Spete pretentii comerciale. Decizia 286/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
Număr în format vechi 267/2008
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI -SECȚIA A V-A COMERCIALĂ
Decizia comercială nr.286
Ședința publică de la 16.06.2008
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Elisabeta Roșu
JUDECĂTOR 2: Iulica Popescu
Grefier - -
*************
Pe rol soluționarea apelului formulat de apelanta, în contradictoriu cu intimata - - - SRL, împotriva sentinței comerciale nr.13288/14.11.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă apelanta personal și asistată de avocat cu împuternicire avocațială la dosar și intimata prin avocat cu împuternicire avocațială la dosar.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, după care, apelanta prin avocat învederează că nu mai sunt înscrisuri de depus, solicitând încuviințarea probei testimoniale, care consideră că este pertinentă, utilă și concludentă cauzei, pentru dovedirea neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către partea adversă.
Intimata prin avocat solicită respingerea probei testimoniale ca neutilă cauzei.
Curtea deliberând asupra probei testimoniale, o respinge ca nefiind utilă cauzei, reținând a se dovedi un fapt negativ, pe de o parte, iar pe de altă parte susținerile apelantei privesc inexistența unor dovezi ale reclamantei.
Nemaifiind alte cereri de formulat, Curtea în baza art. 150 civ. constată dezbaterile încheiate și acordă cuvântul pe apel.
Apelanta prin avocat solicită admiterea apelului, desființarea sentinței atacate și respingerea acțiunii ca nedovedită și neîntemeiată, învederând că instanța de fond nu a stabilit în mod corect situația de fapt, prin contract reclamanta s-a obligat să prezinte oferte și să negocieze antecontractul și contractul, agenția imobiliară a fost în situația de a încheia două contracte, unul cu vânzătoarea și unul cu cumpărătoarea, s-a depus la dosar fișa de vânzare din 14.04.2006, anexă la contract dintre reclamantă și compărătoare, care nu este semnată de apelantă și procesul verbal de predare din 30.01.2007, care de asemenea nu este semnat de apelantă, fără cheltuieli de judecată, pe care le va solicita pe cale separată.
Intimata prin avocat solicită respingerea apelului ca neîntemeiat, menținerea sentinței atacate ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA,
Prin sentința comercială nr. 13288/13.11.2007 Tribunalul București - Secția a VI a Comercială a admis acțiunea formulată de reclamanta - - - SRL împotriva pârâtei și a dispus obligarea pârâtei să plătească reclamantei suma de 261.480,96 lei contravaloare comision de intermediere și suma de 94132,80 lei penalități de întârziere, precum și 12.337 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că între părți s-a încheiat "contractul de consultanță și intermediere imobiliară nr. - din 23.10.2006, prin care părțile au convenit ca reclamanta să prezinte oferte pârâtei și să acționeze ca intermediar în numele acesteia în vederea vânzării imobilului situat în B,-. Reclamanta s-a obligat să identifice toate ofertele care corespund cu obiectivul clientului, selectând cele mai potrivite oferte, pe baza unor criterii prestabilite de către client, va negocia un contract de vânzare - cumpărare în numele clientului. De asemenea, reclamanta s-a obligat să realizeze un studiu de probă prezentând pârâtei informațiile privitoare la cererile de cumpărare de spații similare cu cel al pârâtei, să sfătuiască pârâta asupra tuturor ofertelor corespunzătoare.
Prin clauza 4.3, reține Tribunalul, părțile au prevăzut că pentru serviciile de consultanță constând în studiul de piață și analiza obligațiilor, pârâta nu datorează onorariu, iar prin clauza 4.3.2 s-a prevăzut că onorariul pentru servicii de consultanță și intermediere - onorariul de intermediere reprezintă 6% din valoarea contractului excluzând TVA și alte costuri suplimentare pentru proprietatea specificată în contract.
Reclamanta a încheiat un contract de consultanță și intermediu și cu - SOFTWARE SRL. Chiar dacă pârâta a susținut la interogatoriu că reprezentantul societății reclamante nu i-a adus la cunoștință împrejurarea că acționează în această calitate în momentul în care a facilitat intermedierea între pârâtă și reprezentantul societății interesate de cumpărarea imobilului tot în cuprinsul răspunsului, instanța a apreciat că rezultă că în fapt pârâta a cunoscut această împrejurare, având reprezentarea faptului că persoana cumpărătorului i-a fost prezentată de societatea reclamantă.
Nici susținerea pârâtei potrivit căreia clauzele cuprinse în articolul 4.3.1. și 4.3.2. ar fi nule nu a fost reținută deoarece potrivit articolului 982 cod civil clauzele se interpretează unele prin altele dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg.
În speță, Tribunalul a considerat că din cele 2 clauze rezultă foarte clar că singurul onorariu datorat de pârâtă îl constituie onorariul de intermediere.
Nu a fost reținută nici apărarea potrivit căreia reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de negociere, obligație de a efectua un studiu de piață de analiză a obligațiilor deoarece onorariul solicitat îl constituie comisionul pentru activitatea de intermediere pe care reclamanta a realizat-o, punând în legătură pârâta cu cumpărătorul.
Întrucât prețul stabilit în contract a fost de 1.280.000 Euro rezultă că 6% din aceasta este 76.800 euro, adică 2611.480,96 lei, iar acesta este datorat reclamantei. De asemenea, Tribunalul a apreciat întemeiată și cererea privind penalitățile deoarece în temeiul articolului 4.2. din contract dacă pârâta nu achită onorariul în 4 zile lucrătoare de la emiterea facturii (care a avut loc la 30.01.2007) acesta datorează 0,6% pe zi de întârziere, penalități.
Împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâta, ce a fost înregistrat pe rolul Curtea de APEL BUCUREȘTI - Secția a Va Comercială.
În motivarea apelului se susține în esență că hotărârea este nelegală și netemeinică deoarece nu reclamanta a purtat discuțiile cu pârâta, ci persoana fizică, nu reclamanta a prezentat pârâtei pe potențialul cumpărător nu acesta a intermediat și negociat vânzarea.
Detaliind motivele de apel, apelanta-pârâtă susține că nu reclamanta a purtat discuțiile cu pârâta, ci. Acesta nu a informat-o pe pârâtă despre calitatea sa de administrator la societatea reclamantă iar contractul de consultanță este semnat de Dl..
În al doilea rând, nu reclamanta a prezentat pe potențialul cumpărător, pârâtei ci dl. care nu a acționat ca reprezentant al reclamantei, În mod greșit a reținut instanța că pârâta ar fi recunoscut la interogatoriu, contrariul. Domnul nu a semnat nici un înscris cu pârâta, iar pe contractul de consultanță încheiat, nu apare menționat cine este administrator la reclamantă.
În acest sens, la dosar nu există nicio dovadă semnată măcar de dl. și cu pârâta și cu potențialul cumpărător. Pe înscrisul de la fila 12 din dosar nu se află nici o semnătură a pârâtei pentru ca acesta să facă vrei dovadă împotriva sa.
Și din răspunsurile reclamantei la interogatoriu (contradictorii), se susține, rezultă că nu există vrei fișă de vizionare semnată de pârâtă.
În al treilea rând, se arată, nu reclamanta a fost cea care a intermediat și negociat vânzarea.
Faptul că reclamanta nu cunoștea împrejurarea că imobilul este monument istoric dovedește neimplicarea sa, în condițiile în care aceasta a recunoscut la întrebarea 5 (fila 176) că nu cunoștea că era necesar avizul Ministerului Culturii.
Interpretând greșit răspunsurile părților la interogatoriu, instanța nu a analizat toate probele din dosar din care rezultă că reclamanta nu și-a onorat obligațiile din contract, nu a adus pârâtei un cumpărător, nu a făcut vizionarea imobilului, nu a participat la negocieri.
Instanța a omis și faptul că pârâta era doar coproprietar și a obligat-o pe aceasta la plata întregului comision.
În fine, apelanta susține și că hotărârea este nemotivată, încălcând astfel articolul 261 Cod procedură civilă.
La data de 31.03.2008 a fost înregistrată la dosar întâmpinarea formulată de intimata reclamantă, prin care se solicită respingerea apelului, ca neîntemeiat.
În susținerea apărărilor, intimata arată că nu poate fi reținut motivul potrivit căruia nu reclamanta a intermediar vânzarea imobilului, deoarece între intimată și cumpărătoare a fost încheiat contractul de consultanță imobiliară nr.-/14.04.2006. din susținerile apelantei rezultă că și aceasta cunoștea despre existența contractului de intermediere dintre reclamantă și - DOMENIILOR STATULUI SOFTWARE SRL.
Deși nu recunoaște, la nogocierea prețului, pârâta a avut în vedere și comisionul agenției, deoarece prețul a fost de 1.280.000 euro, iar pârâta dorea să obțină 1.200.000 euro.
Din răspunsurile pârâtei la interogatoriu se susține că rezultă unele recunoașteri ale acesteia cu privire la discuțiile purtate cu reprezentanții reclamantei și ai societății- cumpărătoare.
Analizândsentința apelată prin prisma criticilor invocate în motivele de apel, a probelor administrate în cauză și a dispozițiilor legale aplicabile, Curtea apreciază că apelul este fondat și va fi admis pentru următoarele considerente:
În primul rând, Curtea constată că obiectul cererii de chemare în judecată privește contravaloarea comisionului pretins în temeiul contractului de consultanță și, intermediere imobiliară nr. -/23.10.2006 (denumit în continuare contract de consultanță și intermediere) pentru îndeplinirea obligațiilor de către reclamantă. Pe de altă parte, pârâta a invocat atât în fața primei instanțe, cât și prin motivele de apel, excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic, precizând că reclamanta nu poate pretinde plata comisionului deoarece aceasta nu și-a îndeplinit propriile obligații contractuale.
Întrucât aceste chestiuni sunt detaliate și susținute contradictoriu de părți, Curtea va stabili mai întâi situația de fapt generatoare de conflictul de drept dedus judecății.
Potrivit contractului de consultanță și intermediere, reclamanta s-a obligat față de pârâtă potrivit articolului 2 (fila 5-din dosarul Tribunalului București ) "să adopte o abordare sistematică care să asigure identificarea tuturor alternativelor posibile dintre care varianta (variantele) corespunzătoare va (vor) fi selecționate pa baza unui set predefinit de criterii. Acest proces de consultanță/intermediere va fi structurat pe trei etape cheie, denumite: studiu de piață, analiza opțiunilor, implementarea".
Cu privire la prima etapă reclamanta avea obligația potrivit contractului: să prezinte pârâtei studii de piață care să cuprindă informații privitoare la cererile de cumpărare de spații similare cu cel al pârâtei. În cea de-a doua etapă, reclamanta avea obligația de a sfătui pe pârâtă asupra tuturor ofertelor corespunzătoare, și de a realiza prezentările și vizitele imobilului.
Pentru fiecare ofertă identificată ca fiind corespunzătoare cu criteriile predefinite ale clientului, reclamanta se obliga să ofere potențialului cumpărător detaliile privitoare la termenii financiare de vânzare împreună cu detaliile tehnice și constructive ale clădirii.
În fine, etapa a treia cuprinde obligația reclamantului de a negocia, de a coordona negocierile contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul pârâtei oferit spre vânzare.
Între reclamantă și o terță societate de contractul mai sus evocat, respectiv - SOFTWARE SRL există încheiat la data de 14.04.2006 contractul de consultanță și intermediere nr. - (filele 9-11).
La data de 30.01.2007 între pârâtă și soțul său, în calitate de vânzători și - SOFTWARE SRL s-a perfectat contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 141 de notar Public (filele 20-27 din dosarul de fond).
În speță, este important de stabilit dacă reclamanta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contractul de consultanță și intermediere încheiat cu pârâta.
Din probele administrate în cauză, Curtea reține că nu s-a făcut dovada executării acestor obligații față de pârâtă, după cum urmează:
Din susținerile reclamantei reține că aceasta consideră că simpla împrejurare că s-a perfectat contractul de vânzare - cumpărare între cei doi clienți ai săi( cu care aceasta avea încheiat câte un contract de consultanță și intermediere) ar face dovada îndeplinirii obligațiilor față de pârâtă. Curtea consideră că, dimpotrivă aceasta nu dovedește prin ea însăși îndeplinirea față de pârâtă a obligațiilor asumate prin articolul 2 din contract (cele trei etape evocate mai sus).
Mai mult, din fișa de vizionare intitulată anexa la contractul nr. -/14.04.2006 - datată 25.10.2006 (fila 12 din dosarul Tribunalului, rezultă exclusiv îndeplinirea obligației de consultanță și intermediere față de societatea cumpărătoare, nicidecum față de pârâta vânzătoare. Aceasta este semnată numai de reprezentanții reclamantei și ai societății cumpărătoare, astfel că nu produce nici un efect față de pârâtă potrivit principiului relativității efectelor contractului, consacrat în articolul 973 Cod civil și recunoscut și sub forma agadiului "res alios acta aliis neque nocere, neque prodesse potest".
De altfel, același principiu al relativității efectelor contractului presupune și consecința potrivit căreia contractul de vânzare - cumpărare nu produce nici un efect în ce privește raporturile juridice dintre reclamantă (terț față de acest contract) și pârâtă.
Chiar în cererea de chemare în judecată, reclamanta menționează că în perioada aprilie - octombrie 2006, societății SOFTWARE SRL i-au fost prezentate mai multe imobile din B susținerea neavând însă nici o relevanță în raporturile cu pârâta, care dorea să vândă imobilul proprietatea sa.
Altfel spus, faptul că reclamanta și-a îndeplinit obligațiile rezultate din contractul de consultanță și intermediere nr. -/14.04.2006, încheiat cu această societate nu înseamnă automat că obligațiile asumate față de pârâtă prin contractul de consultanță și intermediere nr. -/23.10.2006) au fost îndeplinite. Este așa deoarece prestațiile la care s-a obligat față de pârâtă erau diferite, în parte, iar efectuarea acestora nu a fost dovedită de către reclamantă.
În acest sens, nu rezultă din dosar modul cum aceasta a prezentat pârâtei ofertele de cumpărare, care să fie selectate conform setului predefinit de criterii (articolul 2 din contract) nu s-a făcut dovada studiului de piață prezentat pârâtei care să cuprindă informații privind cererile de cumpărare, nici a spațiilor acordate pârâtei cu privire la eventualele oferte sau a detaliilor financiare, tehnice și constructive oferite eventualilor cumpărători prezentați în prealabil pârâtei. De asemenea, nu rezultă din probele administrate nici modul cum reclamanta a coordonat negocierile la contract, ca și reprezentant al pârâtei - vânzătoare, ci dimpotrivă s-au depus dovezi care atestă că reprezentanții reclamantei au acordat consultanță și intermediere numai cumpărătoarei - SOFTWARE SRL. În acest sens, este relevant procesul verbal de predare - primire a imobilului, din 30.01.2007, orele 1530, în care se face mențiunea expresă că Domnul este reprezentant al firmei "cumpărătoare", ceea ce exclude o pretinsă asistență acordată și vânzătoarei.
În concluzie, din proba cu înscrisuri administrate în fața primei instanțe, rezultă exclusiv îndeplinirea obligațiilor asumate de reclamantă față de cumpărătoare, iar nu și a celor asumate față de pârâta-vânzătoare.
În ce privește forța probantă a interogatoriilor reciproce administrate de Tribunal, Curtea apreciază că față de caracterul calificat și complex al răspunsurilor date de ambele părți, și de principiul indivizibilității mărturisirii judiciare consacrat de articolul 1206 alineat 2 Cod civil, răspunsurile nu pot fi scindate și interpretate separat. Nefiind astfel vorba de o mărturisire pură și simplă-din partea pârâtei care în alte răspunsuri, pretențiile reclamantei, Curtea nu poate răstălmăci aceste răspunsuri în lipsa altor probe concludente cu privire la pretențiile deduse judecății.
Altfel spus, aceste răspunsuri nu produc prin ele însele nici un efect juridic, ci ar putea ajuta la formarea convingerii instanței dar numai dacă s-ar corobora cu alte dovezi, ceea ce nu este cazul.
Având în vedere că izvorul obligațiilor din contractul sinalagmatic îl constituie contraprestația îndeplinită de cocontractant, acesta fiind guvernat de principiul reciprocității și al interdependenței obligațiilor conform articolul 969 Cod civil, articolului 1020 și articolului 1021 Cod civil, rezultă că, în lipsa dovezilor privind îndeplinirea propriilor obligații contractuale, reclamanta nu poate pretinde de la pârâtă contravaloarea, comisionului deoarece acesta reprezintă tocmai prețul altor prestații.
De asemenea, reclamanta, care și-a îndeplinit obligațiile decurgând dintr-un contract încheiat cu altă persoană decât pârâta (cumpărătoarea) nu poate pretinde ca efect al acestor prestații îndeplinite față de un terț, o plată a comisionului, și, de la pârâta-vânzătoare.
Cum potrivit articolului 1169 Cod civil, reclamanta avea obligația de a face dovada îndeplinirii obligațiilor față de pârâtă pentru a putea pretinde acesteia comisionul și penalitățile aferente, iar această dovadă nu s-a făcut nici în fața primei instanțe, nici în apel, rezultă că cererea este neîntemeiată.
Este adevărat că încheierea contractului de vânzare - cumpărare între cei doi clienți ai reclamantei (vânzătoarea, pe de o parte) creează o prezumție simplă în sensul că această convenție s-ar fi perfectat ca efect al eforturilor reclamantei. Numai că, această prezumție se coroborează cu înscrisurile administrate în cauză doar în ce privește obligațiile față de cumpărătoare (a se vedea fișa de vânzare a imobilului fila 12 și procesul verbal de predare - primire fila 103), iar nu și față de pârâtă. Mai mult, judecătorului nu îi este îngăduit să pronunțe o hotărâre doar pe baza unor prezumții simple (articolului 1203 Cod civil), astfel că prima instanță procedând astfel a pronunțat o hotărâre nelegală.
Hotărârea instanței este și netemeinică deoarece a reținut o situație de fapt eronată, contrară celor rezultate din probele administrate, reținute mai sus de C, motivat.
De aceea, în temeiul articolului 296 Cod procedură civilă Curtea va admite apelul, va schimba în tot sentința apelată în sensul că va respinge cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanta, cu domiciliul ales în B, la. din B- - de H nr. 29, -.A,.7,. 78, sector 1, în contradictoriu cu intimata - - - SRL, cu sediul în B,-, -. 4,. 3,. 99 sector 3, împotriva sentinței comerciale nr.13288/14.11.2007, pronunțată de Tribunalul București - Secția a VI-a Comercială, în dosarul nr-.
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că:
Respinge cererea ca neîntemeiată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi 16.06.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
GREFIER
Red.Jud.
Tehnored.
4 ex.
Tribunalul București - Secția a VI a Comercială
Judecător fond:
Președinte:Elisabeta RoșuJudecători:Elisabeta Roșu, Iulica Popescu
