezentat la încheierea antecontractului de dl. avocat, în calitate de mandatar cu procură specială, respectiv procura autentificată din 05.01.2005, tradusă și legalizată sub nr.972/02.02.2005 de BNP (filele 260-261 voL.I) și faxul din 15.03.2005 (fila 257 vol.I).
Potrivit art.2 lit.a și b din antecontract, la semnarea acestuia promitentul -vânzător confirmă că a primit suma de 375.000 USD (""), urmând ca diferența de preț de 6.325.000 USD să fie achitată de promitenta-cumpărătoare la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 07.02.2006.
Potrivit Certificatului de moștenitor legal și testamentar nr.28/26.05.2005 emis de notarul public, în urma dezbaterii succesiunii defunctului, decedat la 12.02.2005, imobilul din B,--3, sector 1 revenea în coproprietate, în cote de 1/2 fiecare, pârâților și (fila 255 vol.I).
La data de 07.02.2006, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare (semnare și perfectare), la sediul din B, s-au prezentat: din partea reclamantei - SRL dl., în calitate de unic administrator al asociatului persoană juridică Atlas Internațional SA și împuternicit, și d-na, asociat și administrator al societății reclamante; din partea pârâților - dl..
Astfel cum rezultă din Încheierea de certificare nr.1349/07.02.2006 a notarului public (filele 143-145 vol.I), reprezentanții reclamantei au arătat că doresc semnarea contractului, că au sumele stabilite ca diferență de preț, dar împuternicirile mandatarilor și fac referire la un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la 07.02.2005 cu - Romania SRL și - C SRL, nu la antecontractul din 16.03.2005 încheiat cu - SRL. Pentru promitenții-cumpărători, mandatarul a arătat că dorește încheierea contractului de vânzare-cumpărare și consideră că - SRL nu a făcut dovada disponibilităților financiare de a achita diferența de preț.
Din cuprinsul încheierii notariale anterior menționate, coroborate cu recunoașterile din întâmpinare (fila 42 vol.I) și cu răspunsurile pârâților la întrebarea nr.1 din interogatoriu (filele 37 și 42 vol.II), mai rezultă că procurile prezentate de mandatarul pârâților la data de 07.02.2006 au fost: - procura specială tradusă și legalizată sub nr.3874 din 21.03.2005 la BNP și (filele 139-140 vol.I) și - procura specială tradusă și legalizată sub nr.2543 din 23.02.2005 la BNP a și (fila 136 vol.I).
Pentru a verifica dacă poate fi antrenată răspunderea contractuală a pârâților în temeiul art.18 lit.b din antecontract, potrivit căruia "în cazul neexecutării culpabile de către promitentul-vânzător, adică a refuzului acestuia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, -vânzător va plăti ui-cumpărător o sumă egală cu dublul ", Tribunalul a analizat următoarele aspecte esențiale:
1. - dacă procurile prezentate de mandatarul pârâților la data de 07.02.2006 aveau caracterul unor procuri speciale valabile în raport de reclamanta - SRL și dacă, pe baza acestor procuri, se putea încheia la acea dată contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanta.
2.- dacă reclamanta și-a manifestat intenția de a încheia contractul, dacă erau îndeplinite condițiile legale și dacă a făcut dovada disponibilităților bănești pentru achitarea diferenței de preț.
1. Prin ambele procuri anterior menționate au fost împuterniciți domnii avocați și pentru a semna, în numele pârâților și pentru aceștia, contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în B,--3, sector 1, "în conformitate cu termenii și condițiile prevăzute în Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 07 februarie 2005, între. -Vânzători, și Romania SRL și C SRL, în calitate de -Cumpărători". Rezultă că pârâții au mandatat pe cei doi avocați să încheie contractul de vânzare-cumpărare doar cu - Romania SRL și - C SRL.
În condițiile în care împuternicirea acordată mandatarilor nu a fost dată pentru încheierea contractului cu reclamanta sau fără indicarea persoanei cumpărătorului, Tribunalul a apreciat că procurile prezentate de mandatarul pârâților în data de 07.02.2006 nu puteau duce la încheierea valabilă a contractului cu reclamanta - SRL.
În sprijinul acestei concluzii, Tribunalul a avut în vedere următoarele argumente:
Potrivit art.1535 și art.1536 alin.2 cod civ. pentru actele de dispoziție este obligatorie existența unui mandat special. În toate cazurile însă, mandatarul nu poate face nimic afară din limitele mandatului său (art.1537 civ.).
Raportând aceste dispoziții legale la speța de față, se constată că, în cazul în care în cuprinsul mandatului se indică persoana cumpărătorului, mandatarul nu poate încheia în mod valabil actul juridic decât cu persoana indicată de mandant, potrivit voinței acestuia, pentru că în caz contrar, ar depăși limitele împuternicirii primite, iar mandantul nu va fi obligat față de terțul contractant, ceea ce echivalează cu lipsa consimțământului proprietarului mandant pentru încheierea actului translativ de proprietate.
Practic, reclamanta în cauză era pusă în situația de a încheia un contract de vânzare-cumpărare nul, fiind la latitudinea pârâților dacă doreau ca ulterior să ratifice sau nu contractul.
Aceeași concluzie este susținută și de adresa nr.819/03.04.2006 a Președintelui Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, din care rezultă că procurile speciale nu puteau fi folosite decât pentru a încheia un contract de vânzare-cumpărare cu - Romania SRL și - C SRL, în calitate de cumpărători, și nu cu orice altă persoană fizică sau juridică, astfel că "nu se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare cu - SRL" (filele 249-250 vol.I).
În plus, se remarcă faptul că pentru încheierea antecontractului cu reclamanta, au fost folosite alte două procuri speciale din 28.12.2004 și 05.01.2005 (filele 258-261 vol.I), iar în faxul din 15.03.2005 (fila 257 vol.I), se menționează expres denumirea promitentei-cumpărătoare - SRL. Aceste împrejurări confirmă încă o dată faptul că la data de 07.02.2006 nu a existat un mandat special valabil pentru încheierea contractului cu reclamanta.
2. Din Încheierea de certificare nr.1349/07.02.2006 a notarului public și din corespondența purtată între părți anterior datei de 07.02.2006 (de ex. scrisoarea din 03.02.2006 - fila 119 vol.II), rezultă că reclamanta - SRL și-a manifestat intenția de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Contrar apărărilor pârâților, Tribunalul a apreciat că, prin înscrisurile depuse la dosar, reclamanta a făcut dovada disponibilităților bănești pentru achitarea diferenței de preț la data de 07.02.2006.
Astfel, au fost prezentate 4 înscrisuri emanând de la partenerii de afaceri ai reclamantei sau de la societăți bancare din Spania, care atestau existența unor disponibilități bănești de peste 6.000.000 Euro, sumă ce acoperea diferența de preț și cheltuielile cu autentificarea actului. Aceste scrisori de bonitate au fost confirmate și completate prin declarații autentice. In acest sens, au fost avute în vedere înscrisurile aflate la filele -178,180; -192,193,195; -203, 205; -213, 215 vol. În plus, reclamanta a mai depus la dosar înscrisuri prin care a făcut dovada existenței unor înțelegeri comerciale cu societățile spaniole, de Madrid și de, privind o asociere cu scop investițional pentru cumpărarea imobilului din B,--3, sector 1 (filele 278-280 vol.I).
Pârâții au mai susținut, în apărare, că la data de 07.02.2006, reclamanta nu a prezentat o hotărâre AGA prin care să fie aprobată, în prealabil, încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, conform art.146 din Legea nr.31/1990.
Prezentarea unei asemenea hotărâri nu era necesară pentru încheierea valabilă a contractului, iar în privința reclamantei erau îndeplinite condițiile legale pentru cumpărarea imobilului, având în vedere următoarele argumente:
La data de 16.03.2005 a fost adoptată Hotărârea AGEA a societății reclamante prin care a fost aprobată încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză. Hotărârea a fost adoptată în unanimitate, prin votul tuturor asociaților, respectiv Atlas International SA reprezentată prin dl., în calitate de unic administrator al asociatului persoană juridică, și d-na (fila 106 și 169 vol.I).
La întâlnirea din data de 07.02.2006, s-au prezentat din partea reclamantei - SRL - dl., în calitate de unic administrator al asociatului persoană juridică Atlas International SA și împuternicit, și d-na, asociat și administrator unic al societății reclamante, ambii manifestându-și intenția de a încheia contractul. Se constată astfel, că societatea reclamantă era reprezentată la data la care trebuia încheiat contractul de către împuternicitul prin Hotărârea AGEA din 16.03.2005, de către administratorul (astfel cum rezultă din actul constitutiv), fiind totodată prezenți toți asociații reclamantei, reprezentând 100% din capitalul social. In această situație, o nouă hotărâre AGEA era inutilă și reprezenta o formalitate excesivă, în condițiile în care: - potrivit art.70 alin.1 din Legea nr.31/1990, administratorul poate face operațiunile cerute pentru aducerea la îndeplinire a obiectului de activitate al societății, afară de restricțiile arătate în actul constitutiv; - potrivit art.3.2 din actul constitutiv al reclamantei, administratorul aprobă încheierea oricăror contracte în limita obiectului de activitate; - nu se punea problema unei depășiri a limitelor mandatului administratorului, în condițiile în care toți asociații erau prezenți și puteau încheia și semna cu unanimitate contractul, voința socială fiind clar definită.
Față de aceste considerente, Tribunalul a constatat că reclamanta promitentă-cumpărătoare și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontractul din 16.03.2005, în timp ce pârâții nu și-au exprimat consimțământul pentru vânzarea imobilului către reclamantă, neacordând mandatarilor procuri speciale valabile pentru încheierea contractului cu - SRL, ceea ce echivalează cu o neexecutare culpabilă a antecontractului de către pârâți.
Odată stabilită culpa pârâților, neexecutarea fiind evidentă, iar prejudiciul evaluat anterior convențional, în temeiul art.18 lit.b din antecontract raportat la articolul 969 cod civil și articolul 1298 Cod civil, Tribunalul a admis acțiunea și a obligat pârâții să plătească reclamantei suma de 750.000 USD (reprezentând dublul ), în echivalent în lei la cursul BNR de la data plății.
În temeiul art.274 alin.1 Cp. reținând culpa procesuală a pârâților care au căzut în pretenții, Tribunalul i-a obligat la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată în sumă de 144.859 lei, constând în taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat, conform OP nr.101/17.10.2006 (fila 136 vol.II).
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâții și, care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București - Secția a Va Comercială sub nr-.
În motivarea apelului, se arată că în mod eronat instanța de fond a reținut, folosind o motivare de drept și de fapt deficitară, că procurile acordate de către apelanți mandatarilor lor, prezentate la data de 07.02.2006, nu puteau duce la încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare cu - SRL în lipsa indicării faptului ca acestea au fost date pentru încheierea contractului cu reclamanta-intimată.
În conformitate cu dispozițiile articolului 261 pct.5 Cod Procedură Civilă, instanța era obligată să arate în cadrul hotărârii motivele de fapt și de drept care au format convingerea sa, în sensul admiterii acțiunii precum și motivele pentru care s-au înlăturat apărările și mijloacele de apărare ale apelanților.
În speță, motivarea hotărârii apelate este deficitară, arătând în mod exclusiv, nelegal, numai motivele de drept și de fapt care au format convingerea instanței de fond în sensul admiterii acțiunii, astfel cum sunt prezentate (fila 5 a sentinței atacate).
În cuprinsul hotărârii atacate nu există măcar o referire la Borderourile conținând înscrisurile depuse de către apelanți, însumând sute de file, cu atât mai puțin motivele înlăturării apărărilor și mijloacelor lor de apărare.
În esență, convingerea instanței de fond nu s-a bazat pe motive de fapt și de drept reale astfel cum se va arătă în cele ce urmează.
În ceea ce privește motivele de drept pentru care instanța a admis acțiunea, (articolul 1535, articolul 1536 alin.2. coroborate cu articolul 1537 Cod Civil),
În considerente se dă o greșită interpretare normelor mai sus menționate, respectiv:
(i) caracterului special al mandatului, în ceea ce privește întinderea mandatului ( art. 1535 civiI),
(ii) caracterului expres (special) al mandatului cerut in cazul actelor de dispoziție (art. 1536 alin.2 civil),
(iii) corelației între respectarea limitelor mandatului (art. 1537 Cod civil, ) de către mandatarii apelanților și stabilirea însărcinărilor acordate mandatarilor prin trimitere la o sursă externă actului, fără menționarea persoanei cumpărătorului.
În ceea ce privește (i) și (ii) de mai sus, judecătorul fondului a considerat că, în baza articolului 1535 și articolului 1536 alin. 2 Cod civil, apelanții aveau obligația de a detalia natura operațiunii juridice încredințate mandatarilor și obiectul acesteia în cadrul procurilor speciale acordate mandatarilor si ( filele 136-140 vol I ), prin menționarea faptului că procurile au fost date pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu intimata. Se susține că această cerință este impusă (în mod tacit) de lege pentru însăși validitatea procurilor și implicit a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, în speță procura formând un tot indivizibil cu contractul.
În speță, judecătorul fondului a considerat că, în general cât și în specie, caracterul special al mandatului sub aspectul determinării operațiunii juridice ( procuratio unicus ref), adică în sensul articolului 1535 Cod civil, presupune necesarmente determinarea persoanei cumpărătorului.
Se menționează că, sub aspectul specializării mandatului, interpretarea dată articolelor mai sus citate, în întreaga doctrină și jurisprudență, nu justifică concluzia că, în lipsa desemnării persoanei cumpărătorului cu care urmează a se încheia actul juridic, mandantul nu își exprimă în mod valabil consimțământul și că procura ( ca "instrumentum " ) ar fi, în consecință, ineficace.
Este adevărat că interpretarea intenției și voinței părților sub aspectul întinderii puterilor conferite mandatarilor este de atributul suveran al instanței de fond. Sub pretextul interpretării judiciare a voinței reale a părților în raport de voința materializată a acestora desprinsă din conținutul împuternicirii ( "instrumentum") nu se poate adăuga la lege, astfel cum s-a procedat în speță.
În speță, este de necontestat că obiectul mandatului acordat avocaților de către apelanți a fost determinat la operațiuni determinate (sub aspectul operațiunii juridice și a obiectului acesteia): (i) să semneze, în numele și pentru apelanți, un contract de vânzare-cumpărare a imobilului și (ii) orice documente necesare pentru obținerea avizelor, permiselor, aprobărilor care vor fi solicitate în vederea realizării unor construcții pe terenul imobilului sau care ar privi în orice alt mod imobilul.
Înțelesul pe care legiuitorul îl atribuie cuvântului special, folosit în cuprinsul articolului 1536 alin.2 Cod Civil, constă în aceea că mandatul trebuie să fie dat pentru încheierea unui act de dispoziție, indicat prin natura operațiunii juridice și obiectul acesteia, cerințe care au fost îndeplinite în speță.
În ceea ce privește motivele de fapt, instanța de fond a reținut în mod neîntemeiat și împotriva conținutului procurilor speciale (filele 136-140 vol 1) că apelanții au împuternicit pe mandatari să încheie contractul de vânzare-cumpărare doar cu Romania SRL si C SRL.
Se susține, fără temei legal și cu o motivare subsidiară, eronată, la fel ca și motivul principal, ambele motive fiind insuficiente, lipsite de pertinență pentru susținerea justeții hotărârii apelate că, în speță, împuternicirea acordată mandatarilor apelanților nu a fost dată pentru încheierea contractului cu reclamanta sau fără indicarea persoanei cumpărătorului.
De asemenea, instanța de fond a reținut ca motiv de fapt inexistent că "pentru încheierea Antecontractului au fost folosite alte doua procuri speciale din 28.12.2004 și 05.01.2005 (filele 258-261 vol. 1) iar în faxul din 15.03.2005 (fila 257 vol. 1) se menționează expres denumirea promitentei - cumpărătoare
Din simpla lectură a Încheierii de autentificare a Antecontractului, rezultă că acest act a fost încheiat în baza unei singure procuri, respectiv procura din 05.01.2005. În consecință, concluzia trasă de instanța de fond, "aceste împrejurări confirmă încă o dată faptul că la data de 07.02.2006 nu a existat un mandat valabil pentru încheierea contractului cu reclamanta" este neîntemeiată.
In realitate,
1. Antecontractul a fost încheiat de către mandatarul cu reclamanta-intimată, în baza procurii din 05.01.2005 tradusă și legalizată sub nr.972 din 02.02.2005 de și, în conformitate cu Anexa 1 la această procură, constând din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.258 din 7 februarie 2005 de si.
În acest context, clauzele Antecontractului s-au stabilit, conform voinței părților (a se vedea și răspunsul reclamantei-intimate lnvest la Interogatoriul propus de apelanți la 27.02.2007 pct. 14 si 16 ) prin trimitere la o sursă externă acestuia ( "actul juridic per relationem" ) respectiv Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.258 din 7 februarie 2005 de si. De altfel, simpla lectură a celor două înscrisuri evidențiază identitatea clauzelor.
Având în vedere că clauzele Antecontractului au fost convenite prin trimitere la o sursă externă acestuia, perfectarea Antecontractului prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare între părți, la 07.02.2006, nu putea fi făcută decât conform termenilor( conținutului) actului "per relationem".
Este de principiu, că în cazul încheierii unui act juridic per relationem, nu se specializează persoana cumpărătorului ci mandatul și modalitatea sa de executare.
În consecință, în speță, referința făcută de părți la antecontractul din 7.02.2005 nu a însemnat, conform voinței părților, în vreun fel: desemnarea părților actului juridic de trimitere ( Romania L si C L) ca și beneficiare ale contractului de vânzare-cumpărare ce urma a fi încheiat la data de 07.02.2006, pe de o parte sau, după caz: imposibilitatea încheierii, în general, a unui contract de vânzare-cumpărare cu un alt cumpărător datorită unei pretinse încălcări a limitelor însărcinărilor primite de către mandatari astfel cum, în mod nefondat, a reținut instanța de fond.
De altfel, reclamanta-intimata nu a susținut vreodată că Antecontractul este lipsit de validitate datorită insuficientei specializări a mandatului acordat de apelanți.
În speță, consimțământul părților, în sensul de acord de voință al părților în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare a imobilului prin trimitere la o sursă externă acestuia, s-a manifestat printr-o multitudine de acte și fapte juridice în conformitate cu care:
Apelanții și promitenții-cumpăratori Romania SRL și C SRL au desființat actul juridic "per ralationem" încheiat anterior în legătură cu Imobilul, prin "mutuus dissensus ", conform articolului 969 alin 2 Cod Civil și au încheiat cu intimata-reclamantă Antecontractul din 15.03.2005.
Intimata-reclamantă și-a asumat (și executat) obligații constând în:
(i) restituirea avansului în sumă de 375.000 USD către CCT. L;
(ii) contractarea unui împrumut de la o societate spaniolă ( ) în limita aceleiași sume de 375.000 USD; (i) și (ii) fiind legate de desființarea actului juridic "per ralationem" și încheierea Antecontractului din 15.03.2005; de asemenea;
(iii) încheierea unui contract de consultanță de afaceri cu Finance ( în fapt cu Finance.);
(iv) încheierea unui contract de agenție imobiliară cu L; și
(v) încheierea unui contract de asociere în participațiune cu Romania
Apelanții au comunicat mandatarilor lor, prin faxul din 15 martie 2005, modalitatea în care trebuie să aibă loc revocarea prin- consimțământ mutual a Antecontractului (actul juridic "per ralationem") și elementele esențiale ale mandatului lor pentru încheierea altui antecontract în locul celui desființat, prin referire la clauzele Antecontractului.
Pentru probațiunea celor de mai sus, s-au depus:
Acordul de din 24 februarie 2005 din care rezultă că reclamanta-intimată și Romania SRL au prevăzut, alia, încheierea unui act adițional și de delegație la Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.258/07.02.2005 până cel mai târziu la data de 15.03.2005 și Contractul de asociere în participațiune din 15.03.2005.
Urmează a se avea în vedere și corespondența comercială între reclamanta-intimată și alte 4 societăți spaniole care au căpătat data certă, conform art. 1182 Cod Civil, la data depunerii lor la Tribunalul București cu ocazia judecății în fond a cauzei.
Este de menționat că nu există vreo dovadă a înregistrării pretinsei corespondențe conform art.25 Cod Comercial, respectivele înscrisuri având în consecință natura hârtiilor casnice, conform art.1185 Cod Civil.
În mod neîntemeiat, judecătorul fondului a considerat că Adresa nr. 819/03.04.2004 a Președintelui Uniunii Naționale a Notarilor Publici reprezintă o confirmare valabilă dată propriilor considerente.
Este evident că, "de plano", interpretarea legii dată de către semnatarul actului (conform unor informații de notorietate, aflat in cursul unor urmăriri penale pentru săvârșirea unor infracțiuni de corupție ) nu se bucură de forța interpretării oficiale a legii.
Mai mult, premiza eliberării adresei nu este explicită. Adresa face referire la două corespondențe dintre reclamanta-intimată și Uniunea Notarilor, fără ca solicitările să fie anexate, astfel încât nu se poate stabili o legătură între ceea ce s-a solicitat și ce s-a concluzionat.
În speță, raționamentul semnatarului adresei nu are la bază vreun text de lege sau vreo trimitere la o metodă, principiu sau normă de interpretare relaționată la solicitările intimatei-reclamante.
În consecință, valoarea pseudo-stiințifică a adresei este de natură să lipsească de substanță considerentele judecătorului fondului trase din înscris.
În speță, modul de executare a mandatului acordat de apelanți mandatarilor lor avocați nu a fost imperativ în ceea ce privește toate elementele actului juridic, caz în care se admite și echivalența în executarea mandatului.
În speță, nu s-a menționat imperativ în împuternicire că actul juridic (contractul de vânzare-cumpărare) se va încheia numai cu o anumita parte, caz în care nu se poate susține încălcarea articolului 1537 Cod civil.
Numai termenii și condițiile în care mandatarii urmau să încheie contractul de vânzare-cumpărare au fost fixați în mod imperativ. Determinarea elementelor mandatului s-a făcut prin referire la Antecontractul din 07.02.2005 cu Romania si C L, care a constituit Anexa 1 a procurii speciale în baza căreia s-a semnat Antecontractul și la care părțile s-au referit expres, ca act de trimitere, în cuprinsul procurilor speciale date pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare (filele 136-140 voi 1).
În mod eronat instanța de fond a reținut, folosind o motivare de drept și de fapt deficitară, contradictorie, în sensul că intimata-reclamantă fie și-a îndeplinit toate obligațiile asumate prin Antecontract fie că era să își execute aceste obligații.
În realitate, intenția trebuia dedusă din materialitatea faptelor reclamantei-intimate, ori aceasta a invocat, cu rea-credință, cauze foarte variate, pentru a refuza să semneze contractul de vânzare cumpărare.
Aceste cauze au constat într-o pretinsă (i) neexercitare a dreptului de preemțiune al statului R, prin Ministerul Culturii, în ceea ce privește cumpărarea imobilului de catre intimata-reclamantă; (ii) neexercitarea dreptului de preemțiune al statului român prin Ministerul Finanțelor în ceea ce privește cumpărarea terenului (aferent imobilului) de catre intimata- reclamantă, alături de motivul pretinsei neexprimări a consimțământului apelanților în vederea încheierii contractului.
Se menționează că respectivele cauze au fost menționate în cuprinsul încheierii de certificare, reclamanta-intimată insistând, cu rea-credință, să fie menționate în contextul în care se făcuse deja dovada contrară de către apelanți prin mandatari, în ziua și locul perfectării, în fața notarului public, prin prezentarea unor înscrisuri relevante. Ulterior, reclamanta-intimata a renunțat la celelalte cauze menținând doar cauza privind exprimarea consimțământului apelanților.
În speță, ambele părți au fost de acord că executarea obligațiilor asumate de părți se putea face numai în condițiile articolului 1079 alin 2 pct.3 Cod civil, respectiv obligația de a vinde și exercitarea dreptului de a cumpăra "nu puteau fi îndeplinite decât în cadrul unui timp determinat, ce debitorul a lăsat să treacă".
Semnarea și perfectarea contractului de vânzare-cumpărare (înțelese ca două momente diferite) trebuia să intervină cel mai târziu, până la 07.02.2007 conform articolului 1079 pct. 3 Cod Civil.
În conformitate cu dispozițiile articolului 12. lit a) din Antecontract, "la cererea ui-", părțile trebuiau să semneze contractul de vânzare-cumpărare în termen de 3 zile de la neexercitarea dreptului de preemțiune al statului asupra imobilului.
În speță, intimata-reclamantă nu a manifestat vreun interes să aprobe încheierea contractului, conform Legii 31/1990, și să solicite semnarea contractului în termen util, cunoscând că data de 07.02.2006 este un termen limită pentru perfectarea contractului prin exercitarea opțiunii de a cumpăra imobilul (inclusiv plata restului de preț).
Intimata-reclamantă a solicitat, cu rea-credință, abia pe data de 3.02.2006 să-i fie remise înscrisuri din care să rezulte exercitarea dreptului de preemțiune al statului în ceea ce privește cumpărarea de către - SRL a Imobilului, interpretând sui generis legislația monumentelor istorice și Legea nr.10/2001 cu modificările subsecvente.
La data de 07.02.2006, deși i s-au furnizat toate înscrisurile solicitate la data de 03.02.2006, reclamanta-intimată a solicitat si să certifice declarația sa că apelanții nu au făcut dovada exercitării dreptului de preemțiune al statului.
În speță, intimata-reclamantă a susținut, cu rea-credință, că nu avea obligația de a solicita semnarea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului ( cu atât mai puțin perfectarea ), întrucât din culpa apelanților nu i s-ar fi procurat dovada exercitării dreptului de preemțiune al statului "in personam".
În speță, instanța de fond, folosind încă o dată, în mod nepermis, o motivare contradictorie și/sau alternativă, a reținut că nu era necesară o hotărâre AGEA de aprobare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare (actul de dispoziție) întrucât intimata-reclamantă aprobase deja la 13.03.2005 încheierea Antecontractului între aceleași părți și că, la data de 07.02.2006, la locul perfectării, au fost prezenți ambii acționari ai L, personal și prin reprezentant legal, astfel încât o nouă hotărâre ar fi fost inutilă și ar fi reprezentat o cerința excesivă, întrucât dată fiind prezența ambilor asociați nu s-ar fi putut ocaziona o depășire a limitelor mandatului reprezentantului.
În realitate, prin hotărârea AGEA din 13.03.2005 intimata-reclamantă a aprobat încheierea Antecontractului în forma anexată hotărârii și a împuternicit pe numitul să semneze Antecontractul, aprobând, între altele, contractarea unui împrumut.
Conform Actului Constitutiv al intimatei-reclamante depus la fond, împuternicirea dată unei alte persoane și contractarea împrumutului, cel puțin, necesitau aprobarea adunării generale. Se poate concluziona cu certitudine că hotărârea din 13.03.2005 nu a fost dată pentru aprobarea încheierii contractului de vânzare -cumpărare a imobilului.
Nu există acte echipolente hotărârilor adunărilor generale, așa cum a reținut, nefondat, instanța de fond.
Se pretinde ca intimata-reclamantă s-ar fi obligat în mod valabil prin declarația formală a Administratorului că dorește să încheie contractul de vânzare-cumpărare, în lipsa unei hotărâri AGEA de aprobare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului și că, în speță, în interpretarea judecătorului fondului, societatea cumpărătoare nu ar fi putut cere nulitatea actului juridic încheiat de către administrator fără o prealabilă aprobare a AGEA.
Practic, instanța de fond a considerat fără temei că apelanții trebuiau să încheie un contract nul, fiind la latitudinea cumpărătoarei - SRL să ratifice sau nu contractul încheiat de administratorul său în lipsa aprobării AGEA.
În ceea ce privește dovada disponibilităților bănești pentru achitarea diferenței de preț, în realitate, înscrisurile invocate de reclamantă nu reprezintă decât o manifestare vagă, neangajantă, a unor persoane juridice străine, care și-au declarat un interes general referitor la o eventuală relație de afaceri cu - SRL, dacă anumite condiții, neindicate în cuprinsul înscrisurilor, se îndeplinesc.
Din aceste înscrisuri rezultă că, Ia data de 07.02.2006, cele patru societăți comerciale spaniole nu acceptaseră pretinsa solicitare a - L și - INTERNATIONAL de a se asocia și de a li se acorda un împrumut în vederea cumpărării imobilului.
Se menționează că - L nu a pretins vreodată că ar dispune de fonduri proprii pentru achitarea prețului de cumpărare a imobilului, înscrisurile depuse în acest dosar chiar de către intimata reclamantă fiind opozabile acesteia conform art.1204 Cod Civil.
Instanța de fond a reținut cu ușurință, neîntemeiat, dovada unei pretinse înțelegeri comerciale dintre intimata- recIamantă și partenerii săi, anterioară perfectării contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, în baza unor înscrisuri datate 03.02.2007 (filele 178 -215 voI 1).
Practic, intimata- reclamantă a invocat în mod nejuridic, străin de natura actului și împotriva conținutului Antecontractului, că obligația sa de plată a diferenței de preț urma să fie executată de terți, în executarea unui act juridic care reprezenta un "res alios acta" pentru apelanți și care nici măcar nu era încheiat la data de 07.02.2006, astfel cum rezultă din înscrisurile menționate.
Din înscrisurile mai sus menționate rezultă că Ia data de 3 februarie 2006 acționarul majoritar al intimatei-reclamante societatea - INTERNATIONAL încerca doar să determine mai mulți investitori spanioli să-i acorde un împrumut și propunea o asociere în vederea dezvoltării unui proiect în legătură cu imobilul de către - Mai mult, prin aceleași înscrisuri, acționarul majoritar al - L aloca o anume participație celor 4 investitori spanioli, în cazul în care ar fi consimțit să se asocieze și să acorde un împrumut.
În drept, se invocă articolele 282 și următoarele Cod Procedură Civilă.
În dovedire au fost depuse înscrisuri.
La 7.12.2007, intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, depunând de asemenea înscrisuri. Analizând sentința atacată în raport de criticile formulate, văzând și dispozițiile articolului 295 Cod Procedură Civilă, Curtea constată că apelul nu este fondat pentru următoarele considerente:
Hotărârea instanței de fond cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază, judecătorul având în vedere la pronunțare probele administrate în cauză și răspunzând pertinent apărărilor pârâților în considerentele hotărârii.
În mod eronat apelanții susțin că judecătorul fondului a considerat că pentru încheierea valabilă a contractului era necesară o procură în care să se determine persoana cumpărătorului. Prima instanță menționează expres și corect că împuternicirea acordată mandatarilor trebuia dată "pentru încheierea contractului cu reclamantasau fără indicarea persoanei cumpărătorului".
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 16.03.2005, conform încheierii de autentificare nr.436/16.03.2005, a avut la bază procura dată de la 5.01.2005, dar în acest caz fost comunicat și faxul din 15.03.2005 prin care împuternicea mandatarii să încheie antecontractul cu - SRL.
Trimiterea apelanților la o sursă externă a antecontractului, respectiv la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.258/7.02.2005 de și, nu este susținută de probe, identitatea clauzelor lor neputând duce la această concluzie.
Cele două antecontracte sunt acte fără nicio legătură juridică, chiar pârâții arătând în întâmpinarea depusă la fond că reclamanta nu a fost de acord să încheie un act adițional și de delegație dar a consimțit să încheie un nou antecontract dacă - ROMÂNIA SRL și - C SRL declarau că renunță la dreptul de a cumpăra imobilul și acceptă restituirea avansului plătit.
Relațiile comerciale ale intimatei reclamante cu terți, invocate de apelanți în cadrul motivelor de apel, nu au relevanță în ce privește specializarea mandatului și nici în crearea unei legături între cele două antecontracte.
Referirea la adresa nr.819/3.04.2006 a Președintelui Uniunii Naționale a Notarilor Publici nu lipsește de substanță considerentele hotărârii, judecătorul-sindic având-o în vedere doar ca o confirmare a propriei opinii.
Concluzionând, antecontractul încheiat de părți la 16.03.2005 este un act distinct, fără nicio legătură cu cel încheiat de apelanți la 7.02.2005 iar pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare nu se puteau valorifica procurile speciale prezentate de mandatar întrucât acestea prevedeau în mod expres încheierea contractului cu alte persoane (articolul 1536 alin. 2 și articolul 1537 Cod civil).
În ceea ce privește intenția intimatei - reclamante de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, din încheierea de certificare nr. 1349/7.02.2006 rezultă că s-au solicitat lămuriri în legătură cu procedura începută de clasare a Palatului, față de adresa nr.020 din 6.02.2006 a Primăriei Sectorului 1, iar apelanții arată în motivarea apelului că ulterior s-a renunțat la această problemă, susținându-se doar cea legată de exprimarea consimțământului proprietarilor.
Pentru societatea cumpărătoare, o hotărâre a AGEA conform articolului 146 din Legea nr.31/1990 republicată (în prezent abrogat) nu era necesară, nerezultând din probele administrate că bunul depășea J din valoarea contabilă a activelor societății la data încheierii actului juridic.
Pe de altă parte, pentru încheierea actului s-au prezentat ambii asociați, doamna având și calitatea de administrator, astfel că nu se poate susține că actul s-ar fi încheiat fără cunoștința asociaților și ar fi fost anulabil pentru lipsa unei hotărâri AGEA de aprobare a încheierii lui.
Referitor la disponibilitățile bănești ale societății pentru achitarea diferenței de preț, rezultă din înscrisurile de la dosar (filele 177 - 221 și 265- 289 vol. I al dosarului de fond) că acestea existau la data de 7.02.2006, între societățile implicate fiind o înțelegere de finanțare a proiectului.
La încheierea și perfectarea contractului era indiferentă sursa fondurilor necesare plății prețului iar la întâlnirea din 7.02.2006 reclamanta a prezentat cele patru înscrisuri, declarațiile ulterioare confirmând doar veridicitatea și contextul emiterii lor.
Față de cele arătate, conform articolului 296 Cod Procedură Civilă, Curtea va respinge apelul ca nefondat și va face aplicarea articolului 274 Cod Procedură Civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat apelul formulat de apelanții pârâți și, ambii domiciliați în B, sector 1,-, împotriva sentinței comerciale nr.7743/07.06.2007 pronunțată de Tribunalul B Secția a VI-a Comercială în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata reclamantă - SRL cu sediul în B, sector 1,- și cu sediul ales la & ASOCIAȚII din-, sector 1.
Obligă apelanții la 71.363,16 RON cheltuieli de judecată către intimată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 12 martie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
- - -
GREFIER
- -
Red.Jud.
Tehnored.
Ex.5
19.03.2008
Președinte:Dana ArjocaJudecători:Dana Arjoca, Decebal Taragan
