Spete pretentii comerciale. Decizia 167/2008. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA COMERCIALĂ, MARITIMĂ ȘI FLUVIALĂ, contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ Nr.167/COM
Ședința publică din 16 octombrie 2008
Completul constituit din:
PREȘEDINTE: Nicolae Stanciu
JUDECĂTOR 2: Revi Moga
Grefier ---
Pe rol, judecarea apelului comercial d eclarat de apelanta-reclamantăSC SRL- cu sediul în T,-, jud.T, în contradictoriu cu intimata-pârâtă ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A CASELOR DE CULTURĂ ALE SINDICATELOR FILIALA - cu sediul în T, nr.1, jud.T, împotriva sentinței civile nr.979/24.04.2008, pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr-, având ca obiect pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 29.09.2008 și au fost consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când instanța, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, în temeiul art.156 al.2 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la data de 6.10.2008 și, având nevoie de timp pentru delibera, în temeiul art.260 al.1 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea la 13.10.2008 și, respectiv 16.10.2008, când a pronunțat următoarea decizie:
CURTEA
Asupra apelului comercial d e față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Tulcea sub nr-, disjunsă din dosarul nr-, reclamanta - (în cererea reconvențională) a solicitat obligarea pârâtei ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A CASELOR DE CULTURĂ ALE SINDICATELOR - Filiala T la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate la imobilul închiriat și din care s-a dispus evacuarea.
Se arată în motivarea cererii că a deținut spațiul în baza contractului de asociere în participațiune din 14 decembrie 2001, care s-a transformat începând cu anul 2003 în contract de închiriere și pentru a se asigura funcționarea barului, societatea, respectiv reclamanta, a fost obligată să aducă îmbunătățiri, lucrări de investiții care au adus o creștere a valorii spațiului.
In acest sens, s-au făcut consolidări, reparații, amenajări, reparat tavane, grupuri sanitare, astfel că în situația în care s-a dispus evacuarea, se impune obligarea la plata contravalorii acestor lucrări.
In completarea acțiunii, reclamanta a solicitat și instituirea unui drept de retenție asupra imobilului, până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor.
In dovedirea acțiunii, reclamanta a depus la dosar contracte de închiriere, acte adiționale la contracte, facturi fiscale, a solicitat luarea unui interogatoriu pârâtei.
Pârâta Asociația Națională a Caselor de Cultură ale Sindicatelor - Filiala Taf ormulat întâmpinare la cererea reclamantei, solicitând respingerea acesteia, formulând totodată și o cerere reconvențională privind obligarea reclamantei la plata chiriei restante, a utilităților, a lipsei de folosință a spațiului, invocând și excepții, cerere la care ulterior a renunțat, înțelegând să o promoveze pe cale separată.
Prin sentința civilă nr.979/24.04.2008, Tribunalul Tulcea a respins acțiunea ca nefondată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că prin cererea formulată de Casa de Cultură a Sindicatelor și care a făcut obiectul dosarului nr-, soluționat, s-a solicitat evacuarea pârâtei - din spațiul deținut în baza unor contracte de închiriere.
In cadrul aceluiași litigiu, pârâta - a formulat întâmpinare și cerere reconvențională, solicitând obligarea reclamantei la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse spațiului unde și-a desfășurat activitatea.
Prin Sentința civilă nr. 1728 din 4 octombrie 2007, s-a admis cererea și s-a dispus evacuarea pârâtei, procedându-se la disjungerea cererii reconvenționale care întârzia judecarea cererii principale și care face obiectul cauzei de față.
Incepând cu 1 ianuarie 2002, între părți s-a încheiat contractul de asociere nr. 490/14.12.2001 pe o durată de 1 an, contract prin care Casa de Cultură a Sindicatelor a pus la dispoziția reclamantei din cererea reconvențională suprafața de 100. în vederea desfășurării activității de cafenea și bar cu spectacol.
La punctul B din contract s-au prevăzut obligațiile asociatului -, respectiv de a achita contravaloarea utilităților, de a preda spațiul la expirarea contractului, de a plăti sumele datorate proprietarului spațiului, precum și efectuarea de lucrări de întreținere și reparații, și de a nu modifica spațiul decât cu acordul scris al proprietarului (fila 39 dosar).
Ulterior, contractul a fost prelungit prin actele adiționale nr. 1/16 ianuarie 2002 și nr. 2 din 14 iunie 2002, făcându-se precizarea la art. 5 din actul adițional nr. 2 (fila 43 dosar) că amenajările și modernizările efectuate în spațiul ce face obiectul contractului revin în sarcina și pe cheltuiala chiriașului, fără ca acesta, la sfârșitul perioadei, să aibă pretenția plății acestora.
In baza aceluiași act adițional nr. 2 din 14 iunie 2002, părțile au convenit extinderea spațiului ocupat de -, la suprafața de 180. în urma avizelor necesare, astfel că la data de 23 ianuarie 2003 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 24, privind suprafața mărită la 180. în contract făcându-se aceeași mențiune, respectiv de a nu se efectua de către chiriaș modificări ale spațiului închiriat decât cu acordul proprietarului, cu finanțare proprie, fără a da chiriașului dreptul de retenție și creanță (art. 9 lit. e din contractul nr. 24 - fila 44 dosar).
Ulterior, s-a încheiat între părți contractul nr. 60 din 13 februarie 2004 (fila 47 dosar) prevăzându-se de către părți, la art. 9 lit. e, aceeași obligație a chiriașului de a modifica spațiul numai cu acordul proprietarului dar cu finanțare proprie și fără a da dreptul chiriașului la drept de retenție și creanță.
Contractul a fost prelungit prin acte adiționale ulterioare, dar obligația stabilită la art. 9 lit. e) a rămas nemodificată.
In aceste condiții, chiar dacă reclamanta (din cererea reconvențională disjunsă) a efectuat lucrări de extindere a spațiului (conform cererii din 14 mai 2002), convenite prin actul adițional nr. 2 din 14 iunie 2002, această operațiune de extindere și, implicit amenajare spațiu intră sub incidența actului adițional nr. 2 la contractul nr. 490, act adițional încheiat la 14 iunie 2002, contractul nr. 24 din 23 ianuarie 2003, contractul nr. 60/13 februarie 2004, astfel că toate lucrările efectuate cu acordul proprietarului, acord care s-a dovedit că există, trebuie executate cu finanțare proprie și fără a da naștere la recunoașterea unui drept de creanță și retenție.
Pe lângă faptul că se invocă reamenajarea spațiului în anul 2002, în baza actului adițional nr. 2 la contractul nr. 490/14 decembrie 2001, iar toate facturile fiscale privind achiziționarea de materiale aflate la dosar sunt din perioada 2005 - 2006 și nu rezultă la ce lucrări se referă, instanța constată că cererea nu este întemeiată tocmai pentru că lucrările pretinse au fost efectuate sub incidența contractelor și a actelor adiționale ce cuprindeau clauza expresă a nerecunoașterii dreptului de creanță al chiriașului și implicit a dreptului de retenție, contract ce a fost semnat de părți fără obiecțiuni și derulat pe baza unor acte adiționale succesive, dar care nu au modificat clauza expresă convenită de către părți.
Potrivit disp. art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Cum în cauză convenția părților s-a derulat pe o perioadă de 5 ani fără ca reclamanta în calitate de chiriaș să aibă vreo obiecțiune la clauzele contractuale, instanța a reținut că pretențiile chiriașului privind plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățiri și reamenajări ale spațiului comercial, precum și implicit a dreptului de retenție nu sunt întemeiate.
Instanța a apreciat că în cauză nu era necesară administrarea altor probe, cum ar fi expertiza solicitată de către reclamantă, raportat tocmai la clauzele contractului.
Impotriva acestei hotărâri, în termen, a declarat apel reclamanta T, solicitând admiterea lui și desființarea în totalitate a acesteia în sensul admiterii acțiunii.
Se arată că hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică, deoarece:
- raporturile contractuale cu pârâta s-au desfășurat pe parcursul a 5 ani, perioadă în care îmbunătățirile și reparațiile efectuate de reclamantă s-au desfășurat în mare parte cu acceptul proprietarului;
- conform art.1420 Cod civil, locatorul avea obligația de a menține spațiul închiriat în stare de a servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat, fără a fi necesară o stipulație specială în contract în acest sens;
- după ce s-au terminat toate reparațiile, i s-a adus la cunoștință faptul că relația contractuală, care expira la 31.12.2006, nu se mai poate prelungi și, deși cunoștea că a făcut investiții, a invocat art.9 lit.e din contractul 60/13.02.2004, prin care chiriașul a renunțat la dreptul de retenție;
- această clauză contractuală este nelegală și încalcă disp.art.1444 cod civil care prevede că locatarii nu pot fi evacuați mai înainte de a fi dezdăunați de către locator;
- în mod greșit a fost respinsă proba cu expertiză, fiind, astfel, în imposibilitate de a dovedi contravaloarea îmbunătățirilor efectuate și a sporului de valoare pe care l-a adus spațiului închiriat.
La dosar reclamanta a depus concluzii scrise.
Analizând motivele invocate, Curtea reține următoarele:
Reclamanta, în cererea reconvențională depusă la dosarul nr-, a solicitat obligarea pârâtei Asociația Națională a Caselor de Cultură ale Sindicatelor - Filiala T la plata contravalorii îmbunătățirilor ce au fost efectuate la imobilul închiriat.
Prin Sentința civilă nr.1728/4.10.2007, pronunțată de Tribunalul Tulcea, s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul pe care l-a ocupat.
Inițial, între părți s-a încheiat contractul de asociere nr. 490/14.12.2001 pe o durată de 1 an, contract prin care Casa de Cultură a Sindicatelor a pus la dispoziția reclamantei din cererea reconvențională suprafața de 100. în vederea desfășurării activității de cafenea și bar cu spectacol.
Acest contract a fost prelungit prin acte adiționale (1/16.01.2002 și 2/14.06.2002).
Prin acest din urmă act adițional, părțile, de comun acord, au stabilit extinderea spațiului ocupat la 180. după obținerea avizelor necesare.
Totodată, s-a prevăzut că "amenajările și modernizările efectuate în spațiul ce face obiectul contractului revin în sarcina și pe cheltuiala, fără ca acesta, la sfârșitul perioadei contractate, să aibă pretenția plății acestora.
Prin contractul de închiriere nr.24/23.01.2003, s-a prevăzut în mod expres:
- art.9 lit.e - "orice modificare a spațiului închiriat se face numai cu aprobarea scrisă a proprietarului, prin finanțare proprie, fără a da chiriașului dreptul la retenție și creanță";
- art.9 lit.i - "la expirarea duratei contractului, modificările și îmbunătățirile aduse spațiului nu dau chiriașului dreptul la retenție și creanță".
De asemenea și contractul de închiriere nr.60/13.02.2004, preiau la art.9 lit.e și lit.i clauzele contractului anterior.
Potrivit disp. art. 969 Cod civil, raporturile juridice au la bază acordul de voință al celor două părți, materializate prin contracte de închiriere succesive și care constituie legea părților.
Instanța nu poate să se substituie voinței părților care au stabilit cu claritate drepturile și obligațiile ce decurg din clauzele contractuale.
Rezultă că instanța de fond a analizat în mod temeinic susținerile părților, în raport de dispozițiile legale în materie și voința părților.
Cererea de respingere a probei cu expertiză tehnică apare ca neutilă față de aceste argumente.
De asemenea, reclamanta-apelantă nu poate pretinde contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului și nici invocarea unui drept de retenție.
Așa fiind, toate criticile sunt neîntemeiate.
Pe cale de consecință, în conf.cu disp.art.296 Cod procedură civilă, apelul va fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul comercial d eclarat de apelanta-reclamantăSC SRL- cu sediul în T,-, jud.T, în contradictoriu cu intimata-pârâtă ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A CASELOR DE CULTURĂ ALE SINDICATELOR FILIALA - cu sediul în T, nr.1, jud.T, împotriva sentinței civile nr.979/24.04.2008, pronunțată de Tribunalul Tulcea în dosarul nr-.
Definitivă.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică, astăzi 16 octombrie 2008.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, --- |
Jud.fond:
Red.jud.-
Tehnored.-gref.
4ex./8.12.2008
Președinte:Nicolae StanciuJudecători:Nicolae Stanciu, Revi Moga
