Acţiune în anularea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
Tribunalul BUCUREŞTI Sentinţă civilă nr. **** din data de 19.03.2018
Dosar nr. ****
ROMÂNIA
Tribunalul București - Secția a VII-a Civilă
SENTINȚA CIVILĂ NR: ****
Ședința publică din data de 19.03.2018
Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE - JUDECĂTOR SINDIC: **
GREFIER: **
Pe rol se află soluționarea cauzei civile formulată de către reclamanta S** în calitate de președinte al Comitetului creditorilor în contradictoriu cu pârâții ** și **prin administratorul special ** având ca obiect acțiunea în anulare.
Dezbaterile și luările de cuvânt au avut loc în ședința publică din data de 05.03.2018, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea data care face parte integrantă din prezenta sentință, când, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea până la data de 19.03.2018, când a hotărât următoarele:
TRIBUNALUL,
Deliberând asupra acțiunii civile de față constată următoarele:
La data de 17 aprilie 2014 a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a VII-a comercială sub nr. ** cererea debitorului ** care a solicitat, în baza Legii 85/2006, deschiderea procedurii generala a insolvenței.
În motivare debitoarea a arătat că are datorii de 15.000.000 lei pe care nu le poate achita și că există soluții viabile de redresare.
În susținerea cererii, legal timbrate, a depus înscrisurile prevăzute de art. 27-28 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței și certificat constatator eliberat de Oficiul Registrului Comerțului.
Prin încheierea pronunțată la data de 28 aprilie 2014 s-a admis cererea debitoarei ** și s-a deschis procedura generală a insolvenței fiind numit administrator judiciar **
Prin Sentința civilă nr. ** pronunțată la data de 15 decembrie 2014 s-a dispune intrarea în faliment prin procedura generală a debitorului **L., fiind numit lichidator judiciar **, care între timp a fost înlocuit de **.
La data de 14 noiembrie 2014 sub nr. de dosar **, a fost înregistrată cererea comitetului creditorilor debitorului S** prin care acesta a chemat în judecată pe pârâții **și **. prin administratorul special ** solicitând anularea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată sub nr. ** din data de 17.02.2014 având ca obiect apartamentul nr. **situat in ** și a promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. **din data de 17.02.2014 de către notar public **, având ca obiect 2 (doua) spatii comerciale si dependințe situate in ** acte încheiat intre debitoarea **., in calitate de promitent - vânzător si **, in calitate de promitent - cumpărător (denumite in continuare "Promisiunile de Vânzare - Cumpărare"), cu consecința restituirii imobilelor către debitor și a radierii din cartea funciară a înscrierilor referitoare la aceste promisiuni.
De asemenea, s-a solicitat ca, in baza constatării de către instanța a relei-credinte a promitentului - cumpărător, să se dispună sancționarea acestuia cu "pierderea creanței rezultate din repunerea in situația anterioara, in favoarea averii debitorului", in conformitate cu dispozițiile art. 83 alin. (2) teza 2 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței.
In fapt, se arată în cerere că la data de 17.02.2014, intre promitentul - vânzător S**. si promitentul - cumpărător ** a fost încheiata Promisiunea bilaterala de vânzare - cumpărare autentificata de către notarul public **sub nr. ** din data de 17.02.2014 prin care promitentul vânzător s-a obligat la vânzarea către promitentul - cumpărător, iar acesta din urma la cumpararea de la promitentul - vanzator, a apartamentul nr. ** situat in **, compus din 4 camere de locuit si dependințe, cu o suprafața utila de 107,96 mp + balcon in suprafața de 18,23mp + balcon in suprafața de 7,83mp, si o suprafața totala de 134,02 mp, împreuna cu cota indiviza de 1,71% reprezentând 38,40mp din suprafața totala de 2.240,81 mp parti si dependințe comune ale imobilului-bloc, care prin natura si destinația lor sunt in folosința comuna a tuturor coproprietarilor, precum si dreptul de proprietate asupra terenului in suprafața de 17,03mp din terenul in suprafața totala de 994 mp aferent construcției.
La aceeași data, intre aceleași parti a fost perfectata si Promisiunea bilaterala de vânzare -cumpărare autentificata de către notarul public ** sub nr. ** din data de 17.02.2014, act prin care promitentul - vânzător s-a obligat la vânzarea către promitentul - cumpărător, iar acesta din urma la cumpărarea de la promitentul -vânzător a următoarelor imobile:
1) spațiul comercial (Lot 66), situat la parterul construcției CI din ** cu o suprafața utila de 104,09mp împreuna cu cota indiviza de 1,65% reprezentând 37,02mp din suprafta totala de 2,240,81mp parti precum si dreptul de proprietate asupra terenului in suprafața de 16,42mp din terenul in suprafat totala de 994mp aferent construcției;
2) spațiul comercial (Lot 67), situat la parterul construcției CI din ** cu o suprafața utila de 162,86mp împreuna cu cota indiviza de 2,59% reprezentând 57,93mp din suprafta totala de 2,240,81mp parti precum si dreptul de proprietate asupra terenului in suprafața de 25,70mp din terenul in suprafat totala de 994mp, aferent construcției;
Termenul convenit de parti pentru încheierea contractelor de vânzare - cumpărare in forma autentica a fost stabilit pentru data de 17.02.2015.
Prețul agreat de parti pentru vânzarea imobilelor descrise anterior a fost stabilit la 225.000 euro inclusiv TVA (din care 65.000 euro inclusiv TVA reprezentând prețul convenit pentru vânzarea Apartamentului, respectiv 160.000 euro inclusiv TVA prețul de vânzare a Spatiilor Comerciale). Promitentul - cumpărător afirma ca in intervalul 25.02.2014 - 05.03.2014 a achitat suma de 115.000 euro (prin echivalent in lei) in contul debitoarei deschis la **, rămânând de achitat suma de 110.000 euro, din care 5.000 euro reprezentând rest de preț pentru Apartament si 105.000 euro reprezentând rest de preț pentru spatiile comerciale.
In cuprinsul cererii care face obiectul dosarului nr. **, ce are ca obiect pronunțarea unei hotărâri în condițiile art. 931, promitentul - cumpărător afirma ca la data de 06.03.2014 a avut loc predarea posesiei asupra apartamentului, iar la 26.02.2014 a avut loc predarea posesiei asupra spatiilor comerciale, in scopul efectuării de către promitentul - cumpărător a lucrărilor de finisare si amenajare in vederea locuirii apartamentului, respectiv in vederea folosirii spatiilor comerciale, depunând in susținere doua procese verbale de predare-primire.
Promisiunile atacate fac parte dintr-o serie de antecontracte de vanzare - cumparare a apartamentelor si spatiilor comerciale situate in incinta imobilului - bloc din **, încheiate de debitor intr-o perioada foarte scurta de timp cu foarte putina vreme înainte de a cere deschiderea procedurii insolventei (28.04.2014). Avand reprezentarea stării proprii de insolventa, debitoarea a semnat antecontracte de vanzare - cumparare pentru 11 din totalul de 17 apartamente din incinta imobilului, intr-o perioada de numai doua saptamani.
Debitoarea a "orchestrat" semnarea antecontractelor într-o maniera care sa conducă finalmente la transferul dreptului de proprietate către promitentii - cumpărători, in cadrul procedurii insolventei (cu aplicarea art. 931), dar cu pret achitat in cea mai mare parte anterior deschiderii procedurii insolventei. Prețul incasat a fost "sustras", cu intentie, de la urmarirea de către creditorii din masa credala, fiind direcționat către beneficiari din state care, din considerente legislative, fac extrem de dificila, daca nu imposibila, recuperarea sumelor de bani.
Totodată, vanzarea acestor imobile in afara procedurii ar fi fost posibila doar cu acordul creditorului ipotecar si in condițiile in care sumele încasate din vanzare ar fi fost destinate acoperirii creditului contractat de debitoare si garantat cu ipoteca asupra apartamentelor in discuție.
Antecontractele au specificat un alt stadiu al lucrărilor de finisare decât cel retinut in majoritatea cazurilor de către evaluatorul creditorului ipotecar, care a vizitat in luna ianuarie 2014 apartamentele si a făcut o serie de fotografii ce evidentiaza diferentele dintre mențiunile din antecontracte si situatia de fapt. Mai mult, evaluatorul băncii a retinut in cuprinsul raportului de evaluare ca unele dintre apartamente erau locuite inca din luna ianuarie, in vreme ce toate antecontractele au fost perfectate in luna februarie, iar predarea-primirea apartamentelor pe baza de procese verbale, in scopul declarat al finalizarii lucrărilor de amenajare, a intervenit dupa semnarea promisiunilor de vanzare. in luna martie.
Pe de alta parte, prin antecontractele de vanzare - cumparare respective, debitoarea si-a asigurat rapid o sursa considerabila de lichidități, prețul apartamentelor stabilit contractual fiind, în medie, cu 1/3 mai mic decât valoarea reala de circulație a acestora, la momentul contractării, astfel cum a fost stabilita aceasta prin raportul de evaluare intocmit in luna ianuarie 2014 de către evaluatorul intern al **, (in unele cazuri, valoarea contractata reprezintă chiar 1/2 din valoarea de circulație).
Prețul stabilit contractual a fost achitat aproape integral, imediat dupa data semnării antecontractelor, ramanand de plata suma de 5.000 EURO pentru fiecare apartament (excepție fac doar spatiile comerciale promise spre vanzare către parata persoana fizica din prezenta cauza, pentru care suma ramasa de plata este de 105.000 euro). Conform antecontractelor, acest rest de pret urma sa fie achitat de către fiecare dintre promitentii - cumpărători la momentul transferului dreptului de proprietate din patrimoniul debitoarei, in patrimoniul promitentilor - cumpărători.
De asemenea, desi promitentii - cumpărători au achitat aproape intregul pret al apartamentelor, toti au fost de-acord ca transferul dreptului de proprietate sa aiba loc in termen de 1 an de la data semnării antecontractelor.
Toate plățile au fost efectuate prin depunere numerar sau prin transfer bancar in contul debitoarei deschis la **, in condițiile in care atât promitentul - vanzator, cat si toti promitentii - cumpărători aveau cunostinta la data încheierii promisiunilor de vanzare - cumparare despre existenta ipotecii instituite in favoarea **. asupra apartamentelor / spatiilor comerciale, fiind de notorietate faptul ca, de obicei, ipoteca imobiliara face parte dintr-un "pachet" de garanții pe care si le asigura o societate bancară.
Reclamantul susține că sunt întrunite condițiile prevăzute de lege pentru admiterea acțiunii. Adică cererea este promovata in termenul legal stabilit de art. 81 alin. (1) din legea insolventei, comitetul creditorilor a aprobat inițierea de acțiuni in anularea actelor frauduloase, si a mandatat pe ** - Președintele Comitetului Creditorilor, in calitate de reprezentant al comitetului, sa formuleze aceste acțiuni, actul atacat este păgubitor pentru creditori, este încheiat în perioada suspectă, existența unei disproporții vădite între contraprestații.
Executarea antecontractelor in condițiile art. 931 din Legea nr. 85/2006 ar avea drept efect transferul dreptului de proprietate asupra apartamentelor către promitentii - cumpărători, facand imposibila valorificarea bunurilor imobile in discuție in cadrul procedurii de insolventa si zădărnicind astfel sansele creditorilor de a isi valorifica drepturile de creanța.
Se mai arată în cerere că intentia de frauda rezulta din circumstanțele încheierii actului fraudulos și că, prin natura ei, intentia reala frauduloasa este foarte rar susceptibila de dovezi directe.
Reclamantul apreciază că sunt aplicabile în cauză art. 79, art. 80 alin. (1) lit b) si c) teza a doua, coroborate cu dispozițiile art. 81 alin. (2) si ale art. 85 alin. (3), alin. (5) și alin. (6) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței.
Cererea a fost legal timbrată și însoțită antecontractele a căror anulare se cere și un raport de evaluare extrajudiciară.
În privința acestei cereri pârâta ** prin administratorul special ** a depus întâmpinare în care a solicitat respingerea cererii.
Întâmpinare a depus și pârâta ** în care a invocat excepția lipsei de interes, excepția lipsei calității procesual active, iar pe fond a solicitat respingerea cererii.
Printr-o cerere înregistrată la data de 29 februarie 2016 pârâta ** a invocat excepția inadmisibilității motivată prin aceea că dispozițiile art. 80 alin. 1 din Legea nr. 85/2006 reglementează în mod expres și exclusiv posibilitatea formulării unor acțiuni în anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terți și pentru restituirea de către aceștia a bunurilor transmise și a valorii altor prestații, iar prin promisiunea de vânzare-cumpărare atacată nu a fost transferat dreptul de proprietatea asupra apartamentului, actul încheiat nu a avut caracter translativ de proprietate, ci a dat naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului în viitor.
Excepția inadmisibilității precum și excepția lipsei de interes au fost respinse, motivat, prin încheierea pronunțată la data de 11 aprilie 2016.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei și expertiză tehnică pentru a stabili valoarea de circulație a apartamentului și spațiilor comerciale la data încheierii antecontractelor atacate. Raportul de expertiză a fost întocmit de **, expert judiciar și evaluator ANEVAR.
Raportul de expertiză a stabilit că valoarea de piața a apartamentului cu amenajări interioare este de 123.000 euro, iar nefinalizat este de 84.000 euro, valoare de piața a unui spațiu comercial nefinalizat este de 153.000 euro, iar valoarea celuilalt spațiu comercial nefinalizat este de 240.550 euro.
În ce privește excepția lipsei calității procesual active, invocată de pârâtă prin întâmpinare, judecătorul-sindic a constatat că acesta nu a mai insistat în susținerea ei motivat de faptul că hotărârea adunării creditorilor prin care s-a hotărât exercitarea prezentei acțiuni de către comitetul creditorilor, prin președintele său, **., a fost menținută prin Decizia civilă nr. **, pronunțată de Curtea de Apel București secția a VI-Civilă, contestațiile creditorilor formulate împotriva hotărârii adunării creditorilor fiind respinse prin această decizie.
Analizând materialul probator administrat în cauză judecătorul-sindic reține ca situație de fapt următoarele:
Debitorul a avut ca obiect de activitate construcția și vânzarea de apartamente și spații comerciale. În vederea realizării acestui obiect de activitate a edificat la adresa situată în ** un bloc cu mai multe nivele, ce are în componența apartamente și spații comerciale.
Între debitorul *. și pârâtul ** au fost încheiate promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate de către ** sub nr. ** și ** din data de 17 februarie 2014, prin care părțile conveneau să încheie contractul de vânzare - cumpărare in forma autentica la data de 17 februarie 2015, cu privire la apartamentul nr. ** și la două spații comerciale, plus cotele părți din spațiile comune, în schimbul prețului de 225.000 euro inclusiv TVA, din care 65.000 euro reprezintă prețul apartamentului, inclusiv TVA. Promitentul - cumpărător a achitat în perioada 25 februarie 2014 - 5 martie 2014 suma de 115.000 euro (prin echivalent in lei) in contul debitoarei deschis la **, rămânând de achitat suma de 5.000 euro pentru apartament și 105.000 euro pentru spațiile comerciale.
La data de 6 martie 2014 s-a predat apartamentul și la data de 26 februarie 2014 sau predat spațiile comerciale, către promitentul-cumpărător, la stadiul de finisare "gri";, deci fără ca apartamentul și spațiile comerciale să fie finisate, urmând ca finisajul să se facă pe cheltuiala pârâtului **. Pârâtul nu finisat apartamentul și nici spațiile comerciale.
Prin încheierea pronunțată la data de 28 aprilie 2014 s-a deschis procedura generală a insolvenței față de debitorul ** iar prin Sentința civilă nr. ** pronunțată la data de 15 decembrie 2014 s-a dispune intrarea în faliment prin procedura generală a debitorului.
Administratorul judiciar a admis creanța pârâtului ** reprezentând avansul de preț plătit în cuantum de 518.742 lei, sub condiția suspensivă a neîncheierii contractului de vânzare cumpărare, ca o creanță chirografară. ** a contestat tabelul preliminar sub aspectul rangului creanței admise (că aceasta a fost admisă ca o creanță chirografară și nu ca o creanță garantată), contestație care a fost admisă de către judecătorul - sindic prin sentința nr. ** pronunțată în dos. nr. ** dispunând înscrierea în categoria creanțelor garantate cu suma în cuantum de 518.742 lei.
Sub nr. de dosar ** a fost înregistrată cererea reclamantului ** care are ca obiect cererea întemeiată pe prevederile art. 931 din Legea nr. 85/2006, soluționarea acestei cauze fiind suspendată până la soluționarea definitivă a prezentei cauze.
Prin prezenta acțiune comitetul creditorilor, prin președintele său **., solicită, în temeiul art. 79, art. 80 alin. (1) lit. b) si c) teza a doua, coroborate cu dispozițiile art. 81 alin. (2) si ale art. 85 alin. (3), alin. (5) și alin. (6) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, anularea promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între debitor și pârâtul **
Din perspectiva acestei situații de fapt judecătorul-sindic apreciază că prezenta acțiune este neîntemeiată pentru următoarele motive:
Temeiul de drept material invocat în cererea sa de către reclamatul comitetul creditorilor este art. 79, art. 80 alin. (1) lit. b) si c) teza a doua, și art. 85 alin. (3), din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței:
"Art. 79 - Administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acțiuni pentru anularea actelor frauduloase încheiate de debitor în dauna drepturilor creditorilor, în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii.
Art. 80 - (1) Administratorul judiciar sau, după caz, lichidatorul poate introduce la judecătorul-sindic acțiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terți și pentru restituirea de către aceștia a bunurilor transmise și a valorii altor prestații executate, realizate de debitor prin următoarele acte:
b) operațiuni comerciale în care prestația debitorului depășește vădit pe cea primită, efectuate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii;
c) acte încheiate în cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, cu intenția tuturor părților implicate în acestea de a sustrage bunuri de la urmărirea de către creditori sau de a le leza în orice alt fel drepturile;
Art. 85 - (3) Dacă sunt îndeplinite condițiile art. 79 și 80, se instituie o prezumție relativă de fraudă în dauna creditorilor. Prezumția poate fi răsturnată de către debitor. Ea nu se extinde la terțul dobânditor sau subdobânditor.";
Contrar susținerii reclamantei, încheierea antecontractului nu a fost un încheiat în frauda creditorilor și nici cu intenția tuturor părților implicate de a leza creditorii.
Așa cum a arătat și în cadrul dezbaterilor reclamantul, frauda nu poate fi dovedită direct, în asemenea cauze, reclamantul fiind terț față de contractul atacat, însă judecătorul-sindic observă că nici acele elemente din care să rezulte indirect frauda nu au fost dovedite.
Operațiunea atacată - promiterea unui apartament spre vânzare, de către un dezvoltator imobiliar, este un act perfect normal și uzual care se circumscrie obiectului de activitate al societății debitoare.
Ceea ce este cu adevărat în dezavantajul creditorului majoritar ** (și nu numai) este ceea ce a făcut debitoarea din acel moment cu banii încasați de Ia pârât. Practic reclamantul este nemulțumit de faptul că o parte din preț (mai puțin 5000 euro pentru apartament și 105.000 euro pentru spațiile comerciale) încasat din promiterea apartamentului și a spațiilor comerciale către pârât nu a fost achitat în contul deschis la **., ci la o altă bancă a debitorului sau achitat în numerar către administratorul statutar al debitorului Acest aspect reiese indirect din cerere de chemare în judecată și din unele întrebări puse la interogatoriul ce i s-a luat pârâtului.
Acest lucru nu îi poate fi însă imputat pârâtului, și nu pot fi sancționat prin anularea antecontractelor atacate, pentru că fostul administrator statutar nu ar fi gestionat sumele de bani încasate de la promitentii cumpărători asa cum si-ar fi dorit **. Atât timp cât prețul este achitat în oricare din conturile debitorului deschise la oricare bancă, sau în numerar, prețul este socotit ca fiind achitat. Înseamnă, așadar, că plata în alte conturi decât în cele deschise la **., nu poate reprezenta o fraudă a creditorilor.
Faptul că unitatea bancară nu a reușit să supravegheze activitatea debitoarei, și în prezent îi este mai dificil să recupereze/urmărească sumele de bani care au ieșit din societate, nu o îndrituiește să solicite anularea antecontractelor atacate.
De altfel, aproape toate criticile din cererea de chemare în judecată se îndreaptă asupra debitoarei ** și a ceea ce a făcut această societate (administratorul ei) cu banii încasați de la promitenții cumpărători cu titlu de avans.
În cererea de chemare în judecată reclamantul vorbește de o "conduită concertată"; fără însă a arăta de unde reiese această conduită. Faptul că debitorul a vândut 11 apartamente și mai multe spații comerciale, într-o perioadă de două săptămâni, potrivit obiectului său de activitate, iar banii obținuți din vânzarea acestora (circa 800.000 euro) au fost folosiți pentru plata unor firme din afara Uniunii Europene pentru bunuri care nu au fost livrate, nu înseamnă că pârâtul a acționat în concert fraudulos cu debitorul, atât timp cât nu s-a făcut dovada că acesta știa de aceste operațiuni, sau că acesta a avut vreun drept de dispoziție asupra conturilor debitoarei pe care să le poată controla in sensul dorit de **
Dacă administratorul societății a deturnat avansul încasat, acesta trebuie și poate fi făcut răspunzător, existând mijloace specifice pe care legea le pune la dispoziția celor interesați.
Judecătorul-sindic observă că în prezenta cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute la art. 80 alin. (1), lit. b) și c), astfel:
Disproporția de valoare trebuie să fie vădită între contraprestațiile părților. Judecătorul-sindic observă că Legea nr. 85/2006 nu oferă criterii legale sau vreun procent-prag pentru tranșarea acestei chestiuni.
În cauză s-a efectuat o expertiză care a stabilit că apartamentul valora la data încheierii antecontractului atacat 84.000 euro, fără îmbunătățiri, iar un spațiu comercial nefinalizat 153.000 euro, iar valoarea celuilalt spațiu comercial nefinalizat este de 240.550 euro, așa cum au fost predate de debitor, însă relativ la expertiza efectuată în cauză s-au formulat obiecțiuni de ambele părți, la care judecătorul-sindic constată că expertul nu a răspuns, printre care se rețin: a) expertul judiciar a luat în calcul, la stabilirea valorii de piață estimată a apartamentului, o suprafață de 140,35 mp pentru apartament, 124,91 mp un spațiu comercial și 195,43 al doilea spațiu comercial, suprafață care nu se regăsește în documentația cadastrală. O dovadă în plus că suprafețele luate în calcul sunt eronate reiese și din restul rapoartelor de evaluare existente în dosar, suprafețele corecte sunt: 134,02 m.p. apartamentul, 104,09 mp și 162,86 mp cele două spații comerciale, luate în calcul și de ceilalți experți care le-au evaluat; b) expertul judiciar a luat în calcul, în folosirea abordării prin comparație, ca și comparabilele apartamente care se aflau în zone mult mai bine amplasate în ** în condițiile în care apartamentul care face obiectul cauzei se află amplasat în zona **, neluând în considerare apartamente din zone similare; c) expertul judiciar a luat în calcul, în folosirea abordării prin venit, pe de o parte, comparabile din zone mai bine amplasate, iar pe de altă parte, a luat în calcul chirii de 6,5 euro/mp, in total 570 euro/luna, in condițiile in care pe de o parte la închirierea apartamentelor nu se stabilesc chirii per mp (ci numai la spatii comerciale).
În aceste condiții, se poate constata ca valoarea la care a ajuns expertul judiciar desemnat în cauză este discutabilă si trebuie avută în vedere cu anumite rezerve.
Totodată, se observă că în cadrul procedurii de faliment privind pe **, s-au scos la vânzare, în două etape, apartamentele pe care le mai are debitoarea în proprietate, amplasate în același bloc în care se află și apartamentul care face obiectul prezentei cauze, la prețurile de vânzare stabilite de creditorul majoritar în prezenta cauză, **, însă în cadrul tuturor licitațiilor organizate atât în baza hotărârii adunării creditorilor din data de 14.10.2015, cât și în baza hotărârii adunării creditorilor din data de 21.07.2016 (în număr de 35 licitații) nu s-a adjudecat niciun apartament, ceea ce dovedește odată în plus, că valorile stabilite de către expertul judiciar desemnat și evaluatorul intern al băncii nu reflectă situația reală din piață.
Judecătorul-sindic nu poate să nu observe însă și prețul apartamentului și al celor spații comerciale din raportul de evaluare făcut în dosarul de fond al debitorului, în august 2014, deci la șase luni de la încheierea promisiunii, adică 62.505 euro, 41.574 euro și 65.049 euro (vol. I, fila 141), e adevărat după data deschiderii procedurii insolvenței, și prețul calculat de expertul parte al pârâtului, adică 60.156 euro pentru apartament, (vol. IV, fila 77).
În ceea ce privește raportul de evaluare întocmit de către evaluatorul desemnat chiar de reclamanta - comitetul creditorilor, în cadrul procedurii de insolvență, se poate constata că a fost adus la cunoștința creditorilor și niciun creditor nu a investit judecătorul -sindic cu nicio contestație în privința acestuia.
În plus administratorul judiciar a analizat daca au fost îndeplinite condițiile pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare si a arătat ca sunt îndeplinite aceste condiții, iar măsura cuprinsa in raportul de activitate nu a fost contestată. Or, prezenta acțiune este promovata de comitetul creditorilor, în numele și interesul tuturor creditorilor, aceeași creditori care nu s-au considerat în niciun fel vătămați nici de concluziile raportului de evaluare și nici de prețul la care a fost încheiat antecontractul, atâta timp cât nu au contestat la momentul respectiv în niciun fel actele de procedură întocmite și care le-au fost aduse la cunoștință.
Pe acest fond, judecătorul-sindic tinde să fie de acord cu punctul de vedere al pârâtului că prezenta acțiune este o modalitate mascată a președintelui comitetului creditorilor, ** de a ataca acte procedurale, după expirarea termenului legal de atac, încercând astfel o repunere mascată în termenele procedurale.
În concluzie, câtă vreme raportul de evaluare întocmit de evaluatorul desemnat de reclamantul din prezenta cauză, în cadrul procedurii insolvenței din dosarul de fond **, nu a fost contestat de către reclamant, se poate reține că aceasta a fost de acord tacit cu această valoare.
Judecătorul-sindic nu a avut în vedere și raportul de evaluare făcut de ** de evaluatorul desemnat de aceasta, deoarece nu este opozabil nici creditorilor din procedură și nici pârâtului, iar pe de alta parte nu se poate considera ca evaluatorul intern al băncii era obiectiv având in vedere ca era angajatul acesteia, iar pe de altă acest raport a fost întocmit în vederea garantării creditului ipotecar și nu pentru vânzare.
În plus, antecontractul de vânzare - cumpărare atacat nu atestă o operațiune comercială, părțile asumându-și numai că vor încheia, la o dată ulterioară, un contract de vânzare - cumpărare. Drept urmare, debitorul nu a efectuat nicio prestație către pârât și în consecință, nu se poate analiza dacă prestația debitorului o depășește pe cea primită de la pârât.
Față de cele arătate anterior, în opinia judecătorului-sindic nu se poate reține că există o disproporție vădită între contraprestațiile părților cocontractante, în sensul stabilit de norma citată.
Cazul prevăzut de art. 80 alin. (1) lit. c), teza a doua, presupune întâlnirea intenției frauduloase a debitorului cu intenția similar frauduloasă a cocontractantului de a frauda drepturile terților.
Condițiile de fond pentru admiterea acțiunii în anulare sunt următoarele: actul atacat trebuie să fi fost încheiat în perioada suspectă de 3 ani calculați retroactiv de la data deschiderii procedurii, respectiv actul trebuie să fi fost încheiat cu intenția comună a părților de a leza drepturile creditorilor debitorului, în orice alt fel.
Pentru a fi incidentă norma arătată presupune, ca și condiție de fond, pe lângă intenția frauduloasă a debitorului care poate fi prezumată, acesta cunoscându-și propria situație financiară, și complicitatea la fraudă a pârâtului, indiferent dacă acesta este unul dintre creditori sau un tert. Or, așa cum s-a reținut mai sus reclamantul nu a făcut nici o dovadă în acest sens.
Pe de altă parte, acest caz presupune și dovedirea intenției frauduloase a debitorului prin alte mijloace de probă decât prezumția reglementată de art. 85 alin. (3) din Legea nr. 85/2006. Chiar dacă, formal, prezumția de fraudă operează în defavoarea debitorului și în acest caz, în realitate faptul vecin și conex este încheierea actului atacat de către debitor și cocontractantul său, cu intentia comună de a leza drepturile creditorilor, în orice alt fel, ceea ce presupune tocmai dovedirea faptului că ambii cocontractanți au acționat cu intenția frauduloasă de a goli patrimoniul debitorului pentru a micșora obiectul gajului general al creditorilor. Ceea ce, de asemenea, nu s-a probat.
Intenția comună a părților de a leza în orice fel drepturile creditorilor, presupune, desigur, situația ipoteză în care, la momentul încheierii actului atacat, debitorul are deja datorii către creditorii săi și nu le putea onora. Deci, pentru a se reține intenția frauduloasă în sarcina pârâtului, acesta trebuia să cunoască cel puțin starea de insolvabilitate a debitorului, lucru care nu s-a dovedit. Sau, altfel spus, este necesară existența unei acțiuni concertate de fraudă. Ca atare, în acest caz, convenția frauduloasă trebuie dovedită, nefiind prezumată în cazul pârâtului, așa cum prevede art. 85, alin. (3), teza ultimă.
Judecătorul-sindic nu poate trece cu vedere cele arătate de administratorul special al debitorului, **, în întâmpinarea depusă, unde arată că **. a retras la data de 28.11.2013 suma de 800.000 euro din contul debitorului fără ca creditele să fie scadente și fără să existe vreun ordin de plată semnat de către debitoare în acest sens. Cu alte cuvinte, nu este exclus ca starea de insolvență a debitoarei să fi fost cauzată și de retragerea acestor sume din contul debitoarei, fără niciun drept, ceea ce a lipsit debitoarea de mijloacele bănești necesare desfășurării activității.
Se mai arata de către reclamant faptul că antecontractul a fost încheiat in perioada suspectă, aspect care nu are nicio relevanță in prezenta speță deoarece vânzarea apartamentelor construite de debitor constituie obiectul său de activitate. A se admite ipoteza avansata de către reclamant, ar insemna ca nicio persoana nu ar mai avea curajul sa incheie o promisiune de vanzare cu un dezvoltator imobiliar deoarece exista riscul ca dupa încheierea actului acesta sa intre în procedura insolvenței si administratorul judiciar/comitetul creditorilor sa aprecieze ca este act fraudulos si sa solicite anularea acestuia in detrimentul promitentului cumpărător, ceea ce nu este de dorit pentru securitatea circuitului civil.
Pe lângă faptul că reclamantul nu a dovedit îndeplinirea condițiilor de la art. 79 și art. 80, alin. (1), lit. b și c, judecătorul-sindic nu poate să nu observe, în primul rând, dispozițiile art. 82 din Legea 85/2006: "nu se va putea cere anularea unui transfer cu caracter patrimonial, făcut de către debitor in cursul desfășurării normale a activității sale curente";. Debitorul avea ca obiect de activitate construirea și vânzarea apartamentelor. Or, actul a cărui anulare se cere este un act făcut în scopul desfășurării obiectului de activitate pentru care a fost constituită **
Activitatea curentă a debitoarei înainte de data deschiderii procedurii de insolvență a constat în construcția și vânzarea de apartamente, debitorul fiind dezvoltator imobiliar, fapt recunoscut și de către reclamant în cadrul ședinței din data de 5 martie 2018, cu ocazia dezbaterilor în fond.
În acest sens, așa cum reiese din autorizațiile de construire, aflate ia dosarul cauzei, debitoarea a construit un bloc cu nivel de înălțime de 2S+P+11E + etaj tehnic, dezmembrat în 142 loturi, din care până la data deschiderii procedurii de insolvență vânduse deja 109 loturi. Astfel, la data deschiderii procedurii de insolvență debitoarea mai avea în patrimoniu 33 loturi (14 apartamente, 2 spații comerciale, 5 locuri de depozitare, 11 locuri de parcare și etajul tehnic).
Pentru unul din aceste apartamente și două spații comerciale, debitoarea a încheiat cu pârâtul ** două antecontracte de vânzare - cumpărare care fac obiectul prezentei acțiuni.
Drept urmare, se poate constata că, anterior deschiderii procedurii de insolvență, debitoarea vânduse în cadrul activității sale obișnuite mare parte din apartamentele pe care le construise, iar încheierea antecontractului de vânzare - cumpărare cu pârâtul nu a fost o operațiune izolată prin care s-ar fi urmărit scoaterea unui bun din patrimoniul debitoarei în scopul diminuării masei credale, ci o operațiune obișnuită desfășurată în concordanță cu activitatea curentă pe care o desfășura debitoarea.
În concluzie, antecontractul de vânzare - cumpărare care face obiectul prezentei acțiuni în anulare a fost încheiat de către debitoare în cursul desfășurării normale a activității sale curente și în consecință potrivit art. 82 din Legea nr. 85/2006 el este exceptat din sfera actelor care pot face obiectul unei acțiuni în anulare.
În cadrul dezbaterilor de la ultimul termen, reclamantul a arătat că încheierea respectivului act nu intră în ipoteza prevăzută de art. 82, întrucât debitorul nu se afla în cursul desfășurării normale a activității sale curente, el aflându-se în insolvență iminentă, la data încheierii lui. În această opinie, dacă debitorul nu putea încheia promisiuni de vânzare cumpărare sau, mai mult, chiar acte de vânzare-cumpărare, atunci ce acte putea încheia, pentru a-și îndeplini obiectul de activitate? Dacă debitorul nu ar fi încheiat asemenea acte nu și-ar fi îndeplinit obiectul de activitate. Societatea debitoare construia si vindea bunurile in vederea realizării de profit, iar aceasta activitate se circumscrie desfășurării normale a activitatii curente si nu sferei derizorii pe care încearcă reclamanta sa o inducă.
Reclamantul nu a dovedit că actul atacat nu intră sub incidența art. 82, și deci că acesta trebuia anulat, dacă îndeplinea condițiile de la art. 80, alin. (1), lit. b și c.
Totodată, nu trebuie omis un alt aspect, învederat de pârât, respectiv că art. 80, alin. (1), stipulează că se poate introduce la judecătorul-sindic acțiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale către terți și pentru restituirea de către aceștia a bunurilor transmise. Or, în cauza de față suntem în prezența unei cereri de anulare a unei promisiuni de vânzare-cumpărare care este un antecontract, ce nu are caracter translativ de proprietate, ci dă naștere numai obligației de a se transmite proprietatea bunului, în viitor.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația stabilită, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligației de încheiere a contractului de vânzare dă dreptul celeilalte părți de a solicita rezoluțiunea promisiunii de vânzare și eventual despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.
Înalta Curte de Casație și Justiție a decis, prin decizia nr. 8/2013, pronunțată într-un recurs în interesul legii că "antecontractele de vânzare-cumpărare dau naștere unui raport juridic obligațional, în conținutul căruia intră un drept de creanță - jus ad personam - căruia îi corespunde o obligație de a face - aut facere. Acțiunea civilă prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în materia obligațiilor de a face izvorâte din antecontract, are caracter personal, deoarece prin ea reclamantul își valorifică un drept de creanță, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului, corelativ obligației pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Atunci când dreptul de creanță are ca obiect un imobil, acțiunea este imobiliară, fără însă ca, prin aceasta, să se schimbe felul acțiunii, dedus din natura dreptului care se valorifică" .
Antecontractul atacat nu cuprinde nici o clauză cu privire la constituirea sau transmiterea unui drept patrimonial, ci prevede că debitorul se obligă să vândă și pârâtul se obligă să cumpere, la un anumit preț și la o anumită dată, un anumit bun, edificat de promitentul-vânzător. Este adevărat că în respectivul antecontract s-au stabilit toate elementele vânzării, însă prin intermediul lui nu s-a transmis nimic.
Pe de altă parte, pentru a se conforma dispozițiilor de la art. 80, alin. (1), judecătorul-sindic, dacă s-ar admite prezenta acțiune, ar trebui să dispună repunerea părților în situația anterioară, respectiv restituirea de către pârât a bunului transmis prin actul atacat. Or, într-o asemenea situație judecătorului-sindic nu știe ce bun să oblige pe pârât să restituie. Contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat, așa cum s-au obligat părțile prin actul atacat, proprietatea asupra apartamentului este în continuare la debitor, deci pârâtul nu are ce restitui.
Față de cele ce preced, judecătorul-sindic va respinge, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul comitetul creditorilor debitorului ** prin președinte **., împotriva pârâților ** și **. prin administratorul special **, de anulare a antecontractelor de vânzare-cumpărare nr. ** și **din data de 17.02.2014 având ca obiect apartamentul nr. ** și două spații comerciale situate ** acte încheiate între debitorul ** in calitate de promitent - vânzător si **, in calitate de promitent - cumpărător.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamantul comitetul creditorilor debitorului **., prin președinte ** împotriva pârâților ** și ** prin administratorul special ** de anulare a antecontractelor de vânzare-cumpărare nr** și ** din data de 17.02.2014 având ca obiect apartamentul nr. ** și două spații comerciale situate in ** 2, acte încheiate între debitorul ** in calitate de promitent - vânzător si **, in calitate de promitent - cumpărător.
Cu apel în 30 zile de la comunicare ce va fi depus la Tribunalul București Secția a VII-a civilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 19 martie 2018.
PREȘEDINTE, GREFIER,
**** ****
| ← Contestaţie la tabelul preliminar. Jurisprudență Faliment | Acţiune în anularea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare → |
|---|
