Spete pretentii comerciale. Decizia 48/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA COMERCIALĂ ȘI DE CONTENCIOS
ADMINISTRATIV ȘI FISCAL
DOSAR NR- DECIZIE NR. 48/A-
Ședința publică din 13 Mai 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Dumitru judecător
- -, judecător
- -, grefier
S-a luat în examinare, pentru soluționare, apelul declarat de reclamanta C HOUSE, cu sediul în Pitești, str. - -, -.A,.19, județul A, împotriva sentinței comerciale nr.203/C din 13 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în dosarul nr-, intimată fiin pârâta, domiciliată în Pitești,-, -+M3A,.C,.12, județul
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns apelanta- reclamantă SC HOUSE SRL Pitești prin avocat, în baza împuternicirii avocațiale de la dosar și intimata-pârâtă prin avocat, în baza împuternicirii avocațiale de la dosar.
Procedura este legal îndeplinită.
Apelul este timbrat legal prin anularea timbrului judiciar în valoare de 5,00 lei, precum și a chitanței nr.7963/2009, emisă de Primăria Mun.Pitești, din care rezultă că s-a achitat taxa judiciară de timbru în sumă de 1824 lei.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Apărătorul apelantei- reclamante depune la dosar o cerere prin care indică noul sediu al apelantei solicitând ca actele de procedură să-i fie comunicate la această adresă.
Apărătorii părților, având pe rând cuvântul, arată că nu mai au de formulat alte cereri.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, constată apelul în stare de judecată și acordă cuvântul asupra acestuia, solicitând părților să pună concluzii și cu privire la prescripția dreptului la acțiune potrivit dispoz.art.5 din Decretul nr.167/1958.
Av. având cuvântul pentru apelanta- reclamantă SC HOUSE SRL, având cuvântul cu privire la excepția invocată, arată că momentul de la care începe să curgă termenul este acela când reclamanta a luat cunoștință de contravaloarea lucrărilor ce urmează să le plătească pentru modificarea traseului țevilor.
Pe fond, solicită admiterea apelului, modificarea sentinței și pe fond admiterea acțiunii și diminuarea prețului cu costul lucrărilor executate pentru modificarea traseului, arătând că în cadrul contractului încheiat între părți, vânzătoarea a asigurat cumpărătoarea de inexistența oricăror sarcini sau servituți care ar greva terenul în cauză. Terenul în litigiu are o valoare economică, iar apelanta a descoperit existența acestor conducte ce afectau terenul chiar pe mijlocul său, aceste servituți fiind viciul ascuns, care le-a creat un prejudiciu cert dat fiind faptul că au fost nevoiți să le mute.
Av. având cuvântul pentru intimata-pârâtă, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței pronunțate ca fiind legală și temeinică, arătând că vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, fie dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație, fie dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză nu ar fi cumpărat, sau ar fi plătit un preț mai redus, ori situația din speță nu se încadrează în nici una din cele două ipoteze.
Obligația de garanție pentru vicii ascunse se referă exclusiv la obiectul vânzării, respectiv teren pe care se afla o construcție, cu destinația de locuință și o altă anexă, ori apelanta pretinde obligația de garanție pentru vicii ascunse pentru un bun care nu a format obiectul vânzării. Intimata nu i-a vândut un teren liber pentru construirea unui imobil cu până la 7 etaje.
Cu privire la excepția privind prescripția, lasă la aprecierea instanței modul de soluționare al acesteia, arătând că nu se poate reține că termenul curge de la data când au aflat costul lucrării, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față:
Constată că prin acțiunea înregistrată la data de 13.06.2008, reclamanta HOUSE SRL Pitești a chemat în judecată pe pârâta solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța în cauză să se dispună obligarea acesteia la plata sumei de 25.435,27 lei, reprezentând modificare traseu conductă alimentare cu gaze și a sumei de 132.123,23 lei, reprezentând modificare traseu alimentare cu apă, precum și a cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, s-a arătat că în data de 05.09.2007, a încheiat cu pârâta contractul de vânzare-cumpărare nr.2281 la BNP, având ca obiect imobilul situat în Pitești, Zona,-, județul A, compus din 2.134. curți-construcții, împreună cu o locuință tip, în suprafață de 437,01. și o anexă tip gheretă-poartă, în suprafață de 20,206. la prețul de 500.000 Euro, echivalentul a 1.646.700 lei.
Ulterior, manifestându-și intenția de a construi un condominiu -5-6E-7E+M, a constatat că imobilul achiziționat este grevat de o serie de interdicții de construire, ca urmare a rețelelor de gaze și apă, despre care nu a avut cunoștință la perfectarea contractului, ceea ce face ca imobilul cumpărat să nu mai fie liber de sarcini și servituți, conform declarației din contract, ci afectat de vicii ascunse.
Având în vedere că vânzătoarea s-a obligat să garanteze cumpărătoarea pentru evicțiune și că imobilul este impropriu destinației pentru care a fost achiziționat, se impune obligarea acesteia la plata contravalorii cheltuielilor de deviere a conductelor respective.
În susținere, s-au depus înscrisuri (6-16) și s-a solicitat proba cu expertiză de specialitate, proba cu martori, respinsă de instanță, ca neconcludentă.
Prin întâmpinarea formulată la data de 16.10.2008, pârâta a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, pe considerentul că nu sunt întrunite condițiile textului art.1352 cod civil ce reglementează sfera noțiunii de viciu, în sensul că răspunderea este angajată dacă, din cauza vânzătorului, lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinația sa, sau întrebuințarea sa e atât de micșorată, încât se poate presupune că cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat, sau n-ar fi dat pe dânsul ceea ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile.
Or, reclamanta nu precizează în cererea sa în care din cele două situații se încadrează, ci le combină, deși, juridic, acestea sunt diferite, atrăgând sancțiuni diferite.
În al doilea rând, trebuie observat că reclamanta nu a cumpărat un imobil liber pe care să construiască un bloc cu 7 etaje, ci un teren afectat de construcții, pe carfe le-a demolat și astfel a constatat existența conductelor.
În al treilea rând obligația de garanție există numai în privința bunului vândut, cu compunerea acestuia din momentul vânzării, nealterat, modificat sau transformat, în raport cu care pretinsele conducte nu puteau avea caracterul unor vicii ascunse.
În sfârșit, în adresa invocată de reclamantă nu se specifică faptul că este vorba de amplasamentul din-, ci -, FN.
În susținere, s-au depus înscrisuri (44-85).
Tribunalul Comercial Argeș - prin sentința comercială nr.203/C/12.02.2009 a respins acțiunea reclamantei ca neîntemeiată.
Pentru a se pronunțat în sensul arătat, instanța de fond a reținut că prin contractul de vânzare -cumpărare din 5.09.2007, pârâta a vândut reclamantei un imobil în intravilanul municipiului Pitești compus din suprafața de 2134. teren curți - construcții împreună cu o locuință tip în suprafață construită de 437,01. și o anexă tip gheretă poartă.
Ulterior, reclamanta a demolat construcția și a intenționat să construiască pe teren un condominiu -5-6E-7E+M, ocazie cu care a aflat din adresele 518/6.02.2008 a SC CANAL 2000 SA și nr.785/29.01.2008 a DISTRIGAZ SUD SA, că pe teren trec două conducte, una de alimentare cu apă Premo Dn 500 mm și o alta de alimentare cu gaze OL 168 mm.
Pentru edificarea blocului respectiv, s-a impus necesitatea devierii celor două conducte, iar din devizele ofertă depuse la dosar rezultă și contravaloarea lucrărilor de deviere a traseului celor două conducte.
Reclamanta a considerat că existența celor două conducte pe teren reprezintă vicii ascunse ale lucrului cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare mai sus menționat și a cerut în temeiul art. 1352.civ. obligarea pârâtei la plata sumelor respective, apreciind că acestea reprezintă reducerea valorii bunului datorată viciilor ascunse.
Potrivit art. 1352.civ. text pe care reclamanta și-a întemeiat acțiunea, vânzătorul este supus la răspundere pentru viciile ascunse ale lucrului vândut dacă din cauza acestora lucrul nu este bun de întrebuințat după destinația sa, sau întrebuințarea este atât de micșorată încât se poate presupune că cumpărătorul nu le-ar fi cumpărat sau n-ar fi dat pe dânsul ceea a dat, dacă i-ar fi cunoscut viciile.
Așadar conform acestui text de lege răspunderea vânzătorului este antrenată numai în situațiile arătate cu alte cuvinte numai pentru anumite urmării ale viciilor ascunse acestea trebuind să fie grave, afectând lucrul nu esența lui.
Or, acțiunea estimatorie privind existența viciilor ascunse ale imobilului vândut nu se poate face decât dacă se face dovada existenței viciilor ascunse, a gravității acestora și a faptului că au existat la data înstrăinării.
Potrivit art. 1352- 1354.civ. viciile ascunse sunt deficiențe calitative ale bunului vândut care, existând la momentul predării sale, nu i-au fost cunoscute dobânditorului și nici nu puteau fi descoperite prin mijloace obișnuite de verificare și care fac bunul să nu mai poată fi întrebuințat conform destinației sale sau ca întrebuințarea să fie atât de micșorată încât se presupune că dobânditorul n-ar fi contractat și n-ar dat pe dânsul ce a dat dacă le-ar fi cunoscut.
Or, în cauza de față nu se poate susține că existența celor două conducte pe teren ar reprezenta vicii ascunse ale bunului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare, pentru că numai la acesta ne putem raporta.
Dincolo de faptul că nici vânzătorul nu a cunoscut de existența lor, întrucât a avut toate avizele și autorizațiile necesare când a construit imobilul, nu se poate susține că acestea afectau grav folosința bunurilor vândute, adică construcția și terenul.
ascunse sunt cele care nu pot fi descoperite în urma unei verificări serioase, iar lipsa de informare, de experiență, ori nepriceperea nu fac ca viciile să fie considerate ascunse.
Ori dacă reclamanta intenționa încă de la momentul cumpărării să demoleze și să construiască un bloc printr-o simplă informare la cele două societății ar fi putut afla de existența conductelor care de reținut nu afectează terenul și construcția cumpărată de reclamantă.
Obligația de garantare, potrivit contractului de vânzare cumpărare, pentru viciile ascunse există numai pentru lucrul vândut, ori reclamanta, a demolat construcția și abia atunci când a vrut să construiască un bloc pe întreg terenul a aflat de existența celor două conducte și de necesitatea devierii acesteia.
Numai în aceste împrejurării a apreciat instanța de fond că este necesară devierea conductelor, pentru că păstrând ceea ce a cumpărat adică construcția și terenul aferent, reclamanta nu are afectată în nici un mod folosința bunului respectiv.
Împotriva acestei hotărâri, s-a formulat apel în termen legal, de către reclamantă, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, în sensul că, în mod greșit, instanța de fond a respins acțiunea sa, deși prejudiciul încercat a fost cuantificat precis și probat cu înscrisuri, confirmat și de expertul cauzei.
Servituțile existau la data cumpărării imobilului-teren, aveau caracter ascuns, făcându-l impropriu întrebuințării pentru care a fost achiziționat.
Ca atare, dreptul de proprietate dobândit a fost, în mod esențial, afectat, cheltuielile suplimentare fiind realizate exclusiv în vederea recuperării destinației bunului.
Or, dacă s-ar fi cunoscut viciile terenului, evident că bunul nu ar mai fi fost cumpărat ori ar fi fost altul prețul vânzării.
Prin urmare, se impune admiterea apelului, desființarea sentinței și admiterea acțiunii sale.
Examinând apelul prin prisma criticilor aduse în raport de dispozițiile legale aplicabile în materie, curtea reține că este fondat, pentru cele ce se vor expune în continuare.
Făcând mai întâi aplicația art.137 Cod pr.civilă, în privința excepției prescripției dreptului la acțiune, instanța o apreciază ca neîntemeiată, termenul curgând de la data cunoașterii efective a viciilor ascunse, în speță, a comunicării făcute de cele două instituții - gaze și apă, astfel că reclamanta s-a încadrat în cele 6 luni prevăzute de text, nefiind ascunse cu viclenie (8 și 9).
Pe fondul cauzei, se reține că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2281/3.09.2007, apelanta-reclamantă a cumpărat un teren în suprafață de 2134. cu destinația curți-construcții, o locuință tip și o anexă tip gheretă, cu prețul de 500.000 Euro (1.646.700 Ron.).
Ulterior, perfectării vânzării, apelanta-reclamantă a procedat la demolarea construcțiilor respective - manifestându-și intenția de a construi un alt imobil, însă, a constatat că terenul este grevat de interdicții, în sensul că pe acesta se află conducte de alimentare cu gaz și apă, a căror deviere necesită costuri în valoare totală de 157.558,50 lei.
Din cuprinsul contractului rezultă că intimata-pârâtă s-a angajat să garanteze pe cumpărător pentru orice evicțiune și vicii ascunse ale bunului vândut, asigurând că înstrăinează un teren liber de sarcini și servituți.
Însă, conform situației faptice din cauză, terenul dobândit de cumpărător este impropriu întrebuințării după destinația sa, făcând incidente dispozițiile art.1352 Cod civil - privind angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse, prin aceea că viciile nu erau aparente și n-au fost aduse la cunoștință de vânzătoare, existau la momentul încheierii contractului, iar gravitatea rezidă în imposibilitatea folosirii bunului conform destinației sale.
Susținerea intimatei-pârâte, că pretențiile apelantei-reclamante nu se încadrează în nici una din ipostazele prevăzute de textul art.1352 Cod civil, respectiv aceea ca bunul să nu poată fi bun de întrebuințat, după destinația sa și aceea a diminuării valorii de utilizare, pe considerentul că obiectul vânzării nu a fost un teren liber, pe care urma să se construiască, ci un teren asupra căruia existau construcții, demolate ulterior, nu poate fi primită.
Desigur că obiectul contractului l-a constituit "imobilul compus dinsuprafața de terende 2134 mp. -curți, construcții, dimpreună cu olocuințăși oanexă gospodărească".
Faptul că în cuprinsul contractului cumpărătorul nu a precizat în ce scop cumpără imobilul și dacă dorește să construiască în viitor, nu poate constitui o cauză a exonerării de răspundere a vânzătorului ce vinde un imobil a cărui destinație nu poate fi pusă la îndoială - "curți, construcții".
Chiar dacă la construcția vândută pe care intimata-pârâtă o consideră casingurobiect al vânzării - s-ar fi făcut doar o extindere - desigur că întrebuințarea sa ar fi fost micșorată și în acest fel.
Dar, în raport de dispozițiile legale referitoare la modurile de înstrăinare și la formalitățile pe care acestea le presupun, nu se poate imputa lipsa de informare și nepricepere din partea apelantei-reclamante, anterior cumpărării, pe care instanța de fond le transformă într-o obligație a acesteia și, implicit, într-o sancțiune, întrucât s-a cumpărat un bun fără a face o verificare serioasă.
Reglementarea legală obligă pe vânzător să asigure pe cumpărător că lucrul predat este pentru o folosire normală potrivit destinației lui naturale, adică fără vicii ascunse, deci, vânzătorul este obligat de lege la garanție, ca atare, aceasta nu este facultativă.
Textul art.1355 Cod civil nu este limitativ în privința posibilităților de diminuare a consecințelor viciilor, existând și alte forme de înlăturare a consecințelor acestora.
În speța de față, cumpărătorul a ales acțiunea estimatorie, solicitând costul lucrărilor de modificare a traseelor conductelor, pentru a putea împiedica reducerea utilității lucrului cumpărat, ceea ce jutifică pretențiile sale.
Față de cele ce preced, curtea, în temeiul art.296 Cod pr.civilă, urmează să admită apelul, să schimbe în tot sentința, în sensul că va admite acțiunea reclamantei și va obliga pârâta la plata sumei de 157.558,50 lei cu titlu de despăgubiri.
Văzând și dispozițiile art.274 Cod pr.civilă, va obliga intimata la plata sumei de 20.237 lei cheltuieli de judecată în fond și apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de reclamanta C HOUSE, cu sediul în Pitești,-, județul A, împotriva sentinței comerciale nr.203/C din 13 martie 2009, pronunțată de Tribunalul Comercial Argeș, în dosarul nr-, intimată fiin pârâta, domiciliată în Pitești,-, -+M3A,.C,.12, județul
Schimbă în tot sentința în sensul că admite acțiunea și obligă pârâta să plătească reclamantei suma de 157.558,50 lei, cu titlu de despăgubiri.
Obligă pârâta la plata sumei de 20.237 lei cheltuieli de judecată, în primă instanță și apel, către reclamantă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 mai 2009, la Curtea de APEL PITEȘTI - Secția comercială și de contencios administrativ și fiscal.
Grefier,
03.06.2009
Red.IB
EM/6 ex.
jud.fond.
Președinte:DumitruJudecători:Dumitru, Ioana Bătrînu, Polixenia Mincă
