Contract de închiriere spaţiu comercial. Tacita relocaţiune. Condiţii
| Comentarii |
|
Dacă termenul locaţiunii a fost determinat de părţi, locaţiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a timpului, fără să mai fie nevoie de o înştiinţare prealabilă. Numai dacă locatarul rămâne în folosinţa lucrului după expirarea termenului contractual şi fără ca locatorul să-l împiedice (deci, cu permisiunea lui), locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune (reconducţiune). Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării. Manifestarea de voinţă de a desface contractul (numită „concediu”) este un act unilateral de voinţă şi produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului. O.G. nr. 27/2003 nu se aplică decât în situaţiile în care este vorba de lipsa unui răspuns al autorităţii publice, în termenul prevăzut de lege, la o solicitare a unui petent în scopul autorizării desfăşurării unei anumite activităţi, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii, pentru alte situaţii, precum cea privind prelungirea duratei unui contract de închiriere fiind incidente dispoziţiile dreptului comun, respectiv Codul civil.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1643 din 10 octombrie 2012
Prin sentința civilă nr. 288 din 27 februarie 2012 pronunțată în dosarul nr. 4420/208/2010 Tribunalul Caraș-Severin a admis excepția lipsei calității procesuale active a Consiliul Local al Comunei B, precum și acțiunea formulată de reclamanta Comuna B, prin Primar, împotriva pârâtei SC V SRL Vîrciorova, dispunând evacuarea societății pârâte din spațiul situat în imobilul evidențiat în C.F. nr. 1719 Vîrciorova, nr. top. 1, respingând, în schimb, cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențional SC V SRL Vîrciorova împotriva reclamantei pârâtă reconvențional Comuna B având ca obiect pretenții.
împotriva acestei hotărâri a declarat recurs societatea pârâtă, solicitând desființarea ei în totalitate, ca fiind netemeinică și nelegală.
Prin decizia civilă nr. 1643 din 10 octombrie 2012 Curtea de Apel Timișoara a respins recursul declarat de pârâta SC V SRL Vîrciorova împotriva sentinței civile nr. 288 din 27 februarie 2012 pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin în dosarul nr. 4420/208/2010 în contradictoriu cu reclamanții intimați Comuna B și Consiliul Local al Comunei B.
Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut că, în esență, societatea recurentă susține că evacuarea sa din imobilul proprietatea comunei este nelegală, deși termenul de 10 ani stipulat în contractul de închiriere nr. 859/05.05.2000 a expirat în 5 mai 2010, întrucât anterior acestei date, prin adresa nr. 1/22.03.2010, a depus la Primăria Comunei B o cerere prin care a solicitat prelungirea locațiunii pe o perioadă de 20 de ani, cerere la care nu a primit răspuns în termenul legal de 30 de zile, astfel că în speță sunt incidente dispozițiile art. 7 alin. (1), art. 2 alin. (1) și art. 3 lit. b) din O.G. nr. 27/2003, care în mod eronat au fost înlăturare de judecătorul fondului.
Curtea constată că aceste critici sunt neîntemeiate, deoarece expirarea termenului convenit de părți constituie unul dintre cazurile de încetare a contractului de închiriere. Dacă termenul locațiunii a fost determinat de părți, locațiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a timpului, fără să mai fie nevoie de o înștiințare prealabilă, art. 1436 alin. (1) din Codul civil prevăzând că locațiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea termenului, fără să fie trebuință de o prealabilă înștiințare.
Dacă locatarul rămâne în folosința lucrului după expirarea termenului contractual și fără ca locatorul să-l împiedice (deci, cu permisiunea lui), locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune (reconducțiune) - art. 1437 și 1452 din același cod. întrucât tacita relocațiune operează un nou contract de locațiune, trebuie să fie îndeplinite condițiile cerute de lege pentru încheierea contractului, prin aceste condiții înțelegându-se nu numai cele de fond ale oricărui act juridic civil (capacitate, consimțământ, obiect și cauză), ci și cele specifice (spre ex., dacă închirierea are loc, potrivit legii, pe bază de licitație publică, tacita relocațiune nu poate opera, simpla tolerare a folosinței locatarului nefiind suficientă pentru încheierea unui nou contract, dacă legea nu prevede astfel). Tacita relocațiune va avea loc în condițiile primului contract, dar se va considera că noul contract va fi încheiat fără termen.
Or, părțile aflate în litigiu au stabilit prin convenția lor un termen de 10 ani pentru închirierea de către societatea recurentă a spațiului în suprafață de 124 mp., contra unei chirii lunare de 50.000 lei (ROL), iar prin adresa nr. 1043/26.07.2010, intimata Comuna B a adus la cunoștința locatarului expirarea termenului de închiriere, precum și faptul că nu a mai prelungit locațiunea, solicitându-i, totodată, eliberarea spațiului în termen de 15 zile de la primirea acestei adrese.
Și dacă s-ar acceptat faptul că pârâta a fost lăsată să folosească spațiul închiriat după expirarea termenului contractual, deși partea nu a administrat nicio dovadă în acest sens, simplul fapt că a depus la dosar anumite ordine de plată prin care a virat diverse sume de bani în contul primăriei, deschis la Trezoreria Operativă a Municipiului C, menționând pe documentele de plată că reprezintă chiria aferentă spațiului în litigiu, nu poate determina, prin el însuși, concluzia că în cauză a operat tacita reconducțiune, de vreme ce prin adresa nr. 897/08.10.2012 această instituție a arătat că nu a fost niciodată de acord cu prelungirea contractului, ocuparea respectivului spațiu fiind ilegală, pretinsele sume achitate cu titlu de chirie după termenul de valabilitate a contractului nefiind acceptate de primărie, trebuie avută în vedere împrejurarea că prin adresa nr. 1043/26.07.2010 locatorul a denunțat unilateral, respectând și termenul de preaviz, conform alin. (2) al art. 1436 C.civ., acest nou contract. Termenul de preaviz reprezintă intervalul de timp dintre manifestarea voinței de a desface contractul și data la care contractul urmează să înceteze în urma denunțării. Cum părțile litigante nu au stipulat în contract un asemenea termen, instanța urmează să se raporteze la natura lucrului și obiceiul locului, iar față de scopul avut în vedere de legiuitor - ca locatarul să fie în măsură să-și găsească un lucru similar pe care să-l ia în locațiune - se apreciază că termenul de 15 zile stabilit de locator este unul rezonabil. Manifestarea de voință de a desface contractul (numită „concediu”) este un act unilateral de voință și produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului.
Susținerile recurentei cu privire la incidența art. 7 alin. (1), art. 2 alin. (1) și art. 3 lit. b) din O.G. nr. 27/2003, în sensul intervenirii unei aprobări tacite a reînnoirii locațiunii, pe o perioadă de 20 de ani, ca urmare a faptului că instituțiile intimate nu au răspuns cererii sale, transmisă în data de 25 martie 2010, potrivit confirmării de primire depusă la dosarul de fond, nu pot fi primite și în mod just au fost înlăturate și de către tribunal, întrucât art. 1 prevede fără echivoc că acest act normativ reglementează procedura aprobării tacite ca modalitate alternativă de emitere sau reînnoire a autorizațiilor de către autoritățile administrației publice, dispozițiile ordonanței aplicându-se, după caz: a) procedurilor de emitere a autorizațiilor; b) procedurilor de reînnoire a autorizațiilor; c) procedurilor de reautorizare ca urmare a expirării termenului de suspendare a autorizațiilor sau a îndeplinirii măsurilor stabilite de organele de control competente. De asemenea, art. 2 statuează că procedura aprobării tacite se aplică tuturor autorizațiilor emise de autoritățile administrației publice, cu excepția celor emise în domeniul activităților nucleare, a celor care privesc regimul armelor de foc, munițiilor și explozibililor, regimul drogurilor și precursorilor, precum și a autorizațiilor din domeniul siguranței naționale. Nu în ultimul rând, art. 3, invocat de recurent, arată că, în sensul prezentei ordonanțe de urgență, termenii și expresiile de mai jos au următorul înțeles: a) autorizație - actul administrativ emis de autoritățile administrației publice competente prin care se permite solicitantului desfășurarea unei anumite activități, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii; noțiunea de autorizație include și avizele, licențele, permisele, aprobările sau alte asemenea operațiuni administrative prealabile ori ulterioare autorizării; b) procedura aprobării tacite - procedura prin care autorizația este considerată acordată dacă autoritatea administrației publice nu răspunde solicitantului în termenul prevăzut de lege pentru emiterea respectivei autorizații.
Ca atare, acest act normativ nu se aplică decât în situațiile în care este vorba de lipsa unui răspuns al autorității publice, în termenul prevăzut de lege, la o solicitare a unui petent în scopul autorizării desfășurării unei anumite activități, prestarea unui serviciu sau exercitarea unei profesii, pentru alte situații, precum cea privind prelungirea duratei unui contract de închiriere fiind incidente dispozițiile dreptului comun, respectiv Codul civil.
| ← Procedura insolvenţei. Caracterul incert al creanţei... | Încheiere de suspendare în temeiul art. 36 din Legea nr.... → |
|---|
