Spete pretentii comerciale. Decizia 128/2009. Curtea de Apel Brasov
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BRAȘOV
Secția Comercială
Dosar nr-
DECIZIA NR. 128/Ap.
Ședința publică din 26 noiembrie 2009
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Alina Gabriela Stoian judecător
- - - - președinte de secție
- - - grefier
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea asupra apelurilor declarate de reclamanta COM F și de pârâta - F împotriva sentinței civile nr. 399/C din 2 aprilie 2009, pronunțate de Tribunalul Brașov - Secția comercială și de contencios administrativ în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura îndeplinită.
Dezbaterile în cauza de față au avut loc în ședința publică din 19 noiembrie 2009, potrivit încheierii de ședință din acea zi, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Instanța, în vederea deliberării, a amânat pronunțarea pentru data de 26 noiembrie 2009.
CURTEA
Asupra apelului de față:
Prin sentința civilă nr.399/2.04.2009, Tribunalul Brașov - Secția Comercială și de Contencios Administrativ, a admis în parte acțiunea formulată și precizată de reclamanta COM în contradictoriu cu pârâta " " și în consecință, a obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantei suma de 208.381,20 lei, reprezentând: 193.228 lei, contravaloare investiții și 15.153,20 lei, cheltuieli de judecată. A dispus instituirea unui drept de retenție asupra spațiului de 134. de la subsolul imobilului situat în Făgăraș, str. - nr. 4, jud. B, înscris în nr. 4478 Făgăraș. A respins restul pretențiilor.
La pronunțarea acestei hotărâri, prima instanță a reținut următoarele:
Între reclamanta " COM" în calitate de locator, și pârâta " - ", în calitatea de locatar, s-au încheiat contractele de închiriere nr. 1010/2001 și nr. 689/15.08.2005, având ca obiect închirierea spațiilor comerciale situate în Făgăraș, str. - nr. 4, județul B (subsol și etaj), contracte ajunse la termen la data de 31.12.2006 respectiv 31.12.2007 (filele 9 și 16 la dosar).
Cele două spații susmenționate s-au închiriat pentru desfășurarea de către chiriaș a activităților de alimentație publică (subsol) respectiv birou și activități de protocol (etaj).
Potrivit art. 9 din contractele încheiate de părți, pârâta " - ", în calitate de locator, s-a obligat să predea spațiu în bune condiții de funcționare și să execute reparațiile capitale când acestea se impun.
De astfel această clauză prevăzută de părți în contracte este o reiterare a dispozițiilor art. 1421 cod civil care prevăd că:
" trebuie să predea lucru în așa stare, încât să poată fi întrebuințat.
În cursul locațiunii, trebuie să facă toate acele reparații ce pot fi necesare, afară de micile reparații ( reparații locative) care prin uz sunt în sarcina locatorului."
Spațiu de la subsolul imobilului situat în Făgăraș,str. - nr. 4, județul B, a necesitat lucrări de amenajare pentru a fi folosit ca spațiu cu destinație de alimentație publică, lucrări executare de reclamantă și constând în lucrări de arhitectură (finisaj), lucrări de instalații electrice și lucrări de instalații sanitare, gaze și încălzire centrală, cu valoarea rămasă (după scăderea uzurii) în sumă de 150.194 lei ( pct. 4, 5 și 6 din raportul de expertiză tehnică nr. -/2009 întocmită de expert, fila 121 la dosar).
Reclamanta a efectuat la imobilul mai susmenționat și lucrări de consolidare, reparații și extinderi, constând în:
- demolare zidurilor interioare din cărămidă la subsol;
- zidărie din cărămidă plină;
- demolarea fundațiilor, pereților, treptelor, grinzilor și stâlpilor din beton armat;
- susțineri din și grinzi a planșeului peste subsol, supus consolidării;
- săpături de pământ pentru realizarea casei scărilor și consolidării stâlpilor și fundațiilor;
- confecționat și montat armături la fundații, radieri, planșeu, grinzi și stâlpi;
- beton armat turnat la elementele de construcții proiectate, grinzi, stâlpi, plăci, scări, boinadrugi;
- cofraje pentru beton armat la fundații, stâlpi, grinzi, plăci, scări, boinadrugi;
- confecții metalice diverse și piese înglobate;
- confecții metalice pentru consolidarea grinzilor și realizarea acoperișului ( copertinei) la casa scării;
- vopsitorii anticorozive la construcțiile metalice.
Valoarea acestor lucrări este de 43.034 lei (pct. 3 din raportul de expertiză nr. -/2009, fila 121 la dosar).
Pârâta " - " nu contestă faptul că s-au executat de către reclamantă lucrările susmenționate (și nici valoarea acestora) ci doar arată că potrivit art. 14 din contractele părților, acestea rămân în proprietatea pârâtei, fără despăgubiri la expirarea sau rezilierea contractelor.
Această clauză contractuală nu are însă aplicabilitate pentru despăgubirile solicitate în cauză, amenajarea spațiilor conform destinațiilor pentru care s-au închiriat și reparațiile capitale pentru spațiile închiriate fiind obligații expres prevăzute de părți în cele două contracte în litigiu (art. 9 din contracte), dispozițiile art. 14 din contracte având caracter general în raport de dispozițiile art. 9 care au caracter special (și deci prioritate în raport de cele cu caracter general).
În condițiile în care s-a produs mărirea patrimoniului pârâtei cu contravaloarea lucrărilor efectuate de reclamantă, în baza principiului îmbogățirii fără justă cauză, pârâta are obligația de plată a contravalorii acestor lucrări.
De asemenea, a fost considerată întemeiată cererea de instituire a unui drept de retenție în favoarea reclamantei asupra imobilului situat în Făgăraș, str. - nr. 4, județul B (subsol) până la recuperarea de către reclamantă a contravalorii lucrărilor efectuate la acest imobil (și nu și asupra imobilului de la etajul acestui imobil, lucrările efectuate la acest spațiu nefăcând obiectul prezentei acțiuni).
Creanța datorată de pârâtă (stabilită de instanță în prezenta cauză) nu poate fi compensată cu creanța avută de pârâtă împotriva reclamantei potrivit sentinței civile nr- a Judecătoriei Făgăraș, această sentință nefiind definitivă (și creanța neavând deci caracter cert).
Împotriva sentinței au declarat apel ambele părți.
Apelul reclamantei a fost timbrat cu 10 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei, timbru judiciar. nu a fost motivat.
Din examinarea sentinței, în raport de acțiunea formulată de reclamantă, rezultă că singurul capăt de cerere respins este cel referitor la compensarea creanței reclamantei pentru investiții cu creanța pe care pârâta o are asupra reclamantei pentru chirie restantă.
Pentru această cerere, neevaluabilă în bani, apelul a fost corect timbrat, însă apelanta, nu numai că nu a motivat apelul dar nu a combătut prin nicio probă concluzia instanței de fond că sentința prin care a fost obligată la plata chiriei nu este definitivă.
Ca urmare, apelul reclamantei va fi respins.
Apelanta pârâtă a solicitat prin apelul său, schimbarea în parte a sentinței, în sensul eliminării obligației sale la plata către reclamantă a sumei de 150.194 lei, reprezentând amenajări efectuate la imobilul reclamantei, cu reducerea proporțională a cheltuielilor de judecată.
În dezvoltarea motivelor de apel pârâta invocă prevederile art. 14 din contractul de închiriere încheiat între părți, în conformitate cu care, lucrările care vor modifica spațiul închiriat ori care vor îmbunătăți acest spațiu, efectuate de chiriaș, se vor suporta de acesta, fără nicio pretenție față de proprietar.
Rațiunea acestei prevederi contractuale rezidă din faptul că chiriașa Radis Com a modificat spațiul închiriat pentru a-l folosi pentru activități comerciale specifice, ca restaurant. Aceste modificări au folosit reclamantei, dar nu mai sunt utile proprietarului care va trebui să efectueze alte lucrări, pentru a readuce spațiul respectiv la un format obișnuit, înainte de
a-l închiria altcuiva. Numai în situația în care spațiul s-ar închiria unei persoane care ar desfășura același gen de activitate (restaurant) și care ar accepta același format existent în prezent, aceste lucrări ar fi utile.
Pentru aceste considerente, apelanta pârâtă consideră că trebuie să-i plătească reclamantei numai suma de 43.034 lei, care reprezintă lucrări de consolidare a imobilului, nu și diferența de 150.194 lei, reprezentând amenajări efectuate în interesul chiriașului.
La termenul din 5 noiembrie 2009 apelanta pârâtă a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune.
În motivarea acestei excepții se susține că investițiile au fost efectuate în perioada 2001 - 2003, astfel cum rezultă din facturile depuse la dosar. Termenul de prescripție este de trei ani și începe să curgă de la nașterea dreptului la acțiune. Acest drept s-a născut la data plății de către reclamantă a contravalorii lucrărilor către societatea care le-a executat. Acțiunea în pretenții a fost introdusă la instanță în anul 2008, după împlinirea termenului de prescripție.
Intimata reclamantă a solicitat respingerea excepției, susținând că dreptul la acțiune pentru contravaloarea îmbunătățirilor aduse de chiriaș imobilului ia naștere din momentul încetării raportului de locațiune iar nu de la data efectuării lucrărilor de către chiriaș.
La termenul din 19 noiembrie 2009 apelanta pârâtă a invocat excepția lipsei de interes a reclamantei în promovarea acțiunii, susținând că aceasta și-a dedus din contabilitate contravaloarea lucrărilor de investiții, în consecință a fost îndestulată, plătind un impozit mai mic pe anii 2001 și 2003 pentru veniturile realizate, proporțional cu sumele cuprinse în aceste facturi. În cazul în care reclamanta obține și de la pârâtă aceste sume se va îmbogăți fără just temei.
Examinând cu precădere aceste excepții, curtea reține următoarele:
Cu privire la excepția prescripției dreptului la acțiune:
Potrivit art. 7 din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripție al dreptului la acțiune începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune.
În cazul acțiunii în despăgubiri pentru contravaloarea investițiilor efectuate de locatar la imobilul închiriat, dreptul la acțiune se naște numai din momentul încetării contractului de locațiune, întrucât numai din acest moment se poate stabili cu certitudine starea imobilului și valoarea bunurilor integrate în imobilul închiriat.
În speță, contractul de închiriere a expirat la data de 31.12.2006 iar acțiunea a fost introdusă la data de 15 aprilie 2008, încadrându-se în termenul general de prescripție de trei ani.
Ca urmare, excepția va fi respinsă, ca neîntemeiată.
Referitor la lipsa de interes, se reține că această condiție a exercitării acțiunii civile presupune folosul practic, imediat pe care-l are o parte pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare.
În speță, prin acțiune reclamanta tinde la obținerea unei sume de bani, ca urmare, folosul practic este evident.
Eventualele reduceri de impozit de care ar fi beneficiat reclamanta prin înregistrarea în contabilitatea proprie a cheltuielilor efectuate cu renovarea spațiului în litigiu pot conduce la concluzia netemeiniciei acțiunii și nu a lipsei de interes.
Sub acest aspect se reține că valoarea reducerilor de impozit putea fi stabilită doar printr-o expertiză contabilă, care însă nu a fost solicitată în niciuna din cele două faze procesuale și în mod evident, aceste reduceri nu puteau acoperi în totalitate contravaloarea investițiilor.
Față ce criticile aduse prin apel cu privire la soluționarea cauzei pe fond, urmează a se stabili, în urma analizării clauzelor contractuale, voința reală a părților cu privire la drepturile și obligațiile legate de lucrările de investiții la spațiul ce a făcut obiectul contractului de închiriere.
În acest sens, art. 14 din contract, invocat de apelantă, în conformitate cu care lucrările care vor modifica spațiul închiriat ori care vor îmbunătăți acest spațiu, efectuate de chiriaș, se vor suporta de acesta, fără nicio pretenție față de proprietar, trebuie interpretat în coroborare și cu art. 9 din același contract, prin care s-a stabilit obligația proprietarului de a preda spațiul în bune condiții de funcționare și cu art.1, la care se precizează obiectul contractului de închiriere ca fiind un spațiu în suprafață de 134. pentru "desfășurarea de către chiriaș a activității de alimentație publică".
Cum, potrivit art. 978 Cod civil, clauzele contractului se interpretează în sensul în care ar putea produce un efect, din coroborarea clauzelor mai sus menționate rezultă obligația locatorului de a-i preda locatarului spațiul pentru desfășurarea activității de alimentație publică. În consecință, obligația de a suporta lucrările inițiale de amenajare a spațiului pentru transformarea sa astfel în cât să poată fi utilizat potrivit destinației înscrise în contract îi revenea proprietarului. Clauza prevăzută în art. 14 se aplică altor lucrări de îmbunătățire și modernizare decât cele care cad în sarcina locatorului.
Din expertiza tehnică efectuată în cauză, rezultă că lucrările efectuate de chiriaș la subsolul imobilului au fost necesare pentru aducerea spațiului în stare de folosință, astfel că ele nu cad sub incidența art. 14 din contract.
Față de aceste considerente, se constată că în mod corect prima instanță a considerat pretențiile reclamantei ca fiind întemeiate, motiv pentru care apelul pârâtei va fi respins, ca nefondat.
Având în vedere că ambele apeluri au fost respinse, în baza art. 276 Cod de procedură civilă, urmează a compensa între părți cheltuielile de judecată în apel.
Pentru aceste motive
În numele legii
DECIDE:
Respinge excepțiile prescripției dreptului la acțiune și lipsei de interes formulate de apelanta pârâtă
Respinge apelurile declarate de reclamanta COM și pârâta împotriva sentinței civile nr. 399/2.04.2009 a Tribunalului Brașov - Secția comercială și de Contencios Administrativ, pe care o păstrează.
Compensează între părți cheltuielile de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 26 noiembrie 2009.
Președinte, JUDECĂTOR 2: Gabriela Comșa
- - - - -
Grefier,
-
Red.: /27.11.2009
: /03.12.2009/4 ex.
Jud.fond:
Președinte:Alina Gabriela StoianJudecători:Alina Gabriela Stoian, Gabriela Comșa, Tatiana
