Spete pretentii comerciale. Decizia 75/2009. Curtea de Apel Bacau
| Comentarii |
|
Dosar nr-
R O M Â N I
CURTEA DE APEL BACĂU
- SECȚIA COMERCIALĂ, DE contencios ADMINISTRATIV ȘI FISCAL -
Decizia nr. 75/2009
Ședința publică de la 19 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Morina Napa judecător
JUDECĂTOR 2: Vera Stănișor
Grefier: ---
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
Astăzi a fost pe rol judecarea apelului declarat de apelanta-reclamanta P N, împotriva sentinței civile nr. 430/COM din 16 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Neamț în dosarul nr-, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică, a răspuns administrator pentru apelanta-reclamantă P N, asistat de avocat, iar pentru intimații-pârâți și, avocat.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Avocat pentru apelanta-reclamantă PNd epune la dosar taxa judiciară de timbru de 5.503 lei, conform chitanței nr. - din 19.11.2009 și timbru judiciar de 5 lei, precum și adresa nr. 305/28.04.2009 emisă de Biroul notar Public din P N, copia acestei adrese fiind comunicată și apărătorului intimaților-pârâți.
Avocat pentru intimații-pârâți și depune la dosar xerocopia sentinței civile nr. 121/CA/16.06.1997, pronunțată de Tribunalul Neamț în dosarul nr. 88/CA/1997, o copie a acesteia fiind înmânată și apărătorului apelantei-reclamante.
Nemaifiind alte cereri de formulat și probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbateri.
Avocat pentru apelanta-reclamantă P N, având cuvântul, arată că în cauză s-a formulat apel împotriva sentinței nr. 430/2009 a Tribunalului Neamț, criticându-se această hotărâre în ceea ce privește reținerea culpei exclusive a pârâtei-reclamante în încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.
În continuare, arată că, s-a susținut că acest antecontract nu a ajuns în forma sa finală din culpa exclusivă a intimaților-pârâți de față.
În acest sens, arată că, în fapt, reprezentantul apelantei P N și cei doi intimați-pârâți din cauză au încheiat un act sub semnătură privată, intitulat act provizoriu de vânzare-cumpărare, cu mențiunea ca, la data de 13.01.2007 aceștia să se prezinte la notariat și să încheie actele în formă autentică, cu privire la suprafața de 8.000 teren situat în intravilanul Comunei Roșie, județul Ulterior, la data de 13.01.2007, achitându-se și un avans de 10.000 Euro, părțile s-au întâlnit la notariat, însă, întrucât vânzătorii, respectiv intimații-pârâți din cauză nu aveau actele necesare pentru perfectarea vânzării, prezentându-se doar o hotărâre judecătorească, mai exact, sentința depusă astăzi la dosar de apărătorul acestora, actul nu a putut fi încheiat în formă autentică, legea interzicând încheierea unui asemenea act dacă nu exista un titlu de proprietate.
Totodată, arată că, la data de 20.01.2007 se încheie în fața notarului un antecontract de vânzare-cumpărare în formă autentică, când s-a mai achitat vânzătorilor încă 10.000 Euro, urmând ca diferența de 160.000 Euro să se achite la data de 15.03.2007, dată la care părțile se vor întâlni pentru încheierea actului în forma sa finală, dar vânzătorii, nici la această dată nu au prezentat actele necesare întocmirii actului în forma sa autentică. Față de această situație, s-a încheiat un act adițional, prin care s-a prelungit termenul de perfectare a actului pentru data de 01.07.2007, însă, cu două zile înainte de acest termen părțile s-au întâlnit din nou, motivat de faptul că vânzării nu aveau actele necesare perfectării actului și, s-a încheiat un nou act adițional, prin care termenul s-a prelungit din nou, pentru data de 01.09.2007.
În continuare, arată că, după data de 29.06.2009, respectiv data încheierii ultimului act adițional prin care termenul a fost prelungit la 01.09.2007, mai precis la 06.07.2007, vânzătorii au obținut titlu de proprietate, dar nu au înștiințat cumpărătoarea despre acest lucru. Într-adevăr, arată în continuare, titlul de proprietate a fost eliberat pe numele mamei și, întrucât aceștia nu aveau certificatul de moștenitor, a fost necesară și obținerea acestui act, care le-a fost eliberat la data de 05.09.2007.
Totodată, arată că, s-a trecut peste obligația acestora, inserată în actul adițional încheiat la data de 29.06.2007, respectiv obligația acestora de a se prezenta în fața notarului, însă, vânzătorii nu s-au prezentat, prezentându-se doar cumpărătoarea cu diferența de plată. Față de această situație, la data de 01.09.2007 s-a încheiat un proces-verbal față de lipsa vânzătorilor. În continuare, arată că, instanța de fond greșit reține că întrucât notificarea înaintată de noi la 30.08.2007, prin care chemam pe vânzători în fața notarului la data de 01.09.2007, nu a fost primită de aceștia, aceștia nu se puteau prezenta la această dată, în condițiile în care, obligația acestora de a se prezenta era prevăzută în actul adițional încheiat la data de 29.06.2007.
Mai arată că, nu se poate reține nici motivarea instanței de fond potrivit căreia nu s-a făcut dovada lipsei actelor de proprietate, cât timp toate actele au fost depuse la dosar și faptul că vânzarea terenurilor nu se poate face decât în formă autentică și cu dovada proprietății vânzătorului. Totodată, de reținut că reaua-credință a vânzătorilor rezultă din faptul că în luna octombrie 2007 au vândut terenul unei altei societăți, care le-a oferit un preț de 3 ori mai mare decât apelanta de față, - act existent la fila 104 dosar fond, în condițiile în care, la data de 09.09.2007 apelanta din cauză îi chemase deja în judecată pentru perfectarea vânzării.
Așadar, întrebarea care se pune este unde a greșit apelanta de față, care a achitat 20.000 Euro în avans, restul prețului fiind la dispoziția lui, respectiv existau în cont la bancă, disponibili pentru a se face oricând plata convenită între părți.
Arată că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 969 Cod civil, respectiv sunt îndeplinite condițiile din clauza penală prevăzută în contract, astfel că, instanța de fond a greșit atunci când a respins cererea reconvențională a apelantei din cauză, în condițiile în care, prin cererea reconvențională nu exista decât calea de a se invoca clauza penală.
În concluzie, față de cele mai sus-arătate, solicită admiterea apelului așa cum a fost formulat, desființarea în parte a sentinței apelante, în sensul admiterii cererii reconvenționale și obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
Avocat pentru intimații-pârâți și, având cuvântul, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței apelate ca fiind temeinică și legală.
Arată că, prin art. 295 alin. 1 din Codul d e procedură civilă, este transpus un principiu, respectiv: tantum devolutum quantum appelatum, deci, instanța de apel a fost investită în limitele cererii de apel.
Așadar, având în vedere că Tribunalul Bacăua fost investit cu o cerere de perfectare, o cerere de constatare a rezoluțiunii de drept și faptul că singurul capăt atacat cu apel este cel privind la daunele interese, celelalte capete de cerere sunt exceptate de la controlul acestei instanțe, intrând sub puterea lucrului judecat. De asemenea, arată că, apelanta de față nu-și poate invoca propria culpă prin cererea de daune interese, solicitând a se lua act de motivele invocate pe larg în întâmpinare în acest sens.
În continuare, cu privire la culpa promitenților-vânzători, arată că aceasta nu poate fi reținută în condițiile în care, pentru data de 01.09.2007 părțile antecontractului stabiliseră obligația de plată a diferenței de preț, respectiv promitentul-vânzător să aibă această sumă de bani, astfel că, în lipsa dovezii în acest sens, nu se poate discuta de culpa promitenților-vânzători. De asemenea, de reținut este și faptul că, certificatul de moștenitor a fost obținut la data de 05.09.2007, deci după data de 01.09.2007, astfel că, de aici rezultă și concluzi că nu se poate imputa promitenților-vânzători neîncheierea contractului la data de 01.09.2007.
Totodată, într-o promisiune bilaterală a unui contract de vânzare-cumpărare, a invoca o culpă exclusivă, înseamnă a proba fără dubiu că cel ce o invocă și-a executat obligația sau era aoe xecuta la data de 01.09.2007 și asta nu printr-un extras de cont. De asemenea, referitor la interdependența obligațiilor, cât timp la data de 01.09.2007 nu se poate discuta de o culpă din partea promitenților-vânzători și faptul că părțile au stipulat un pact comisoriu, iar contractul nu a mai fost prelungit după data de 01.09.2007, contractul este rezolvit de drept.
În continuare, mai arată că, Tribunalul Neamț și Curtea de Apel Bacău au mai fost investite cu o rezoluțiune, care a fost soluționată de Tribunalul Neamț, constatându-se culpa comună, iar în apel se renunță la judecată, menționând că este vorba de dosarul nr- și sentința nr. 278/28.05.2009 pronunțată în acest dosar. Totodată, solicită a se constata că prin hotărârea menționată, s-a dispus doar restituirea avansului de 20.000 Euro și nu alte despăgubiri.
În concluzie, față de acestea și având în vedere că nu se poate reține culpa promitenților-vânzători pentru neîndeplinirea obligației de încheiere a contractului, solicită respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței apelate ca fiind temeinică și legală, fără cheltuieli de judecată.
Avocat pentru apelanta-reclamantă P N, având cuvântul, în replică, solicită a se lua act de faptul că intimații-pârâți din cauză, nu au făcut dovada că la data de 01.09.2007 s-au prezentat în fața notarului pentru perfectarea actului sau prelungirea acestuia.
S-au declarat dezbaterile închise.
- deliberând -
Asupra apelului comercial d e față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecătoriei Piatra Neamț sub nr. 5.468 din data de 10.09.2007, reclamanta a chemat în judecată civila pe pârâtul, solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care sa loc de contract de vânzare cumpărare.
În motivare reclamanta arată că a încheiat cu paratul un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect vânzarea-cumpărare terenului în suprafața de 8.000 mp situat pe raza comunei Roșie, jud.
Deoarece paratul nu și-a respectat obligațiile statuate în antecontract, refuzând nejustificat a se prezenta la perfectarea contractului, reclamanta a promovat prezenta acțiune.
În dovedire, au fost depuse la dosar: antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 248 din data de 20.ianuarie.2007, actele adiționale ulterioare, acte de stare civila, certificat de înregistrare a firmei, act de vânzare-comparare provizoriu, declarații, procuri notariale si notificarea întocmita prin intermediul -.
Prin sentința civilă nr. 3645/2007, Judecătoria Piatra Neamț,având în vedere art. 2 pct. 1 lit. a Cod procedură civilă declinat competența de soluționare a cauzei la Tribunalul Neamț. unde cauza a fost înregistrată sub nr-.
Prin cererea înregistrată sub nr- la Tribunalul Neamț reclamanții și au chemat în judecată pe SC SRL solicitând instanței să constate rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 248/20-01-2007, repunerea părților în situația anterioară, cu cheltuieli de judecată. În motivarea acțiunii s-au arătat următoarele:
La data încheierii antecontractului, SC SRL a plătit un avans de 20.000 EURO, urmând ca restul de 160.000 EURO să fie achitat până la data de 15.03.2007.
În cuprinsul antecontractului nr.248 din 20.01.2007 a fost prevăzut în mod expres un pact comisoriu de gradul al IV-lea, astfel fiind stipulat în mod expres că " în cazul neîncheierii contractului în formă autentică până la data de 15.03.2007, prezentul contract se consideră rezolvit de drept fără punere în întârziere și fără nici o formalitate".
Însă, întrucât pârâta nu a avut posibilitatea financiară să plătească restul de 160.000 EURO, a încheiat cu aceasta, la insistențele reprezentantului legal, un act adițional la antecontract, la data de 26.03.2007, prin care i s-a acordat SC SRL un nou termen pentru predarea restului de bani.
La data limită acordată pentru plata sumei de 160.000 EURO, din nou, SC SRL nu avea banii ce reprezentau contravaloarea terenului amintit, acordându-i se acesteia o ultimă șansă și stabilind ca data finală pentru plata prețului să fie 1.09.2008.
Până la data de 1.09.2008 nu au fost contactați de reprezentanții SC SRL pentru a li se aduce la cunoștință faptul că ar avea suma necesară perfectării contractului, în cauză devenind astfel incidentă rezoluțiunea de plin drept a antecontractului, aceasta fiind voința expresă a părților în momentul încheierii antecontractului.
Dat fiind faptul că pârâta nu și-a executat până la data de 1.09.2007 obligația de plată a restului de bani stabilită în ultimul act adițional la antecontract, antecontractul a fost rezolvit de plin drept pe data de 1.09.2007 și reclamanții nu au nici o culpă în faptul că antecontractul nu a fost perfectat, culpa aparținând SC SRL, care nu și-a îndeplinit nici la acest al treilea termen acordat, obligația de plată.
Potrivit principiului de drept "nemo auditur invocare propriam turpitudinem allegans", în momentul de față SC SRL nu își poate invoca propria vină pentru faptul că nu i-a notificat la timp, să se prezinte în fața notarului, în vederea perfectării contractului, cel puțin pentru ultimul termen acordat.
În acest context, fiind îndeplinite condițiile prevăzute pentru rezoluțiune, inclusiv pentru rezoluțiunea convențională, și anume: SC SRL nu și-a îndeplinit obligațiile ce i-au revenit potrivit antecontractului nr.248 din 20.01.2007 și neexecutarea este imputabilă persoanei care nu și-a îndeplinit obligația, reclamanții au solicitat a se constata că a intervenit rezoluțiunea de plin drept a antecontractului la data stipulată în ultimul act adițional, adică 1.09.2007.
Pârâta C a depus întâmpinare și cerere reconvențională solicitând respingerea acțiunii, semnalând că se află pe rolul Tribunalului Neamț dosarul - în care a cerut perfectarea vânzării-cumpărării;Pe cale reconvențională a solicitat, în măsura în care cererea sa de perfectare va fi respinsă, obligarea reclamanților pârâți la plata sumei de 200.000 euro cu titlul de daune interese precum s-a prevăzut în clauza penală. În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat că:
În actul sub semnătură privată s-a inserat o clauză penală,potrivit căreia, în cazul în care vânzătorul se răzgândește, va restitui cumpărătorului dublul avansului achitat, respectiv suma de 200.000 EURO.
Tot în acest înscris se prevede faptul că la data încheierii lui vânzătorul nu a putut prezenta actul de proprietate al terenului, urmând ca acesta să fie prezentat în data de 13.01.2007 la Notariat.;
Că s-a achitat suma de 10.000 EURO, iar în data de 20.01.2008 la Notariat s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, s-au achitat în total 20.000 EURO, iar clauza penală a fost menținută în sensul restituirii avansului primit de 10 ori suma de 20.000 EURO, adică 200.000 EURO.
Că s-a stabilit și prețul terenului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare la suma de 180.000 EURO și întrucât sentința civilă prezentata de vânzător nu constituia titlul de proprietate,s-a stabilit că actul în forma autentică să fie perfectat în data de 15 martie 2007, dată până la care vânzătorii se obligau să obțină titlul de proprietate și certificatul de moștenitor pentru a se putea transmite dreptul de proprietate către SC SRL.
Că actul nu s-a putut perfecta nu din motiv că nu a avut bani ci din cauză să vânzătorii nu dețineau acte de proprietate pentru teren.
Până la data stipulată în antecontract vânzătorii nu au obținut titlul de proprietate și nici certificatul de moștenitor, motiv pentru care s-au încheiat acte adiționale de prelungire a termenului de încheiere a actului autentic de vânzare-cumpărare până la data de 1.07.2007.
În dosarul 5468/2007 judecata a fost suspendată în intervalul de timp februarie 2008 - octombrie 2008 în temeiul art. 244 Cod procedură civilă, până la soluționarea dosarului -; în dosarul ce a generat suspendarea judecății, s-a pronunțat la data de 8.04.2008 sentința civilă nr.201 prin care Tribunalul Neamța respins acțiunea reclamantei SC SRL pentru anulare contract de vânzare-cumpărare nr. 211/2007 încheiat între, și SC SRL.
La termenul de judecată din data de 9.12.2008 Tribunalul Neamța dispus, pentru o mai bună administrare a justiției, conexarea celor 2 dosare mai sus menționate având aceleași părți.
Prin sentința civilă nr. 430/COM/16 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Neamț în dosarul nr- a fost respinsă ca nefondată acțiunea civilă pentru perfectare vânzare cumpărare formulată de reclamanta C LPN în contradictoriu cu pârâții și și s-a admis acțiunea civilă pentru constatare rezoluțiune antecontract de vânzare-cumpărare, formulată de reclamanții și în contradictoriu cu pârâta SC SRL în sensul că s-a constatat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 248/20-01-2007 de BNP.
Totodată s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă C L, pentru daune interese.
A fost obligată reclamanta să plătească pârâților suma de 23.111 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a avut în vedere următoarele aspecte:
La data de 10 ianuarie 2006 se încheie între L- (cumpărător) pe de o parte, și și (vânzători) pe de altă parte, antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 248 prin care cei din urmă au promis vânzarea imobilului situat în intravilanul satului Roșie de 8000 mp pentru prețul de 180.000 euro din care: la data încheierii antecontractului s-a primit avansul de 20 000 euro; s-a stabilit ca restul de 160.000 euro să fie achitat până la data de 15.03.2007.
În antecontract s-a mai prevăzut următoarea clauză: în cazul neperfectării contractului în formă autentică până la data de 15.03.2007 prezentul antecontract se consideră rezolvit de drept fără punerea în întârziere și fără o altă formalitate iar în cazul în care promitenții vânzători s-ar răzgândi în privința autentificării actului sau s-ar angaja în vânzarea imobilului unei terțe persoane se angajează să restituie de zece ori avansul primit.
- la data de 26.03.2007 se încheie actul adițional prin care părțile stabilesc prelungirea termenului până la care se va primi diferența de sumă conform antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 248, până la data de 01.07.2007. Se menționează: celelalte prevederi stipulate în antecontract rămân neschimbate.
- la data de 29.05.2007 se încheie un al doilea act adițional prin care părțile stabilesc prelungirea termenului până la care se va primi diferența de sumă conform antecontractului de v/cumpărare nr. 248, până la data de 01.09.2007. Se menționează: celelalte prevederi stipulate în antecontract rămân neschimbate.
Mai reține că promitenții vânzători dețineau la data de 6.07.2007, TP al mamei lor, decedate, act în care este înscris terenul promis;
cumpărătoare notifică pe promitenții vânzători la data de 31.08.2008 invitându-i la notariat la data de 17.09.2007anexănd totodată extrasul de cont din data de 30.08.2007- notificare ajunsă la pârâți la data de 3.09.2007 potrivit copiei dovezii de comunicare aflate la dosar la fila 67.
La data de 03.10.2007 pârâții înstrăinează terenul în litigiu către un terț, SC SRL. În acest context, reține că societatea cheamă în judecată pe promitenții vânzători pentru perfectare vânzare cumpărare;
Or, dreptul de proprietate ieșind din patrimoniul acestora din urmă printr-un act menținut ca valabil de instanțele de judecată - dosar nr. -, acțiunea principală nu poate fi primită, urmând a analiza admisibilitatea cererii acesteia pentru daune în sumă de 200 000 euro. Reclamanta a pretins că revine părții adverse în întregime culpa neîncheierii contractului deoarece aceștia nu dețineau încă acte de proprietate pe teren - sprijinindu-se pe înscrisul sub semnătură privată încheiat de părți anterior antecontractului, precum și pe un extras de cont eliberat de BCR la data de 30.08.2007 pentru a dovedi că dispuneau de suma respectivă.În condițiile încheierii a 2 acte adiționale succesive de prelungire a termenului la care se vor perfecta actele și ulterioare acelui înscris sub semnătură privată invocat, acte în conținutul cărora nu se menționează nimic cu privire la lipsa actelor de proprietate; a unei prime notificări poștale trimise tardiv (31 august) de către reclamantă, față de data limită de comun acord stabilită (1 septembrie) în contextul unui pact comisoriu expres, apreciază că nu se poate reține neîncheierea contractului în formă autentică din culpa exclusivă a pârâților ipoteză ce ar conduce la admiterea cererii pentru daune interese. Mai trebuie semnalat faptul pentru a dovedi disponibilitatea sa financiară reclamanta a prezentat un extras de cont datat 30.08.2007 în condițiile în care numai oferta reală, urmată de consemnațiune, pe numele pârâților o putea elibera obligația asumată prin antecontract. Față de acestea apreciază ca neîntemeiată cererea reclamantei cu privire la daune interese.
S-a reținut că și au solicitat instanței să constate rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare
În contract, părțile au prevăzut acea clauză rezolutorie, care poartă denumirea de pact comisoriu expres, prin care s-a convenit: ca în cazul neperfectării contractului în formă autentică până la data de 15-03-2007- respectiv 01.09.2007- prezentul antecontract se consideră rezolvit de drept fără punerea în întârziere și fără o altă formalitate - clauză valabilă și pentru actele adiționale ce au urmat.
Stipularea rezoluțiuni de drept are consecința că instanța se mărginește să constate doar neexecutarea, de către debitor, a obligației de plată, fără a avea posibilitatea să aprecieze oportunitatea rezoluțiunii sau să acorde un termen de grație, știut fiind că potrivit dispozițiilor art. 969 Cod civil, convențiile au putere de lege între părțile contractante și obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în ele, dar și la toate urmările ce echitatea și legile dau obligației după natura sa.
În contextul mai sus arătat: al unei notificări poștale formulate doar cu o zi înaintea termenului stabilit, ajunse la cunoștința reclamanților după expirarea termenului menționat în pactul comisoriu; fără ca în intervalul ianuarie/august să se probeze cert asumarea obligației de plată a prețului în sensul mai sus arătat, în condițiile motivației expres stipulate ce a condus la prelungirea termenului de perfectare a actelor semnate de ambele părți tribunalul apreciat ca întemeiată acțiunea reclamanților, de constatare a rezoluțiunii.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta L, care a susținut că în mod greșit s-a apreciat probatoriul cauzei, întrucât nu se putea reține culpa societății "" pentru neîncheierea actului de vânzare - cumpărare, aceasta îndeplinindu-și obligațiile asumate prin antecontract.
Mai arată apelanta - reclamantă că în mod greșit nu s-a dat eficiență clauzei penale din antecontract, care prevedea obligația vânzătorilor de a restitui cumpărătorului dublul avansului achitat.
Față de conținutul antecontractului și al actelor adiționale ulterioare, apelanta arată că pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate, de vânzare către ea a terenului, motivul fiind lipsa actelor de proprietate asupra terenului.
Intimații și au formulat întâmpinare, prin care au invederat instanței că apelul privește doar cererea reconvențională L de acordare a daunelor interese, în sumă de 200.000 Euro, fără a viza și soluția dată cererii de perfectare a promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare, astfel că instanța de apel este ținută să soluționeze cauza în aceste limite, fără a putea să reexamineze celelalte aspecte, intrate în puterea lucrului judecat.
Intimații susțin că soluția de admitere a cererii pentru constatarea rezoluțiunii antecontractului este intrată în puterea lucrului judecat, inclusiv în ce privește argumentul reținut de instanța de fond, privind culpa contractuală a reclamantei pentru rezoluțiunea actului, astfel că cererea de acordare a daunelor - interese nu ar putea fi admisă.
Analizând sentința apelată, în raport de susținerile părților, de actele dosarului și de dispozițiile legale incidente, curtea constată că apelul este întemeiat, pentru considerentele care urmează:
Este adevărat că apelul de față vizează doar soluția dată cererii reconvenționale L, prin care se solicita obligarea intimaților și la plata daunelor interese în sumă de 2000 euro.
Aceste daune au fost solicitate de apelantă în temeiul clauzei penale stipulate în antecontractul nr. 248/20 ianuarie 2007, care dispune: "în cazul în care promitenții vânzători s-ar răzgândi în privința autentificării actului de vânzare - cumpărare, sau s-ar angaja în vânzarea imobilului unei terțe persoane, se angajează să restituie promitentului cumpărător, de zece ori avansul primit".
Soluția dată de prima instanță capătului de cerere privind constatarea rezoluțiunii antecontractului nu a fost atacată, intrând în puterea lucrului judecat, dar acest lucru nu împiedică instanța de apel să reanalizeze situația de fapt și de drept în privința culpei părților pentru neexecutarea obligațiilor din antecontract, față de aspectele invocate în apel și de dispozițiile art. 295 Cod procedură civilă.
Instanța de fond a reținut corect că dispozițiile din antecontract, potrivit cărora: "în cazul neperfectării contractului în formă autentică până la data de 15 martie 2007 (respectiv 01 septembrie 2007) - prezentul antecontract se consideră rezolvit de drept, fără punerea în întârziere și fără o altă formalitate" - reprezintă un pact comisoriu expres.
Suntem în prezența unui pact comisoriu expres de gradul IV, a cărui consecință este că prin simpla ajungere la termen a obligației, contractul se desființează de plin drept, instanța investită în acest sens având căderea doar de a constata o astfel de situație.
Creditorul obligației neexecutate are dreptul de opțiune între a solicita rezoluțiunea de plin drept a contractului sau executarea obligației.
În speță, apelanta Las olicitat inițial executarea, de către intimați a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare - cumpărare nr. 248/20 ianuarie 2007 (prin acțiunea promovată la data de10 septembrie 2007).
La datade 03 octombrie 2007, intimații - pârâți au înstrăinat imobilul ce a făcut obiectul antecontractului sus-menționat către un terț.
Instanța de fond a apreciat, în acest context, că rezoluțiunea antecontractului a intervenit din culpa L, care nu și-a îndeplinit obligația de plată a prețului, conform antecontractului și actelor adiționale, până la termenul limită - 01 septembrie 2007.
Instanța de fond a omis, însă, să examineze și poziția pârâților, din aceeași perspectivă, a îndeplinirii obligațiilor asumate prin antecontract.
Ori, antecontractul în discuție reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare, care prevede drepturi și obligații pentru ambele părți.
Așadar, nu numai apelanta avea obligația de a achita prețul convenit, dar și intimații erau obligați să se prezinte la notar pentru încheierea actului în formă autentică, la termenul convenit.
Potrivit înscrisului depus la fila 17 dosar apel, eliberat de, la data de 29 iunie 2007, părțile s-au prezentat în fața notarului pentru autentificarea vânzării intervenite prin antecontractul nr. 248/2007, reprezentanta a oferit diferența de preț, dar, la cererea promitentului - vânzător, s-a convenit prelungirea termenului de încheiere a actului autentic, întrucât acesta nu putut intra în posesia titlului de proprietate și a documentelor cadastrale (sens în care s-a încheiat actul adițional nr. 2253/29 iulie 2007).
Cum intimații - pârâți nu au dovedit că și-ar fi îndeplinit, până la termenul limită stabilit de comun acord, obligația de a încheia actul de vânzare în formă autentică, este evident că lor le aparține culpa pentru neexecutarea contractului.
Notificarea trimisă de apelantă pe data de 31 august 2007, la care face referire instanța de fond, nici nu era necesară, în condițiile în care părțile își asumaseră obligații prin antecontract, stabilind termenul limită de îndeplinire a acestor obligații.
În plus, potrivit dispozițiilor art. 1295 Cod civil, "vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat". Ca urmare, contractul de vânzare - cumpărare este un contract consensual, ce se consideră valabil prin simplul acord de voință al părților, fără a fi necesară remiterea bunului vândut și plata prețului.
Cu atât mai mult, intimații - pârâți aveau obligația de a se prezenta la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, fără a putea invoca neîndeplinirea obligațiilor ce îi reveneau promitentei - cumpărătoare.
Principiul executării convențiilor cu bună - credință, consacrat de art. 970 al. l Cod civil, presupune două obligații ce revin părților contractante: obligația de loialitate și de cooperare (ceea ce presupune atât îndatorirea părților de a se informa reciproc pe toată durata executării contractului, cât și aceea de a facilita executarea contractului.)
Ori, față de considerentele de fapt expuse, rezultă în mod evident că intimații - pârâți nu și-au executat, culpabil, obligațiile contractuale.
Pe cale de consecință, făcând aplicarea celor stipulate de părți în clauza penală, se impune admiterea cererii reconvenționale formulate de L, urmând a fi obligați pârâții și să îi plătească suma de 200.000 euro, cu titlul de daune - interese, în temeiul art. 969 Cod civil.
Pentru acest considerent se impune admiterea apelului de față și schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii cererii reconvenționale, urmând a fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, pârâții vor fi obligați să plătească reclamantei și suma de 11000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă timbru achitată la fond, la care se adaugă cheltuieli de judecată din apel, în sumă de 5.508 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul declarat de apelanta-reclamantă P N, cu sediul în P N, str. -. - Negre nr. 9, județul N, împotriva sentinței civile nr. 430/COM din 16 aprilie 2009, pronunțată de Tribunalul Neamț în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți:, cu domiciliul în P N, str. G-ral. nr. 14, județul N și, cu domiciliul în B, Intrarea Colonel nr. 7,. 1,. 2, sector 5.
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că:
Admite cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă P
Obligă reclamanții-pârâți să plătească pârâtei-reclamante suma de 200.000 Euro, reprezentând daune interese și suma de 11.000 lei, reprezentând cheltuieli de judecată la fond.
Obligă intimații să plătească apelantei suma de 5508 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 19 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - |
Grefier, --- |
Red.
Red. a St.
tehnored. 6 ex.
14 dec. 2009
Președinte:Morina NapaJudecători:Morina Napa, Vera Stănișor
